ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 O odhadu ceny obvyklé bytové jednotky č. 323/11 situované v bytovém domě č.p. 323 na pozemku parcele č včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 323 a pozemku p.č. 1720, v k.ú. Butovice, obec Studénka, okres Nový jičín (LV č. 4532) Objednatel znaleckého posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní Frýdek-Místek Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny obvyklé nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 155/12 Podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a příloh. Objednateli se předává ve 5 vyhotoveních. V Ostravě

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivé práva a závady, ocenit závazky, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Studénka Studénka Kraj: Moravskoslezský Okres: Nový Jičín Obec: Studénka Katastrální území: Butovice Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti povinného. 4. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník je v KN na LV č zapsán: Mižigárová Silvia, Tovární 323, Butovice, Studénka Jako spoluvlastník na LV č je uveden: Mižigárová Silvia, Tovární 323, Butovice, Studénka podíl 3966/63240 Omezení vlastnického práva Zástavní právo exekutorské, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti blíže viz LV v příloze 5. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný byt se nachází v cihlovém pavlačovém bytovém domě situovaném při ulici Tovární, na jejím konci, ve slepé ulici. Dům je obklopen průmyslovými a výrobními objekty. Přístup k nemovitosti je po prašné komunikaci, ul. Tovární. V okolí se vyskytují konfliktní skupiny obyvatelstva

3 6. Obsah znaleckého posudku I) Ocenění porovnávací hodnotou dle zákona II) odhad ceny obvyklé Přílohy: Fotodokumentace List vlastnictví - 3 -

4 B. Znalecký posudek I) Ocenění porovnávací hodnotou (dle zákona) Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č.323/11 Popis: Oceňovaný byt je velikosti 1+1 situovaný v 2. NP pavlačového bytového domu obývaného konfliktními skupinami obyvatelstva. Byt obsahuje kuchyň a jeden obytný pokoj. vybavení bytu sestává z poničené kuchyňské linky, odpojeného plynového sporáku a kamen na tuhá paliva. Rozvod vody pouze studené. Podlahy prkenné, okno dřevěné dvojité. Ostatní okna vybitá, zabedněná překližkou. Byt nemá žádné příslušenství. Na chodbě je společné WC. Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska -30 % účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: -30 % Úprava ceny - příloha č další položky: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 0 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: -30% + 0% * (100 % + -30%) -30,00 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: Z pohledu bydlení se jedná o nevhodnou lokalitu Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,7960 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,

5 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 101,61 1,00 2,1310 0, ,00 120,65 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a ,00 120, ,60 nádvoří Stavební pozemek - celkem ,60 Pozemek - zjištěná cena = ,60 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek = ,60 Kč ,60 Kč Cena příslušenství - celkem: = ,60 Kč Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Stáří stavby: 70 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: byt: 35,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 35,00 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: 5,00 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 5,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 35,00 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 5,00 m 2 * 0,10 = 0,50 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 35,50 m 2-5 -

6 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, II 0,00 sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Bez vlastního příslušenství I -0,15 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Lokální na tuhá paliva I -0,10 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce) Koeficient pro stáří 70 let: 0,70 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 0,70 = 0,235 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním II 0,02 úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - průmyslové výrobní objekty s I -0,07 negativními vlivy na okolí, (např. sousedství dálnic, železnic, skládek, lomů, objektů zeměděl. výroby) 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť III 0,05 obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní III 0,04 zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické péče III 0,05 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s III 0,00 více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - konfliktní skupiny v okolních bytech nebo I -0,40 sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí 10. Nezaměstnanost v obci - vyšší než je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - výrazně negativní I -0,10 změny trvalého charakteru 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,550 i = 1-6 -

7 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,235 * 0,550 * 0,900 = 0,116 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,116 = 1 800,32 Kč/m 2 CP = CU * PP = 1 800,32 Kč/m 2 * 35,50 m 2 = ,36 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,36 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,60 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,60 Kč * / = 6 840,01 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,01 Kč Bytová jednotka č.323/11 - zjištěná cena = ,37 Kč II) Ocenění porovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě. Vhledem ke skutečnosti, že aktuálně v dané ani srovnatelné lokalitě nebyla zaznamenána žádná nabídka ani nebyl zjištěn převod vlastnických práv k nemovitosti srovnatelného charakteru, účelu užití a stavebně technického stavu, je za účelem stanovení porovnávací ceny uvažováno, že tato cena by rozhodně nepřevýšila cenu stanovenou dle cenového předpisu, a je reálné, na základě vývoje trhu s nemovitostmi a byty zvláště, uvažovat, že by byla i výrazně nižší. Stanovení porovnávací hodnoty ,- Kč - 7 -

8 C. Rekapitulace Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovitosti bytové jednotky č. 323/11 situované v bytovém domě č.p. 323 na pozemku parcele č včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 323 a pozemku p.č. 1720, v k.ú. Butovice, obec Studénka, okres Nový jičín (LV č. 4532) ve výši: Slovy: čtyřicettisíckorunčeských ,- Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby. V Ostravě Ing. René Butkov, Ph.D.,MBA Foerstrova Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku

9 Příloha č. 1 : fotodokumentace - 9 -