ZNALECKÝ POSUDEK. č /11. o ceně rodinného domu č.p. 548, k.ú. Mikulášovice, obec Mikulášovice, okres Děčín. Objednatel posudku:

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /11 o ceně rodinného domu č.p. 548, k.ú. Mikulášovice, obec Mikulášovice, okres Děčín. Objednatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Brno - venkov JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Veveří Brno odhad tržní ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Vítězslav Veselý J.Šafaříka 1536/ Teplice tel.: ing.ves@seznam.cz Posudek obsahuje 6 stran textu a 8 listů příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Teplicích

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně rodinného domu č.p. 548, k.ú. Mikulášovice, obec Mikulášovice, okres Děčín s pozemkem. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům Adresa nemovitosti: Mikulášovice 548 Kraj: Ústecký Okres: Děčín Obec: Mikulášovice Katastrální území: Mikulášovice Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) x 0, = 44,5344 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 44,53 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí - kopie katastrální mapy 5. Vlastnické a evidenční údaje list vlastnictví č Obsah posudku a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům b) Pozemky b 1 ) Pozemek

3 - 3 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům - 5 Zděný, samostatně stojící rodinný dům. Objekt je podsklepený, obsahuje přízemí a obytné podkroví. Krov dřevěný sedlový, střešní krytina šablony, klempířské konstrukce titan zinek, bleskosvod není instalován. Fasádní omítka chybí. Obvodové zdivo přízemí v tl. 45 cm. Strop sklepa klenba. Stropy nadzemních podlaží s rovným podhledem. Podlaha sklepa betonová mazanina a dusaná hlína. Podlahy přízemí plovoucí a keramická dlažba. Podlaha podkroví dřevotřískové desky. Schodiště sklepa se stupni kamennými. Schodiště z přízemí do podkroví dřevěné s podstupnicemi. Dveře dřevěné hladké. Okna dřevěná zdvojená a plastová. Elektroinstalace světelná a motorová. Vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva. Ohřev vody elektrickým boilerem. Sanitární vybavení přízemí sestává z WC, vany, sprchy a umyvadla. V podkroví je jedno WC. V kuchyni je elektrický sporák. Ve sklepě je dílna, kotelna, dvě skladové prostory a schodiště. V přízemí je zádveří, chodba se schodištěm, WC, koupelna, kuchyně, obývací pokoj a ložnice. V podkroví je chodba, WC a čtyři pokoje. Objekt je napojen na veřejnou síť elektřiny, vody a kanalizace. V místě je možnost napojení na plyn. Přesné stáří domu nezjištěno, odhadem stanoveno na cca 110 let. Po roce 2002 byl dům rekonstruován (nástavba podkroví), zbývá dokončit fasádu. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ C Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška sklep: 156,85 m 2 2,60 m přízemí: 163,89 m 2 2,70 m podkroví: 156,89 m 2 2,20 m Obestavěný prostor: : = 1 251,57 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 251,57 m 3

4 - 4 - Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy: P 5,40 100,00 0,46 2,48 2. Zdivo: S 23,40 100,00 1,00 23,40 3. Stropy: S 9,10 100,00 1,00 9,10 4. Střecha: S 5,40 100,00 1,00 5,40 5. Krytina: S 3,30 100,00 1,00 3,30 6. Klempířské konstrukce: N 0,80 100,00 1,54 1,23 7. Vnitřní omítky: S 6,10 100,00 1,00 6,10 8. Fasádní omítky: C 2,80 100,00 0,00 0,00 9. Vnější obklady: C 0,50 100,00 0,00 0, Vnitřní obklady: S 2,20 100,00 1,00 2, Schody: S 2,30 100,00 1,00 2, Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3, Okna: S 5,10 100,00 1,00 5, Podlahy obytných místností: S 2,10 100,00 1,00 2, Podlahy ostatních místností: S 1,30 100,00 1,00 1, Vytápění: S 5,30 100,00 1,00 5, Elektroinstalace: S 4,20 100,00 1,00 4, Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0, Rozvod vody: S 2,90 100,00 1,00 2, Zdroj teplé vody: S 1,70 100,00 1,00 1, Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0, Kanalizace: S 2,70 100,00 1,00 2, Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0, Vnitřní vybavení: S 4,30 100,00 1,00 4, Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0, Ostatní: C 4,00 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 89,11 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,8911 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 2 130,- Kč/m 3 Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8911 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1690 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9040 Základní cena upravená = 4 168,23 Kč/m 3 Plná cena: 1 251,57 m 3 * 4 168,23 Kč/m 3 = ,62 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 110 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 110 / 150 = 73,333 % ,13 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = ,49 Kč

5 - 5 - b) Pozemky b 1 ) Pozemek Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná st ,00 44, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,90 Mezisoučet ,90 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9040 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,41 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 44,53 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada ,00 44, ,79 Součet ,79 Úprava ceny - příloha č. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,28 Mezisoučet ,07 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9040 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem ,70 Pozemek - zjištěná cena = ,11 Kč

6 - 6 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Rodinný dům = ,49 Kč b) Pozemek = ,11 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,60 Kč ,- Kč slovy: Jedenmiliončtyřistačtyřicetčtyřitisícšestsetdevadesát Kč Obvyklá (tržní) cena nemovitosti: Na základě vyhodnocení realizovaných prodejů srovnatelných nemovitostí a po konzultaci s realitní kanceláří odhaduji, že obvyklá cena hodnocené nemovitosti činí ,- Kč. Vzhledem k obtížnosti prodeje podílu odhaduji, že obvyklá cena jedné čtvrtiny nemovitosti činí ,- Kč. V Teplicích, Ing. Vítězslav Veselý J.Šafaříka 1536/ Teplice tel.: ing.ves@seznam.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne pod č.j. Spr. 4476/88, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady - zvláštní specializace nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /11.

7 - 7 -

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -