Znalecký posudek č. 2862/135/2013

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2862/135/2013 O ceně obvyklé rodinného domu č.p.864, garáže a příslušenství včetně pozemku parc.č v k.ú.varnsdorf, obec Varnsdorf, okres Děčín. Objednatel posudku: CZ Dražby a.s. Mírové náměstí 3097/ Ú s t í n a d L a b e m Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická Novosedlice Posudek obsahuje 14 stran a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé sestávající z rodinného domu, garáže, příslušenství a pozemku v ulici Horní nábřeží, města Varnsdorf. 2. Prohlídka a zaměření Prohlídka a zaměření bylo provedeno dne Do nebyl umožněn přístup. Údaje byly získány na místě, výměry a skutečnosti zjištěny při místním ohledání. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.844 Snímek z pozemkové mapy 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Ústecký Okres: Děčín Obec: Varnsdorf Katastrální území: Varnsdorf (776971) 5. Dokumentace a skutečnost K není k dispozici, žádná další dokumentace, oceněné je provedeno dle skutečností zjištěných na místě. 6. Celkový popis Rodinný domek je umístěn v atraktivní lokalitě klidné zástavby rodinných domů v ulici Horní nábřeží vedoucí podél řeky Mandavy. Domek je prostorný, vhodný i pro dvougenerační bydlení. Na pozemku je samostatná garáž a vedlejší stavba. Pozemek je rohová parcela s napojením na vodu, kanalizaci i elektro z veřejných sítí. 7. Obsah posudku a) Hlavní stavby 1) Rodinný dům č.p.864 2) Garáž b) Pozemek č.6275 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Děčín Počet obyvatel: obyvatel a) Hlavní stavby a.1) Rodinný dům č.p a Stavba na parc.č Rodinný dům samostatně postavený je dvoupodlažní, částečně podsklepený s půdním prostorem pod sedlovou střechou. Dům postavený na počátku min.století okolo roku 1920 je zděný na betonových základech bez izolací. Dům má dispozici 6+2 s příslušenstvím. Stropy trámové s rovným podhledem, podlahy dřevěné s krytinou z PVC. Krov dřevěný vázaný s masardami, krytina šablonová na bednění. Okna v 1.NP dřevěná dvojitá ve 2.NP plastová, dveře plné do obložkových zárubní. Do domu je zavedena voda, kanalizace a elektro z veřejných sítí. Vytápění ústřední s kotlem na pevná paliva. Technický stav: Hlavní stavební konstrukce nevykazují žádné vady, jsou v dobrém technickém stavu. Vnitřní vybavení je původní. Stavba vyžaduje menší úpravy a modernizaci. Příslušenstvím domu je vedlejší stavba se zastavěnou plochou menší než 25 m 2. Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha I.NP 2,80 m 5,40 6,00+7,40 5,65+0,50 3,60+ 3,60 2,15 = 83,75 m 2 II.NP 2,80 m 5,40 5,40+3,60 15,60+5,40 5,65 = 115,83 m 2 zastřešení 0,80 m 14,65 5,40 = 79,11 m 2 suterén 2,50 m 6,00 5,40 = 32,40 m 2 Součet: 8,90 m 311,09 m 2 Podlažnost: 311,09 / 83,75 = 3,71 Obestavěný prostor (OP): I.NP 2,80 (5,40 6,00+7,40 5,65+0,50 3,60+3,60 2,15) = 234,50 m 3 II.NP 2,80 (5,40 5,40+3,60 15,60+5,40 5,65) = 324,32 m 3

4 4 zastřešení 0,80 14,65 5,40 = 63,29 m 3 suterén 2,50 6,00 5,40 = 81,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 703,11 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Ústecký Obec: Varnsdorf Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): 3 059, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka T i 0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 Poloha : příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Úřady v obci II. Obecní úřad, popř. městský úřad se 0,02 stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3 Poloha v obci III. Vnitřní území obce 0,00 4 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 prostředí v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí III. Kompletní síť obchodů a služeb, 0,05 pohostinské a kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí III. Základní škola a sportovní zařízení 0,04 7 Zdravotnické zařízení v okolí III. Dobrá dostupnost zdravotnické péče 0,05 8 Veřejná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 0,03 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 12 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 12 Index polohy (I P = 1 + P i): 1,190 i=1

5 5 Konstrukce a vybavení : příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do B poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 0,00 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 0,05 10 Vedlejší stavby tvořící III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby 0,05 příslušenství k RD celkem do 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 0,00 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) 0,65 * * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 14 : 0,6 12 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): 0,390 i=1 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 1,190 0,390 = 0,418 Cena upravená (CU = IPC I): 3 059, 0,418 = 1 278,66 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 703, ,66 = ,63 Kč Rodinný dům č.p.864 zjištěná cena: ,63 Kč a.2) Garáž 24 Na pozemku je garáž samostatně stojící, jednopodlažní s plochou střechou. Vrata plechová, instalace nejsou zavedeny. Podlaží: I.NP Výška: 2,45 m Zastavěná plocha: 4,80 3,75 = 18,00 m 2 Obestavěný prostor (OP): I.NP 2,45 4,80 3,75 = 44,10 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 18, tabulky č. 1: Kraj: Ústecký Obec: Varnsdorf

6 6 Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): 1 899, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka T i 0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 Poloha : příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Úřady v obci II. Obecní úřad, popř. městský úřad se 0,02 stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3 Poloha v obci III. Vnitřní území obce 0,00 4 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 prostředí v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí III. Kompletní síť obchodů a služeb, 0,05 pohostinské a kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí III. Základní škola a sportovní zařízení 0,04 7 Zdravotnické zařízení v okolí III. Dobrá dostupnost zdravotnické péče 0,05 8 Veřejná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 0,03 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 12 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 12 Index polohy (I P = 1 + P i): 1,190 i=1 Konstrukce a vybavení : příloha č. 18, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby II. Svislé konstrukce zděné nebo B železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1 Druh stavby II. Samostatně stojící 0,00 2 Konstrukce II. Obvod. zdivo nebo stěny tl cm 0,00 3 Technické vybavení I. Bez vybavení 0,05 4 Příslušenství - venk. úpravy III. Bez výrazného vlivu na cenu 0,00 5 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00

7 7 6 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 7 : 0,8 5 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 6): 0,646 i=1 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 1,190 0,646 = 0,692 Cena upravená (CU = IPC I): 1 899, 0,692 = 1 314,11 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 44, ,11 = ,25 Kč 0,85 * Garáž zjištěná cena: ,25 Kč b) Pozemek č Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 144,74 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 0,882 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha ,74 273, ,16 Pozemek č.6275 zjištěná cena: ,16 Kč

8 8 C. Rekapitulace Výsledné ceny: a) Hlavní stavby 1) Rodinný dům č.p ,63 Kč 2) Garáž ,25 Kč b) Pozemek č ,16 Kč Výsledná cena činí celkem: ,04 Kč Cena po zaokrouhlení podle -- 46: , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: jedenmilionšedesátčtyřitisícedevětsettřicet Kč Cena obvyklá : Výpočet ceny porovnávací metodou s využitím všech známých vlivů na prodejnost je v kombinaci se znalostí situace na trhu s nemovitostmi použit jako základ pro srovnání se skutečně dosahovanými cenami obdobných nemovitostí v místě a čase. Klady oceňované : - poloha s dostatkem soukromí v klidné části města - velikost domu umožňující jak rodinné bydlení, tak úpravu na dvougenerační bydlení - dobrý technický stav, vyžadující malé náklady na opravy a modernizaci - veškerá občanská vybavenost v docházkové vzdálenosti Zápory : - nebyly zjištěny Zvážením ceny věcné a cen nabídkových, které jsou korigovány na úroveň oceňované je zjištěno, že cena vypočtená porovnávací metodou, je na úrovni ceny v místě a čase obvyklé t.j.: Cena obvyklá ,-Kč (slovy: jedenmilion korun českých), Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická Novosedlice

9 9 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor elkonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2862/135/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 135/2013 podle připojené likvidace.

10 10 E. Seznam příloh Fotodokumentace Snímek z pozemkové mapy Nabídky RK

11 11 Fotodokumentace

12 Snímek z pozemkové mapy 12

13 Nabídky RK 13

14 14