ZNALECKÝ POSUDEK. č / 2012

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 2012 o ceně nemovitosti - ideálního podílu 3/40 rodinného domu č.p.306 v obci Josefův Důl, k.ú. Josefův Důl u Jablonce nad Nisou, včetně venkovních úprav, trvalých porostů a pozemků, kraj Liberecký. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Šumperk, Mgr. Marcel Kubis Masarykovo nám. 44/ Zábřeh na Moravě Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Petr Pavlata Zásada Zásada 52 telefon: znalec@pavlata.cz Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotoveních.

2 V Zásadě, A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - ideálního podílu 3/40 rodinného domu č.p.306 v obci Josefův Důl, k.ú. Josefův Důl u Jablonce nad Nisou, včetně venkovních úprav, trvalých porostů a pozemků, kraj Liberecký. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům č.p. 306 s příslušenstvím a pozemky Adresa nemovitosti: Josefův Důl Josefův Důl Kraj: Liberecký Okres: Jablonec nad Nisou Obec: Josefův Důl Katastrální území: Josefův Důl u Jablonce nad Nisou Počet obyvatel: 944 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) x 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti podílového spolumajitele nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí ze dne List vlastnictví č.46, katastrální území Josefův Důl u Jablonce nad Nisou, obec Josefův Důl, okres Jablonec nad Nisou. LV 46 k.ú. Josefův Důl u Jablonce nad Nisou A: Vlastník: SJM Pospíšil Roman a Pospíšilová Ivana, Livornská 432, / /40 Praha 15, Horní Měcholupy, Praha /0672 Rafajová Marta, Finská 396, Desná I, /1214 3/ Desná v Jizerských horách B: Nemovitosti Pozemky st.p.č.262 výměra 111 m 2 zastavěná plocha a nádvoří rozsáhlé chráněné území p.p.č.367/2 výměra 529 m 2 trvalý travní porost zemědělský půdní fond rozsáhlé chráněné území Stavby Josefův Důl, č.p.306 rodinný dům rozsáhlé chráněné území na st.p.č

3 - Kopie katastrální mapy - Místní šetření dne Zákon č. 151/1997 o oceňování majetku v aktuálním znění. - Vyhláška MF ČR č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., vyhlášky č.460/2009 Sb., vyhlášky č.364/2010 Sb. a vyhlášky č.387/ Literatura: - Předpisy pro oceňování nemovitostí - Prof. Ing. A. Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované a doplněné vydání - Prof. Ing. A.Bradáč, DrSc. - Oceňování nemovitostí I.. II.a III. Ing. J. Kokoška - Úřední oceňování majetku Prof.Ing.A.Bradáč, DrSc., Ing.P.Krejčí, Ing.V.Scholzová 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: SJM Roman Pospíšil a Ivana Pospíšilová, Livorská 432, Praha 15, Horní Měcholupy, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 37 / 40 Marta Rafajová, Finská 396, Desná v Jizerských horách, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 40 Vlastníci pozemku: SJM Roman Pospíšil a Ivana Pospíšilová, Livorská 432, Praha 15, Horní Měcholupy, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 37 / 40 Marta Rafajová, Finská 396, Desná v Jizerských horách, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 40 Dle výpisu z katastru nemovitostí, LV č.46, Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště Jablonec nad Nisou, pro obec Josefův Důl, katastrální území Josefův Důl u Jablonce nad Nisou, okres Jablonec nad Nisou. 6. Dokumentace a skutečnost Znalci byly předloženy žádané údaje o stáří domu. Projektová dokumentace není k dispozici. Pro potřeby ocenění se vychází ze skutečného stavu a výměr, zjištěných při místním šetření. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v okrajové části obce Josefův Důl, katastrální území Josefův Důl u Jablonce nad Nisou, okres Jablonec nad Nisou. Dostupnost nemovitostí je z místní nezpevněné komunikace. Předmětem ocenění je rodinný dům č.p.306, venkovní úpravy, trvalé porosty a pozemky. Venkovní úpravy zahrnují vodovodní přípojku, žumpu a malou zpevněnou plochu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům č.p.306 na st.p.č Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů - 3 -

4 3.1. Trvalé porosty B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům č.p.306 na st.p.č.262 Popis: Jedná se o nepodsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a obytným podkrovím pod sklonitou střechou. V prvním nadzemním podlaží je situováno zádveří, chodba se schodištěm, WC a dvě obytné místnosti. Z chodby v přízemí je přístup do podkroví, kde je situována chodba se schodištěm na špýchar, dvě místnosti a dvě komory. Prvky dlouhodobé životnosti jsou původní. Základové pasy bez izolace proti zemní vlhkosti, obvodové stěny zděné na tl cm, krov dřevěný, krytina z pozinkovaného plechu, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné, venkovní omítky vápenné, okna dřevěná dovnitř a ven otvíravá, dveře dřevěné, podlahy dřevěné a z betonové mazaniny, vytápění lokální na tuhá paliva, technická vybavenost je podstandardní, zanedbaná, objekt je dlouhodobě nevyužívaný. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Liberecký kraj, do obyvatel Stáří stavby: 106 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I.N.P.: 88,22 m 2 2,50 m II.N.P.: 79,22 m 2 2,30 m Obestavěný prostor: vrchní stavba: 8,00x5,05x4,45+9,45x4,00x = 4,50+3,60x2,40x2,50 371,48 m 3 TP: 0,50x8,00x5,00x4,10+0,50x = 9,45x4,00x5,00 176,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 547,98 m 3 Podlažnost : Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 167,45 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 167,45 m2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00-4 -

5 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a III 0,00 odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - Pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 106 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) x V 13 x 0,60 = 0,206 i = 1 Index polohy: Název znaku č. Pi 1. Význam obce - vyhlášené (např. láz. místa typu A, horské III 0,06 střediska, předměstí velkých měst) 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení a rekreaci, III 0,05 parky, význačné přírodní lokality 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, III 0,03 pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport - základní škola a sportovní zařízení III 0,03 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,170 i = 1-5 -

6 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. Ti 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je II -0,05 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Podílové I -0,01 vlastnictví. 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,940 i = 1 Celkový index I = I V x I P x I T = 0,206 x 1,170 x 0,940 = 0,227 Ocenění: Cena upravená CU = IPC x I = Kč/m 3 x 0,227 = 977,69 Kč/m 3 CP = CU x OP = 977,69 Kč/m 3 x 547,98 m 3 = ,57 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,57 Kč = ,57 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem x 3 40 Rodinný dům č.p.306 na st.p.č zjištěná cena = ,59 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č tabulka 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 50 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 50 % 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Chráněná krajinná oblast: -3 % Úprava cen: -25 % Úprava cen celkem: 50% + -25% x (100 % + 50%) 12,50 % Koeficient prodejnosti Kp (příl. č dle obce a účelu užití) 1,9740 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava Upr. cena [Kč/m 2 ] [%] [Kč/m 2 ] - 6 -

7 28 odst. 1 a ,00 2,1550 1, ,50 167, odstavec ,40 2,1550 1, ,50 67,000 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a ,00 167, ,50 nádvoří 28 odstavec 5 trvalý travní porost 367/2 529,00 67, Stavební pozemky - celkem ,50 = ,50 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem x 3 40 Pozemky - zjištěná cena = 4 052,66 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Popis: Na pozemku jsou trvalé porosty zanedbatelného rozsahu - okrasné keře. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku: Kč ,50 Celková výměra pozemku m Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 30 Cena pokryvné plochy porostů Kč 2 532,91 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: x 0,065 Cena smíšeného porostu: = 164,64 Trvalé porosty - celkem: = 164,64 Kč = 164,64 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem x 3 40 Trvalé porosty - zjištěná cena = 12,35Kč - 7 -

8 C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům č.p.306 na st.p.č ,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,60 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 4 052,70 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 4 052,70 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 12,30 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 12,30 Kč Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,60 Kč Kč Kč Kč slovy: Čtyřicetčtyřitisícdvěstěpadesát Kč Ocenění porovnávacím způsobem podle vyhlášky č.3/2008 Sb. po novele č.456/2008 Sb. Novela č.456/2008 Sb. zavedla od mj. novou metodu pro oceňování staveb porovnávacím způsobem. Podle této metody se cena zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru stavby ( u bytů počtu m 2 podlahové plochy ) základní cenou upravenou indexem cenového porovnání. Index cenového porovnání se stanoví vynásobením dílčích indexů, a to: - indexu trhu I T, - indexu polohy I P a - indexu konstrukce a vybavení I V Rozčlenění na dílčí indexy umožňuje dle jejich stanovených hodnot posoudit kvalitu nemovitosti co do jejich prodejnosti, polohy a provedení. Hodnota jednotlivých znaků se zde stanoví začleněním do příslušného kvalitativního pásma, které odpovídá hodnocené nemovitosti. Pomocí indexu trhu je možno ve zjištěné ceně stavby nově zohlednit i rozdílné vlastnictví stavby - 8 -

9 a pozemků, popřípadě i prodej pouze části nemovitosti. Index polohy zohledňuje skutečnosti, které se uplatňují při sjednávání cen nemovitostí. V případě staveb pro rekreaci ( rekreační a zahrádkářské chaty, rekreační chalupy a rekreační domky ) se jedná především o atraktivitu oblasti z hlediska přírodního prostředí, možnosti sportovního a rekreačního využití v okolí. U staveb pro trvalé bydlení ( byty, rodinné domy ) má vliv na cenu především technická a občanská vybavenost obce, pracovní příležitosti a dopravní dostupnost. Uvedené skutečnosti se do ceny stavby promítají různě, záleží přitom na velikosti obce dle počtu obyvatel a na jejich významu. Proto v nově navržené metodě jsou jednotlivé znaky a jejich kvalitativní pásma přizpůsobena této skutečnosti. Ocenění porovnávacím způsobem podle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb.a č. 387/2011 Sb., k datu ocenění je: Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení činí ,- Kč slovy: Čtyřicetčtyřitisíctřista Kč Výsledná cena je zároveň cenou obvyklou, dosažitelnou při prodeji na volném trhu s nemovitostmi v dané lokalitě k datu ocenění. V objektu nejsou žádné movité věci, hodnota movitých věcí... 0,- Kč V Zásadě, Ing. Petr Pavlata Zásada Zásada 52 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 3. prosince 1998, Spr. 6589/98, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací oceňování nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č / 2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -