ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013. o ceně bytu č.2723/16 v bytovém domě čp , ul.sportovní, v Mělníku. Petra Bezruče Kladno

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 o ceně bytu č.2723/16 v bytovém domě čp , ul.sportovní, v Mělníku. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno - č.j. 088 EX 3683/10 Petra Bezruče Kladno Účel znaleckého posudku: nařízení exekuce Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje předává v 1 vyhotovení. Ve Velké Dobré stran textu včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednateli se

2 -2- A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu bytu č.2723/16 s příslušenstvím v bytovém domě čp v ulici Sportovní, v Mělníku; dále stanovit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Byt č.2723/16 Sportovní Mělník Kraj: Středočeský Okres: Mělník Obec: Mělník Katastrální území: Mělník Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i): 400,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti p.jitky Novákové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka a zaměření nemovitosti dne fotodokumentace pořízená znalcem dne při prohlídce - 3 výpisy z KN ze dne snímek katastrální mapy ze dne žádost o vypracování znaleckého posudku ze dne usnesení o ustanovení znalce ze dne (č.j. 088 EX 3683/10-60) - exekuční příkaz ze dne vydaný Exekutorským úřadem v Kladně - údaje zjištěné v archívu MěstÚ Mělník dne : a/ povolení k užívání obytného domu ze dne vydané pod č.j.výst.2746/71 vydané MěstNV v Mělníku b/ stavební povolení ze dne vydané pod č.j.výst.2624/69 c/ v r.2012 zateplení střechy bytového domu čp.2723-čp.2724 d/ osazení nového výtahu u čp.2723 v r Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.4 a č.5 znaleckého posudku. 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je byt č.2723/16 v 5.nadzemním podlaží bytového domu čp ,

3 -3- v ulici Sportovní, nedaleko od centra města Mělník. Byt je velikosti 3+1 a sestává z kuchyně, 3 pokojů, koupelny, WC, chodby a sklepní koje. Bytový dům má 10 nadzemních podlaží, 1 podzemní podlaží, plochou střechu a je dodatečně zateplený. Bytový dům má 2 bytové sekce a je užívaný od r.1972 a má dobrou údržbu. Poloha bytového domu pro bydlení je velmi dobrá (mimo frekventovanou silnici, v blízkosti je menší obchodní dům Tesco, škola, školka, park, dětské hřiště atd...). 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt č.2723/16 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt č.2723/16 Popis Jedná se o byt velikosti 3+1 v 5.nadzemním podlaží bytové sekce čp.2723; byt sestává z kuchyně, obývacího pokoje, 2 pokojů, koupelny, WC, chodby a 2 lodžií; celková podlahová plocha bytu je 66,1m2 (bez 2 lodžií o výměře cca 14m2 a sklepní koje o výměře 2,4m2). V bytě je původní umakartové jádro, původní dřevěná zdvojená okna a podlahy z PVC a keramická dlažba (v koupelně a u lodžie...); v bytě jsou dřevěné, lehké příčky a původní litinové radiátory; v kuchyni je el.sporák. V bytě je předpoklad menších stavebních úprav (údržba je částečně zanedbána...). Bytový dům je zateplený (včetně střechy), jsou opraveny lodžie, vyměněny stoupačky vody a osazen nový výtah. Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemky p.č.1489/6,p.č.1489/7 Popis

4 -4- Jedná se o zastavěné pozemky v sídelní části města Mělník (k.ú.mělník), přístupné po zpevněné komunikaci a s možností napojení na všechny inženýrské sítě; pro výhodnost polohy byla zvolena přirážka 50%. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska +50 % účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: +50 % Úprava ceny - příloha č další položky: Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 50% + 10% * (100 % + 50%) +65,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Pro výhodnost polohy nedaleko od centra města byla zvolena přirážka 50%. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č dle obce a účelu užití) 1,6020 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koef. Ki Kp [Kč/m2] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 400,1,00 2,1310 1,6020 Typ Název 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem Úprava [%] Upr. cena [Kč/m2] 65, ,15 Parcelní číslo 1489/6 Výměra [m2] 354,00 Jedn. cena [Kč/m2] 2 253,15 Cena [Kč] , /7 351, , , ,75 Pozemky p.č.1489/6,p.č.1489/7 - zjištěná cena ,75 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemky p.č.1489/6,p.č.1489/ ,75 Kč ,75 Kč Cena příslušenství - celkem ,75 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění

5 -5- Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): Bytový prostor 25 porovnávací metoda Mělník 41 let ,- Kč/m2 Podlahové plochy bytu obývací pokoj: kuchyň+spíž: pokoj: pokoj: koupelna: WC: chodba: lodžie I.: lodžie.: Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklepní koje: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: Podlahové plochy - celkem 20,60 m2 9,80 m2 9,70 m2 12,00 m2 2,60 m2 1,00 m2 10,40 m2 6,90 m2 7,00 m2 8 m2 2,40 m2 2,40 m2 2,40 m2 * 0,10 8 m2 0,24 m2 80,24 m2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 41 let: 0,80 9 Index vybavení IV (1 + Vi) * V10 * 0,80 0,632 i1 č. I Vi I 0,03-0,10 I I I I 0,85

6 -6- Index polohy Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení a rekreaci, parky, význačné přírodní lokality 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů č. I V Pi 0,05 I č. Ti -0,05 8 Index polohy IP (1 + Pi) 1,050 i1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3 Index trhu IT (1 + Ti) 0,950 i1 Celkový index I IV * IP * IT 0,632 * 1,050 * 0,950 0,630 Ocenění Cena upravená CU IPC * I ,- Kč/m2 * 0, ,- Kč/m2 CP CU * PP ,- Kč/m2 * 80,24 m ,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,75 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,75 Kč * / ,41 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + Byt č.2723/16 - zjištěná cena ,- Kč ,41 Kč ,41 Kč

7 -7- C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt č.2723/ ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Jedenmiliondvěstětřinácttisícsedmsetčtyřicet Kč Závěr : Na základě všech výše uvedených údajů a skutečností a po porovnání s nabízenými prodeji v této lokalitě, po zhodnocení stavu na trhu s nemovitostmi a stavebního stavu bytu a bytového domu, mohu konstatovat, že dle mého názoru je: Obvyklá cena nemovitosti ,-Kč (slovy: jedenmiliondvěstětisíckč) Jednotlivá práva a závady spojené s nemovitostí nebyla žádná zjištěna... Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz Ve Velké Dobré D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod č.j.spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné,

8 -8- průmyslové a zemědělské. Dne rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /2013. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Situace - poloha v obci 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.7217 ze dne (1.stránka) 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.6804 ze dne (pozemek; první 3 3 stránky) Porovnatelné nabídky bytů k prodeji ze dne

9 -9- Bytový dům čp ; ul.sportovní, Mělník Pohled jihozápadní Pohled severní

10 Byt č.2723/16 (5.nadzemní podlaží) obývací pokoj Byt č.2723/16 (5.nadz.podlaží) - kuchyň

11 Koupelna Lodžie