A. Nález 1. Znalecký úkol 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti 3. Podklady pro vypracování posudku 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec:

Transkript

1 Znalecký posudek - obvyklá cena, tržní č /2014 o ceně nebytového objektu, budovy velkoskladu květin s příslušenstvím, stavební plocha p.č.188 v k.ú. Dobrá Voda u Orlického Podhůří, obci Orlické Podhůří, okres Ústí nad Orlicí. Objednatel posudku: Účel posudku: INKOS HK - Turnov v.o.s. Insolvenční správce Boharyně 70/ Boharyně Zjištění ceny nemovitosti. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni Posudek vypracoval: Ing. René Bystroň Tyršova 1438/ Ostrava rby@seznam.cz Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 16 stran. V Ostravě,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitosti. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti zástupce objednatele. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Dobrá Voda u Orlického Podhůří, obec Orlické Podhůří, okres Ústí nad Orlicí, list vlastnictví č. 627, vyhotovený dálkovým přístupem. 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Pardubický Okres: Ústí nad Orlicí Obec: Orlické Podhůří Katastrální území: Dobrá Voda u Orlického Podhůří (712108) List vlastnictví číslo: 627 Vlastník: SYLVA 94 s.r.o. Rviště 54, Orlické Podhůří, List vlastnictví číslo: 635 Vlastník: SYLVA 94 s.r.o. Rviště 54, Orlické Podhůří Objednavatel prohlašuje, že předložil odhadci veškeré podklady, které má od předmětných nemovitostí v držení, a že údaje rozhodné pro výpočet ceny, které sdělil, jsou pravdivé a je si vědom případných následků. Předmětem zadání posudku není přezkoumání vlastnických práv, případně zadržovacích práv oceňovaného majetku. 5. Obsah posudku a) Velkosklad květin b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 627 2) Pozemky na LV číslo 635 c) Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 5 (1 + P i) = 1,000 i = 1 4 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,03 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,00 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 0,02 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 1,009 i = 2

4 4 a) Velkosklad květin 12 Oceňován je objekt velkoskladu květin a administrativních prostor, který je situován na st..pč /2. Jedná se o přízemní objekt, v objektu je vestavěna kancelář ve 2.NP. Oceňovaný objekt na stpč. 188 je proveden ze samonosných sendvičových panelů kovových s řç izolací polyuretanovou a povrchovou úpravou akrylátovou. Střecha je pultová ze střešních zateplovacích panelů s oboustrannou povrchovou úpravou. Nemovitost je osazena na betonových pasech s izolací proti zemní vlhkosti. Podlahu objektu tvořit v provozních prostorách betonová dlažba a v administrativních prostorách PVC a v soc. prostorách je keramická dlažba. Vytápění je řešeno elektrickými přímotopy. V objektu se nalézá rozvod teplé a studené vody s ohřevem v boileru. Elektroinstalace je 220/380 V. Osazena jsou okna plastová s dvojsklem s nižším prostupem tepla. Dveře jsou osazeny hladké a plastové. Vrata jsou sendvičová. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: kovová Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: budovy pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,067 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1 NP 2,80 m 6,382 12,43+8,5 6,2 = 132,03 m 2 1 NP 4,30 m 8,31 20,68+1,04 5,2+421 = 598,26 m 2 zastřešení 0,25 m 6,382 12,43+8,5 6,2+8,31 20,68+ Součet: 1,04 5,2 = 309,29 m 2 7,35 m 1 039,58 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = = 2,90 m 346,53 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1 NP 2,80 (6,382 12,43+8,5 6,2) = 369,68 m 3 1 NP 4,30 (8,31 20,68+1,04 5,2+421) = 2 572,51 m 3 zastřešení 0,25 (6,382 12,43+8,5 6,2+8,31 20,68+1,04 5,2) = 77,32 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 3 019,51 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací 13,20 % Standardní 2. Svislé konstrukce 30,40 % Standardní 3. Stropy 13,80 % Standardní 4. Krov, střecha 7,00 % Standardní 5. Krytiny střech 2,90 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 0,70 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů 4,20 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů 2,90 % Standardní

5 5 9. Vnitřní obklady keramické 0,00 % Neuvažuje se 10. Schody 1,80 % Standardní 11. Dveře 2,40 % Standardní 12. Vrata 3,00 % Standardní 13. Okna 3,40 % Standardní 14. Povrchy podlah 2,90 % Standardní 15. Vytápění 0,00 % Neuvažuje se 16. Elektroinstalace 5,80 % Standardní 17. Bleskosvod 0,40 % Standardní 18. Vnitřní vodovod 0,00 % Neuvažuje se 19. Vnitřní kanalizace 0,00 % Neuvažuje se 20. Vnitřní plynovod 0,00 % Neuvažuje se 21. Ohřev vody 0,00 % Neuvažuje se 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitřní hygienické vybavení 0,00 % Neuvažuje se 24. Výtahy 0,00 % Neuvažuje se 25. Ostatní 5,20 % Standardní 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 1,0000 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 231, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 1,0320 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9390 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 1,0241 Koeficient vybavení stavby K 4 : 1,0000 Polohový koeficient K 5 : 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0670 Základní jednotková cena upravená: = 3 661,15 Kč/m 3 Základní cena upravená: 3 019,51 m ,15 Kč/m 3 = ,04 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 16 roků Předpokládaná další životnost: 104 roků Opotřebení: / ( ) = 13,333 % Odpočet opotřebení: ,04 Kč 13,333 % ,02 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,02 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 1,000 Index polohy: I P = 1,009 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,02 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 1,009 Cena stavby: CS = CS N pp = ,41 Kč

6 6 Velkosklad květin určená cena: ,41 Kč b) Pozemky b.1) Pozemky na LV číslo 627 4, 6, 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Orlické Podhůří Název okresu: Ústí nad Orlicí Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce IV obyvatel 0,65 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 0,01 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce V. Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo 0,70 zastavěné území obce) 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) 1,00 Základní cena výchozí: ZC v = 570, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 1,56 Kč/m2 Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,009 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 1,009 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 1,5740 Kč/m 2 ZCU je omezena na 30 Kč/m 2 dle 4 odst. 7. Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] st. 188 zastavěná plocha a nádvoří , st. 211/2 zastavěná plocha a nádvoří ,

7 7 Součet: , 6 Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce s tisíci obyvateli území sousedních obcí + 60 % Úprava celkem: + 60 % 1,600 Zákl. cena [Kč/m 2 ] Parc. č. Název BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] 150/4 trvalý travní porost ,32 5, ,55 150/4 trvalý travní porost ,28 6, ,23 Součet: ,78 9 odst. 5 Jiné pozemky, jinde neuvedené Základní cena upravená: ZCU = ZC 0,04 (100 s) 100 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] s ZCU [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 760/3 ostatní plocha - jiná % 10,0000 * 2 030, plocha 760/4 ostatní plocha - jiná 48 0 % 10,0000 * 480, plocha Součet: , *) základní cena upravená byla omezena dle 9 odst. 6 na 10 Kč/m 2 Součet cen všech typů pozemků: = ,78 Kč Pozemky na LV číslo 627 určená cena: ,78 Kč b.2) Pozemky na LV číslo 635 4, 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Orlické Podhůří Název okresu: Ústí nad Orlicí Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce IV obyvatel 0,65 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 0,01 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce V. Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo 0,70 zastavěné území obce) 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) 1,00 Základní cena výchozí: ZC v = 570, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 1,56 Kč/m2

8 8 Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,009 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 1,009 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 1,5740 Kč/m 2 ZCU je omezena na 30 Kč/m 2 dle 4 odst. 7. Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] st. 80/1 zastavěná plocha a nádvoří , 9 odst. 5 Jiné pozemky, jinde neuvedené Základní cena upravená: ZCU = ZC 0,04 (100 s) 100 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] s ZCU [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 434/1 ostatní plocha - jiná % 10,0000 * 1 800, plocha 434/2 ostatní plocha - jiná 39 0 % 10,0000 * 390, plocha Součet: , *) základní cena upravená byla omezena dle 9 odst. 6 na 10 Kč/m 2 Součet cen všech typů pozemků: = 2 640, Kč Pozemky na LV číslo 635 určená cena: 2 640, Kč Rekapitulace nákladových cen: a) Velkosklad květin ,02 Kč b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo ,78 Kč 2) Pozemky na LV číslo , Kč Pozemky celkem: ,78 Kč Rekapitulace nákladových cen celkem: ,80 Kč c) Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu 31 a 32 Velkosklad Výměra pronajaté plochy: 730,00 m 2 Jednotkové nájemné: 250, Kč/m 2

9 9 Roční nájemné: 730,00 m 2 250, Kč/m 2 = , Kč Snížení ročního nájemného: Snížení nájemného o 40 %: Odpočet ročního nájemného celkem: , Kč , Kč Výpočet výnosové ceny: Upravené roční nájemné: , Kč , Kč = , Kč Účel užití stavby: Ostatní nemovitosti Míra kapitalizace: 8 % / 8,00 % Cena určená výnosovým způsobem (CV): , Kč Stanovení ceny nemovitosti kombinací nákladového a výnosového způsobu: Skupina nemovitosti: A změny okolí a podmínek s pozitivním dopadem na výnosnost nebo poptávku po oceňované nemovitosti, nemovitost má rozvojové možnosti Cena určená nákladovým způsobem (CN): = ,80 Kč Vzorec pro výpočet ceny: CV + 0,40 CV CN Cena určená kombinací nákladového a výnosového způsobu: ,12 Kč

10 10 C. Rekapitulace Rekapitulace nákladových cen: a) Velkosklad květin ,02 Kč b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo ,78 Kč 2) Pozemky na LV číslo , Kč Pozemky celkem: ,78 Kč Rekapitulace nákladových cen celkem: ,80 Kč Cena nemovitosti zjištěná kombinací nákladového a výnosového způsobu Cena nemovitosti činí ke dni odhadu celkem: ,12 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč Určená cena: , Kč Cena slovy: čtyřimilionyšestsetšedesáttisícdevětsetdvacet Kč V Ostravě, Ing. René Bystroň

11 11 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , Spr.3783/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.

12 Fotodokumentace 12

13 LV Katastrální mapa 13

14 14

15 LV Katastrální mapa 15

16 16