Znalecký posudek č

Transkript

1 1 Znalecký posudek č O obvyklé ceně nemovitostí ve výši ½ vlastnického podílu povinného a ½ oprávněné : - pozemku - č.parc. 903/1, zastavěná plocha a nádvoří - pozemku - č.parc. 903/2, zastavěná plocha a nádvoří - na pozemku stojí stavba čp. 850 LV č pozemku - č.parc. 904, zahrada a nemovitosti zapsané v SJM - čp. 850 způsob využití bydlení na parcele č. 903/2 Objednatel posudku: Mgr. Veronika Jakubovská Česká Kutná Hora Účel posudku: stanovení obvyklé ceny nemovitosti na základě usnesení soudního exekutora č.j. 192 EX 657/15-17 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle stavu ke dni posudek vypracoval: Zdeněk Smetánka Ovocná Vrdy Posudek obsahuje 9 stran textu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Vrdy, Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení ze dne , č.j. 192 EX 657/15-17 vydaného Exekutorským úřadem v Kutné Hoře, se sídlem Česká 325, Kutná Hora, je předmětem znaleckého posudku zjištění ceny obvyklé výše uvedených nemovitostí. Tyto nemovitosti jsou oceněny cenou obvyklou podle zvláštního předpisu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. V 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. Obvyklá cena definována následujícím způsobem : Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Práva a závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž se vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Dle místního šetření a dostupných podkladů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které by nezanikly dražbou. Nebyla předložena žádná nájemní smlouva. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitostí byla provedena dne za přítomnosti p. Vackové. Výměry RD byly použity z ověřené projektové dokumentace, která je založena v archivu a ze skutečně zjištěných výměr při prohlídce nemovitosti.. 3. Podklady pro vypracování posudku - usnesení o ustanovení znalce ze dne výpis z katastru nemovitostí pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Kutná Hora, - LV č. 100, pro obec a k.ú. Uhlířské Janovice - kopie katastrální mapy - stavební povolení k výstavbě rod. domu ze dne povolení k užívání rod. domu ze dne

3 3 - stavební povolení ke stavbě kolny a přístřešku ze dne čj. Výst /00 - skutečnosti zjištěné na místě - nabídky nemovitostí pro porovnání ceny 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Obec: Katastrální území: Středočeský Uhlířské Janovice Uhlířské Janovice List vlastnictví číslo: 100, Dokumentace a skutečnost Ověřená projektová dokumentace stavby RD je založena na stavebním úřadě, byly provedeny malé odchylky proti PD. V roce 2000 bylo vydáno povolení ke stavbě kolny a přístřešku. Při prohlídce bylo zjištěno, že objekt je stavebně dokončen, slouží ke garážování osobního vozidla. ale nebylo provedeno povolení k užívání. 6. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nacházejí v okrajové části zastavěného území Uhlířských Janovic Rodinný dům je napojen na veřejný rozvod elektro, vodovod a kanalizaci, plyn je ukončen na hranicích pozemku. V levé zadní části pozemku je postavena kolna, na kterou navazuje přístřešek. U kolny je půdní prostor stavebně upraven jako letní pokoj. Uliční oplocení včetně vrat a vrátek bylo odstraněno, okolo domu je provedena zámková dlažba. Ke dni prohlídky bylo dále zjištěno, že rodinný dům není delší dobu užíván, chybí údržba, dochází k odpadávání dřevěného obkladu na krovu, chybí nátěr klempířských prvků. Rodinný dům Užívání rodinného domu bylo započato v roce 1998, je zděný - přízemní bez podsklepení, s podkrovím v celé zastavěné ploše přízemí, sedlový krov, tašková krytina a pozink. oplechováním. V přízemí je prostorná kuchyň vybavená kuchyňskou linkou, podlahy jsou betonové, keramická dlažba, ocelové zárubně + dveře z masivu, okna dřevěná, schodiště obložené dřevem. Objekt je vytápěn elektrickými přímotopy, částečně byly demontovány, včetně bojleru v podkroví. Při prohlídce bylo dále zjištěno, že prvky dlouhodobé životnosti i krátkodobé životnosti jsou v dobrém technickém stavu. Dispozice objektu : v přízemí garáž, zádveří, chodba, WC, koupelna, schodiště, kuchyň a dva pokoje. podkroví sociální zařízení, 4 pokoje Zastavěná plocha : 13,30*10,80 143,60 m2 Užitná plocha - odhad : 186,00 m2 Obestavěný prostor - odhad : 665,00 m3

4 4 Příslušenství rodinného domu : - přípojka elektro - přípojka vodovodu včetně šachty - přípojka kanalizace včetně šachty - přístřešek u RD - kolna - zděná přízemní stavba bez podzemního podlaží, půdní prostor je stavebně upraven jako letní pokoj. Sedlový, tašková krytina, betonová podlaha, dřevěné schody, dřevěná vrata, hladké omítky. Běžné opotřebení stářím. Pozemky : Pozemky jsou rovinaté, tvoří jeden funkční celek. 903/1 zastavěná plocha a nádvoří /2 zastavěná plocha a nádvoří zahrada 165 Plocha pozemků celkem 455 m2 Příslušenství pozemků : - zpevněné plochy zámková dlažba - podezdívka pod uličním oplocením

5 5 B. Posudek Ocenění porovnávací metodou Ke dni ocenění bylo možné použít podobné nemovitosti určené k prodeji přímo z Uhlířských Janovic. Při výběru nemovitostí byly zohledněny následující charakteristiky: Bylo přihlédnuto k poloze, velikosti pozemků, zastavěné ploše rodinného domu, užitné ploše, provedení přípojek a venkovních úprav. Dále bylo při výběru podobných nemovitostí přihlédnuto k provedeným stavebním úpravám a technickému stavu. Porovnání nemovitostí je provedeno jako celku. Pozitivní vlivy : - dispoziční řešení - klidná poloha - dobrý technický stav Negativní vlivy : - vzdálenost od centra - velikost pozemku Výběr porovnatelných objektů : 1) Rodinný dům Uhlířské Janovice ulice Husova Dům se nachází nedaleko Václavského náměstí. Jedná se o rodinný dům částečně podsklepený, o dvou nadzemních podlažích dvě bytové jednotky 2+1, 3+1, + 2 místnosti v přízemí. Na pozemku je sklad a kamenná dílna. Vytápění je ústřední s kotlem na pevná paliva, dům je napojen na veřejný rozvod elektro, kanalizaci a vodu, zemní plyn je v komunikaci. - zastavěná plocha : 240 m2 - užitná plocha : 190 m2 - dispozice : 2+1,3+1, - rok rekonstrukce : umístění : v blízkosti centra - poloha : samostatný objekt - typ domu : 2 nadzemní podlaží - zdivo : cihlové + kámen - ústřední topení : kotel na pevná paliva - vodovod : veřejný - kanalizace : veřejná - plyn : ne

6 6 - plocha pozemku : 796 m2 - technický stav. dobrý - garáž u RD : ano - cena k prodeji : ,- Kč vč. provize RK 2) Rodinný dům Uhlířské Janovice ul. Žižkova Jedná se o nemovitost o dispozicích 4+kk blízko centra, dům je částečně podsklepený, po celkové rekonstrukci, dobře dispozičně řešený. Dům má novou střechu, plastová okna, zateplenou fasádu, ústřední topení s kotlem na tuhá paliva, v koupelnách podlahové topení. Dům je napojen na veřejný rozvod elektro, kanalizaci a vodovod. - zastavěná plocha : 100 m2 - užitná plocha : 170 m2 - dispozice : 4+kk - umístění : v blízkosti centra - poloha : samostatný - typ domu : přízemní + podkroví - zdivo : smíšené - ústřední topení : s kotlem na tuhá paliva - vodovod : veřejný vodovod - kanalizace : veřejná kanalizace - plyn : ne - plocha pozemku : 137 m2 - cena k prodeji : ,- Kč vč. provize RK Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny oceňované nemovitosti : Koeficient K1 - zohledňuje velikost oceňované nemovitosti Koeficient K2 - zohledňuje polohu oceňované nemovitosti v rámci územního celku Koeficient K3 - zohledňuje polohu oceňované nemovitosti v rámci funkčního celku Koeficient K4 - zohledňuje provedení, vybavení a příslušenství oceňované nemovitosti Koeficient K5 - zohledňuje celkový stav oceňované nemovitosti Koeficient K6 - zohledňuje velikost pozemku oceňované nemovitosti Koeficient K7 zohledňuje prodejnost oceňované nemovitosti Koeficient K8 - zohledňuje provizi RD oceňované nemovitosti + nižší realizační ceny Z důvodů použití nabídkových cen, které obsahují i provize RK budu tuto cenu redukovat koeficientem 0,90 kterým by mněla být vyjádřena i ta skutečnost, že realizační ceny bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové.

7 7 Koeficient RD č. 1 RD č. 2 K1 0,85 1,10 K2 1,20 1,20 K3 0,90 0,90 K4 1,05 1,05 K5 1,10 1,10 K6 0,90 1,10 K7 1,00 1,00 K8 0,90 0,90 součet 7,90 8,35 výsl.koeficient K 0,99 1,04 Nab.cena RD Kč Kč užitná.plocha m2 190,00 170,00 cena za 1 m Kč Kč upravena cena za m2 dle kef Kč Kč průměrná cena za 1 m Kč užitná plocha oceň.rd m2 186,00 cena RD porovnáním ,88 Kč

8 8 C. Rekapitulace Zdůvodnění obvyklé ceny : Odhad obvyklé ceny je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení byly zohledněny všechny rozhodující faktory, které se vztahují k dané nemovitosti. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na technický stav, umístění stavby, lokalita, životní prostředí atd. Obvyklá cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí : ,- Kč Slovy : dvamilionypětsettisíc Kč Ocenění je zpracováno v souladu s definicí obvyklé ceny uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Vrdy, Zdeněk Smetánka Ovocná Vrdy

9 9 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č.j. : Spr. 1427/84 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, je v souladu s ustanovením 127 OSŘ a prohlašuji, že jsem si vědom následků nepravdivého podání znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. E.Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí Fotodokumentace Snímek katastrální mapy

10 10

11 11

12 12

13 13

14 14

15 15

16 16

17 17