Znalecký posudek č. 2827/100/2013

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2827/100/2013 O ceně rodinného domu č.p.65 s příslušenstvím a pozemkem parc.č. st. 25/1 v k.ú.bečov u Mostu, obec Bečov, okres Most. Objednatel posudku: Účel posudku: CZ Dražby a.s. Mírové náměstí 3097/ Ú s t í n a d L a b e m Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická Novosedlice Posudek obsahuje 13 stran a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé nemovitosti sestávající z obytného domu a hospodářské části původní zemědělské usedlosti v Bečově u Mostu. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti znalkyně. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.236 Snímek z pozemkové mapy Údaje sdělené vlastnicí nemovitosti Výměry a skutečnosti zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Ústecký Okres: Most Obec: Bečov Katastrální území: Bečov u Mostu (601233) 5. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici. Ocenění je v souladu se skutečným provedením a technickým stavem objektů. 6. Celkový popis nemovitosti Nemovitost se rozkládá na větším mírně svažitém pozemku, na okraji obce. V sousedství je nízkopodlažní panelová výstavba ze sedmdesátých let. Soubor objektů byl původně zemědělskou usedlostí. Obec Bečov má dobrou dopravní dostupnost do 12 km vzdáleného Mostu i 18 km vzdálené Bíliny. V obci je základní škola, mateřská škola a obchod. 7. Obsah posudku a) Hlavní stavby 1) Rodinný dům č.p.65 2) Stodola b) Pozemek Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Most Počet obyvatel: obyvatel a) Hlavní stavby a.1) Rodinný dům č.p.65 26a Obytná část má charakter rodinného domu, který je dvoupodlažní, částečně podsklepený se sedlovou střechou bez využitého podkroví. Dispozice: Sklepní prostory jsou využívány pro skladování. I.NP - prostory v současnosti bez využití i vybavení, je započata příprava na vybudování dvou bytových jednotek 1+1. II.NP - bytová jednotka 2+1 s kompletním sociálním zařízemním Dům je založen na kamenných základech bez izolací. Obvodové zdivo smíšené, příčky zděné. Podlahy dřevěné, betonové s povrchem PVC. Stropy trámové s rovným podhledem. Schodiště betonové. Do objektu je zavedena voda, kanalizace, elektro a plyn z veřejných sítí. Vytápění je ústřední s kotlem plynovým, který zároveň zajišťuje ohřev teplé vody. Celkový technický stav je dobrý, údržba dobrá, modernizace nedokončená. Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha sklep 2,20 m 7,40 9,50 = 70,30 m 2 I.NP 2,80 m 16,10 7,40+4,0 1,80 = 126,34 m 2 II.NP 2,60 m 16,10 7,40 = 119,14 m 2 podkroví 2,10 m 16,10 7,40 = 119,14 m 2 Součet: 9,70 m 434,92 m 2 Podlažnost: 434,92 / 70,30 = 6,19 Obestavěný prostor (OP): sklep 2,20 7,40 9,50 = 154,66 m 3 I.NP 2,80 (16,10 7,40+4,0 1,80) = 353,75 m 3 II.NP 2,60 16,10 7,40 = 309,76 m 3 podkroví 2,10 16,10 7,40 = 250,19 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 068,36 m 3

4 4 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Ústecký Obec: Bečov Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): 3 287, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka T i 0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti II. Na okraji zastavěného území obce 0,00 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 0,00 5 Školství a sport II. Základní škola 0,00 6 Zdravotní zařízení II. Pouze ordinace praktického lékaře 0,00 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 0,00 8 Obyvatelstvo I. Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo 0,20 sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí 9 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,800 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do B poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 0,00

5 5 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 0,00 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad 0,65 * provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 14 : 0,6 12 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): 0,390 i=1 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 0,800 0,390 = 0,281 Cena upravená (CU = IPC I): 3 287, 0,281 = 923,65 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 1 068,36 923,65 = ,71 Kč Rodinný dům č.p.65 zjištěná cena: ,71 Kč a.2) Stodola 3 Na obytnou část navazuje do pravého úhlu stavba stodoly, jednopodlažní, nepodsklepená s dřevěným sedlovým krovem. Vrata plechová dvoukřídlá, krytina tašková, klempířské konstrukce základní. Další konstrukce ani vybavení nejsou, Stodola je v původním stavu neudržovaná s opadanými omítkami. Celkový technický stav je zhoršený. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: budovy pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,095 Koeficient prodejnosti: 0,720 (Sklady) Podlaží: I.NP Výška: 3,40 m Zastavěná plocha: 7,00 15,80 = 110,60 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): = 3,40 m

6 6 Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 110,60 m 2 Obestavěný prostor (OP): I.NP 3,40 7,00 15,80 = 376,04 m 3 krov 3,60/2 7,0 15,80 = 199,08 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 575,12 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací bez izolace 13,20 % Podstandardní 2. Svislé konstrukce smíšené zdivo 30,40 % Standardní 3. Stropy 13,80 % Nevyskytuje se 4. Krov, střecha sedlová, vázaný krov 7,00 % Standardní 5. Krytiny střech tašky 2,90 % Standardní 6. Klempířské konstrukce základní z pozik pl. 0,70 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů 4,20 % Nevyskytuje se 8. Úprava vnějších povrchů 2,90 % Nevyskytuje se 9. Vnitřní obklady keramické 0,00 % Neuvažuje se 10. Schody 1,80 % Nevyskytuje se 11. Dveře svlakové 2,40 % Podstandardní 12. Vrata dřevěná dvoukřídlá 3,00 % Podstandardní 13. Okna 3,40 % Nevyskytuje se 14. Povrchy podlah betony 2,90 % Standardní 15. Vytápění 0,00 % Neuvažuje se 16. Elektroinstalace 5,80 % Nevyskytuje se 17. Bleskosvod 0,40 % Nevyskytuje se 18. Vnitřní vodovod 0,00 % Neuvažuje se 19. Vnitřní kanalizace 0,00 % Neuvažuje se 20. Vnitřní plynovod 0,00 % Neuvažuje se 21. Ohřev vody 0,00 % Neuvažuje se 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitřní hygienické vybavení 0,00 % Neuvažuje se 24. Výtahy 0,00 % Neuvažuje se 25. Ostatní 5,20 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy včetně zemních prací 0,54 13,20 % 0, Stropy 0,54 1,852 13,80 % 0, Úprava vnitřních povrchů 0,54 1,852 4,20 % 0, Úprava vnějších povrchů 0,54 1,852 2,90 % 0, Schody 0,54 1,852 1,80 % 0, Dveře 0,54 2,40 % 0, Vrata 0,54 3,00 % 0, Okna 0,54 1,852 3,40 % 0, Elektroinstalace 0,54 1,852 5,80 % 0, Bleskosvod 0,54 1,852 0,40 % 0, Ostatní 0,54 1,852 5,20 % 0,0520

7 7 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,5245 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 231, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9797 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 0,9176 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,5245 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0950 Koeficient prodejnosti K p : 0,7200 Základní jednotková cena upravená: = 1 266,46 Kč/m 3 Základní cena upravená: 575,12 m ,46 Kč/m 3 = ,48 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 120 roků Předpokládaná další životnost: 20 roků / ( ) = 85,714 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 14 je 85,000 % Odpočet opotřebení: ,48 Kč 85,000 % ,51 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,97 Kč Stodola zjištěná cena: ,97 Kč b) Pozemek 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 100,20 Kč. Cena je určena podle písm. h): ZC = C p 2,50, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,095 Koeficient prodejnosti K p : (Sklady) 0,720 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha st.25/ ,20 166, ,26 Pozemek zjištěná cena: ,26 Kč

8 8 C. Rekapitulace Výsledné ceny: a) Hlavní stavby 1) Rodinný dům č.p ,71 Kč 2) Stodola ,97 Kč b) Pozemek ,26 Kč Výsledná cena činí celkem: ,94 Kč Cena po zaokrouhlení podle -- 46: , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: jedenmiliontřistapadesátčtyřitisícedvěstěčtyřicet Kč Cena obvyklá : Cena je vypočtena porovnávací metodou s použitím všech vlivů na prodejnost v čase a místě. S přihlédnutím k dosahovaným cenám při prodejích obdobných nemovitostí a ze znalosti situace na trhu s nemovitostmi, lze prohlásit, že cena vypočtená je zároveň cenou obvyklou. Cena obvyklá ,-Kč (slovy: jedenmiliontřistapadesáttisíc korun českých), Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická Novosedlice

9 9 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor elkonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2827/100/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 100/2013 podle připojené likvidace.

10 10 E. Seznam příloh Fotodokumentace Výpis z KN + snímek z PM

11 11 Fotodokumentace

12 12

13 Výpis z KN + snímek z PM 13