ZNALECKÝ POSUDEK. č /14

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /14 O ceně nemovitosti - rodinného domu č.p.391 na pozemku parc.č.72 v kat.úz.poštorná Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno-město Bratislavská Brno Zjištění ceny nemovitostí pro účely exekučního řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: ing. Libor Svačina gen.šimka Břeclav telefon: , liborsvacina@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 2 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Břeclavi

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitosti - rodinného domu č.p.391 na pozemku parc.č.72 v kat.úz.poštorná ke dni Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům č.p. 391 na pozemku parc.č.72 k.ú.poštorná Adresa předmětu ocenění: Záhumní 391/ Břeclav Kraj: Jihomoravský Okres: Břeclav Obec: Břeclav Katastrální území: Poštorná Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 390,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí KÚ Břeclav Snímek katastrální mapy Informace objednatele 5. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z KN - LV č.19 pro k.ú.poštorná A: vlastnictví SJM Čapka Josef a Čapková Emilie, Záhumní 391/18, Poštorná, Břeclav B:pozemky m2 zastavěná plocha a nádvoří budovy Poštorná č.p. 391 bydlení na parc.č Dokumentace a skutečnost K oceňované nemovitosti nebyla předložena žádná technickoprávní dokumentace. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící nepodsklepený objekt se sedlovou střechou s bytem 3+1, v centrální části místní části Poštorná na ul. Záhumní. Objekt je přístupný z místní zpevněné komunikace, je napojen na sítě elektro, vodovodu, kanalizace a plynovodu. Součástí nemovitosti hospodářský objekt, studna, venkovní úpravy, trvalé porosty, stavební pozemek. Stáří nemovitosti ke dni ocenění odhadem 100 roků. 8. Obsah znaleckého posudku Rodinný dům Hospodářský objekt 2.1. Stavební pozemky 3.1. Trvalé porosty B. ZNALECKÝ POSUDEK Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka II -0,03 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba IV 0,00-2 -

3 (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95 4 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i ) = 0,922 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba I 0,02 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně II -0,01 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré VI 0,00 parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak III -0,03 čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního I 0,00 využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,980 i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 0, Rodinný dům Oceňovaná nemovitost - přízemní nepodsklepený rodinný dům domu s bytem 3+1 se sociálním příslušenstvím. Standardní konstrukce a vybavení, vytápění plynové ústřední, podlahy obytných místností parketové a plovoucí, keramická dlažba a PVC ostatní. V koupelně sprchovací kout a umyvadlo (nové). Objekt v poměrně dobrém technickém stavu odpovídajícím stáří, udržovaný. Stáří cca 100 roků. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Břeclav Stáří stavby: 100 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 339,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadzemní podlaží: 10,08*7,80 = 78,62 m 2 10,08*2,20 = 22,18 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.nadzemní podlaží: 78,62 m 2 2,95 m 22,18 m 2 2,60 m Obestavěný prostor 1.nadzemní podlaží: (10,08*7,80)*(2,95) = 231,94 m 3 (10,08*2,20)*(2,60) = 57,66 m 3 zastřešení: 78,62*3,05/2+22,18*0,75/2 = 128,21 m 3-3 -

4 Obestavěný prostor - celkem: = 417,81 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 100,80 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 100,80 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepený - s plochou střechou IV typ D 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan V 0,08 butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší III 0,05 stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. I -0,01 stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,00 Koeficient pro stáří 100 let: s = 1-0,005 * 100 = 0,500 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,600 = 0,654 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,922 Index polohy pozemku I P = 0,980 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 339,- Kč/m 3 * 0,654 = 1 529,71 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 417,81 m 3 * 1 529,71 Kč/m 3 * 0,922 * 0,980= ,62 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,62 Kč Hospodářský objekt Hospodářský objekt s pultovou střechou v levém dvorním traktu navazující na obytnou část, stáří odhadem 70 roků. Vedlejší stavba 16: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Obestavěný prostor Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.nadzemní podlaží (6,35*3,00)*(2,60) = 49,53 m 3 střecha 19,05*1,20/2 = 11,43 m 3-4 -

5 Obestavěný prostor - celkem: 60,96 m 3 Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pásy S Obvodové stěny zděné tl. 30 cm S Stropy s rovným podhledem S Krov pultová střecha S Krytina pálená krytina S Klempířské práce pozinkovaný plech S Úprava povrchů vápenná omítka S Schodiště X Dveře dřevěné S Okna jednoduchá S Podlahy betonová S Elektroinstalace světelná S 100 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 1,0000 Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0750 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 723,44 Plná cena: 60,96 m 3 * 2 723,44 Kč/m 3 = ,90 Kč Stáří (S): 70 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 2 roky Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 72 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 70 / 72 = 97,2 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = ,13 Kč Koeficient pp * 0,904 Cena stavby CS = ,43 Kč Hospodářský objekt - zjištěná cena = ,43 Kč 2.1. Stavební pozemky Pozemek v areálu RD,ocenění podle 4 odst. 1 vyhlášky. Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Index Koef. Upr. cena [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,56 Typ Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena Cena [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha , , ,96 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,96 Stavební pozemky - zjištěná cena = ,96 Kč 3.1. Trvalé porosty Okrasný strom na dvoře.okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč ,00 Celková výměra pozemku m 2 291,00-5 -

6 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 45,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč ,21 Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,085 Cena okrasných rostlin: = 4 806,34 Trvalé porosty - zjištěná cena 4 806,34 Kč Rekapitulace výsledných cen Rodinný dům ,60 Kč Hospodářský objekt ,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč 2.1. Stavební pozemky ,- Kč 3.1. Trvalé porosty 4 806,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Devětsetsedmdesáttisícčtyřistasedmdesát Kč Zjištěná cena nemovitostí - rodinného domu č.p.391 na pozemku parc.č.72 v kat.úz.poštorná včetně příslušenství, zapsaného LV 19, činí ke dni částku ,-Kč Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Poštorná 83, , Přízemní řadový částečně podsklepený dům s vybaveným podkrovím bytem 3+KK po rekonstrukci v okrajové části, stáří 80 roků, bez garáže, malý pozemek Na Zvolenci 90, , Řadový krajový přízemní částečně podsklepený rodinný dům s bytem 3+1 cca 80 r. s garáží na pozemku, standardní výbava před rekonstrukcí Čechova 117, , Řadový koncový přízemní podsklepený dům s bytem 4+1 před celkovou rekonstrukci, s menším pozemkem, pobůíž městského centra. Poštorná-J.Fučíka 72, , Řadový koncový přízemní nepodsklepený rodinný dům s bytem 3+1 v okrajové části města, technický stav po vnitřní rekonstrukci v r. 2006, plyn. lokální vytápění, úzká uliční fronta J.Fučíka 82 46, ,

7 Řadový přízemní nepodsklepený důms vybaveným podkrovím s bytem 3+1,před celkovou rekonstrukcí Poštorná 85, , Prodej, dům rodinný, 695 m^(2) řadový koncový přízemní podsklepený k rekonstrukci, Na zahradě domu vlastní studna. Hraniční , , Osvobození 63, , Rodinný dům ve velmi dobrém stavu, v současné době užíván, jako prodejna technického zboží a kancelář. Jednoduchým postavením příček vznikne dispozice 2+1. V domě je garáž, dílna a dvorek. Dům se nachází v žádané lokalitě Poštorná. Dům je suchý, po opravách, nová střecha, fasáda, podlahy, zbývá vybudovat pouze koupelnu. Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 76,00 m 2 Porovnávací hodnota Kč Obvyklá cena nemovitostí - rodinného domu č.p.391 na pozemku parc.č.72 v kat.úz.poštorná včetně příslušenství, zapsaného LV 19, činí ke dni částku ,-Kč V Břeclavi ing. Libor Svačina D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne pod č.j. Spr.691/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 116/14. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV 19 1 Snímek katastrální mapy 1 Mapa místní části Poštorná 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Fotodokumentace nemovitosti 0-7 -

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 dvorní veranda dvůr hospodářský trakt hosp. trakt - kotel ÚT