Znalecký posudek č

Transkript

1 Znalecký posudek č O ceně obvyklé - bytové jednotky č. 170/4 v budově čp. 170, na poz.č. parc. 219/136, dále podíl na společných částech domu a pozemků č.parc. 219/ ve výši 536/16400, vše zapsané v katastru nemovitostí pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha, katastrální území Pitkovice. Objednatel posudku: Mgr. Veronika Jakubovská Vocelova Kutná Hora Účel posudku: stanovení obvyklé ceny nemovitosti na základě usnesení soudního exekutora č.j. 192 EX 98/14-17 Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Zdeněk Smetánka Ovocná Vrdy Posudek obsahuje 17 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Vrdy,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení ze dne , č.j. 192 EX 98/14-17 vydaného Exekutorským úřadem Kutná Hora, se sídlem Vocelova 394, Kutná Hora, je předmětem znaleckého posudku zjištění ceny obvyklé výše uvedených nemovitostí. Nemovitosti jsou oceněny cenou obvyklou podle zvláštního předpisu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ke dni prohlídky. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Její stanovení spočívá v nalezení a vyhodnocení porovnatelných obchodních případů. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Dne byla provedena prohlídka nemovitosti za přítomnosti zástupců Exekutorského úřadu a uživatelů bytové jednotky. Vlastník nebyl přítomen. 3. Podklady pro vypracování posudku - usnesení o ustanovení znalce - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha - list vlastnictví č. 2518, - kopie katastrální mapy - smlouva o převodu bytové jednotky a pozemků - právní účinky vznikly dne skutečnosti zjištěné na místě - nabídky nemovitostí pro porovnání ceny 4. Vlastnické a evidenční údaje Obec: Praha Katastrální území: Pitkovice (773417) LV č List vlastnictví číslo: 2518 Vlastník: Kasalá Tereza Husovo náměstí 23/1, Lysá nad Labem Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 LV č List vlastnictví číslo: Dokumentace a skutečnost Stavební dokumentace je založena v archivu na stavebním úřadě. 6. Celkový popis nemovitosti Při místním šetření bylo zjištěno, že bytový dům se nachází v katastrálním území Pitkovice, objekt byl dokončen v roce Přístup je po zpevněné místní komunikaci, dům je napojen na veškeré rozvody. Práva a závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž se vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Zřízená věcná břemena - nemají vliv na cenu obvyklou. Dle místního šetření a dostupných podkladů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které by nezanikly dražbou. 7. Obsah posudku LV č II. Byt a) Bytová jednotka č. 170/4 LV č a) Pozemky na LV číslo 2087

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:it = P6 (1 + P i) = 1,000 i = 1 5 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,05 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku 6 Dopravní dostupnost k pozemku občanská vybavenost obce VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku 0,01

5 5 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá 0,02 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: IP = P1 (1 + P i) = 1,020 i = 2 11 LV č II. Byt a) Bytová jednotka č. 170/4 38 Podlahové plochy jednotky (PP): Plocha [m 2 ] Název celková koef. započítaná předsíň 7,90 1,00 7,90 koupelna+ WC 6,10 1,00 6,10 ob. pokoj+kk 24,00 1,00 24,00 pokoj 12,90 1,00 12,90 komora 2,70 1,00 2,70 terasa 3,50 0,17 0,60 57,10 54,20 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Hlavní město Praha Obec: Praha Počet obyvatel: Základní cena (ZC): , Kč/m 2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku Vi 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu III. Příslušenství zvyšující cenu bytu 0,10 (např.venkovní parkovací stání,..) 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem 0,03 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo 0,00

6 6 užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav I. Byt ve výborném stavu 1,05 * * Rok výstavby / kolaudace: 2009 Stáří stavby (y): 5 Koeficient pro úpravu (s): 0,975 9 Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + V i) V 10): i=1 1,259 Základní cena upravená (ZCU = ZC IV): ,98 Kč/m 2 Index trhu (IT): 1,000 Index polohy (IP): 1,020 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP ZCU IT IP = 54, ,98 1,000 1,020 = ,85 Kč Bytová jednotka č. 170/4 určená cena: ,85 Kč LV č a) Pozemky na LV číslo Pozemky vedené KN jako orná, jsou užívány vlastníky bytových jednotek jako zahrádky a jsou uvedeny v cenové mapě. 2 Pozemky oceněné dle cenové mapy stavebních pozemků Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Základní cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 219/136 zast.plocha a , , nádvoří 219/152 orná , , 219/153 orná , , 219/154 orná , , 219/155 orná , , 219/156 orná , , 219/157 orná , , 219/158 orná , , Součet: , Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 536 / Cena po úpravě: = , Kč Pozemky na LV číslo 2087 určená cena: , Kč

7 7 C. Rekapitulace LV č Výsledné ceny bytu: a) Bytová jednotka č. 170/ ,85 Kč LV č Výsledné ceny: a) Pozemky na LV číslo , Kč LV č výsledná cena činí celkem: , Kč Součet cen nemovitosti Výsledné ceny: Cena po zaokrouhlení podle 50: ,85 Kč , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: dvamilionyšestsetčtyřicetdvatisícečtyřistasedmdesát Kč Ocenění porovnávací metodou V případě stanovení ceny obvyklé bytové jednotky č. 170/4 včetně podílu na společných částech domu a pozemků je použito realitní inzerce, kde je možné sledovat nabídkové ceny podobných nemovitostí po dobu jejich prezentace. Dále je možné sledovat případné slevy. Při výběru podobných nemovitostí v současné době jsou v nabídce ve shodné lokalitě shodné bytové jednotky k prodeji, které lze použít k porovnání a stanovení ceny obvyklé. Zjištěnou cenu u výše uvedené nemovitosti po vyhodnocení všech vlivů na cenu obvyklou lze považovat za cenu obvyklou. Vrdy, Zdeněk Smetánka Ovocná Vrdy

8 8 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č.j. Spr. 1427/84 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č podle připojené likvidace.

9 9 A. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí Fotodokumentace Porovnatelné nemovitosti

10 10

11 11

12 12

13 13

14 14

15 15

16 16

17 17