Znalecký posudek č

Transkript

1 Znalecký posudek č ceny bytu č.15 v č.p. 772 U Lesa 26, Karviná - Ráj Objednatel posudku: Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s insolvenční správce dlužníka Jiří Novák Hvězdova 1716/2b PRAHA 4 ze dne: vystavil: Martina Bououne Účel posudku: určení ceny obvyklé (tržní) S použitím vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb. a vyhlášky č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Jaroslav Renner Francouzská 1103/ Ostrava - Poruba tel.: Posudek obsahuje 7 stran Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních V Ostravě, dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Určení ceny družstevního bytu č.15 v objektu č.p. 772, včetně podílu na společných prostorách domu a podílu na pozemku pod objektem v k.ú. Karviná-Ráj, obec Karviná, okres Karviná. 2. Podklady pro vypracování posudku - kopie listu vlastnictví č.6064 pro k.ú. Karviná-Ráj - kopie katastrální mapy pro k.ú. Karviná-Ráj - prohlídka nemovitosti znalcem 3. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Moravskoslezský Obec: Karviná Katastrální území: Ráj (663981) List vlastnictví číslo: 6064 Vlastník: Bytové družstvo KARVINÁ - RÁJ U LESA 772, U Lesa 772/26, Ráj, Karviná 4. Dokumentace a skutečnost Byla předložena částečná dokumentace 5. Celkový popis nemovitosti Družstevní byt včetně podílu na společných prostorách objektu a podílu na pozemku pod objektem. 6. Obsah posudku I. Pozemek a) Pozemky II. Byt a) Byt č. 772/

3 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitých věcí je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 443/2016 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Poptávka je vyšší než nabídka 0,01 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy I. Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní 0,03 vlastníci) 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní 0,04 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV.Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav 7 Hospodářsko-správní význam znak se neposuzuje 1,00 obce 8 Poloha obce znak se neposuzuje 1,00 9 Občanská vybavenost obce znak se neposuzuje 1,00 5 Index trhu: I T = P 6 P 7 P 8 P 9 (1 + Â P i ) = 0,940 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,00 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,05 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí pozemku I. V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 0,00 6 Dopravní dostupnost k pozemku VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 0,00 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá 0,00 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 3

4 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + Â P i ) = 0,990 i = 2 I. Pozemek a) Pozemky 4 Pozemek číslo parcely 201/167, evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Karviná Název okresu: Karviná Základní cena pozemku: ZC = 513, Kč/m 2 Index trhu: I T = 0,940 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV.Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + Â P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,990 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,931 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 477,6030 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 501/167 zastavěná plocha a nádvoří ,71 Pozemky zjištěná cena: Rekapitulace cen pozemku: a)pozemky Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Byt č. 772/ spoluvlastnický podíl: 1 / ,37 Kč 4

5 II. Byt a) Byt č. 772/ Bytová jednotka se nachází v 5.NP bytového domu, který má šest nadzemních a jedno podzemní podlaží. Údaje dle sdělení uživatele bytu pana Jiřího Nováka: Objekt byl postaven v roce 1963 jako panelový montovaný s plochou střechou. Objekt byl v roce 2009 zateplen a vyměněna okna za plastová, v roce 2013 byly zřízeny nové svislé rozvody T+S vody a kanalizace, střešní plášť a antény.. V bytě bylo přestavěno umakartové bytové jádro na vyzděné s výměnou zařizovacích předmětů. Podíly jednotlivých bytů nejsou určeny. S dostatečnou přesností je počítáno s podílem 1/18 pozemku pod objektem. Podlahové plochy jednotky (PP): bytová jednotka 60,80 m 2 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Karviná Počet obyvatel: Základní cena (ZC): 7 721, Kč/m 2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo 0,00 užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav I. Byt ve výborném stavu 1,05 * * Rok výstavby / kolaudace: 1963 Rok celkové rekonstrukce: 2009 Stáří stavby (y): 23 Koeficient pro úpravu (s): 0,885 9 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + Â V i ) V 10 ): 0,929 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 7 172,81 Kč/m 2 Index trhu (I T ): 0,940 Index polohy (I P ): 0,990 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CB P = PP ZCU I T I P = 60, ,81 0,940 0,990 = ,03 Kč 5

6 Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = Spoluvlastnický podíl: 1 / 18 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 6 235,37 Kč ,37 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,40 Kč Byt č. 772/ zjištěná cena: ,40 Kč 6

7 C. Rekapitulace Rekapitulace cen pozemku: a)pozemky Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Byt č. 772/ spoluvlastnický podíl: 1 / ,37 Kč Výsledné ceny bytu: a) Byt č. 772/ ,40 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč Určená cena dle cenového předpisu: , Kč Cenu obvyklou tržní stanovuji: ,- Kč Slovy: Čtyřistasedmdesátpěttisíc Kč V Ostravě, dne Ing. Jaroslav Renner Francouzská 1103/ Ostrava - Poruba D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne a , č.j. Spr.2284/90, pro základní obor ekonomika, stavebnictví, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavební odvětví různá, spec. statika a dynamika stavebních konstrukcí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. FA podle připojené likvidace. 7