Znalecký posudek č /2018

Transkript

1 Znalecký posudek č /2018 O ceně družstevního bytu číslo 19 v bytovém domě č. p. 1864, který je zapsaný na listu vlastnictví číslo 7904 v katastrálním území Krč, obec Praha, okres Hlavní město Praha. Objednatel posudku: Účel posudku: M & M reality holding a.s. Krakovská 583/ Praha - Nové Město číslo požadavku: Ocenění družstevního bytu za účelem zjištění jeho obvyklé ceny ke dni Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb., vyhlášky č. 443/2016 Sb. a vyhlášky č. 457/2017 Sb., posudek vypracoval: Ing. René Bystroň Tyršova 1438/ Ostrava Posudek obsahuje 13 stran a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovení obvyklé ceny - družstevního bytu č. 19 v bytovém domě č.p v katastrálním území Krč, obec Praha, okres Hlavní město Praha. 2. Podklady pro vypracování posudku - Zákon číslo 151/1997 Sb. O oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), jak vyplývá ze změn provedených zákony číslo 121/2000 Sb., číslo 237/2004 Sb., číslo 257/2004 Sb., číslo 296/2006 Sb., číslo 188/2011 Sb., číslo 350/2012 Sb., číslo 303/2013 Sb. a zákonnými opatřeními Senátu číslo 340/2013 Sb. a číslo 344/2013 Sb. - Vyhláška Ministerstva financí ČR číslo 457/2017 Sb. ze dne k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) - Výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 7904 pro katastrální území Krč ze dne , vyhotoveného Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu - Katastrálním pracovištěm Praha. - Kopie katastrální mapy - Databáze znalce, inzertní realitní portály 3. Vlastnické a evidenční údaje Obec: Praha Katastrální území: Krč (727598) List vlastnictví číslo: 7904 Vlastník: Bytové družstvo TRNKOVÁ 1864 Trnková 1864/22, Krč, Praha 4 4. Dokumentace a skutečnost Dokumentace souhlasí se skutečností. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 5. Celkový popis nemovitých věcí Oceňovaný družstevní byt č. 19 se nachází v bytovém domě č. p. 1864, který je situován v obci Praha, katastrální území Krč, okres Hlavní město Praha. Okolní zástavbu tvoří především objekty hromadného bydlení a občanské vybavenosti. Dispoziční řešení bytové jednotky je 2+kk. Stavebně - technický stav bytové jednotky je dobrý, je prováděna běžná údržba, v roce 2017 proběhla kompletní rekonstrukce. V obci je komplexní občanská vybavenost, autobusová a vlaková doprava. Přístup k parcele je po zpevněné komunikaci. V místě je možnost napojení na kompletní inženýrské sítě obce. Z místa je špatná dostupnost do centra obce. 6. Obsah posudku II. Byt a) Byt 1) Družstevní byt č. 19 b) Ocenění porovnávací metodou

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitých věcí je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 457/2017 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav 7 Hospodářsko-správní význam znak se neposuzuje 1,00 obce 8 Poloha obce znak se neposuzuje 1,00 9 Občanská vybavenost obce 5 znak se neposuzuje 1,00 Index trhu: IT = P6 P7 P8 P9 (1 + P i) = 1,000 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,02 4 Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které jsou v obci I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 0,00 5 Občanská vybavenost v okolí pozemku I. V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 0,00

5 5 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD špatná 0,01 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: IP = P1 (1 + Pi) = 1,050 i = 2 Popisy objektů a) Byt 1) Družstevní byt č. 19 Oceňovaný družstevní byt č. 19 o velikosti 2+kk je situovaná v sedmém nadzemním podlaží a nalézá se ve zděném, zatepleném bytovém domě č. p o dvanácti nadzemních podlažích s výtahem. Byt je v družstevním vlastnictví. K bytu náleží sklep. Zdrojem teplé vody je dálkový rozvod. Odpady bytového domu jsou svedeny do veřejné kanalizace obce. Vytápění v bytové jednotce je řešeno dálkově. V Koupelně se nachází sprchový kout a umyvadlo. Koupelna s WC jsou odděleny. Parkování je možné na ulici poblíž bytového domu. Příjezd k parcele je po zpevněné komunikaci ulice Trnková. Stavebně - technický stav družstevního bytu je dobrý, je prováděna běžná údržba, v roce 2017 proběhla kompletní rekonstrukce. Ocenění a) Byt a.1) Vyhláška 457/2017 Sb. a.1.1) Družstevní byt č Podlahové plochy jednotky (PP): Plocha [m 2 ] Název celková koef. započítaná Pokoj+kk 21,82 1,00 21,82 Pokoj 10,63 1,00 10,63 Předsíň 7,35 1,00 7,35 Koupelna 3,17 1,00 3,17 WC 1,36 1,00 1,36 Sklep 2,64 0,80 2,11 46,97 46,44 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Hlavní město Praha Obec: Praha Počet obyvatel:

6 6 Základní cena (ZC): , Kč/m 2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku Vi 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie 0,01 užívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou 1,00 * * Rok výstavby / kolaudace: 1983 Rok celkové rekonstrukce: 2017 Stáří stavby (y): 16 Koeficient pro úpravu (s): 0,920 9 údržbou Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + V i) V 10): i=1 0,911 Základní cena upravená (ZCU = ZC IV): ,48 Kč/m 2 Index trhu (IT): 1,000 Index polohy (IP): 1,050 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP ZCU IT IP = 46, ,48 1,000 1,050 = ,70 Kč Družstevní byt č. 19 zjištěná cena: ,70 Kč

7 7 b) Ocenění porovnávací metodou Nemovitost 1 Nabídková cena: , Kč vč. DPH ,48 Kč/m 2 Adresa: Praha 3, Vinohrady, Slezská Obec: Praha Číslo obce: Počet obyvatel: Okres: Hlavní město Praha Kraj: Hlavní město Praha Celková plocha: 62 m 2 Užitná plocha: 62 m 2 Dispozice bytu: 2+kk Stav objektu: po rekonstrukci Objekt je zařízen: ne Číslo podlaží: 2 Počet nadzemních podlaží: 6 Počet podzemních podlaží: 1 Druh vlastnictví: Voda: dálkový vodovod Plyn: plynovod Kanalizace: veřejná kanalizace Rozvody: internet, kabelová televize Příslušenství: sklep Vybavení: výtah

8 8 Nemovitost 2 Nabídková cena: , Kč vč. DPH ,58 Kč/m 2 včetně DPH, bez poplatků, bez právního servisu Adresa: Praha 6, Bubeneč, Ovenecká Obec: Praha Číslo obce: Počet obyvatel: Okres: Hlavní město Praha Kraj: Hlavní město Praha Celková plocha: 31 m 2 Užitná plocha: 31 m 2 Plocha pozemku: 31 m 2 Dispozice bytu: 1+kk Stav objektu: udržovaný Objekt je zařízen: ne Rok rekonstrukce: 2015 Číslo podlaží: 2 Počet nadzemních podlaží: 6 Počet podzemních podlaží: 1 Druh vlastnictví: Třída energetické náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná

9 9 Nemovitost 3 Nabídková cena: , Kč vč. DPH ,05 Kč/m 2 Adresa: Praha 7, Holešovice, Tovární Obec: Praha Číslo obce: Počet obyvatel: Okres: Hlavní město Praha Kraj: Hlavní město Praha Celková plocha: 77 m 2 Užitná plocha: 77 m 2 Dispozice bytu: 3+kk Umístění nemovitosti: klidná část obce Stav objektu: po rekonstrukci Číslo podlaží: 5 Počet nadzemních podlaží: 8 Druh vlastnictví:

10 10 Nemovitost 4 Realitní server: Reality IDnes Kód nabídky: IDNES MoniT-ID: Nabídková cena: , Kč vč. DPH ,17 Kč/m 2 cena za nemovitost Adresa: Praha 6, Dejvice, Sušická Obec: Praha Číslo obce: Počet obyvatel: Okres: Hlavní město Praha Kraj: Hlavní město Praha Celková plocha: 58 m 2 Užitná plocha: 58 m 2 Dispozice bytu: 2+1 Stav objektu: dobrý Objekt je zařízen: ne Číslo podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 3 Počet podzemních podlaží: 1 Druh vlastnictví: Příslušenství: sklep

11 11 Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) Kvelikost Kpoloha Kstav Jednotková cena (JC) Váha (V) Nemovitost , Kč 62,00 m 2 0,97 0,98 1, ,52 Kč 1,0 Nemovitost , Kč 31,00 m 2 1,10 1,04 0, ,63 Kč 1,0 Nemovitost , Kč 77,00 m 2 0,90 1,03 1, ,64 Kč 1,0 Jednotka 2+1, Praha , Kč 58,00 m 2 0,96 1,05 1, ,66 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (Kvelikost Kpoloha Kstav) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : ,52 Kč ,11 Kč ,63 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : ,11 Kč Jednotkové množství: 47,00 m 2 Porovnávací hodnota: = ,17 Kč Výsledná porovnávací hodnota: , Kč

12 12 C. Rekapitulace Obvyklá cena byla stanovena s přihlédnutím na cenu administrativní a porovnávací metodu. Ocenění družstevního bytu č. 19, je provedeno pomocí porovnávací metody za použití inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí. Porovnávací metoda byla stanovena porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů nabídek obdobných bytů, které jsou srovnatelné svým charakterem a lokalitou s daným bytem. Cena bytů podle cenového předpisu , Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: třimilionysedmsetdevadesáttisíc Kč V Praze,

13 13 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , Spr.3783/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2018 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladu účtuji podle připojené likvidace. V Praze, dne Zpracoval: Ing. René Bystroň Tyršova 1438/ Ostrava

14 List vlastnictví 14

15 Katastrální mapa 15