ZNALECKÝ POSUDEK. č

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č o ceně stavebních pozemků a pozemků vedených v katastru nemovitosti jako druh ostatních pozemků (ost. komunikace) uvedených na listu vlastnictví č pro katastrální území Minice u Kralup nad Vltavou (viz. příloha tohoto znaleckého posudku), obec Kralupy nad Vltavou (ul. Polní), okres Mělník, kraj Středočeský. Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: JUDr. Jitka Růžičková, advokát Kováků 1077/ Praha 5 - Smíchov podklad pro insolvenční řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Salvet Přímětická 1185/ Praha 4 Znalecký posudek obsahuje 15 (slovy patnáct) číslovaných stran formátu A4 textu včetně titulní strany stran příloh a předává se v třech vyhotoveních objednateli znaleckého posudku paní JUDr. Jitce Růžičkové, advokátu. V Praze

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol V rámci insolvenčního řízení je ocenění provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Stavební pozemky Adresa předmětu ocenění: Polní (Minice u Kralup n. Vlt.) viz. LV č Kralupy nad Vltavou Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Středočeský Mělník Kralupy nad Vltavou Minice u Kralup nad Vltavou Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 590,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0, a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně III 1,02 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98-2 -

3 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 1 036,35 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti bez přítomností vlastníků popř. jejich zástupců. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí, který vyhotovil dne tzv. dálkovým přístupem Český úřad zeměměřičský a katastrální z listu vlastnictví č pro katastrální území Minice u Kralup nad Vltavou, obec Kralupy nad Vltavou, okres Mělník, kraj Středočeský. Kopie katastrální mapy. 5. Vlastnické a evidenční údaje VALERIAN s.r.o., Bořivojova 878/35, Žižkov, Praha 3 6. Celkový popis nemovité věci Předmětem zjištění cena stavebních pozemků a pozemků vedených v katastru nemovitosti jako druh ostatních pozemků (ost. komunikace) uvedených na listu vlastnictví č pro katastrální území Minice u Kralup nad Vltavou (viz. příloha tohoto znaleckého posudku), obec Kralupy nad Vltavou (ul. Polní), okres Mělník, kraj Středočeský. Kralupy nad Vltavou se nachází cca 15.0 km severním směrem od souvisle zastavěného okraje Prahy, přičemž vlastní soubor pozemků je situován na jižním okraji města, v části zvané Minice. Jedná se o lokalitu postupně zastavovanou novými rodinnými domy. Jedná se o 9 stavebních pozemků předurčených k zastavění objekty bydlení a dále pak o čtyři pozemky, které jsou součástí ucelených přístupových komunikací k jednotlivým stávajícím objektům a parcelám, které tvoří s objekty jednotné funkční celky. Stavební pozemky jsou převážně mírně svažitého charakteru obdélníkového tvaru, přístup k nim je v čase zjištění po nezpěvněných, ale přesto stavebně připravených komunikacích. K pozemkům jsou přivedeny kompletní energetické sítě v rozsahu vodovodní, kanalizační a elektro NN sítě včetně veřejné sítě rozvodu zemního plynu

4 1. Pozemek parc.č. St. 423 je využíván v souladu s údaji uvedenými v platném listu vlastnictví, pozemek je zastavěný rozestavěnou stavbou bydlení. Pozemek parc.č. 147/13 je uvedený v katastru nemovitostí jako druh pozemku orná půda, což je v rozporu s jeho stávajícím využitím, neboť tvoří s pozemkem parc.č. St. 423 jednotný funkční celek s využitím jako druh pozemku zahrada. 2. Ostatní stavební pozemky parc.č. 147/14, 147/15, 147/16, 147/17, 147/18, 147/20, 147/21, 147/22 a pozemek parc.č. 147/23 jsou ve stavu výše uvedeném. Jedná se o pozemky předurčené k zastavění objekty bydlení, v čase zjištění nejsou na pozemcích zahájeny stavební práce. 3. Pozemek parc.č. 147/66, který je vedený v katastru nemovitostí jako druh pozemku orná půda je ve skutečnosti rozestavěná místní komunikace, která umožňuje přístup k jednotlivým budoucím, rozestavěným nebo již obývaným rodinným domům. Část komunikace je připravena k realizaci S ohledem na výše zjištěné skutečnosti oceňuji pozemek v souladu se zněním 9, odst. 5 zákona č. 151/1997 Sb. (... pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v platném výpisu z katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu). Stavební pozemky resp. jejich administrativní cenu oceňuji podle 4, odst. 2 platné oceňovací vyhlášky. 4. Pozemky parc.č. 518/18, 518/22, 518/38 a parc.č. 518/40 jsou v souladu se skutečností vedeny v katastru nemovitostí jako druh pozemku ostatní plocha (ostatní komunikace). Jedná se ve své podstatě o krajnice stávajících nedostavěných komunikací. Soubor výše uvedených a oceňovaných pozemků je v mírně podprůměrném stavu. Spojení s veřejnou dopravou (bus a železnice) je v dosahu přes 500 m, zásobování lokality včetně zastoupení občanskými službami je nedostatečné. Základní občanská vybavenost je zajištěna v Kralupech nad Vltavou, kompletní občanská vybavenost je zajištěna v severních okrajových částech Prahy (obchodní a průmyslové zóny) popř. v bývalém okresním městě, v Mělníku. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Stavební pozemek St. 423 a 147/ Stavební pozemky (orná) 1.3. Pozemky (ost. komunikace) - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + S P i ) = 0,970 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba I 0,04 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce II -0,01-5 -

6 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti III -0,05 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,03 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i ) = 0,900 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 1. Ocenění pozemků 1.1. Stavební pozemek St. 423 a 147/13 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + S P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,970 6 i = 1-6 -

7 Index polohy pozemku I P = 0,900 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,970 * 1,000 * 0,900 = 0,873 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,35 0, ,73 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a St ,00 904, ,28 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 147/13 556,00 904, ,88 Stavební pozemky celkem 692,00 m ,16 Stavební pozemek St. 423 a 147/13 - zjištěná cena = ,16 Kč 1.2. Stavební pozemky (orná) Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-7 -

8 Index omezujících vlivů I O = 1 + S P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,970 Index polohy pozemku I P = 0,900 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,970 * 1,000 * 0,900 = 0,873 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 2 - stavební pozemek - nezastavěný, určený k zastavění 4 odst ,35 0,873 0, ,79 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 2 orná půda 147/14 745,00 723, ,55 4 odst. 2 orná půda 147/15 789,00 723, ,31 4 odst. 2 orná půda 147/16 786,00 723, ,94 4 odst. 2 orná půda 147/17 786,00 723, ,94 4 odst. 2 orná půda 147/18 742,00 723, ,18 4 odst. 2 orná půda 147/20 787,00 723, ,73 4 odst. 2 orná půda 147/21 787,00 723, ,73 4 odst. 2 orná půda 147/22 789,00 723, ,31 4 odst. 2 orná půda 147/23 770,00 723, ,30 Stavební pozemky celkem 6 981,00 m ,99 Stavební pozemky (orná) - zjištěná cena = ,99 Kč 1.3. Pozemky (ost. komunikace) Ocenění - 8 -

9 Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah IV Ostatní (např., pěší zóny, cyklostezky, veřejná zeleň, veřejné -0,55 parky) P2. Charakter a zastavěnost území II V kat úz. mimo sídelní části obce v zastavěném území obce -0,10 P3. Povrchy II Komunikace s nezpevněným povrchem -0,05 P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů 0,00 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,60 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + S P i ) = 0,180 4 i = 1 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst ,35 0,180 1, ,54 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha - 147/ ,00 186, ,86 ostatní komunikace 4 odst. 3 ostatní plocha - 518/18 116,00 186, ,64 ostatní komunikace 4 odst. 3 ostatní plocha - 518/22 82,00 186, ,28 ostatní komunikace 4 odst. 3 ostatní plocha - 518/38 14,00 186, ,56 ostatní komunikace 4 odst. 3 ostatní plocha - ostatní komunikace 518/40 34,00 186, ,36 Ostatní stavební pozemky - celkem 3 705,00 m ,70 Pozemky (ost. komunikace) - zjištěná cena = ,70 Kč - 9 -

10 C. REKAPITULACE 1. Ocenění pozemků 1.1. Stavební pozemek St. 423 a 147/ ,20 Kč 1.2. Stavební pozemky (orná) ,00 Kč 1.3. Pozemky (ost. komunikace) ,70 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,90 Kč Celkem ,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,00 Kč Slovy: šestmilionůtřistašedesátdevěttisícdevětsetosmdesát Kč V Praze Zdeněk Salvet Přímětická 1185/ Praha 4 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem vyhotovil jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni, dne , č.j. 2052/93, pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady), se zvláštní specializací pro odhady staveb a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod č znaleckého deníku

11 PŘÍLOHY Výpis z katastru nemovitostí, který vyhotovil dne tzv. dálkovým přístupem Český úřad zeměměřičský a katastrální z listu vlastnictví č pro katastrální území Minice u Kralup nad Vltavou, obec Kralupy nad Vltavou, okres Mělník, kraj Středočeský. Kopie katastrální mapy