Znalecký posudek č. 2875/148/2013

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2875/148/2013 O ceně provozních jednotek č.669//302 a 669/303 s podílem na domě č.p.669 a pozemku parc.č. 81 v k.ú.děčín, obec Děčín, okres Děčín. Objednatel posudku: Účel posudku: CZ Dražby a.s. Mírové náměstí 3097/ Ú s t í n a d L a b e m Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická Novosedlice Posudek obsahuje 15 stran a 1 stranu přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé dvou obchodních prostorů v domě č.p.669/4 Hudečkova ulice, Děčín. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti vlastníka J.Nazárka. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č Snímek z pozemkové mapy Skutečnosti zjištěné na místě Údaje poskytnuté vlastníkem. 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Ústecký Obec: Děčín Katastrální území: Děčín (624926) 5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla k dispozici, ocenění je provedeno na základě údajů a skutečnopstí zhjištěných na místě. Vlastník nemohl označit čísla jednotek. Pro ocenění to není překážka, neboť se jedná o dva téměř identické prostory. 6. Celkový popis nemovitosti Dům postavený v řadové zástavbě Hudečkovy ulice je rozdělen na 3 nebytové prostory a 6 bytových jednotek. Nebytovým prostorem č.669/301 je střelnice umístěná v suterénu domu. Oceňované nebytové jednotky jsou v přízemí domu se vchody po levé a pravé straně hlavního vchodu do domu. Umístění v centru města je velmi výhodné pro podnikání. 7. Obsah posudku Oddíl 1 Pozemek a) Pozemek č.81 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 Nebytový prostor a) Nebytová jednotka č. 669/302 Oddíl 2 Pozemek a) Pozemek č. 81 Nebytový prostor a) Nebytová jednotka č. 669/303

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Obec: Děčín Oddíl 1 Pozemek a) Pozemek č Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 500, Kč. Cena je určena podle písm. g): Děčín. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 85 % 1,850 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,131 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 1,856 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha , 4 024, ,62 Pozemek č.81 zjištěná cena: Rekapitulace cen pozemku: a)pozemek č.81 Oddíl 1 cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Nebytová jednotka č. 669/302 spoluvlastnický podíl: 865 / ,56 Kč

5 5 Nebytový prostor a) Nebytová jednotka č. 669/ Jednotka představuje obchodní prostory v přízemí obytného domu čtyřpodlažního, podsklepeného. Jednotka je vybavena vlastním WC, přívodem vody a kanalizace. Vytápění elektrické, zemní plyn je zaveden do domu. Dům postavený ve dvacátých letech min.století je řadový vnitřní, postavený zděnou technologií. Krov sedlový mansardový. Do domu jsou zavedeny veškeré inženýrské sítě. Technický stav domu je dobrý. Je průběžně udržován a modernizován. Zatřídění pro potřeby ocenění Nebytový prostor v budově Budova: K 1. domy vícebytové (netypové, tří a vícebytové) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: domy vícebytové netypové Koeficient změny ceny stavby: 2,131 Koeficient prodejnosti: 1,856 (Bytové domy) Podlahové plochy nebytového prostoru: podlahová plocha 86,50 m 2 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 6,00 % Standardní 2. Svislé konstrukce zděné 18,80 % Standardní 3. Stropy rovný pohled 8,20 % Standardní 4. Krov, střecha sedlová, vázaný krov s mansardami 5,30 % Standardní 5. Krytiny střech tašková 2,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce úplné z pozink.plechů 0,70 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné štukové 6,90 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů probarvená omítka 3,10 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické koupelna, kuchyně, WC 2,10 % Standardní 10. Schody betonové 3,00 % Standardní 11. Dveře plné i prosklené 3,20 % Standardní 12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se 13. Okna dřevěná dvojitá 5,40 % Standardní 14. Povrchy podlah dlažby, textilní, dřevěné 3,10 % Standardní 15. Vytápění etážové plynové 4,70 % Standardní 16. Elektroinstalace 220, 380 V 5,20 % Standardní 17. Bleskosvod ano 0,40 % Standardní 18. Vnitřní vodovod studená i teplá 3,30 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace kuchyně, koupelna,wc 3,20 % Standardní 20. Vnitřní plynovod zemní plyn 0,40 % Standardní 21. Ohřev vody z kotle ÚT + průtokové ohřívače 2,10 % Standardní 22. Vybavení kuchyní sporáky 1,80 % Standardní 23. Vnitřní hygienické vybavení vany, umyvadla,wc splachovací 3,80 % Standardní

6 6 24. Výtahy 1,30 % Nevyskytuje se 25. Ostatní 5,60 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 24. Výtahy 0,54 1,852 1,30 % 0, Ostatní 0,54 1,852 5,60 % 0,0560 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9310 Ocenění: Základní jednotková cena: 7 310, Kč/m 2 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9310 Polohový koeficient K 5 : 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1310 Koeficient prodejnosti K p : 1,8560 Základní jednotková cena upravená: = ,69 Kč Základní cena upravená: 86,50 m ,69 Kč = ,69 Kč Základní cena nebytového prostoru: = ,69 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 100 roků Předpokládaná další životnost: 50 roků Opotřebení: / ( ) = 66,667 % Odpočet opotřebení: ,69 Kč 66,667 % ,48 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,21 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = Spoluvlastnický podíl: 865 / Hodnota spoluvlastnického podílu: = ,56 Kč ,56 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,77 Kč Nebytová jednotka č. 669/302 zjištěná cena: ,77 Kč Cena slovy: devětsetpadesáttřitisícepětsetsedmdesátšest Kč Oddíl 2 Pozemek a) Pozemek č Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 500, Kč. Cena je určena podle písm. g): Děčín.

7 7 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 85 % 1,850 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,131 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 1,856 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha , 4 024, ,62 Pozemek č. 81 zjištěná cena: Rekapitulace cen pozemku: a)pozemek č. 81 Oddíl 2 cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Nebytová jednotka č. 669/303 spoluvlastnický podíl: 882 / ,66 Kč Nebytový prostor a) Nebytová jednotka č. 669/ Jednotka umístěná v přízemí obytného domu slouží jako obchod. Je vybavena vlastním WC, přívodem vody a kanalizace. Vytápění elektrické, plyn je do domu zaveden. Zatřídění pro potřeby ocenění Nebytový prostor v budově Budova: K 1. domy vícebytové (netypové, tří a vícebytové) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: domy vícebytové netypové Koeficient změny ceny stavby: 2,131 Koeficient prodejnosti: 1,856 (Bytové domy) Podlahové plochy nebytového prostoru: podlahová plocha 88,20 m 2 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 6,00 % Standardní 2. Svislé konstrukce zděné 18,80 % Standardní 3. Stropy s rovným pohledem 8,20 % Standardní 4. Krov, střecha sedlová, vázaný krov s mansardami 5,30 % Standardní

8 8 5. Krytiny střech tašková 2,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce úplné,pozink plech 0,70 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné štukové 6,90 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů probarvená omítka 3,10 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické koupelna, kuchyně, WC 2,10 % Standardní 10. Schody betonové 3,00 % Standardní 11. Dveře plné, náplňové 3,20 % Standardní 12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se 13. Okna dřevěná zdvojená 5,40 % Standardní 14. Povrchy podlah dlažby, textilní, dřevěné 3,10 % Standardní 15. Vytápění etážové plynové 4,70 % Standardní 16. Elektroinstalace 220, 380 V 5,20 % Standardní 17. Bleskosvod ano 0,40 % Standardní 18. Vnitřní vodovod studená i teplá 3,30 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace kuchyně, WC, koupelna 3,20 % Standardní 20. Vnitřní plynovod zemní plyn 0,40 % Standardní 21. Ohřev vody z kotle ÚT + průtokové ohřívače 2,10 % Standardní 22. Vybavení kuchyní sporáky 1,80 % Standardní 23. Vnitřní hygienické vybavení vany, umyvadla,wc splachovací 3,80 % Standardní 24. Výtahy 1,30 % Nevyskytuje se 25. Ostatní 5,60 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 24. Výtahy 0,54 1,852 1,30 % 0, Ostatní 0,54 1,852 5,60 % 0,0560 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9310 Ocenění: Základní jednotková cena: 7 310, Kč/m 2 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9310 Polohový koeficient K 5 : 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1310 Koeficient prodejnosti K p : 1,8560 Základní jednotková cena upravená: = ,69 Kč Základní cena upravená: 88,20 m ,69 Kč = ,26 Kč Základní cena nebytového prostoru: = ,26 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 100 roků Předpokládaná další životnost: 50 roků Opotřebení: / ( ) = 66,667 % Odpočet opotřebení: ,26 Kč 66,667 % ,35 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,91 Kč

9 9 Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = Spoluvlastnický podíl: 882 / Hodnota spoluvlastnického podílu: = ,66 Kč ,66 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,57 Kč Nebytová jednotka č. 669/303 zjištěná cena: ,57 Kč Cena slovy: devětsetsedmdesátdvatisícetřistasedmnáct Kč

10 10 C. Rekapitulace Oddíl 1 Rekapitulace cen pozemku: a)pozemek č.81 Oddíl 1 cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Nebytová jednotka č. 669/302 spoluvlastnický podíl: 865 / ,56 Kč Výsledné ceny nebytového prostoru: a) Nebytová jednotka č. 669/ ,77 Kč Oddíl 2 Rekapitulace cen pozemku: b)pozemek č. 81 Oddíl 2 cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Nebytová jednotka č. 669/303 spoluvlastnický podíl: 882 / ,66 Kč Výsledné ceny nebytového prostoru: a) Nebytová jednotka č. 669/ ,57 Kč Součet cen nemovitosti Výsledné ceny: Cena po zaokrouhlení podle 46: ,34 Kč , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: jedenmiliondevětsetdvacetpěttisícosmsetdevadesát Kč Cena obvyklá : Cena vypočtená zohledňuje kvalitu i umístění jednotek. Výsledná cena za 1 m 2 podlahové plochy okolo 11 tis.kč je porovnána s nabídkovými cenami obdobných prostorů ve městě. Byly zváženy klady a zápory oceňovaných jednotek. Kladné vlivy : - poloha v centru města - plocha umožňující víceúčelové využití - velmi dobrý stav domu Negativní vlivy : - zanedbané vnitřní úpravy, nutnost menších oprav

11 11 Vyhodnocením všech známých vlivů na prodejnost a porovnáním s nabídkou v místě, je možné považovat vypočtenou cenu za cenu obvyklou. Cena obvyklá nebytového prostoru č. 669/ ,-Kč (slovy: devětsetpadesáttisíc korun českých) Cena obvyklá nebytového prostoru č. 669/ ,-Kč (slovy: devětsetpadesáttisíc korun českých), Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická Novosedlice

12 12 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor elkonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2875/148/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 148/2013 podle připojené likvidace.

13 13 E. Seznam příloh Snímek z pozemkové mapy

14 Snímek z pozemkové mapy 14

15 15