Znalecký posudek č

Transkript

1 Znalecký posudek č O ceně obvyklé - rozestavěného rodinného domu na poz.č.parc.1663/18 a pozemku č. parc. 1658/3 ve výši 1/4 vlastnického podílu, vše zapsané na LV č , pro obec a k.ú. Chotusice, okres Kutná Hora. Objednatel posudku: Účel posudku: Mgr. Veronika Jakubovská Česká Kutná Hora stanovení obvyklé ceny nemovitosti na základě usnesení soudního exekutora č.j. 192 EX 81/14-39 Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Zdeněk Smetánka Ovocná Vrdy Posudek obsahuje 11 stran textu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Vrdy,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení ze dne , č.j. 192 EX 81/14-39 vydaného Exekutorským úřadem v Kutné Hoře, se sídlem Česká 325, Kutná Hora, je předmětem znaleckého posudku zjištění ceny obvyklé výše uvedených nemovitostí. Tyto nemovitosti jsou oceněny cenou obvyklou podle zvláštního předpisu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ke dni prohlídky. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Její stanovení spočívá v nalezení a vyhodnocení porovnatelných obchodních případů. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitostí byla provedena dne za přítomnosti p. Miláčka. Výměry RD byly použity z ověřené projektové dokumentace, která je založena v archivu. 3. Podklady pro vypracování posudku - usnesení o ustanovení znalce - výpis z katastru nemovitostí pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Kutná Hora, - LV č pro k.ú. Chotusice - kopie katastrální mapy - stavební povolení RD ze dne čj. Výst. 9290/09, 2532/ ste - informace stavebního úřadu v Čáslavi a p. Miláčka - skutečnosti zjištěné na místě - nabídky nemovitostí pro porovnání ceny 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Středočeský Kutná Hora Chotusice Chotusice (653489) List vlastnictví číslo: Dokumentace a skutečnost Kompletní ověřená projektová dokumentace stavby RD je založena v archivu na stavebním úřadě v Čáslavi. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 6. Celkový popis nemovitosti Hlavní stavby : nedokončený rodinný dům Oceňovaná nemovitost se nachází na okraji obce v blízkosti vojenského letiště u místní komunikace. Ke dni prohlídky bylo zjištěno, že byly vybudovány pouze základy, ležaté rozvody kanalizace a vody a nosné zdivo do výše 2 m. Žádné jiné konstrukce nebyly zjištěny. Dle informací byly stavební práce přerušeny asi v roce 2008 a od této jsou prvky vystaveny povětrnostním vlivům, čímž dochází hlavně k poškození veškerého zdiva, které je provedeno z bloků Porotherm. Vedlejší stavby : Dále na pozemku je dřevěný přístřešek, který sloužil jako zařízení staveniště a je ve špatném technickém stavu. Příslušenství : Přípojka elektro, vrata, studna - vrt bez čerpadla Práva a závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž se vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Dle místního šetření a dostupných podkladů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které by nezanikly dražbou. Nebyla předložena žádná nájemní smlouva. 7. Obsah posudku a) Rodinný dům rozestavěná stavba b) Pozemky na LV číslo 10118

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Nemovitost se nachází v blízkosti vojenského letiště, značný hluk i vibrace. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový I. Vlivy snižující cenu investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Pi 0,03 0,30 1,00 5 Index trhu:it P6 (1 Pi) 0,670 i1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s pozemku možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD špatná dostupnost centra obce Pi 1,01 0,03 0,01 0,02 0,01 0,01

5 5 8 Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů 11 Index polohy: IP P1 (1 Pi) 1,010 i2 a) Rodinný dům 13 Rodinný dům dle projektové dokumentace má být přízemní bez dalších podlaží s valbovým krovem. Dispozice objektu je navržena - chodba, kotelna, garáž, zádveří, WC, kuchyň, obývací pokoj, pokoj, ložnice, zimní zahrada. Stavba je nedokončená a mnoho let se ani nepokračuje v dokončení. Vzhledem k poškozenému zdivu je zkrácena jeho životnost. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,115 Podlaží: I.NP Výška: Zastavěná plocha: Obestavěný prostor (OP): celkem dle PD Vybavení: Název, popis 1. Základy beton s izolací 2. Zdivo zděné, 3. Stropy s rovným podhledem 4. Střecha valbový 5. Krytina tašky 6. Klempířské konstrukce pozink plech 7. Vnitřní omítky hladké vnitřní 8. Fasádní omítky hladké omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady keramické 11. Schody 12. Dveře obložky, výplňové, 13. Okna plastová 2,60 m 190,05 m2 885,80 m3 Obj. podíl 8,20 % 21,20 % 7,90 % 7,30 % 3,40 % 0,90 % 5,80 % 2,80 % 0,50 % 2,30 % 1,00 % 3,20 % 5,20 % Hodnocení Nevyskytuje se Nevyskytuje se

6 Název, popis Podlahy obytných místností PVC, koberec,ker.dlažba, Podlahy ostatních místností PVC, koberec,ker.dlažba, Vytápění ústřední tope ZP Elektroinstalace svět.a motor. Bleskosvod Rozvod vody teplá i studená Zdroj teplé vody bojler Instalace plynu zemní plyn Kanalizace do veř.kanal. Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Obj. podíl 2,20 % 1,00 % 5,20 % 4,30 % 0,60 % 3,20 % 1,90 % 0,50 % 3,10 % 0,50 % 4,10 % 0,30 % 3,40 % Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 9. Vnější obklady 0,54 1,852 0,50 % 11. Schody 0,54 1,852 1,00 % 21. Instalace plynu 0,54 1,852 0,50 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Hodnocení Nevyskytuje se 1, , ,9800 Ocenění: Základní jednotková cena: 2 290, Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: 0,9800 Polohový koeficient K5: 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki: 2, ,19 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: Základní cena upravená: 885,80 m ,19 Kč/m3 Určení podílu z ceny pro rozestavěné konstrukce a vybavení: 2. Zdivo 21,20 % / 0,9800 (100 40) % 12,980 % 3. Stropy 7,90 % / 0,9800 (100 0) % 8,061 % 4. Střecha 7,30 % / 0,9800 (100 0) % 7,449 % 5. Krytina 3,40 % / 0,9800 (100 0) % 3,469 % 6. Klempířské konstrukce 0,90 % / 0,9800 (100 0) % 0,918 % 7. Vnitřní omítky 5,80 % / 0,9800 (100 0) % 5,918 % 8. Fasádní omítky 2,80 % / 0,9800 (100 0) % 2,857 % 10. Vnitřní obklady 2,30 % / 0,9800 (100 0) % 2,347 % 12. Dveře 3,20 % / 0,9800 (100 0) % 3,265 % ,90 Kč

7 7 13. Okna 5,20 % / 0,9800 (100 0) % 14. Podlahy obytných místností 2,20 % / 0,9800 (100 0) % 15. Podlahy ostatních místností 1,00 % / 0,9800 (100 0) % 16. Vytápění 5,20 % / 0,9800 (100 0) % 17. Elektroinstalace 4,30 % / 0,9800 (100 0) % 18. Bleskosvod 0,60 % / 0,9800 (100 0) % 19. Rozvod vody 3,20 % / 0,9800 (100 20) % 20. Zdroj teplé vody 1,90 % / 0,9800 (100 0) % 22. Kanalizace 3,10 % / 0,9800 (100 20) % 23. Vybavení kuchyně 0,50 % / 0,9800 (100 0) % 24. Vnitřní vybavení 4,10 % / 0,9800 (100 0) % 25. Záchod 0,30 % / 0,9800 (100 0) % 26. Ostatní 3,40 % / 0,9800 (100 0) % Podíl rozestavěných konstrukcí na ceně stavby: 5,306 % 2,245 % 1,020 % 5,306 % 4,388 % 0,612 % 2,612 % 1,939 % 2,531 % 0,510 % 4,184 % 0,306 % 3,469 % 81,692 % Úprava ceny: ,90 Kč 81,692 % Cena stavby: , Kč ,90 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 6 roků Předpokládaná další životnost: 60 roků Opotřebení: / (6 60) 9,091 % Odpočet opotřebení: ,90 Kč 9,091 % Cena objektu po odečtení opotřebení: ,28 Kč ,62 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: IT 0,670 Index polohy: IP 1,010 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp IT IP Cena stavby: CS CSN pp ,62 Kč 0, ,85 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: 1/ ,96 Kč Rodinný dům určená cena: ,96 Kč

8 8 b) Pozemky na LV číslo , 6 Část pozemku je zastavěna stavbou nedokončeného rodinného domu, zadní část pozemku je užívána jako zahrada. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Chotusice Název okresu: Kutná Hora Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce IV obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci III. Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) Oi 0,65 0,60 0,80 1,00 0,90 0,95 Základní cena výchozí: ZCv 1 205, Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC ZCv O1 O2 O3 O4 O5 O6 321,45 Kč/m2 Index trhu: IT 0,670 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a I. Nevhodný tvar, nebo velikost - omezující velikost pozemku jeho využití 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu Pi 0,01 0,30 6 Index omezujících vlivů: IO 1 Pi 0,690 i1 Index polohy: IP 1,010 Index cenového porovnání dle 4: I IT IO IP 0,467 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU ZC I 150,1172 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 1663/18 zahrada Cena [Kč] ,20

9 9 6 Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce s tisíci obyvateli území sousedních obcí 60 % Úprava celkem: 60 % Parc. č. Název 1663/18 zahrada Zákl. cena [Kč/m2] BPEJ Výměra [m ] základní upravená ,85 18,9600 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Pozemky na LV číslo určená cena: 2 1,600 Cena [Kč] ,72 1/ ,48 Kč ,48 Kč

10 10 C. Rekapitulace Výsledné ceny ve výši ¼ vlastnického podílu : a) Rodinný dům rozestavěná stavba b) Pozemky na LV číslo Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle 50: ,96 Kč ,48 Kč ,44 Kč , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: jednostotřicetosmtisícdvěstěčtyřicet Kč Ocenění porovnávací metodou V případě stanovení obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí je hlavně přihlédnuto k umístění, technického stavu a velikosti pozemku. Při výběru podobných nemovitostí v současné době není v nabídce ve shodné lokalitě dostatek nemovitostí k prodeji, které lze použít ke stanovení ceny obvyklé. Proto při stanovení obvyklé ceny byly vyhodnoceny všechny dostupné vlivy na tuto cenu a lze považovat zjištěnou cenu za cenu obvyklou. Vrdy, Zdeněk Smetánka Ovocná Vrdy

11 11 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č.j. : Spr. 1427/84 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, je v souladu s ustanovením 127 OSŘ a prohlašuji, že jsem si vědom následků nepravdivého podání znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č podle připojené likvidace. E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí Fotodokumentace Snímek katastrální mapy

12 12

13 13

14 14

15 15

16 Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, skládající se z 15 listů se doslovně shoduje s obsahem vstupu. Zjišťovací prvek: bez zjišťovacích prvků Ověřující osoba: Petra Tvrdíková Vystavil: Jakubovská Veronika, Mgr. - soudní exekutorka V Kutné Hoře dne Powered by TCPDF (