ZNALECKÝ POSUDEK č /2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 obvyklé a administrativní ceny nemovitostí LV č. 255, katastrální území Kozlovice u Přerova, obec Přerov, okres Přerov Pozemek p.č. 502 (zastavěná plocha a nádvoří) včetně postavené stavby rodinného domu č.p. 105 (rodinný dům) a dalších součástí a příslušenství Pozemek p.č. 503 (zahrada) včetně součástí a příslušenství Objednavatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: Exekutorský úřad Beroun Mgr. Pavel Dolanský Palackého 31/ Beroun č.j. 015 EX 737/2012 stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro účely veřejné dražby (nedobrovolné) Ing. Jan Dostál znalec, bytem Slovenská 3, Olomouc tel , mobil Datum místního šetření: Datum, ke kterému je provedeno ocenění: (ke dni místního šetření) Zvláštní požadavky objednatele: Použitý oceňovací předpis: nejsou Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění Vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Tento posudek obsahuje 22 stran včetně příloh a předává se ve třech vyhotoveních.

2 2 0. Úvod Znalecký posudek je vypracován na základě rozhodnutí o ustanovení znalce - EÚ Beroun Mgr. Pavla Dolanského - soudního exekutora ze dne sp. zn. 015 Ex 737/ Úkolem podepsaného znalce je provést odhad obvyklé ceny nemovitostí včetně ocenění závad váznoucích na nemovitosti. 1. Nález - podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: 1.1 Výpis z katastru nemovitostí ) VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ k datu: Okres: CZ0714 Přerov Obec: Přerov Katastrální území: Kozlovice u Přerova List vlastnictví 255 A Oprávněné subjekty (jméno nebo název a adresa) Identifikátor Podíl Vlastnictví Jurča Petr, Za školou 105/8, Přerov IV- Kozlovice, Přerov /0990 1/1 P.č. 502 (zastavěná plocha) 147 m2 Stavba č.p. 105 (rod. dům) na p.č. 502 P.č. 503 (zahrada) dále viz. příloha posudku 177 m2 1.2 Kopie z katastrální mapy Vyhotovena Katastrálním úřadem v Přerově. 1.3 Doklady o vlastnictví Znalec neměl k dispozici pouze odkaz ve výpisu z KN. Darovací smlouva ze dne Ostatní podklady Kolaudační rozhodnutím či jiné správní rozhodnutí prokazující stáří nemovitosti znalce neměl k dispozici. Z nepřímých podkladů ze Stavebního úřadu Magistrátu města Přerova lze usuzovat, že dům byl postaven kolem roku Dům bez větších rekonstrukcí a modernizací, v posledních letech se zhoršenou údržbou, podstandardním vybavením a zařízením, s nutností provedení celkové rekonstrukce a modernizace včetně prvků dlouhodobé životnosti. V posledním období dům užíván k trvalému bydlení. 1.5 Místní šetření Místní šetření spojené se zaměřením domu a pořízením fotodokumentace nemovitostí provedl znalec dne za účasti vlastníka nemovitosti p. Petra Jurči.

3 3 1.6 Použité předpisy, literatura a další podklady Předpisy pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc Literatura [1] BRADÁČ A., KREJČÍŘ P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM Brno, 1997 [2] BRADÁČ A., FIALA J. a kol.: Rádce majitele nemovitosti. LINDE Praha, s.r.o., 1998 [3] BRADÁČ A., KREJČÍŘ P.: Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. VUT v Brně-ÚSI, 1998 [4] BRADÁČ A.: Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. VUT v Brně-ÚSI [5] BRADÁČ A., FIALA J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy. LINDE Praha a.s. [6] BRADÁČ A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí. V. vydání. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2001 [7] BRADÁČ A., HALLEROVÁ A., KREJČÍŘ P.: Úřední oceňování majetku Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., Situace oceňované nemovitosti Předmětem ocenění je areál sestávající z následujících nemovitostí: Pozemek p.č. 502 (zastavěná plocha a nádvoří) včetně součástí stavby č.p. 105 postavené na pozemku a příslušenství Pozemek p.č. 503 (zahrada) Vedlejší stavba Studna Venkovní úpravy Trvalé porosty Areál se nachází v ulici Za školou ve Statutárním městě Přerově v místní části Kozlovice, která není s městem stavebně srostlá. Místní částí protéká řeka Bečva a prochází ji komunikace II. třídy ve směru na Lipník nad Bečvou. Příjezd k domu je po zpevněné komunikaci. Ostatní zástavba v okolí je tvořena převážně řadovou zástavbou rodinných domů. Pozemek se nachází podle povodňové mapy v zóně č.2 se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně Obec a okolí nemovitosti Druh obce: Statutární město Správní funkce obce: Obec 3. typu s rozšířenou působností Počet obyvatel: obyvatel (malý lexikon obcí 2013) Občanská vybavenost, obchody, školy aj. v místě základní občanská vybavenost

4 Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Územní plán: Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu: Vlastní nemovitost Typ stavby Zahrada Pozemky - zastavěná plocha Příslušenství Údržba stavby místní část stavebně nesrostlá dobré rovinatý rodinné domy existuje v místě možnost napojení na obecní vodovod, STL plynovod a dešťovou kanalizaci rodinný dům vnitřní řadový dvůr a zahrada za domem p.č m2 vedlejší stavba, studna, venkovní úpravy zhoršená, bez zjevných statických poruch Možnosti ohrožení, radon, hluk, imise ap. Možnosti ohrožení stavby Sesuv: Kritická poloha objektu u vozovky: Jiné: Výskyt radonu není ohrožen není není Vlastník nemovitosti nemá zprávy o měření výskytu radonu v objektu. Zdraví škodlivý výskyt radonu se v dané lokalitě nepředpokládá. Objekt není postaven z materiálů, u nich by bylo možno předpokládat výskyt radonu. Imise, hluk aj. Zdroj znečištění v blízkém okolí: Zdroj znečištění ve vzdálenějším okolí: Zdroj hluku v okolí: Jiné: není není není není 1.8 Podklady pro výpočet ceny výnosovým způsobem Nemovitosti jsou užívány vlastníkem nemovitostí, vzhledem ke zhoršenému stavebně-technickému stavu staveb není cena výnosovým způsobem stanovena. 1.9 Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byla použita databáze znalce a databáze cen pronajímaných a prodávaných nemovitostí z inzerce realitních kanceláří.

5 5 2. Posudek - ocenění podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v aktuálním znění. A. Pozemek p.č. 502 (zastavěná plocha a nádvoří) ( 3) Statutární město Přerov, dle Malého lexikonu obcí pro rok obyvatel. V obci není k datu ocenění vydána platná cenová mapa stavebních pozemků. Předmětem ocenění je pozemek zastavěný stavbou rodinného domu č.p. 105, příjezd a přístup k domu je ze zpevněné místní komunikace ve vlastnictví obce. Možnost napojení na všechny inženýrské sítě obecní vodovod, dešťovou kanalizaci, rozvody el. energie a STL plynovod. Znak č. 1 Index trhu I T - příloha č. 3, tabulka č. 1 Název znaku Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi 2 Vlastnicke vztahy Popis kvalitativního pásma Poptávka je výrazně vyšší než nabídka Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) Číslo kval. pásma Doporučená hodnota Použitá hodnota V. 0,06 0,06 IV. 0,00 0,00 3 Změny v okolí Bez vlivu III. 0 0,00 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) Bez vlivu II. 0 0,00 5 Povodňové riziko Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv leté vody) 4 = P5 ( 1 + III. 0,95 0,95 Součet znaků č. 1 až 4 = 0,06 Index I T = 1,007 I T P i i = 1 Znak č. 1 2 Index polohy I P - příloha č. 3, tabulka č. 3 Pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby rezidenční Rezidenční stavby (byty, bytové a rodinné domy) v obcích nad 2000 obyvatel Číslo Doporučená Název znaku Popis kvalitativního pásma kval. Použitá hodnota hodnota pásma Druh a účel užití stavby (Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku) Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci 4 Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 I 1,00 1,00 Rezidenční zástavba I. 0,02 0,02 Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I = P 1 ( 1 + P P i i = 2 IV. -0,15-0,15 I. 0,00 0,00 11 )

6 6 5 Občanská vybavenost v okolí pozemku 6 Dopravní dostupnost 7 Hromadná doprava* 8 Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) Bez možnosti komerčního využití II. -0,01-0,01 VI. 0,00 0,00 V. 0,00 0,00 V. 0,00 0,00 9 Obyvatelstvo Bezproblémové okolí II. 0 0,00 10 Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost II. 0 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů II. 0 0,00 Součet znaků č. 2 až 11= -0,14 Index I P = 0,860 Index omezujících vlivů pozemku I O - příloha č. 3, tabulka č. 2 I O = i = 1 P i Znak č. 1 Pro pozemky zastavěné nebo určené pro inženýrské stavby Hodnota Číslo Popis kvalitativního Doporučená Název znaku kval. pásma hodnota pásma Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace Neztížené základové podmínky Použitá hodnota IV. 0,00 0,00 2 Ztížené základové podmínky III. 0,00 0,00 3 Ochranná pásma Mimo ochranná pásma I. 0,00 0,00 4 Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání I. 0,00 0,00 5 Geometrický tvar pozemku Tvar bez vlivu na využití II. 0 0,00 6 Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů II.* 0 0,00 Součet znaků č. 1 až 6 = 0,00 Index I O = 1,000 Vypočteno oceňovacím programem ABN 14 Kraj Olomoucký Okres Přerov Obec (městská část) Přerov Typ obce Okresní město Počet obyvatel obce dle Malého lexikonu obcí Katastrální území Kozlovice u Přerova Pozemek p.č. 502 Výměra pozemku (nebo jeho oceňované části) m Druh pozemku dle KN Zastavěná plocha a nádvoří Druh pozemku dle skutečnosti Zastavěná plocha a nádvoří Stavba na parcele Rodinný dům Jedná se o stavbu oceňovanou podle 13 (RD nákladově), 14 (chaty nákladově), 35 (RD porovn.) nebo 36 (chaty porovn.) - 5 odst. 6, pro ev. redukční koeficient R ano/ne ano

7 7 V kladném případě součet výměr všech pozemků ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Pokud součet výměr všech pozemků ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím je větší než 1000 m 2, koeficient Pokud je obec rozdělena na oblasti (Praha, Brno, Plzeň, Karlvy Vary, Ostrava), oblast obce dle přílohy č. 2, tabulky 3 vyhlášky, jinak název vyjmenované obce vp m R -- 1,000 Přerov Položka z přílohy č. 1 tabulky č. 1 vyhlášky Přerov Základní cena z přílohy č. 2 tabulky č. 1 vyhlášky ZC Kč/m 2 860,00 Výpočet základní ceny upravené ( 4 odst. 1) Index trhu (příloha č. 3 tab. 1) I T -- 1,007 Index omezujících vlivů pozemku (příloha č. 3 tab. 2) I O -- 1,000 Index polohy (příloha č. 3 tab 3 pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby rezidenční, pro rodinnou rekreaci, pro stavby pro obchod a administrativu, nebo tab. 4 - garáže, pro výrobu, pro sklady, dopravu a spoje a pro zemědělství) I P -- 0,860 Index cenového porovnání I = I T I O I P I -- 0,866 Základní cena upravená ZCU = ZC I ZCU Kč/m 2 744,76 Posuzuje se JFC jako pozemek nezastavěný, určený k zastavění? ( 4 odst. 2 - krát 0,80) ano / ne ne, jako zastavěný Základní cena upravená po zohlednění (ne)zastavění ZCU Kč/m 2 744,76 Koeficient redukce na výměru pozemků ve funkčním celku ( 5 odst. 5) R 1,00 Základní cena upravená (minimum: 30 Kč/m 2 ) ZCU Kč/m 2 744,76 Výměra pozemku (resp. jeho oceňované části) m Cena pozemku bez staveb Kč ,72 B. Pozemek p.č. 503 ( 3) Pozemek p.č. 503 je užívaný jako oplocená zahrada za domem, tvoří s pozemkem a p.č. 502 tzv. funkční celek. Vypočteno oceňovacím programem ABN 14 Kraj Olomoucký Okres Přerov Obec (městská část) Přerov Typ obce Okresní město Počet obyvatel obce dle Malého lexikonu obcí Katastrální území Kozlovice u Přerova Pozemek p.č. 503 Výměra pozemku (nebo jeho oceňované části) m Druh pozemku dle KN zahrada Druh pozemku dle skutečnosti zahrada Stavba na parcele Rodinný dům Jedná se o stavbu oceňovanou podle 13 (RD nákladově), 14 (chaty nákladově), 35 (RD porovn.) nebo 36 (chaty porovn.) - ano/ne ano 5 odst. 6, pro ev. redukční koeficient R V kladném případě součet výměr všech pozemků ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle 13, 14, 35 a 36, vp m popřípadě s jejich příslušenstvím Pokud součet výměr všech pozemků ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle 13, 14, 35 a 36, popřípadě s R -- 1,000 jejich příslušenstvím je větší než 1000 m 2, koeficient Pokud je obec rozdělena na oblasti (Praha, Brno, Plzeň, Přerov

8 8 Karlovy Vary, Ostrava), oblast obce dle přílohy č. 2, tabulky 3 vyhlášky, jinak název vyjmenované obce Položka z přílohy č. 1 tabulky č. 1 vyhlášky Přerov Základní cena z přílohy č. 2 tabulky č. 1 vyhlášky ZC Kč/m 2 860,00 Výpočet základní ceny upravené ( 4 odst. 1) Index trhu (příloha č. 3 tab. 1) I T -- 1,007 Index omezujících vlivů pozemku (příloha č. 3 tab. 2) I O -- 1,000 Index polohy (příloha č. 3 tab 3 pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby rezidenční, pro rodinnou rekreaci, pro stavby pro obchod a administrativu, nebo tab. 4 - garáže, pro výrobu, pro sklady, dopravu a spoje a pro zemědělství) I P -- 0,860 Index cenového porovnání I = I T I O I P I -- 0,866 Základní cena upravená ZCU = ZC I ZCU Kč/m 2 744,76 Posuzuje se JFC jako pozemek nezastavěný, určený k zastavění? ( 4 odst. 2 - krát 0,80) ano / ne ano, jako nezastavěný Základní cena upravená po zohlednění (ne)zastavění ZCU Kč/m 2 595,81 Koeficient redukce na výměru pozemků ve funkčním celku ( 5 odst. 5) R 1,00 Základní cena upravená (minimum: 30 Kč/m 2 ) ZCU Kč/m 2 595,81 Výměra pozemku (resp. jeho oceňované části) m Cena pozemku bez staveb Kč ,37 C. Stavba č.p. 105 rodinný dům na p.č. 502 ( 13) Popis celkový Předmětem ocenění je vnitřní řadový rodinný dům v místní části Kozlovice (Přerov IV), postavený na p.č. 502 (zastavěná plocha). Jedná se o starší rodinný dům, patrový, zděný, nepodsklepený (jen malý sklípek), se sedlovou střechou, která není upravena na podkroví (vikýř do zahrady), patro jen v části, ostatní neupravená půda. Dle podkladů byl původní dům postaven kolem roku Dům je připojen vodovodní přípojkou na obecní vodovod, přípojku STL plynovodu a rozvody el. energie. Příslušenství k domu tvoří menší vedlejší stavba za domem, kopaná studna a venkovní úpravy. Za domem je menší dvůr a oplocená zahrada. Vstup do domu je z ulice do průchozí chodby s vedlejším vchodem do zahrady, v zadní části chodby je strmé jednoramenné schodiště do patra. V přízemí je z chodby vstup do kuchyně, koupelny, obývacího pokoje a pracovny orientované do zahrady. V patře se nachází ložnice a v části neupravená půda. Pod schodištěm je menší sklípek, v zadní části chodby plynový kotel, el. bojler je umístěn na půdě. V pokojích starší plechové radiátory, v koupelně vana, umývalo, WC chybí pouze suché WC ve vedlejší stavbě ve dvoře, rozvody studené a teplé vody, vybavení kuchyně podstandardní starší kuch. linka a elektrický sporák, vybavení koupelny rovněž podstandardní - vyžadující rekonstrukci a modernizaci, starší obklady, okna dřevěná dvojitá, dveře dřevěné náplňové, podlahy dřevotříska, PVC, starší keramická dlažba a obklady, další vybavení není. Dům se zhoršenou údržbou, bez zjevných větších statických poruch, veškeré vnitřní vybavení v podstandardním provedení nosné zdivo pravděpodobně z cihelného zdiva. Stropy dřevěné trámové, krov dřevěný vaznicový, krytina pálená, základy domu jsou původní betonové bez funkční izolace, elektroinstalace světelná a motorová. Objekt vnitřní řadový Půdorys pravidelný Podsklepení nepodsklepený (jen malý sklípek) Počet podzemních podlaží 0

9 9 Počet nadzemních podlaží 2 Podkroví není Základy původní betonové Nosná konstrukce zděná Střecha sedlová Krytina pálená Klempířské konstrukce úplné žlaby a svody z pozinkovaného plechu Fasádní omítky hladké vápenocementové Stáří a technický stav objektu Užívání od roku původní dům postaven kolem roku 1930 Celkový technický stav: zhoršená údržba Výpočet výměr pro ocenění 1.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 Základní část 7,85 8,50 3,10 66,73 206,85 Celkem 1.NP 66,73 206,85 2.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 Základní část 7,85 3,50 2,60 27,48 71,44 7,85 4,00 1,50 31,40 47,10 Celkem 2.NP 58,88 118,54 Zastřešení délka šířka výška ZP OP Část m m m m 2 m 3 1. část - zastavěná plocha (obdélník) 7,85 4,00 31,40 - výška půdní nadezdívky 0,00 0,00 - výška hřebene nad nadezdívkou 2,00 31,40 Celkem zastřešení 31,40 Rekapitulace ZP OP m 2 m 3 1. nadzemní podlaží 66,73 206,85 2. nadzemní podlaží 58,88 118,54 zastřešení vč. podkroví 31,40 dílčí OP 0,00 Celkem 125,61 356,79 Poměr ZP podzemního podlaží a 1.NP (pro stanovení typu) 0,00 % Podlažnost (poměr celkové zastavitelné plochy/zast. plocha 1.NP) 1,88 Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Zjištění charakteru domu pro ocenění Objekt není podsklepený, má dvě nadzemní podlaží, sedlová střecha bez podkroví. Dům splňuje podmínky dle 13 odst.2) oceňovací vyhlášky: nadpoloviční část ploch je určena a k datu ocenění užívána k bydlení, objekt nemá více než tři byty, objekt nemá více než jedno podzemní, dvě nadzemní podlaží a podkroví

10 10 Konstrukce objektu je zděná, jedná se o rodinný dům typu B, obest. prostor domu je menší jak 1100 m3, ocenění je stanoveno porovnávacím způsobem. Výpočet ceny stavby porovnávacím způsobem 0 Index konstrukce a vybavení I V - příloha č. 24, tabulka č. 2 Nepodsklepený nebo Typ stavby a) podle podsklepený do poloviny I. podsklepení a střechy zastavěné plochy 1.NP se šikmou nebo strmou střechou Typ stavby podle svislé nosné konstrukce a podsklepení Svislé konstrukce zděné, se dvěma nadzemními podlažími, nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1. nadzemního podlaží 1 Druh stavby Dvojdomek, dům řadový II. -0,01-0,01 2 Provedení obvodových stěn b) Zdivo cihelné nebo tvárnicové III. 0,00 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn 45 cm II. 0,00 0,00 4 Podlažnost c) Hodnota více jak 1 do 2 včetně II. 0,01 0,01 5 Napojení na veřejné sítě (přípojky) Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku III. 0,00 0,00 6 Způsob vytápění stavby Ústřední, etážové, dálkové III. 0,00 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD d) nebo úplné podstand. nebo II. -0,05-0,05 Pouze částečné ve stavbě mimo stavbu RD 8 Ostatní vybavení v RD Bez dalšího vybavení I. 0,00 0,00 9 Venkovní úpravy Minimálního rozsahu II. -0,03-0,03 10 Standardní příslušenství - Vedlejší stavby tvořící vedlejší stavby celkem do 25 příslušenství k RD m2 III. 0,05 až 0,10 0,09 11 Výměra pozemků užívané se stavbou Od 300 m2 do 800 m2 celkem II. 0,00 0,00 12 Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu III. 0,00 0,00 Součet znaků 1 až 5 0,01 13 Stavebně- technický stav Stavba ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních IV. 0,65 0,65 úprav) Stáří stavby (roků) = 84 let 84 Byla provedena rekonstrukce (výměna alespoň 60 % objemových podílů Jen do 50 ne konstrukcí a vybavení)? let Pokud byla provedena rekonstrukce, její stáří (roků) 0 Použitá hodnota stáří pro koeficient -s- y = 84 Koeficient -s- před úpravou na nástavby, přístavby, stavební úpravy 0,58 rozsahu alespoň 50 % Zvýšení koeficientu -s- u velkých stavebních úprav podle poznámky níže o hodnotu 0,01 až 0,1 - nastavit 0,00 s Koeficient stáří ev. rekonstrukce -s- 0,600 Kval. pásmo s 0,390 Index konstrukce a vybavení I V - příloha č. 24, tabulka č. 2 0,394 B

11 11 Ocenění rodinného domu porovnávacím způsobem podle 35 a příloh č. 3 a 24 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Vypočteno programem MS Excel, oceňovací systém ABN14 Obec Přerov Katastrální území Kozlovice u Přerova Pokud je obec rozdělena, oblast příloha č. 2 Přerov IV Položka z přílohy č. 26, tabulka 1 Základní cena příloha č. 24, tab. 1 ZC Kč /m ,00 Výpočet základní ceny upravené podle 35 odst. 2 Index konstrukce a vybavení I V - příloha č. 24, tabulka č. 2 Iv 0,394 Základní cena upravená ZCU Kč /m 3 930,23 Index trhu - příloha č. 3, tabulka č. 3 I T 1,007 Index polohy - příloha č. 3, tabulka č. 3 Ip 0,860 Základní cena upravená po úpravě indexy IT a IP Kč / m 3 805,60 Výměra stavby (příl. 1) Délka Šířka Výška Koef. OP (m 3 ) Výměra celkem m 3 356,79 Cena ke dni odhadu Kč ,23 D. Vedlejší stavba ( 16) Menší vedlejší stavba, její cena je zahrnuta v ceně rodinného domu porovnávacím způsobem (další výpočet je pouze jako pomocný výpočet pro stanovení časové ceny). Menší vedlejší zděná stavba ve dvoře, přízemní, nepodsklepená, bez vybavení. 1.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 Základní část 5,00 2,50 2,50 12,50 31,25 Celkem 1.NP 12,50 31,25 Výpočet ceny Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14 Vedlejší stavba Vedlejší stavba podle 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. 441/2013 Sb. typ B zděná nepodsklepená Střecha bez podkroví Rok odhadu 2014 Rok pořízení resp. kolaudace 1930 Stáří S roků 84 Základní cena vyhlášky dle typu z příl. č. 14 ZC / Kč/m ,00 Koeficient využití podkroví ppod 1,00 Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Kč/m ,00 Obestavěný prostor objektu OP m 3 31,25 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) K 5-1,10 Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 41, dle CZ-CC ) Ki - CZ-CC ,075 Index trhu ( příloha č. 3 vyhlášky ) IT - 1,007 Index polohy ( příloha č. 3 vyhlášky ) IP - 0,860 Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu ( 10 odst. 2) = IT IP pp - 0,866 Podklady pro přípočet konstrukce neuvedené Pořizovací cena konstrukce v čase a místě odhadu (zjištěna znalcem) CK Kč 0,00 Podíl ceny konstrukce neuvedené = CK/(ZC OP K5 Ki) PK - 0,00000 Koeficient vybavení stavby Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand. Podíl (př.21) % Pod.č. Koef. xxxx Uprav. podíl (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 1 Základy základové pasy, patky S 0, , ,00 0, Obvodové stěny zděné, tl cm S 0, , ,00 0, Stropy jakékoliv S 0, , ,00 0, Krov bez krovu resp. neumožňující podkroví S 0, , ,00 0, Krytina vlnitý eternit S 0, , ,00 0, Klempířské práce žlaby, svody z pozinkovaného plechu S 0, , ,00 0,01700

12 12 7 Úprava povrchů jakékoliv omítky S 0, , ,00 0, Schodiště neuvažuje se S 0, , ,00 0, Dveře dřevěné nebo kovové kromě svlakových S 0, , ,00 0, Okna chybí C 0, , ,00 0, Podlahy betonové, dlažby S 0, , ,00 0, Elektroinstalace světelná P 0, , ,46 0, Neuvedené není 0, , ,00 0,00000 Celkem 1, ,95768 Koeficient vybavení ( z výpočtu výše ) K 4-0,95768 Zákl. cena upravená bez pp ZC K4 K5 Ki Kč/m ,38 Zákl. cena upravená s pp ZC x K4 x K5 Ki pp ZCU Kč/m ,30 Rok odhadu 2014 Rok pořízení 1930 Stáří S roků 84 Způsob výpočtu opotřebení ( lineárně / analyticky ) lineárně Celková předpokládaná životnost Z roků 80 Opotřebení O % 85,00 Výchozí cena CN Kč ,88 Stupeň dokončení stavby D % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč ,88 Odpočet na opotřebení 85,00 % O Kč ,85 Cena po odpočtu opotřebení, bez pp Kč ,03 Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu, se stavebním povolením vydaným do ? Snížení ceny za doložený výskyt radonu ( 20 odst. 4 vyhlášky) 0 % Kč 0,00 Cena ke dni odhadu bez koeficientu pp CS N Kč ,03 Cena ke dni odhadu s koeficientem pp CS Kč ,01 ne E. Studna ( 19) Kopaná studna užívaná pouze nepravidelně. Studna kopaná č.1 a) studna Vypočteno tabulkovým procesorem Excel - program ABN14 Celková hloubka studny od terénu m 5,00 Rok odhadu 2014 Rok pořízení 1960 Stáří roků 54 Předpokládaná životnost roků 100 Opotřebení % 54,00 Ocenění Hloubka metrů ZC (Kč/m) cena (Kč) 0.00 až 5.00 m 5, , , až m 0, ,00 0,00 nad m 0, ,00 0,00 Celkem výchozí cena dokončené studny Kč 9 750,00 Stupeň dokončení studny odborným odhadem % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení studny Kč 9 750,00 Opotřebení studny 54,00 % Kč ,00 Cena ke dni odhadu bez K5, Ki, pp studna Kč 4 485,00 b) čerpadlo základní cena dle příl. č. 10 0,00 Výchozí cena Kč 0,00 Stupeň dokončení čerpadla odborným odhadem % 100,00 Výchozí cena čerpadla po zohlednění stupně jeho dokončení Kč 0,00 Opotřebení čerpadla 54,00 % Kč 0,00 Cena ke dni odhadu bez K5, Ki, pp čerpadlo Kč 0,00 Cena ke dni odhadu bez K5, Ki, pp studna + čerpadlo Kč 4 485,00 Koeficient polohový K5 dle příl. č. 20 1,10

13 13 Koeficient změny cen staveb Ki dle příl. č. 41 CZ-CC ,302 Koeficient pp dle příl. č. 3 0,866 Cena ke dni odhadu s pp Kč 9 835,09 F. Venkovní úpravy ( 18) Cena venkovních úprav je již zahrnuta v ceně rodinného domu stanovené porovnávacím způsobem (další výpočet je pouze jako pomocný výpočet pro stanovení časové ceny). Venkovní úpravy tvoří příslušenství k pozemkům p.č.502 a p.č. 503 a domu č.p Ocenění je provedeno zjenodušeným způsobem. Náleží zde domovní přípojky vodovodní, kanalizační, STL plynovod a el. energie, dále zpevněné plochy, oplocení kolem domu, zděná udírna a další. Hlavní objekt Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem podle 18 odst. 2 oceňovací vyhlášky, platné od Vpočteno oceňovacím programem ABN14 Rodinný dům Cena bez pp s pp Hlavní stavba (obytná) Kč , ,82 Garáže tvořící příslušenství Kč 0,00 0,00 Hlavní stavby + stavby příslušenství celkem Kč , ,82 Spodní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle 10 odst. 2 pro daný typ objektu 3,5 % 3,5 % Horní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle 10 odst. 2 pro daný typ objektu 5,0 % 5,0 % Zvolené procento, vyjadřující cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov 3,5 % až 5 % 5,0 % 5,0 % Cena venkovních úprav zjednodušeným způsobem Kč , ,69 G. Trvalé porosty ( 46) Vzhledem k účelu ocenění není hodnota trvalých porostů vyčíslena, neovlivní obvyklou cenu nemovitostí. Rekapitulace ocenění podle cenového předpisu Objekt Cena porovnáním resp. u příslušenství nákladově s pp (Kč) Rodinný dům č.p ,23 Vedlejší stavba (zahrnuto v ceně RD) 0,00 Studna kopaná 9 835,09 Venkovní úpravy (zahrnuto v ceně RD) 0,00 Stavby celkem ,32 Pozemky : p.č ,72 p.č ,37 Pozemky celkem ,09 Trvalé porosty celkem 0,00 Celkem ,41 Celkem po zaokrouhlení ,00 Závěr č.1 Celková zjištěná administrativní (vyhlášková) cena oceňovaného areálu na LV č. 255, kat. území Kozlovice u Přerova činí po zaokrouhlení dle 50 vyhl Kč.

14 14 3. Posudek II - obvyklá cena nemovitostí Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje závazný předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. 3.1 Ocenění časovou cenou (věcná hodnota) Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového předpisu, bez koeficientu úpravy ceny pp (vliv polohy a trhu). Výpočet ceny - rodinný dům zděný, nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2, se 2 NP Vypočteno tabulkovým procesorem Excel - program ABN14 Rodinný dům podle 13 a přílohy č. 11 vyhlášky č. 441/2013 Sb. typ B nepodsklený Střecha sklonitá bez podkroví Základní cena dle typu z přílohy č. 11 vyhlášky ZC / Kč/m ,00 Koeficient využití podkroví ppod 1,000 Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Kč/m ,00 Obestavěný prostor objektu OP m 3 356,79 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) K 5-1,10 Koeficient změny cen staveb ( příloha č.41vyhlášky, dle CZ-CC ) K i - CZ-CC: 111 2,126 Index trhu ( příloha č. 3 vyhlášky ) IT - 1,007 Index polohy ( příloha č. 3 vyhlášky ) IP - 0,860 Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu ( 10 odst. 2) = IT IP pp - 0,866 Podklady pro přípočet konstrukce neuvedené Pořizovací cena konstrukce v čase a místě odhadu (zjištěna znalcem) CK Kč 0,00 Podíl ceny konstrukce neuvedené = CK/(ZC OP K5 Ki) PK - 0,00000 Koeficient vybavení stavby Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand Podíl (př.15) % Pod.č. Koef. Uprav. podíl (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 1 Základy betonové pasy s izolací S 0, , ,00 0, Zdivo cihelné tl. 45 cm S 0, , ,00 0, Stropy s rovným podhledem jakékoliv S 0, , ,00 0, Střecha krov dřev. vázaný, střecha sedlová S 0, , ,00 0, Krytina pálená S 0, , ,00 0, úplné z pozinkovaného plechu Klempířské konstrukce vč. parapetů S 0, , ,00 0, Vnitřní omítky vápenné štukové S 0, , ,00 0, Fasádní omítky břizolit, vápennocementové hrubé S 0, , ,00 0, Vnější obklady chybí C 0, , ,00 0, Vnitřní obklady koupelna, vana, kuchyně S 0, , ,00 0, Schody betonové S 0, , ,00 0, Dveře dřevěné hladké a náplňové plné a prosklené S 0, , ,00 0, Okna dřevěná dvojitá špaletová S 0, , ,00 0, Podlahy obytných místn. keramická dlažba, PVC, palubová S 0, , ,00 0, Podlahy ostatních místn. cementový potěr S 0, , ,00 0,01100 xxxx

15 15 16 Vytápění ústřední s plynovým kotlem S 0, , ,00 0, Elektroinstalace 220/380V, jističe S 0, , ,00 0, Bleskosvod chybí S 0, , ,00 0, Rozvod vody rozvod studené a teplé vody S 0, , ,00 0, Zdroj teplé vody el. bojler S 0, , ,00 0, Instalace plynu zaveden zemní plyn S 0, , ,00 0, Kanalizace z kuchyně, koupelny S 0, , ,00 0, Vybavení kuchyní elektrický sporák S 0, , ,00 0, Vnitřní vybavení umývadla, vana ocelová (WC chybí) S 0, , ,00 0, Záchod suchý ve vedl. stavbě ve dvoře C 0, , ,00 0, Ostatní není C 0, , ,00 0, Konstrukce neuvedené není 0, , ,00 0,00000 Celkem 1, ,95600 Koeficient vybavení ( z výpočtu výše ) K 4-0,95600 Zákl. cena upravená bez pp ZC K4 K5 Ki Kč/m ,51 Zákl. cena upravená s pp ZC x K4 x K5 Ki pp ZCU Kč/m ,73 Rok odhadu 2014 Rok pořízení 1930 Stáří S roků 84 Způsob výpočtu opotřebení ( lineárně / analyticky ) lineárně Celková předpokládaná životnost Z roků 100 Opotřebení O % 84,00 Výchozí cena CN Kč ,81 Stupeň dokončení stavby D % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč ,81 Odpočet na opotřebení 84,00 % O Kč ,24 Cena po odpočtu opotřebení, bez pp Kč ,57 Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu, se stavebním povolením vydaným do ? Snížení ceny za doložený výskyt radonu ( 21 odst. 4 vyhlášky) 0 % Kč 0,00 Cena ke dni odhadu bez koeficientu pp CS N Kč ,57 Cena ke dni odhadu s koeficientem pp CS Kč ,82 Rekapitulace časové ceny Objekt Cena nákladově současný stav, bez pp (Kč) Pozemky : p.č ,72 p.č ,37 Pozemky celkem: ,09 Stavby : Rodinný dům č.p ,57 Vedlejší stavba ,03 Venkovní úpravy (zjednodušeně) ,69 Studna kopaná ,92 Stavby celkem: ,21 Trvalé porosty celkem 0,00 Celkem ,30 Zjištěná časová cena celkem ,00 ne 3.2 Ocenění výnosovou hodnotou Rodinný dům v posledních letech nebyl pronajímán a jeho stavebně-technický stav pronájem neumožňuje. Ocenění výnosovou cenou není stanoveno.

16 Odhad obvyklé ceny metodou střední hodnoty Vzhledem k tomu, že nelze určit výnosovou hodnotu, není metoda střední hodnoty rovněž stanovena. 3.4 Ocenění cenovým porovnáním Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Lokalita v místní části Statutárního města Přerova, s dobrou dopravní dostupností, v místě částečná občanská vybavenost. Stavba v podstandardním vybavení se zhoršenou údržbou s nutností provedení rekonstrukce a modernizace, s horší vnitřní dispozicí. Vzhledem k uvedenému znalec odhaduje cenu stanovenou porovnáním na cca Kč. 1) RK Remax, RD Přerov- Kozlovice, cena 1,89 mil., RD patrový, zděný, řadový rohový, užitná plocha 210 m2, topení plyn, dispozice 4+1, možnost rozšíření v podkroví, pozemek 393 m2, částečně podsklepen, po celkové rekonstrukci. 2) RK Realagents, RD Přerov- Kozlovice, cena 1,8 mil., RD patrový, zděný, řadový, užitná plocha 190 m2, pozemek 617 m2, topení plyn, dispozice 5+2 (3+1 a 2+1), všechny IS, 2 garáže, zčásti podsklepen. 3) RK CM reality, RD Přerov- Předmostí, cena 1,15 mil., RD přízemní, částečně podsklepený, zděný, řadový, užitná plocha 290 m2, pozemek m2, topení plynové, dispozice 4+1, možnost rozšíření do podkroví, za domem přístavky a velká zahrada.

17 17 4) RK Remax, RD Přerov- Popovice, cena 795 tis., RD patrový, nepodsklepený, zděný, řadový, užitná plocha 94 m2, pozemek 144 m2, topení plynové, dispozice 3+1, za domem patrová přístavba se 4 místnostmi užívanými jako sklady, nemá zahradu, plastová okna, nová krytina, jinak k rekonstrukci, vlastní studna. 5) RK Okno realit, RD Želatovice, cena 850 tis., RD přízemní, zděný, řadový, užitná plocha 200 m2, pozemek 1253 m2, topení plyn vafky, WC suché, dispozice 2+1 s možností rozšíření do podkroví. 4. Rekapitulace odhadu obvyklé ceny Způsob ocenění Cena podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., v platném znění. Cena Kč Věcná hodnota (časová cena) Kč Výnosová hodnota 0.- Kč Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty 0.- Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce Kč Závěr č. 2 Odhad obvyklé ceny nemovitostí na LV 255 kat. území Kozlovice u Přerova a to pozemku p.č. 502 (zastavěná plocha a nádvoří) a stavby na pozemku - rodinného domu č.p. 105 a pozemku ve funkčním celku p.č. 503 (zahrada) a dalších součástí a příslušenství činí bez závad dle odhadu znalce ,- Kč. Závady, které dražbou nezaniknou znalec nedohledal žádná věcná věcná práva, věcná břemena (služebnosti) spojená s oceňovanými nemovitostí a rovněž žádný nájemní vztah k nemovitostem.

18 18 Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především dlouhodobě zhoršenou údržbou nemovitostí a jejím podstandardním vybavením vyžadujícím celkovou rekonstrukci a modernizaci a také polohou nemovitostí místní část Statutárního města Přerova s dobrou dopravní dostupností. Zástavní práva nejsou v odhadu obvyklé ceny zohledněna. V Olomouci dne Vypracoval : ing. Jan Dostál... Znalecká doložka : Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ostravě ze dne č.j. Spr.1779/95 pro základní obory Ekonomika, odvětví - Ceny a odhady nemovitostí a Stavebnictví, odvětví - Stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř.č /2014 znaleckého deníku.