ZNALECKÝ POSUDEK. č /12. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Beroun, exekutor Mgr. Pavel Dolanský Palackého čp. 31/ Beroun

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /12 o ceně bytu č. 105/3 v ulici Kunětické, v části obce Cihelna v budově označené čp. 101, čp. 102, čp. 103, čp. 104, čp. 105, čp. 106 a čp. 107 se stp.č. 8482, stp.č. 8483, stp.č. 8484, stp.č. 8485, stp.č. 8486, stp.č a stp.č se spoluvlastnickým podílem ke společným částem domu a pozemkům ve výši 67/8640 z celku, vše v k.ú. a obci Pardubice Objednatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Beroun, exekutor Mgr. Pavel Dolanský Palackého čp. 31/ Beroun Zjištění ceny nemovitostí Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Jana Machková Smilova čp Pardubice Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu a 13 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Pardubicích

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně bytu č. 105/3 v ulici Kunětické, v části obce Cihelna v budově označené čp. 101, čp. 102, čp. 103, čp. 104, čp. 105, čp. 106 a čp. 107 se stp.č. 8482, stp.č. 8483, stp.č. 8484, stp.č. 8485, stp.č. 8486, stp.č a stp.č se spoluvlastnickým podílem ke společným částem domu a pozemkům ve výši 67/8640 z celku, vše v k.ú. a obci Pardubice 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: byt č. 105/3 Adresa nemovitosti: Kunětická Pardubice Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Pardubice Katastrální území: Pardubice Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. e) : 800,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpisy z KN Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, KP Pardubice z LV č a č kopie Smlouvy o převodu vlastnictví družstevního bytu a spoluvlastnického podílu k pozemkům ze dne s právními účinky vkladu ke dni informace a údaje zjištěné z doložených podkladů - informace a údaje zjištěné v databázích znalců a odhadců, realitních kanceláří, inzertních internetových serverech - skutečnosti a údaje zjištěné na místě šetření - vyhláška č. 387/2011 Sb. 5. Vlastnické a evidenční údaje Podle předložených výpisů z KN z LV č a č pro k.ú. Pardubice, část obce Cihelna mají v SJM Jaroslav Průša (591024/0699) a Jana Průšová (715710/2447) byt č. 105/3 v budově označené čp. 101, čp. 102, čp. 103, čp. 104, čp. 105, čp. 106 a čp. 107 se stp.č o výměře 221 m 2, stp.č o výměře 222 m 2, stp.č o výměře 222 m 2, stp.č o výměře 219 m 2, stp.č o výměře 222 m 2, stp.č o výměře 222 m 2 a stp.č o výměře 221 m 2 se spoluvlastnickým podílem ke společným částem domu a pozemkům ve výši 67/8640 z celku. V oddíle C LV jsou zápisy nařízení exekucí dle listin: - Usnesení Okresního soudu v Pardubicích o nařízení exekuce čj. 12 Nc-8774/ ze dne Usnesení Okresního soudu v Pardubicích o nařízení exekuce čj. 12 Nc-9414/ ze dne Usnesení Okresního soudu v Pardubicích o nařízení exekuce čj. 16 EXE-26856/ ze dne Usnesení Okresního soudu v Pardubicích o nařízení exekuce čj. 12 EXE-130/ ze dne

3 - 3 - Dále zápis Exekučních příkazů k prodeji nemovitosti dle listin: - Exekuční příkaz Exekutorského úřadu v Berouně k prodeji nemovitých věcí čj. 015 EX- 1138/ ze dne (k čj. 12EXE 130/ ) Dále Zástavní právo exekutorské dle Exekučního příkazu Exekutorského úřadu v Berouně o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti čj. 0150EX-1138/ ze dne a Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Finanční úřad v Pardubicích dle Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva čj /2012/ ze dne Dokumentace a skutečnost Ocenění je provedeno podle předložených podkladů (Smlouvy o převodu vlastnictví družstevního bytu a spoluvlastnického podílu k pozemkům smlouvy), které byly zpracovány na základě prohlášení vlastníka (dle zákona č. 72/1994 Sb.) a na základě místního šetření. Z předložených podkladů je zřejmé, že objekt, ve kterém se oceňovaný byt nachází, byl postaven v roce Dům je panelový, má devět nadzemních podlaží, v domě jsou výtahy. V I. nadzemním podlaží se nacházejí sklepy k jednotlivým bytům a společné prostory. Budova prošla částečnou revitalizací, většina původních oken byla vyměněna za plastová, plastové jsou i vstupní dveře do jednotlivých vchodů budovy, jsou provedeny nové výtahy. Vzhledem k tomu, že znalci nebyla umožněna fyzická prohlídka bytu ze strany majitelů, je byt oceněn podle stavu uváděného ve Smlouvě o převodu vlastnictví družstevního bytu a spoluvlastnického podílu k pozemkům, tj. v původní stavu, vč. bytového umakartového jádra. Na nemovitostech neváznou závady (věcná břemena, nájemní smlouvy), které by prodejem v dražbě nezanikly. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný byt č. 105/3 se nachází v ulici Kunětické v Pardubicích - Cihelně, v budově označené čp. 101 až čp. 107, ve III. podlaží a je o velikosti 3+1 a celkové ploše 73,70 m 2 s následující dispozicí: předsíň 10,10 m 2 koupelna 2,90 m 2 WC 1,00 m 2 kuchyň 9,60 m 2 pokoj 12,20 m 2 pokoj 16,60 m 2 pokoj 18,50 m 2 sklepní kóje 2,80 m 2 lodžie 3,50 m 2 (nezapočítává se do podlahové plochy bytu) Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, okna plastová, dveře plné i prosklené, podlahy v ostatních místnostech i v obytných místnostech jsou PVC. Vytápění a zdroj TUV je centrální, horkovod. V koupelně je plechová vana, umývadlo, mísící baterie, WC je samostatné, splachovací. V kuchyni je kuchyňská linka, keramické obklady u plynového sporáku. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Byt č. 105/3 b) Pozemky b 1 ) Stp.č. 8482, 8483, 8484, 8485, 8486, 8487, 8488

4 - 4 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota 1) Byt č. 105/3-25 Oceňovaný byt č. 105/3 se nachází v ulici Kunětické v Pardubicích - Cihelně, v budově označené čp. 101 až čp. 107, ve III. podlaží a je o velikosti 3+1 a celkové ploše 73,70 m 2 s následující dispozicí: předsíň 10,10 m 2 koupelna 2,90 m 2 WC 1,00 m 2 kuchyň 9,60 m 2 pokoj 12,20 m 2 pokoj 16,60 m 2 pokoj 18,50 m 2 sklepní kóje 2,80 m 2 lodžie 3,50 m 2 (nezapočítává se do podlahové plochy bytu) Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, okna plastová, dveře plné i prosklené, podlahy v ostatních místnostech i v obytných místnostech jsou PVC. Vytápění a zdroj TUV je centrální, horkovod. V koupelně je plechová vana, umývadlo, mísící baterie, WC je samostatné, splachovací. V kuchyni je kuchyňská linka, keramické obklady u plynového sporáku. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Pardubice Stáří stavby: 21 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: byt č. 3: 9,60+12,20+16,60+18,50+10,10+2,90+1,00+3,50 = 74,40 m 2 Podlahová plocha bytu: = 74,40 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklepní kóje: = 2,80 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 2,80 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 74,40 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 2,80 m 2 * 0,10 = 0,28 m 2

5 - 5 - Podlahové plochy - celkem: = 74,68 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad - II 0,00 sušárna, prádelna, kolárna 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě NP s výtahem - 3.NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled - východ - západ 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt II -0,10 nebo umakartové bytové jádro - umakartové jádro, plechová vana, samostatné splachovací WC 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) - sklepní kóje, lodžie 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 21 let: 0,90 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,90 = 0,689 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1

6 - 6 - Celkový index I = I V * I P * I T = 0,689 * 1,000 * 0,900 = 0,620 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,620 = ,86 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = ,86 Kč/m 2 * 74,68 m 2 = ,18 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,18 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,42 Kč Spoluvlastnický podíl: 67 / Hodnota spoluvlast. podílu: ,42 Kč * 67 / = ,96 Kč Byt č. 105/3 - zjištěná cena = ,14 Kč b) Pozemky b 1 ) Stp.č. 8482, 8483, 8484, 8485, 8486, 8487, Na stp.č. 8482, 8483, 8484, 8485, 8486, 8487, 8488 je postavena budova označená čp v ulici Kunětické v Pardubicích, pozemky jsou rovinné, napojené na veškeré inženýrské sítě, přístupné po zpevněné komunikaci. Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha ,00 800, ,- zastavěná plocha ,00 800, ,- zastavěná plocha ,00 800, ,- zastavěná plocha ,00 800, ,- zastavěná plocha ,00 800, ,- zastavěná plocha ,00 800, ,- zastavěná plocha ,00 800, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 100 % Úprava ceny celkem 100 % ,- Mezisoučet , pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 5 % Úprava ceny celkem 5 % ,- Mezisoučet ,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,2840 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1390 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,42 Stp.č. 8482, 8483, 8484, 8485, 8486, 8487, zjištěná cena = ,42 Kč

7 - 7 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Byt č. 105/3 = ,14 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,14 Kč ,- Kč slovy: Jedenmiliontřistašedesátpěttisícdevětset Kč Stanovení obvyklé ceny: Definice obvyklé ceny majetku nebo služby vychází z 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů o oceňování majetku, kdy Obvyklou cenou, pro účely tohoto zákona, se rozumí cena, který by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího či kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stavy tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku či službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Součástí obvyklé ceny nemovitosti, resp. pomůckou pro její stanovování je nákladová hodnota, kterou lze stanovit i jako cenu administrativní, tedy cenu zjištěnou podle cenového předpisu, která zůstává základním a stabilizujícím prvkem oceňování. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy nejsou vázáni cenou administrativní. Obvyklá cena je cenou, kterou je možné odvodit z cen, které byly prokazatelně vynaloženy při prodeji obdobné nemovitosti v podobných podmínkách v dané lokalitě a v daném čase, přičemž vyjadřuje cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Obvyklá, tržní, hodnota majetku je ovšem konkrétní částka realizovaná až samotným prodejem nemovitosti a proto znalec může pouze na základě analýzy trhu odhadnout obvyklou cenu. Informace o uskutečněných prodejích nemovitostí jsou dnes dostupné pouze v databázích realitních kancelářích, internetových inzercích, databází znalců. Z těchto zdrojů vyplývá, že nabídkové ceny bytů stejné velikosti a ve stejné lokalitě se pohybují od ,- do ,- Kč/m 2 podlahové plochy. Na základě zjištěných informací, porovnáním s cenami při uskutečněných prodejích obdobných nemovitostí lze o b v y k l o u c e n u nemovitostí - bytu č. 105/3 v ulici Kunětické, v části obce Cihelna v budově označené čp. 101, čp. 102, čp. 103, čp. 104, čp. 105, čp. 106 a čp. 107 se stp.č. 8482, stp.č. 8483, stp.č. 8484, stp.č. 8485, stp.č. 8486, stp.č a stp.č se spoluvlastnickým podílem ke společným částem domu a pozemkům ve výši 67/8640 z celku se všemi součástmi a příslušenstvím vše v k.ú. a obci Pardubice, o d h a d n o u t ke dni ocenění, tj. k , ve výši ,- Kč