ZNALECKÝ POSUDEK. č Školní Jesenice

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č odhad obvyklé ceny bytové jednotky č. 361/4 v domě s bytovými jednotkami ve vlastnictví č.p. 361 na pozemku parc. č. st. 389/1 včetně spoluvlastnického podílu na budově a na pozemcích v obci Karlovy Vary, katastrální území Stará Role, okres Karlovy Vary Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: pan Ing. Jan Krouza Školní Jesenice Odhad obvyklé ceny nemovitostí jako podkladu pro dražbu nedobrovolnou. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Pavel Šapovalov Dolní Hradiště Kaznějov telefon: , pavel@sapovalov.cz Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Dolním Hradišti

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek - odhad obvyklé ceny bytové jednotky č. 361/4 v domě s bytovými jednotkami ve vlastnictví č.p. 361 na pozemku parc. č. st. 389/1 včetně spoluvlastnického podílu na budově a na pozemcích v obci Karlovy Vary, katastrální území Stará Role, okres Karlovy Vary. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: bytová jednotka 361/4 Adresa předmětu ocenění: Javorová 361/ Karlovy Vary Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Karlovy Vary Katastrální území: Stará Role Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. e): 800,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - informace o jednotce, o budově a parcelách na ze dne mapa katastru nemovitostí na ze dne dohoda o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví a vymezení jednotek v domě 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: paní Kristina Müllerová, Javorová 361/2, Stará Role, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: paní Kristina Müllerová, Javorová 361/2, Stará Role, vlastnictví: výhradní Oceňované nemovitosti jsou zapsány na LV č a na LV č pro obec Karlovy Vary, katastrální území Stará Role, u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary. 6. Dokumentace a skutečnost Při zpracování posudku nebyla znalci k dispozici žádná dokumentace. Ocenění je provedeno podle skutečností a výměr zjištěných z dohody o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví a vymezení jednotek v domě. Prohlídka bytu nebyla znalci uživatelem ani vlastníkem umožněna. 7. Celkový popis nemovitosti Bytová jednotka se nachází v domě s bytovými jednotkami ve vlastnictví v části obce Stará Role. Jedná se o starší zděný dům postavený poblíž centra Staré Role. Dům má jeden vchod, suterén, tři nadzemní podlaží a podkroví. Při vnější prohlídce bylo zjištěno, že v domě kromě oceňovaného bytu byla vyměněna okna v celém domě. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č. 361/4-2 -

3 B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č. 361/4 Popis Jedná se o bytovou jednotku 2+1 umístěnou ve 2.N.P. domu č.p Předpokládám standardní vybavení jednotky v horším stavebně technickém stavu s předpokladem provedení větších stavebních úprav. Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemky Popis Jedná se o pozemek zastavěné bytovým domem č.p. 361 a o společný dvůr. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Standardní pozemky. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,4030 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 800,- 1,00 2,1310 1, , ,02 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří st. 389/1 138, , ,76-3 -

4 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st. 389/2 160, , ,20 nádvoří Stavební pozemky - celkem ,96 Pozemky - zjištěná cena = ,96 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemky = ,96 Kč ,96 Kč Cena příslušenství - celkem = ,96 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Karlovy Vary 3 Stáří stavby: 80 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu kuchyně: 16,80 m 2 pokoj: 18,01 m 2 pokoj: 19,55 m 2 koupelna/wc: 1,61 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 55,97 m 2 Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů sklep: 7,07 m 2 Podlahové pl. prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt = 7,07 m 2 a místností sklepů - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: = 55,97 m 2 Započítaná podlahová plocha prostorů se zkoseným stropem 7,07 m 2 * 0,80 = 5,66 m 2 pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: Podlahové plochy celkem = 61,63 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00-4 -

5 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Okna jen na sever I -0,01 nebo bez výhledu 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 80 let: 0,70 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 0,70 = 0,637 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - nepreferované - Dům je I -0,08 umístěn mimo sídelní část obce. 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - konfliktní skupiny v okolních bytech nebo I -0,20 sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí - Jedná se o lokalitu se zvýšeným počtem obyvatel z konfliktních skupin. 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,720 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,637 * 0,720 * 0,900 = 0,

6 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,413 = ,41 Kč/m 2 CP = CU * PP = ,41 Kč/m 2 * 61,63 m 2 = ,43 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,43 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,96 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,96 Kč * / = ,03 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,03 Kč Bytová jednotka č. 361/4 - zjištěná cena = ,46 Kč - 6 -

7 C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č. 361/ ,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,50 Kč Celkem ,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Osmsetdvatisícdevětsetdeset Kč Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena se obvykle zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Pro tento případ ocenění byl použit porovnávací způsob ocenění bytové jednotky v souladu s 2 odst. 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s 4 odst. 1) zákona č. 151/1997 Sb., podle vyhlášky č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., 364/2010 Sb., 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb.. Tato hodnota po zaokrouhlení podle názoru znalce odpovídá ceně obvyklé a je v relaci s cenami bytů v dané lokalitě nabízených na Obvyklá cena: ,- Kč slovy: osmsettisíc Kč - 7 -

8 Ing. Pavel Šapovalov Dolní Hradiště Kaznějov telefon: , V Dolním Hradišti D. Znalecká doložka Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j.spr. 2670/93 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č