ZNALECKÝ POSUDEK. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Praha 4 JUDr.Dagmar Kuželová-soudní exekutor Novodvorská Praha 4

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2011 o ceně obvyklé ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na rodinném domě č.p.4 včetně příslušenství a pozemku parc.č.st.5/1, v kat.území a obci Máslovice, okres Praha-východ, kraj Středočeský. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Praha 4 JUDr.Dagmar Kuželová-soudní exekutor Novodvorská Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení a prodeje nemovitosti veřejnou dražbou. Znalecký posudek podle stavu ke dni vypracoval: Ing. Miroslav Kolář Rýdlova Říčany Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Říčanech

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně obvyklé ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na rodinném domě č.p.4 včetně příslušenství a pozemku parc.č.st.5/1, v kat.území a obci Máslovice, okres Praha-východ, kraj Středočeský. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: roddinný dům č.p.4 s přísl. - podíl 1/4 Adresa nemovitosti: Pražská 4, Máslovice Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Máslovice Katastrální území: Máslovice Počet obyvatel: 278 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) x 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti paní Hubené. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN KÚ pro Středočeský kraj, KP Praha-východ ze dne ( LV č.108) - kopie katastrální mapy - výsledky místního šetření - informace poskytnuté paní Hubenou - usnesení Ex.úřadu Praha 4 ze dne čj.046ex672/ Vlastnické a evidenční údaje Vlastník ke dni ocenění : dle LV č.108 pro kat.území Máslovice, okres Praha-východ ( v příloze ocenění) 6. Dokumentace a skutečnost V průběhu místního šetření byla provedena identifikace oceňované nemovitosti-rd č.p.4. Tento je situovaný v zastavěné části obce Máslovice, v ulici Pražská. Přístup a příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. V místě jsou k dispozici kromě veřejné kanalizace veškeré inženýrské sítě. Bylo provedeno zaměření půdorysných výměr a výšek objektů a zjištěné údaje byly porovnány s předloženou dokumentací a dalšími dostupnými podklady. Zjištěné rozdíly byly zapracovány do následujícího ocenění. Měření bylo prováděno ocelovým pásmem a laeserovým měřičem s digitálním ukazatelem hodnot zn.leica.

3 - 3 - Součástí ocenění rodinného domu porovnávací metodou je i ocenění následujícího příslušenství : - zpevněné plochy dlážděné a betonové - přípojky inženýrských sítí - opěrné zíďky betonové a kamenné 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o samostatně stojící objekt, ve stáří nejméně 100 roků, s přístupem přes pozemek ve vlastnictví jiného subjektu. Rovněž inženýrské sítě jsou napojeny na přípojky ve vlastnictví jiného subjektu. Odkanalizování je provedeno do jímky na cizím pozemku. K rodinnému domu č.p.4 není možný příjezd motorovým vozidlem, resp. je možný přes pozemek ve vlastnictví jiného subjektu. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Rodinný dům č.p.4-podíl 1/4 b) Pozemky b 1 ) Pozemek parc.č.st.5/1-podíl 1/4

4 - 4 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno za použití metodiky zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný dům č.p.4-podíl 1/4-26a Jedná se o jednopodlažní objekt, bez podsklepení a bez využití podkroví ( s půdním prostorem). Osazena sedlová střecha, krytina tašková, okapy a svody z pozinkovaného plechu. Svislé konstrukce jsou provedeny ze smíšeného zdiva o síle cca 60 cm, přístavba koupelny je z tvárnic, stropy dřevěné trámové s podbitím a záklopem, nad přístavbou jsou stropy hurdiskové. Okna jsou osazena špaletová, dvojitá. Podlahy betonové, nášlapné vrstvy PVC, koberce a keramická dlažba. Elektroinstalace 220 V, lokální vytápění kamny na pevná paliva, v koupelně je osazena vana a keramické umývadlo, WC keramická mísa, proveden obklad stěn keramickým obkladem do výše 1,70 m, na podlaze je položena keramická dlažba. Rozvod teplé a studené vody proveden do koupelny a ke kuchyňské lince. Ohřev vody prováděn el.boilerem. Osazena běžná kuchyňská linka, plynový sporák. Stavebně-technický stav RD je zhoršený, objekt vyžaduje rozsáhlejší stavební úpravy. Dispoziční řešení : 1.NP - zádveří, chodba, koupelna, kuchyně, obývák, ložnice Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Praha - východ Stáří stavby: 120 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 6 887,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 5,86*3,56+5,60*9,32 = 73,05 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 73,05 m 2 2,98 m Obestavěný prostor: vrchní stavba: (5,86*3,56+5,60*9,32)*(0,10+2,50+0,48+2,60/ = 319,97 m 3 2) Obestavěný prostor celkem: = 319,97 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 73,05 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 73,05 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00

5 - 5 - Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I typ A plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo I -0,08 smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do III 0,00 žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Standardní příslušenství - III 0,05 vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem II 0, Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu - Přístup přes I -0,10 pozemek ve vlastnictví jiného subjektu. 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 120 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,60 = 0,304 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné I -0,02 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,980 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1

6 - 6 - Celkový index I = I V * I P * I T = 0,304 * 0,980 * 0,900 = 0,268 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 6 887,- Kč/m 3 * 0,268 = 1 845,72 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 1 845,72 Kč/m 3 * 319,97 m 3 = ,03 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,03 Kč ,03 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 4 Rodinný dům č.p.4-podíl 1/4 - zjištěná cena = ,76 Kč b) Pozemky b 1 ) Pozemek parc.č.st.5/1-podíl 1/ Jedná se o pozemek obdélníkového tvaru, rovinného charakteru, s přístupem a příjezdem přes pozemky ve vlastnictví jiného subjektu. V místě jsou kromě veřejné kanalizace veškeré inženýrské sítě. Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří st.5/1 329,00 35, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 100 % pozemek se zvýšenou úrovní sjednaných cen 300 % Úprava ceny celkem 400 % ,- Mezisoučet , není-li v místě možnost napojení na veřejnou -5 % kanalizaci pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 5 % ,75 Mezisoučet ,75 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 2,5230 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem , ,32 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 4 Pozemek parc.č.st.5/1-podíl 1/4 - zjištěná cena = ,58 Kč

7 - 7 - C. Rekapitulace cen nemovitosti a)výsledné ceny: Rodinný dům č.p.4-podíl 1/4 = ,76 Kč Pozemek parc.č.st.5/1-podíl 1/4 = ,58 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení činí ,34 Kč ,- Kč b) Návrh obvyklé ceny Na základě Výše uvedeného lze konstatovat, že hodnota nemovitosti stanovená v předchozí části znaleckého posudku za použití porovnávací metody výpočtové vycházející z metodiky zákona č.151/1197 Sb. v platném znění je možné považovat v tomto případě i za cenu obvyklou. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně-technickému stavu, vybavení, způsobu využití a spoluvlastnickému podílu ve výši 1/4, je oceňovaná nemovitost obchodovatelná pouze za cenu, která bude zcela určitě na úrovní výše stanovené hodnoty nemovitosti. c) Zdůvodnění použitých metod: Po vyhodnocení použité výše uvedené metody ocenění nemovitosti pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu s pozemkem, lze konstatovat, že použitá metoda stanovení hodnoty nemovitosti je v tomto případě zcela transparentní, neboť je založena na principu srovnání již realizovaných cen, jejichž sběr provádějí příslušné finanční úřady. Metoda postihuje i tu skutečnost, že přístup k nemovitosti je přes pozemek ve vlastnictví jiného subjektu. d) Závěr : Obvyklá cena ideálního spoluvlastnického podílu ve výši ¼ na nemovitosti, sestávající se z RD č.p.4 a pozemku parc.č.st.5/1, v kat.území a obci Máslovice ke dni činí : ,- Kč slovy: dvěstětřicettisíc Kč V Říčanech, Ing. Miroslav Kolář Rýdlova Říčany. otisk pečeti

8 - 8 - D. Znalecká doložka Znalecký deník jsem podal jako znalec jmenovaný dekretem krajského soudu v Praze ze dne Spr. 356/88 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, věci movité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 175/2011.