Znalecký posudek č. 2569/25/ A

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2569/25/ A O ceně bytové jednotky č. 989/11 s podílem na společných částech domu č.p. 988, 989 a pozemků parc.č /55 a 11102/56 v k.ú. Plzeň, obec Plzeň, okres Plzeň-město. Objednatel posudku: Účel posudku: CZ Dražby a.s Mírové náměstí 3097/ Ú s t í n a d L a b e m IČ: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická Novosedlice Posudek obsahuje 18 stran a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních.,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé bytové jednotky 4+1 umístěné ve IV.NP obytného domu č.p.989 Brněnská ulice, Plzeň Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti paní Petry Pancové. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpisy z katastru nemovitostí LV č a LV č Snímek z pozemkové mapy Údaje sdělené vlastnicí bytu Výměry a skutečnosti zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Plzeňský Obec: Plzeň Katastrální území: Plzeň (721981) 5. Dokumentace a skutečnost Dům byl postaven dle upravené typové projektové dokumentace pro panelovou výstavbu. V posledních letech proběhly opravy a rekonstrukce odstraňující vady panelové výstavby. 6. Celkový popis nemovitosti Obytný dům je součástí bloku panelových domů osmipodlažních, cele podsklepených, postavených do půdorysného tvaru U. Dům i byt jsou po rekonstrukci. Na domě byla vyměněna okna, vnitřní rozvody, výtahy, zateplena fasáda a střešní konstrukce. Lokalita sídliště Lochotín je výhodná pro bydlení. V blízkosti je zoologická i botanická zahrada, Fakultní nemocnice a dostatek obchodů i služeb. V obvodu je několik základních škol i předškolních zařízení s dostatečnou kapacitou, střední školy i lékařská fakulta Karlovy university. 7. Obsah posudku Pozemky a) Pozemky Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 Byt a) Bytová jednotka č.989/11 3

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 5 (1 + P i) = 1,000 i = 1 4 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,00 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,02 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava V. Zastávka hromadné dopravy do 200 m 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 1,020 i = 2

5 5 Pozemky a) Pozemky 4 K obytnému domu náleží pozemky zastavěných ploch oceněných dle 28 odst.2) s příslušnými přirážkami. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Plzeň - oblast 1 Základní cena pozemku: ZC = 4 270, Kč/m2 Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,020 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 1,020 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 4 355,4000 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 11102/55 zastavěná plocha , /56 zastavěná plocha ,80 Součet: ,20 Pozemky určená cena: ,20 Kč Rekapitulace cen pozemků: a)pozemky Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č.989/11 spoluvlastnický podíl: / ,20 Kč ,20 Kč ,66 Kč Byt a) Bytová jednotka č.989/11 38 Bytová jednotka 4+1 ve IV.NP obytného domu č.p. 989 s celkovou podlahovou plochou 76,13 m 2. Byt je vybaven kuchyňskou linkou, vanou, umyvadlem, topnými tělesy ÚT. K bytu náleží podíl na společných částech domu a pozemků o velikosti 7615/ Vlastní dům je postaven v bloku domů postavených v půdoryném tvaru U. Domy jsou z osmdesátých let postavených dle upravené typové projektové dokumentace, panelovou technologií. Na domě je provedeno zateplení, výměna oken, výtahů, vnitřních rozvodů a střechy.

6 6 Celkový technický stav domu i bytu je velmi dobrý. Podlahové plochy jednotky (PP): kuchyň 3,45 2,90 10,01 m 2 pokoj 1 3,45 5, ,36 m 2 pokoj 2 2,30 3,45 + 7,94 m 2 pokoj 3 4,40 3, ,18 m 2 pokoj 4 3,45 2,40 + 8,28 m 2 předsíň 0,80 4,15+2,40 2, ,04 m 2 WC 0,90 1,20 + 1,08 m 2 koupelna 1,80 1,80 + 3,24 m 2 Podlahové plochy jednotky celkem: = 76,13 m 2 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Plzeňský Obec: Plzeň Počet obyvatel: Základní cena (ZC): , Kč/m 2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, 0,00 užívané spolu s bytem komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou 1,00 * * Rok kolaudace: 1986 Stáří stavby (y): 28 Zvýšení koeficientu s: 0,05 Koeficient pro úpravu (s): 0,910 9 údržbou Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): 0,910 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): ,78 Kč/m 2 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 1,020 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CB P = PP ZCU I T I P = 76, ,78 1,000 1,020 = ,65 Kč

7 7 Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemků = ,20 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: = ,66 Kč ,66 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,31 Kč Bytová jednotka č.989/11 určená cena: ,31 Kč

8 8 C. Rekapitulace Rekapitulace cen pozemků: a)pozemky Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č.989/11 spoluvlastnický podíl: / ,20 Kč ,20 Kč ,66 Kč Výsledné ceny bytu: a) Bytová jednotka č.989/ ,31 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: jedenmilionšestsetsedmdesátsedmtisícdvěstěosmdesát Kč

9 9

10 10, Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická Novosedlice

11 11 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor elkonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2569/25/ A znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 25/ A podle připojené likvidace.

12 12 E. Seznam příloh Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí

13 Fotodokumentace 13

14 14

15 Výpis z katastru nemovitostí 15

16 16

17 17

18 18