ZNALECKÝ POSUDEK. č /10/d. JUDr. Petr Kocián Veveří Brno

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /10/d o ceně bytu č. 23/4 v domě č.p. 23, k.ú. Merklín u Karlových Var, obec Merklín, okres Karlovy Vary. Objednatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Brno - venkov JUDr. Petr Kocián Veveří Brno odhad tržní ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Vítězslav Veselý J.Šafaříka 1536/ Teplice tel.: ing.ves@seznam.cz Posudek obsahuje 6 stran textu a 4 listy příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Teplicích

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně bytu č. 23/4 v domě č.p. 23, k.ú. Merklín u Karlových Var, obec Merklín, okres Karlovy Vary se spoluvlastnickým podílem na společných konstrukcích a pozemku. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: byt č. 23/4 Adresa nemovitosti: Merklín 23 Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Merklín Katastrální území: Merklín u Karlových Var Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) x 0, = 35,8378 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. h) : ZC = Cp * 2,5 = 89,59 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí - kopie katastrální mapy 5. Vlastnické a evidenční údaje list vlastnictví č Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Byt č. 23/4 b) Pozemky b 1 ) Pozemek

3 - 3 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota 1) Byt č. 23/4-25 Oceňovaný byt se nachází ve 3. NP zděného obytného domu. Byt sestává z předsíně, WC, koupelny, kuchyně, spíže a dvou pokojů. Podlahová plocha bytu činí 87,87 m 2. Vytápění kamny na tuhá paliva, ohřev vody elektrickým boilerem. Sanitární vybavení bytu sestává z WC, vany a umyvadla. V kuchyni je sporák na PB. Podlahy parkety, PVC a keramická dlažba. Dveře dřevěné náplňové, okna dřevěná dvojitá. Údržba bytu zanedbaná, technický stav zhoršený. Obytný dům má 3 NP a půdní prostor. Krov dřevěný sedlový, střešní krytina plechová (Alukrit), klempířské konstrukce z plechu pozinkovaného, bleskosvod je instalován. Fasádní omítka vápenocementová. Obvodové zdivo v tl. 45 cm, stropy s rovným podhledem. Schodiště se stupni teracovými. Objekt je napojen na veřejnou síť elektřiny, vody, kanalizace a plynu. Přesné stáří domu nezjištěno, odhadem stanoveno na cca 80 let. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Karlovarský kraj - do obyvatel Stáří stavby: 80 roků Základní cena ZC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: byt: = 87,87 m 2 Podlahová plocha bytu: = 87,87 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 87,87 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 87,87 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt II -0,10 nebo umakartové bytové jádro - Běžné příslušenství (WC, vana, umyvadlo) v podstandatním provedení. 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem Standardní vybavení, bez dalších prostor I -0,03

4 Vytápění bytu - Lokální na tuhá paliva I -0,10 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (předpoklad provedení IV 0,65 rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 80 let: 0,70 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,70 = 0,396 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, pohostinské a III 0,03 kulturní zařízení 5. Školství a sport v obci - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení v obci - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,970 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Nařízení exekuce, I -0,05 exekuční příkaz k prodeji. 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,396 * 0,970 * 0,900 = 0,346 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = ,- Kč/m 2 * 0,346 = 3 876,93 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * PP = 3 876,93 Kč/m 2 * 87,87 m 2 = ,84 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,84 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,44 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlast. podílu: ,44 Kč * / = ,80 Kč Byt č. 23/4 - zjištěná cena = ,64 Kč

5 - 5 - b) Pozemky b 1 ) Pozemek Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná st ,00 89, ,96 Součet ,96 Úprava ceny příloha č. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,- Mezisoučet ,96 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,7810 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1620 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,13 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 89,59 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Neplodná 414/2 38,00 89, ,42 Součet 3 404,42 Úprava ceny - příloha č. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 340,44 Mezisoučet 3 744,86 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,7810 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1620 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 2 529,31 Pozemek - zjištěná cena = ,44 Kč

6 - 6 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Byt č. 23/4 = ,64 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,64 Kč ,- Kč slovy: Třistačtyřicetšesttisícšestsetosmdesát Kč Obvyklá (tržní) cena nemovitosti: 1) Nemovitost jako celek Na základě vyhodnocení realizovaných prodejů srovnatelných nemovitostí a po konzultaci s realitní kanceláří odhaduji, že obvyklá cena nemovitosti jako celku činí ,- Kč. 2) Ideální polovina nemovitosti Vzhledem k obtížné prodejnosti podílu odhaduji, že obvyklá cena ideální poloviny nemovitosti činí ,- Kč. V Teplicích, Ing. Vítězslav Veselý J.Šafaříka 1536/ Teplice tel.: ing.ves@seznam.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne pod č.j. Spr. 4476/88, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady - zvláštní specializace nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /10/d znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /10/d.

7 - 7 -

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -