ZNALECKÝ POSUDEK. č /15

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /15 O ceně nemovitostí - bytu č.1355/31 v domě č.p na pozemcích parc.č.3088/40-46 kat.úz. Mikulov Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno-město. JUDr.Vít Novozámský Bratislavská Brno Účel znaleckého posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro účely exekučního řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: ing. Libor Svačina gen.šimka Břeclav telefon: , liborsvacina@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 1 strany příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Břeclavi

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitostí - bytu č.1355/31 v domě č.p na pozemcích parc.č.3088/40-46 dni kat.úz. Mikulov ke 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Byt č. 1355/11 v domě č na pozemcích parc.č.3088/40-46 k.ú. Mikulov Adresa předmětu ocenění: Hraničářů 1355/ Mikulov Kraj: Jihomoravský Okres: Břeclav Obec: Mikulov Katastrální území: Mikulov na Moravě Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 390,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a III 0,85 všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská I 1,00 doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 897,94 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpisy z katastru nemovitostí KÚ Břeclav Kopie katastrální mapy KÚ Břeclav 5. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z KN - LV č.4148 pro k.ú.mikulov A: vlastnictví Paulasová Milena, Hraničářů 1355/11, Mikulov B:jednotky 11355/31 byt podíl na společných částech 608/43322 budovy Mikulov č.p bytový dům LV 3617 na parcele 3088/40-46, LV 60000, Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost - bytová jednotka 3+1 ve 4.NP v bytovém domě č.p , č.o.11 na pozemcích parc.č. 3088/40-46 na ul.hraničářů, standardního provedení dům postaven v r Byt po vnitřní rekonstrukci. 7. Obsah znaleckého posudku Byt č. 1355/ Stavební pozemky - 2 -

3 B. ZNALECKÝ POSUDEK Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce II 0,00 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba V 0,00 (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 5 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 1,000 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba I 0,04 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně II -0,01 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré VI 0,00 parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD špatná dostupnost II -0,01 centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního II 0,00 využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,960 i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 0, Byt č. 1355/31 Oceňovaný byt v panelovém domě technologie T 0-6B, velikosti 3+1 standardního provedení, velikost podlahové plochy 60,80 m 2, nové bytové jádro, instalace a plastová okna, podlahy v kuchyni a koupelně, udržovaný v dobrém stavu.. Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihomoravský kraj, obec obyvatel Stáří stavby: 38 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy celková plocha bytu : ( 60,80 ) * 1,00 = 60,80 m 2-3 -

4 balkon: ( 3,10*1,00 ) * 0,17 = 0,53 m 2 sklepní kóje: ( 6,00 ) * 0,10 = 0,60 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 61,93 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s III 0,03 výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - III 0,00 balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,00 Koeficient pro stáří 38 let: s = 1-0,005 * 38 = 0,810 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,810 = 0,794 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,960 Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,794 = ,43 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 61,93 m 2 * ,43 Kč/m 2 * 1,000 * 0,960= ,23 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,23 Kč 2.1. Stavební pozemky Parc.č. 3088/42-46 zastavěná plocha a nádvoří, ocenění podle 4 odst. 1 vyhlášky. Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní IV 0,00 orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast v 1. a 2. zóně, nebo III -0,03 národní park 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - 1 II 0,00 6 Index omezujících vlivů I O = 1 + Σ P i = 0,970 i = 1 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,960 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 0,970 * 0,960 = 0,931 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené - 4 -

5 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Index Koef. Upr. cena [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,94 0, ,98 Typ Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena Cena [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 3088/42 175,00 835, ,50 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 3088/43 175,00 835, ,50 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 3088/44 165,00 835, ,70 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 3088/45 172,00 835, ,56 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 3088/46 172,00 835, ,56 Stavební pozemky - celkem 859,00 m ,82 Stavební pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,82 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 608 / Stavební pozemky - zjištěná cena = ,23 Kč Rekapitulace výsledných cen Byt č. 1355/ ,20 Kč 2.1. Stavební pozemky ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Devětsetdvacetdvatisícčtyřistasedmdesát Kč Zjištěná cena nemovitosti - bytu č.1355/31 v domě č.p na ul. Hraničářů, na pozemcích parc.č.3088/40-46 v kat.úz.mikulov činí ke dni částku Výpočet porovnávací hodnoty ,-Kč Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka centrální část města- severní okraj městské památkové rezervace na rozhraní 22.dubna a Brněnská Byt - bydlení panelový dům 61, X X X X Srovnávané jednotky Brněnská Byt v 1.NP před rekonstrukcí, plastová okna,staré vybavení zděný 53, , Nová Byt ve 2.NP standardní, část. rekonstrukce- soc.zařízení plastová okna, podlahy zděný BD 67, , Vinařská Byt v 1.NP, panelového domu, standardní, nové podlahy a obložení koupelny panel BD 55,00 1/ , Nová Byt v 1.NP, standardní, před rekonstrukcí, dům z r /2 61,00 1 zděný BD , ul. X - 5 -

6 Vinařská Byt ve 2.NP/4 standardní, nová kuchyně a koupelna, r panelový BD 49, , Nová Standardní ve 2.NP stará výbava, před rekonstrukcí 64, , Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 61,00 m 2 Porovnávací hodnota Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny: Oceňovaný byt 20+ ve 4. NP panelového bytového domu z r v okrajové části města v sídlištní zástavbě, byt po celkové vnitřní rekonstrukci v dobrém technickém stavu, orientace a poloha bytu skýtá velmi působivý pohled na panorama zámeckého návrší. S ohledem na technické parametry polohu a současnou situaci na trhu stanovuji obvyklou cenu ve výši Kč. Obvyklá cena nemovitosti - bytu č.1355/31 v domě č.p na ul. Hraničářů, na pozemcích parc.č.3088/40-46 v kat.úz.mikulov činí ke dni částku ,-Kč V Břeclavi ing. Libor Svačina D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne pod č.j. Spr.691/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 59/15. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV Snímek katastrální mapy ze dne 1 Mapa města 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-6 -

7 - 7 -

8 - 8 -

9 Mapa města - 9 -

10 Fotodokumentace