088EX 484/12-35 Znalecký posudek č. 3672/37/14 Š

Transkript

1 088EX 484/12-35 Znalecký posudek č. 3672/37/14 Š O ceně bytové jednotky č. 6/3 ul. Starokošířská č.p.6, parc.č v k.ú Košíře, obec Praha 5 Postup při zpracování posudku : Povinný Rao spol. s.r.o. neumožnila dobrovolně prohlídku bytu dne Další prohlídka byla ustanovena na den Zástupce společnosti se nedostavil, přítomen prohlídky byl vykonavatel soudního exekutora pan Karel Česal. Paní Trojanová z přízemního bytu nám poskytla plán bytové jednotky č. 3 ve 2. NP. Byt nebyl proto násilím otevřen. Popis je proveden na základě informace a předpokladu o vybavení a rekonstrukci bytové jednotky. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Kladno JUDr. Jana Škofová Petra Bezruče Kladno IČ: vystavil: Tomáš Komárek Telefon: Účel posudku: Stanovit cenu nemovitostí uvedených v pravomocném exekučním příkazu č.j. 088EX 484/12-27, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu: Byt č. 6/3 Starokošířská ul. č.p.6 v k.ú Košíře spolu s 1037/10000 spoluvlastnického podílu na parc.č o výměře 288 m 2, vše zapsáno na LV č a LV č. 973 pro obec Praha, k.ú Košíře, KÚ Hlavní město Praha. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Věra Šilhavá Železničářů Kladno Mob Posudek obsahuje 10 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Kladně,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit cenu nemovitostí uvedených v pravomocném exekučním příkazu č.j. 088EX 484/12-27, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu: Byt č. 6/3 Starokošířská ul. č.p.6 v k.ú Košíře spolu s 1037/10000 spoluvlastnického podílu na parc.č o výměře 288 m 2, vše zapsáno na LV č a LV č. 973 pro obec Praha, k.ú Košíře, KˇU Hlavní město Praha. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti : Karla Česala, vykonavatele soudního exekutora. 3. Podklady pro vypracování posudku výpis z KN Katastrálního úřadu Hlavní město Praha, vypracovaný dne z LV 3445 pro katastrální území Košíře, - snímek pozemkové mapy - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě. 4. Vlastnické a evidenční údaje Rao spol. s.r.o Tobrucká 763/2, Vokovice, Praha 5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace není, skutečnosti zjištěné a zaměřené na místě. 6. Celkový popis nemovitosti Jedná se bytovou jednotku č., 6/3 situovanou ve 2. NP zděného bytového domu v zástavbě bytových domů v širším centru obce. Dům je částečně podsklepen, má 4. NP a podkroví. Orientace místností oceňovaného bytu je na východ. Přístup je po zpevněné komunikaci s napojením na veř. el. síť, vodovod, kanalizaci a plynovod. V roce 2007 byla provedena rekonstrukce, Doprava tramvaj, MHD, obchodní centrum a metro Anděl cca 1 km. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 7. Obsah posudku Pozemek a) Pozemky 1)Pozemky Byt b) Byt 1)Bytová jednotka č. 6/3 c) Ocenění porovnávací metodou

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 5 (1 + P i) = 1,000 i = 1 4 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,02 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava V. Zastávka hromadné dopravy do 200 m 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 1,020 i = 2

5 5 Popisy objektů Pozemek a) Pozemky 1) Pozemky Jedná se o pozemek v rovinném terénu, přístupný po zpevněné komunikaci s napojením na veř. el. síť, vodovod, kanalizaci, plynovod. Pozemek je oceněn dle Cenové mapy pro hl. město Prahu pro r Cena 6020,- Kč/m2 Byt b) Byt 1) Bytová jednotka č. 6/3 Jedná se o byt č. 6/3, 2+kk situovaný v 2. nadzemním podlaží zděného bytového domu o celkové výměře 63,49 m 2. Střecha je sedlová s taškovou krytinou, se žlaby, svody a s bleskosvodem. Obvodové stěny jsou zděné tl. 60 cm. Vnější fasáda je štuková. Vnitřní stěny jsou štukové s částečným keramickým obkladem stěn v koupelně a WC. Okna jsou plastová povrch podlah je kobercový a z keramické dlažby. Dveře jsou dřevěné, hladké. Elektrická instalace je světelná, topení je etážové na plynná paliva s otopnými panely. Proveden rozvod studené a teplé vody. V kuchyni je kombinovaný sporák, v koupelně je sprchový kout. WC je splachovací. Dům je z r. 1890, rekonstrukce v r má 1. PP, 4. NP a podkroví, orientace místností je na východ. V domě je osobní výtah. ( popis vnitřního vybavení je proveden na základě informace obyvatel domu, byt nebyl přístupný) Technický stav : odpovídá běžné údržbě Ocenění Pozemek a) Pozemky a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Pozemky 2 2 Pozemky oceněné dle cenové mapy stavebních pozemků Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Základní cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 1316 Zastavěná pl , , Pozemky určená cena: , Kč

6 6 Byt b) Byt b.1) Vyhláška 441/2013 Sb. b.1.1) Bytová jednotka č. 6/3 38 Podlahové plochy jednotky (PP): pokoj s kk 18,54 m 2 pokoj + 16,86 m 2 chodby + 9,29 m 2 koupelna s WC + 18,80 m 2 Podlahové plochy jednotky celkem: = 63,49 m 2 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Hlavní město Praha Obec: Praha Počet obyvatel: Základní cena (ZC): , Kč/m 2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 0,01 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě III NP s výtahem 0,05 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory I. Standardní vybavení, bez dalších prostor 0,03 užívané spolu s bytem 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou 1,00 * údržbou * Rok kolaudace: 1890 Rok celkové rekonstrukce: 2007 Stáří stavby (y): 22 Koeficient pro úpravu (s): 0,890 9 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,988 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): ,20 Kč/m 2 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 1,020 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CB P = PP ZCU I T I P = 63, ,20 1,000 1,020 = ,73 Kč

7 7 Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = , Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: = ,91 Kč ,91 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,64 Kč Bytová jednotka č. 6/3 určená cena: ,64 Kč c) Ocenění porovnávací metodou Seznam porovnávaných objektů: 1) po částečné rekonstrukci 2) novostavba 3) po rekonstrukci Název Výchozí cena (VC) K místa K stavební stav K vybav. K prodejnost K Výměra Jednotková cena (JC) Byt 2+kk, Plzeňská Košíře Praha 5, 2. NP, zděný 44,0 m , Kč 1,00 0,85 1,00 0,90 1, , Kč Byt 2+kk, Plzeňská Košíře, Praha 5, 3. NP, zděný 48,0 m , Kč 1,00 0,80 1,00 0,90 1, , Kč Byt 2+kk, Slávy horníka, Košíře, Praha 5,2. NP, zděný , 56,0 m2 Kč 1,00 0,90 1,00 0,90 1, , Kč kde JC = (VC / M) (K místa K stavební stav K vybav. K prodejnost K Výměra ) Množství (M) Váha (V) 1,00 ks 1,0 1,00 ks 1,0 1,00 ks 1,0 Minimální jednotková cena za ks: , Kč

8 8 Průměrná jednotková cena za ks ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za ks: , Kč , Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za ks: , Kč Množství: 1,00 ks Porovnávací hodnota: = , Kč

9 9 C. Rekapitulace Příslušenství bytů a nebytových prostorů Cena pozemků podle cenového předpisu Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: dvamilionydevětsetosmdesátjedentisícosmsetdeset Kč

10 10 Závěr : Obvyklá cena byla provedena v návaznosti na provedené analýze trhu v dané lokalitě a čase, obdobných obchodovaných nemovitostí, porovnávacím způsobem. Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství : a) nemovitosti : Byt č. 6/3 Starokošířská ul. č.p.6 v k.ú Košíře spolu s 1037/10000 spoluvlastnického podílu na parc.č o výměře 288 m2. Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: dvamilionydevětsetosmdesátjedentisícosmsetdeset Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěna c) Závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou- viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství : Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: dvamilionydevětsetosmdesátjedentisícosmsetdeset Kč V Kladně, Ing. Věra Šilhavá Železničářů Kladno

11 11 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem provedla jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod č.j. K 191/79 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.3672/37/14 Š znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3672/37/14 Š podle připojené likvidace. Ing. Věra Šilhavá Železničářů č Kladno v Kladně dne

12 12 E. Seznam příloh 1) Výpis z KN LV (3 listy) 2) Snímek z katastrální mapy (1 list) 3) Fotodokumentace a plánek (2 listy) 4) Cenová mapa (1 list)