Znalecký posudek č. 2736/20/ B

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2736/20/ B O ceně obvyklé rodinného domu č.p.216 s příslušenstvím a pozemky parc.č. st.228 a 258/3 v k.ú.zlonice, obec Zlonice, okres Kladno Objednatel posudku: Účel posudku: CZ Dražby a.s. Mírové náměstí 3097/ Ú s t í n a d L a b e m Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická Novosedlice Posudek obsahuje 15 stran a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé nemovitosti, sestávající z rodinného domu č.p.216, vedlejší stavby, venkovních úprav a pozemků zastavěné plochy a zahrady. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Přes opakovaný příslib umožnění prohlídky ze strany pana Štefundy nebyl ve sjednanou dobu k zastižení. Prohlídka byla provedena z venku a částečné informace získány od nájemníků. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.408 Snímek z pozemkové mapy Výměry a skutečnosti zjištěné na místě Situace na realitním trhu v místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Zlonice Katastrální území: Zlonice (793337) 5. Dokumentace a skutečnost Žádná dokumentace není k dospozici, ocenění je provedeno na základě skutečného provedení a vybavení stavby. 6. Celkový popis nemovitosti Rodinný dům v řadové zástavbě Nádražní ulice, orientovaný v klidné málo frekventované ulici, s převážně nízkopodlažní zástavbou bytovými domy a nerušícími provozy. V ulici jsou domy obývané problémovými obyvateli. V místě jsou veškeré inženýrské sítě. Město Zlonice má základní občanskou vybavenost. V místě je železnice i autobusová doprava s dobrým spojením do 40 km vzdálené Prahy. 7. Obsah posudku a) Rodinný dům č.p.216 b) Pozemky Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Jednotka ve spoluvlastnictví nebo 0,02 jednotka bez pozemku 3 Změny v okolí III. Pozitivní nebo stabilizovaná území v 0,01 historických jádrech obcí 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Osdtatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i) = 0,990 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: 5

4 4 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,00 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,02 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD centrum obce 0,03 8 Poloha pozemku nebo stavby z I. Nevýhodná pro účel užití realizované 0,01 hlediska komerční využitelnosti stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 1,080 i = 2 a) Rodinný dům č.p Stavba na parc.č. st.228 Jedná se o dům jednopodlažní, cele podsklepený s využitým podkrovím pod sedlovou střechou postavený v řadové zástavbě Nádražní ulice. Dům je postaven na svažitém terénu, takže vstup z ulice do I.NP je na úrovni chodníku. Vstup do podzemního podlaží je ze zadní strany rovněž z úrovně terénu zahrady. Dle vnějšího ohledání je dům udržovaný se započatou rekonstrukcí. Vnitřní vybavení je z části obnovené viz kotel ÚT. Dle sděllení nájemníků je odpojen od dodávek plynu. Technický stav: Dům byl postaven okolo roku 1920 a následně modernizován, Jsou vyměněna okna, nová krytina, nové ústřední topení. Celkový technický stav odpovídá stáří a dobré údržbě. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ C Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 1121 Budovy dvoubytové

5 5 Kód standardní klasifikace produkce: Koeficient změny ceny stavby: 2,119 domy rodinné dvoubytové a tříbytové Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha suterén 2,60 m 22,10 10,30 = 227,63 m 2 I.NP 3,00 m 22,10 10,30 = 227,63 m 2 podkroví 2,25 m 22,10 10,30 = 227,63 m 2 Součet: 7,85 m 682,89 m 2 Obestavěný prostor (OP): suterén 2,60 22,10 10,30 = 591,84 m 3 I.NP 3,00 22,10 10,30 = 682,89 m 3 podkroví 2,25 22,10 10,30 = 512,17 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 786,90 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy nefunkční izolace 5,40 % Podstandardní 2. Zdivo zděné masivní 23,40 % Standardní 3. Stropy rovný podhled 9,10 % Standardní 4. Střecha sedlový krov vázaný 5,40 % Standardní 5. Krytina tašková 3,30 % Standardní 6. Klempířské konstrukce úplné, pozink plech 0,80 % Standardní 7. Vnitřní omítky vápenné štukové 6,10 % Standardní 8. Fasádní omítky omítky stříkané probarvené 2,80 % Standardní 9. Vnější obklady 0,50 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady koupelna, kuchyně, WC 2,20 % Standardní 11. Schody kamenné 2,30 % Standardní 12. Dveře dřevěné 3,20 % Standardní 13. Okna zdvojená plastová 5,10 % Standardní 14. Podlahy obytných místností dlažby, beton 2,10 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 1,30 % Standardní 16. Vytápění ústřední s kotlem na plyn 5,30 % Podstandardní 17. Elektroinstalace 220 V, 380 V 4,20 % Standardní 18. Bleskosvod 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody teplá i studená 2,90 % Standardní 20. Zdroj teplé vody elektrický boiler 1,70 % Standardní 21. Instalace plynu zemní plyn 0,50 % Standardní 22. Kanalizace kuchyně, koupelna,wc 2,70 % Standardní 23. Vybavení kuchyně sporáky 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení vana, umyvadlo, WC 4,30 % Standardní 25. Záchod splachovací 0,30 % Standardní 26. Ostatní 4,00 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 5,40 % 0, Vnější obklady 0,54 1,852 0,50 % 0,0050

6 6 16. Vytápění 0,54 5,30 % 0, Bleskosvod 0,54 1,852 0,60 % 0, Ostatní 0,54 1,852 4,00 % 0,0400 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8912 Ocenění: Základní jednotková cena: 2 130, Kč/m 3 Koeficient využití podkroví: 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8912 Polohový koeficient K 5 : 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1190 Základní jednotková cena upravená: = 4 054,58 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 786,90 m ,58 Kč/m 3 = , Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 95 roků Předpokládaná další životnost: 15 roků / ( ) = 86,364 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 21 je 85,000 % Odpočet opotřebení: , Kč 85,000 % ,65 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,35 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 0,990 Index polohy: I P = 1,080 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,35 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 1,069 Cena stavby: CS = CS N pp = ,44 Kč Rodinný dům č.p.216 určená cena: ,44 Kč b) Pozemky 4 V místě jsou veškeré inženýrské sítě. Pozemky spadají do menšího památkově chráněného území. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Zlonice Název okresu: Kladno Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce II obyvatel 0,85 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce III. Obec vzdálená od hranice města Prahy 1,02 nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová zastávka 0,95

7 7 6 Občanská vybavenost v obci III. Základní vybavenost (obchod a zdravotní 0,95 středisko a škola) Základní cena výchozí: ZC v = 1 500, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 704,22 Kč/m2 Index trhu: I T = 0,990 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,080 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 1,069 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 752,8112 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] st.228 zastavěná plocha , zahrada ,02 Součet: ,77 Pozemky určená cena: ,77 Kč

8 8 C. Rekapitulace Výsledné ceny: a) Rodinný dům č.p ,44 Kč b) Pozemky ,77 Kč Výsledná cena činí celkem: ,21 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: jedenmilionsedmsetdvacetčtyřitisíceosmsetšedesát Kč Cena obvyklá : Stanovení ceny obvyklé srovnávací metodou : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu s nemovitostmi inzerovaných nabídek, uzavřených obchodů a konzulatcí s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období. Podle databáze znalce a internetové nabídky ze září a října 2014 byly zobchodovány, nebo izerovány v dané oblasti tyto podobné nemovitosti: 1. Rodinný dům na adrese Revoluční, Zlonice. Byty 3+1 a 2+1 v přízemí, obytný pokoj v podkroví, topení lokální elektrické, v části plastová okna. Zast.plocha 110 m 2, pozemek celkem 436 m 2. Cena za 1 m 2 zast.plochy ,-Kč 2. Rodinný dům na adrese Havlíčkova Zlonice. Byt 3+1 v přízemí. Po částečné rekonstrukci, nové instalace, koupelna, plastová okna. Plocha 69 m 2, pozemek celkem 202 m 2. Cena za 1 m 2 plochy ,- Kč 3. Rodinný dům na adrese Revoluční, Zlonice.Byt 3+1 v přízemí. Částečná rekonstrukce, nová střecha. Plocha 70 m 2, celková plocha pozemku 193 m 2. Cena za 1 m ,-Kč.

9 9 Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám a se zřetelem na výše uvedená zjištění ( místní podmínky polohy, charakter nemovitosti, technický stav a pod.) odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti ve výši ,-Kč /m 2 * 150 m 2 t.j. celkem cena obvyklá ,-Kč (slovy: milionsedmsetpadesáttisíc korun českých), Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická Novosedlice

10 10 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2736/20/ B znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 20/ B podle připojené likvidace.

11 11 E. Seznam příloh Fotodokumentace Snímek z pozemkové mapy + výpis z KN

12 Fotodokumentace 12

13 13

14 14 Snímek z pozemkové mapy + výpis z KN

15 15