Příloha č.1. Příklad výnosového ocenění

Transkript

1 Příklad výnosového ocenění Příloha č.1 Pro aplikační příklad výnosového ocenění pro moji diplomovou práci jsem vybrala existující areál. Areál se skládá z výrobní budovy, haly a pozemků. Komplex se nachází v intravilému města Jihlava. Popis nemovitosti Vlastní areál je typickým výrobním závodem v oblasti strojní výroby (letecká technika) pocházejícím ze začátku 70-tých let jako rozšíření původního objektu č.p. 826, který byl postaven v roce Oceňovaným nemovitým majetkem jsou pozemky parc. č. 1934/1, 1975/6, 1975/30, 1975/31 a 1975/75, administrativní budova č.p. 826 včetně dílny, galvanovna včetně rampy, garáže I a garáže II. Galvanovna - hala nacházející se v jižní části areálu, je rovněž typickou výrobní halou, postavenou taktéž v roce 1972, je ve velmi značně zanedbaném stavebně technickém stavu. Tento objekt má silně poškozené prosklení prosvětlovacích střešních světlíků, do objektu zatéká, spodní části svislých nosných konstrukcí a příček jsou ve velmi vysoké míře poškozeny chemickými látkami z původního provozu (galvanovna) včetně podlah, dveří atd. Fasáda objektu je rovněž ve svých částech nad terénem silně poškozena, rovněž klempířské prvky jsou ve velmi špatném stavebně technickém stavu. V jihovýchodní části areálu bezprostředně přiléhajícím k ulici Znojemská se nachází objekt č.p tzv. Palmovka. Stáří Palmovky a garáží činí 95 roků. Galvanovna je vzhledem ke svému stavebně technickému stavu nevyužívána, Palmovka je s výjimkou administrativní části pronajata. Administrativní část Palmovky je v zanedbaném stavebně technickém stavu, dílna je dobrém stavu, rovněž garáže. Vzhledem k výše uvedenému je ocenění provedeno u Galvanovny nákladovým způsobem, u Palmovky výnosovou metodou. 83

2 Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Jihlava Obec: Jihlava 1, Jihlava 1. Obsah posudku Oddíl 1 a) Galvanovna-hala. b) Pozemky c) Užívání pozemků. Oddíl a) Hlavní stavby 1) Palmovka 2) Hala b) Pozemky Kombinace nákladového a výnosového způsobu ocenění pro celou nemovitost c) Ocenění kombinací výnosového a nákladového způsobu 84

3 A. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres:Jihlava Obec: Jihlava 1, Jihlava Oddíl 1 a) Galvanovna-hala. 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Hala: E. budovy pro průmysl a skladování (bez jeřábových drah) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: Budovy pro průmysl Kód standardní klasifikace produkce: haly pro průmysl (výrobní) Koeficient změny ceny stavby: 2,133 Koeficient prodejnosti: 1,000 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1 PP 4,20 m 286,45 m 2 1 NP 6,99 m 2 025,00 m 2 Součet: 11,19 m 2 311,45 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): = 6,64 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 1 155,73 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1 PP 4,20 286,45 = 1 203,09 m 3 1 NP 6, = ,75 m 3 Obestavěný prostor celkem: = ,84 m 3 85

4 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací 9,40 % Standardní 2. Svislé nosné konstrukce 20,30 % Standardní 3. Stropy 8,20 % Standardní 4. Krov, střecha 10,20 % Standardní 5. Krytiny střech 2,90 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 0,70 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů 6,90 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů 3,90 % Standardní 9. Vnitřní obklady 0,00 % Neuvažuje se 10. Schody 0,80 % Standardní 11. Dveře 3,20 % Standardní 12. Vrata 2,30 % Standardní 13. Okna 5,20 % Standardní 14. Povrchy podlah 4,80 % Podstandardní 15. Vytápění 1,30 % Podstandardní 16. Elektroinstalace 8,30 % Podstandardní 17. Bleskosvod 0,40 % Standardní 18. Vnitřní vodovod 0,90 % Podstandardní 19. Vnitřní kanalizace 0,80 % Podstandardní 20. Vnitřní plynovod 0,00 % Neuvažuje se 21. Ohřev vody 0,40 % Nevyskytuje se 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitřní hygienická vybavení 2,20 % Podstandardní 24. Výtahy (u více podlažních hal) 0,00 % Neuvažuje se 25. Ostatní 6,90 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 14. Povrchy podlah 0,54 4,80 % 0, Vytápění 0,54 1,30 % 0, Elektroinstalace 0,54 8,30 % 0, Vnitřní vodovod 0,54 0,90 % 0, Vnitřní kanalizace 0,54 0,80 % 0, Ohřev vody 0,54 1,852 0,40 % 0, Vnitřní hygienická vybavení 0,54 2,20 % 0, Ostatní 0,54 1,852 6,90 % 0,0690 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8282 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 1 620, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 1,0750 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9257 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,80 / PVP) 0,6 : 0,7217 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8282 Polohový koeficient K 5 : 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1330 Koeficient prodejnosti K p : 1,

5 Základní jednotková cena upravená: = 2 260,84 Kč/m 3 Základní cena upravená: ,84 m ,84 Kč/m 3 = ,99 Kč Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy včetně zemních prací standardní 34 / ( ) 100 = 22,667 % 22,667 % 9,40 % / 0, ,573 % 2. Svislé nosné konstrukce standardní 34 / ( ) 100 = 42,500 % 42,500 % 20,30 % / 0, ,417 % 3. Stropy standardní 34 / ( ) 100 = 42,500 % 42,500 % 8,20 % / 0, ,208 % 4. Krov, střecha standardní 34 / ( ) 100 = 48,571 % 48,571 % 10,20 % / 0, ,982 % 5. Krytiny střech standardní 34 / (34 + 6) 100 = 85,000 % 85,000 % 2,90 % / 0, ,976 % 6. Klempířské konstrukce standardní 97,143 % 0,70 % / 0, ,821 % 7. Úprava vnitřních povrchů standardní 34 / ( ) 100 = 68,000 % 68,000 % 6,90 % / 0, ,665 % 8. Úprava vnějších povrchů standardní 97,143 % 3,90 % / 0, ,574 % 10. Schody standardní 34 / ( ) 100 = 42,500 % 42,500 % 0,80 % / 0, ,411 % 11. Dveře standardní 97,143 % 3,20 % / 0, ,753 % 12. Vrata standardní 97,143 % 2,30 % / 0, ,698 % 13. Okna standardní 34 / ( ) 100 = 68,000 % 68,000 % 5,20 % / 0, ,270 % 14. Povrchy podlah podstandardní 97,143 % 4,80 % 0,46 / 0, ,590 % 15. Vytápění podstandardní 97,143 % 1,30 % 0,46 / 0, ,701 % 16. Elektroinstalace podstandardní 97,143 % 8,30 % 0,46 / 0, ,478 % 87

6 17. Bleskosvod standardní 97,143 % 0,40 % / 0, ,469 % 18. Vnitřní vodovod podstandardní 97,143 % 0,90 % 0,46 / 0, ,486 % 19. Vnitřní kanalizace podstandardní 97,143 % 0,80 % 0,46 / 0, ,432 % 23. Vnitřní hygienická vybavení podstandardní 97,143 % 2,20 % 0,46 / 0, ,187 % Opotřebení analytickou metodou celkem: = 58,691 % Odpočet opotřebení: ,99 Kč 58,691 % ,40 Kč Cena po odečtení opotřebení: = ,59 Kč Galvanovna-hala. zjištěná cena: ,59 Kč b) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 800, Kč. Cena je určena podle písm. e): Jihlava. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Významnost obce z hlediska zeměpisného, kulturního či hospodářského + 80 % Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby % Zvýšená úroveň sjednaných cen stavebních pozemků % Úprava celkem: % 3,800 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,133 Koeficient prodejnosti K p : (Výroba) 0,453 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] pozemek 1934/ , 3 231, ,28 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Významnost obce z hlediska zeměpisného, kulturního či hospodářského + 80 % Výhodnost polohy na území obce z hlediska % 88

7 účelu užití stavby Zvýšená úroveň sjednaných cen stavebních pozemků % Úprava celkem: % 3,800 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,133 Koeficient prodejnosti K p : (Výroba) 0,453 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] pozemek 1975/ , 1 292, ,54 pozemek 1975/ , 1 292, ,72 pozemek 1975/ , 1 292, ,37 pozemek 1975/ , 1 292, ,50 Součet: ,13 Součet cen všech typů pozemků: = ,41 Kč Pozemky zjištěná cena: ,41 Kč c) Užívání pozemků. 18 zákona č. 151/1997 Sb. Roční užitek vyplývající z věcného břemene: , Kč Doba trvání věcného břemene: na doživotí (ocení se desetinásobkem ročního užitku) , Kč 10 = , Kč Hodnota věcného břemene: = , Kč Oddíl 2 a) Hlavní stavby a.1) Palmovka 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: F. budovy pro administrativa Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 122 Budovy administrativní Kód standardní klasifikace produkce: budovy pro službu a administrativu Koeficient změny ceny stavby: 2,135 89

8 Koeficient prodejnosti: 1,000 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1 PP 2,48 m 8,25 4,35 = 35,89 m 2 1 NP 3,50 m 11,0 8,25+4,35 8,25 = 126,64 m 2 1 NP 4,39 m 11,18 5,15 = 57,58 m 2 2 NP 3,35 m 18,6 8,25 = 153,45 m 2 konstrukce zastřešení 1 4,20 m 18,6 8,25 = 153,45 m 2 konstrukce zastřešení 2 1,90 m 11,18 5,15 = 57,58 m 2 Součet: 19,82 m 584,59 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): = 3,51 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 97,43 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1 PP 2,48 8,25 4,35 = 89,00 m 3 1 NP 3,50 (11,0 8,25+4,35 8,25) = 443,23 m 3 1 NP 4,39 11,18 5,15 = 252,76 m 3 2 NP 3,35 18,6 8,25 = 514,06 m 3 konstrukce zastřešení 1 4,20 18,6 8,25 = 644,49 m 3 konstrukce zastřešení 2 1,90 11,18 5,15 = 109,40 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 2 052,94 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací 8,20 % Podstandardní 2. Svislé konstrukce 17,40 % Standardní 3. Stropy 9,30 % Standardní 4. Krov, střecha 7,30 % Standardní 90

9 5. Krytiny střech 2,10 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 0,60 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů 6,90 % Podstandardní 8. Úprava vnějších povrchů 3,30 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické 1,80 % Podstandardní 10. Schody 2,90 % Standardní 11. Dveře 3,10 % Standardní 12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se 13. Okna 5,20 % Standardní 14. Povrchy podlah 3,20 % Podstandardní 15. Vytápění 4,20 % Podstandardní 16. Elektroinstalace 5,70 % Standardní 17. Bleskosvod 0,30 % Standardní 18. Vnitřní vodovod 3,20 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace 3,10 % Standardní 20. Vnitřní plynovod 0,20 % Nevyskytuje se 21. Ohřev vody 1,70 % Podstandardní 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitřní hygienické vybavení 3,00 % Podstandardní 24. Výtahy 1,40 % Nevyskytuje se 25. Ostatní 5,90 % Podstandardní 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy včetně zemních prací 0,54 8,20 % 0, Úprava vnitřních povrchů 0,54 6,90 % 0, Vnitřní obklady keramické 0,54 1,80 % 0, Povrchy podlah 0,54 3,20 % 0, Vytápění 0,54 4,20 % 0, Vnitřní plynovod 0,54 1,852 0,20 % 0,

10 21. Ohřev vody 0,54 1,70 % 0, Vnitřní hygienické vybavení 0,54 3,00 % 0, Výtahy 0,54 1,852 1,40 % 0, Ostatní 0,54 5,90 % 0,0319 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,7954 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 807, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9877 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 0,8983 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,7954 Polohový koeficient K 5 : 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,135 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Základní jednotková cena upravená: = 4 368,48 Kč/m 3 Základní cena upravená: 2 052,94 m ,48 Kč/m 3 = ,33 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 95 roků Předpokládaná další životnost: 15 roků / ( ) = 86,364 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 15 je 85,00 % Odpočet opotřebení: ,33 Kč 85,00 % ,23 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,10 Kč Palmovka zjištěná cena: ,10 Kč a.2) Hala 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Hala: D 1. ostatní jinde neuvedené (kulturní. nebo historické památky) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,100 92

11 Kód klasifikace CZ-CC: 1273 Historické nebo kulturní památky Kód standardní klasifikace produkce: haly ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,083 Koeficient prodejnosti: 1,000 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1 PP 3,30 m 6,6 10,69 = 70,55 m 2 1 NP 3,90 m 40,2 21,42+4,1 3,5+2,84 2,36+5,9 4,8 +15,56 5,96 = 1 003,19 m 2 konstrukce zastřešení 1,10 m 5,2 5,96 = 30,99 m 2 Konstrukce zastřešení 0,50 m 8 1,7 5 = 68,00 m 2 Součet: 8,80 m 1 172,73 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): = 3,59 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 293,18 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1 PP 3,30 6,6 10,69 = 232,83 m 3 1 NP 3,90 (40,2 21,42+4,1 3,5+2,84 2,36+5,9 4,8+15,56 5,96) = 3 912,46 m 3 konstrukce zastřešení 1,10 5,2 5,96 = 34,09 m 3 Konstrukce zastřešení 0,50 8 1,7 5 = 34,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 4 213,38 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací 8,20 % Podstandardní 2. Svislé nosné konstrukce 19,20 % Standardní 3. Stropy 6,30 % Standardní 93

12 4. Krov, střecha 8,30 % Standardní 5. Krytiny střech 2,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 0,60 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů 7,10 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů 3,20 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické 2,40 % Standardní 10. Schody 0,90 % Standardní 11. Dveře 3,80 % Standardní 12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se 13. Okna 5,80 % Standardní 14. Povrchy podlah 4,10 % Standardní 15. Vytápění 4,80 % Standardní 16. Elektroinstalace 5,90 % Standardní 17. Bleskosvod 0,30 % Standardní 18. Vnitřní vodovod 2,40 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace 2,20 % Standardní 20. Vnitřní plynovod 0,30 % Standardní 21. Ohřev vody 1,90 % Standardní 22. Vybavení kuchyní 0,50 % Standardní 23. Vnitřní hygienická vybavení 3,40 % Standardní 24. Výtahy (u více podlažních hal) 0,90 % Nevyskytuje se 25. Ostatní 5,10 % Standardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy včetně zemních prací 0,54 8,20 % 0, Výtahy (u více podlažních hal) 0,54 1,852 0,90 % 0,0090 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9467 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 379, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 1,0750 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,

13 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,80 / PVP) 0,6 : 1,0799 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9467 Polohový koeficient K 5 : 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,083 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Základní jednotková cena upravená: = 5 646,28 Kč/m 3 Základní cena upravená: 4 213,38 m ,28 Kč/m 3 = ,23 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 95 roků Předpokládaná další životnost: 35 roků Opotřebení: / ( ) = 73,077 % Odpočet opotřebení: ,23 Kč 73,077 % ,20 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,03 Kč Hala zjištěná cena: ,03 Kč b) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 800, Kč. Cena je určena podle písm. e): Jihlava. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientu pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Významnost obce z hlediska zeměpisného, kulturního či hospodářského + 50 % Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby % Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 50 % Úprava celkem: % 3,000 Úprava podle přílohy č. 18, tabulka 1: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,135 Koeficient prodejnosti K p : (Obchod) 1,000 95

14 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název p.č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena pozemek 1934/ , 5 636, ,40 Kč Pozemky zjištěná cena: ,40 Kč Rekapitulace nákladových cen pro ocenění výnosovým způsobem: Rekapitulace nákladových cen: a) Hlavní stavby (bez K p ) 1) Galvanovna-hala ,59 Kč 2) Palmovka ,10 Kč 3) Hala ,03 Kč Hlavní stavby (bez K p ) celkem: ,72 Kč b) Pozemky 1) Pozemky ,41 Kč 2) Pozemky ,40 Kč Pozemky celkem: ,81 Kč c) Věcná břemena 1) Užívání pozemků , Kč Kombinace výnosového a nákladového ocenění pro celou nemovitost c) Ocenění výnosovým způsobem 21 a 22 Druh objektu: Nemovitosti pro výrobu a garážování výrobní prostory, sklady, garáže Výměra pronajaté plochy: 1 226,37 m 2 Jednotkové nájemné: 400, Kč/m 2 Roční nájemné: 1 226,37 m 2 400, Kč/m 2 = , Kč Snížení ročního nájemného: Snížení nájemného o 40 %: ,20 Kč Stavba i pozemek má stejného vlastníka nájemné se sníží o 5 % ceny pozemku Cena zastavěné části pozemku: ,60 Kč 96

15 Snížení nájemného ve výši 5 % z ceny pozemku: ,08 Kč Odpočet ročního nájemného celkem: ,28 Kč Výpočet výnosové ceny: Podle 23, odst. 4 celková výše odpočtu nájemného nesmí být vyšší než 50 % z nájemného. Upravené roční nájemné: , Kč 50 % = , Kč Druh objektu: Nemovitosti pro výrobu a garážování Míra kapitalizace: / 10,00 % Cena zjištěná výnosovým způsobem (CV): , Kč Stanovení ceny nemovitosti kombinací nákladového a výnosového způsobu: Skupina nemovitosti: A změny okolí a podmínek s pozitivním dopadem na výnosnost nebo poptávku po oceňované nemovitosti, nemovitost má rozvojové možnosti Cena zjištěná nákladovým způsobem bez K p (CN): = ,52 Kč Vzorec pro výpočet ceny: CV + 0,40 CV CN Cena zjištěná kombinací nákladového a výnosového způsobu: ,41 Kč 97

16 Rekapitulace kombinace výnosového a nákladového ocenění pro celou nemovitost Cena nemovitosti zjištěná kombinací nákladového a výnosového způsobu Cena nemovitosti činí ke dni odhadu celkem: Cena po zaokrouhlení podle 49: ,41 Kč , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: čtyřimilionyjednostosedmdesátdevěttisícdvěstětřicet Kč Katastrální mapa 98