ZNALECKÝ POSUDEK. č /13

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /13 o ceně nemovitosti rodinného domu č.p. 1 na pozemku p.č. 268/2 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Tovačov, obec Tovačov, okres Přerov s pozemky a s příslušenstvím. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, soudní exekutor Mgr. Ing. Radim Opletal Pavelčákova Olomouc Stanovení ceny nemovitosti pro exekuci. Č.j.: 057EX 3118/05 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Petráš Thomayerova Olomouc telefon: j.petras@atlas.cz Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Olomouci

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení ceny nemovitosti rodinného domu č.p. 1 na pozemku p.č. 268/2 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Tovačov, obec Tovačov, okres Přerov s pozemky a s příslušenstvím ve výši id. 1/2 k celku. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Annín Tovačov II-Annín Kraj: Olomoucký Okres: Přerov Obec: Tovačov Katastrální území: Tovačov Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 46,1062 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 46,11 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti zástupce exekutora a znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem, LV č.193 ze dne skutečnosti a výměry zjištěné na místě při místním šetření dne kopie katastrální mapy 5. Vlastnické a evidenční údaje Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 193, vyhotoveného dálkovým přístupem ze dne je majitelem předmětné nemovitosti: Lukáš Miroslav /2 Sitko Tomáš 69521/4855 1/2 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici na žádný objekt nemovitosti, posudek se zpracovává - 2 -

3 podle zaměření zjištěném na místě samém. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Popis Předmětná nemovitost rodinného domu č.p. 1 je situovaná na pozemku p.č. 286/2 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Tovačov, obec Tovačov, okres Přerov jako jednopodlažní objekt bez podsklepení a bez podkroví, vnitřní řadové sekce. Dispozičně průjezd, chodba a dvě obytné místnosti. Nemovitost bez sociálního zařízení, kuchyně, rozvodů vody, kanalizace a vytápění. Objekt bez prováděné záchovné údržby, stavební prvky a konstrukce dlouhodobé i krátkodobé životnosti na konci své životnosti. Základové konstrukce mělkého založení bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce z nepálených cihel - vepřovic při podlaze zavlhlé. Stropy s rovným podhledem. Zastřešení sedlovou střechou s krytinou z hliníkových šablon. Při pravé štítové zdi šablony u okapu chybí, do objektu zatéká. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Fasádní omítka vápenná, ze dvora omítka opadaná a zbytek zvětralá. Vnitřní omítky vápenné hladké. Obložení fasády není provedeno, vnitřní obklady nejsou. Schody chybí. Dveře plné dřevěné rámové náplňové do dřevěných zárubní, původní. Vrata do průjezdu dřevěná. Okna dřevěná ven a dovnitř otvíravá. Podlahy obytných místností dřevěné prkenné. V ostatních místnostech betonová mazanina. Objekt bez vytápění. Proveden rozvod světelné el. instalace. Hromosvod chybí. Není proveden rozvod vody, chybí zdroj teplé vody, není provedena instalace zemního plynu ani kanalizace. Chybí sociální zařízení a jiné vybavení nemovitosti. Vzhledem k vybavení nemovitosti, jejímu špatnému technickému stavu a stáří při výpočtu opotřebení použita analytická metoda v souladu s platnou vyhláškou. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] I.N.P. 5,75*12,44 = 71,53-4 -

5 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Název Konstr. výška plocha I.N.P. 71,53 m 2 2,60 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba 5,75*12,44*4,66 = 333,33 m 3 Zastřešení ((5,75*1,50)/2)*12,44 = 53,65 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obest. prostor Vrchní stavba NP 333,33 m 3 Zastřešení Z 53,65 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 386,98 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy mělké založení bez izolace P Zdivo vepřovice, nepálená cihla P Stropy dřevěné S Střecha krov dřevěný, vázaný S Krytina měděný plech N Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky vápenné S Fasádní omítky vápenné S Fasádní omítky C Vnější obklady chybí C Vnitřní obklady chybí C Schody chybí C Dveře náplňové S Okna dřevěná, ven a dovnitř otvíravá S Podlahy obytných místností prkenný povrch P Podlahy ostatních místností betonová mazanina P Vytápění chybí C Elektroinstalace světelná P Bleskosvod chybí C Rozvod vody chybí C Zdroj teplé vody plynový kotel + nepřímotopný N 100 zásobník 21. Instalace plynu chybí C 100 Část [%] - 5 -

6 22. Kanalizace chybí C Vybavení kuchyně chybí C Vnitřní vybavení chybí C Záchod suchý P Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy P 8, ,46 3,77 2. Zdivo P 21, ,46 9,75 3. Stropy S 7, ,00 7,90 4. Střecha S 7, ,00 7,30 5. Krytina N 3, ,54 5,24 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5, ,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2, ,00 1,40 8. Fasádní omítky C 2, ,00 0,00 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady C 2, ,00 0, Schody C 1, ,00 0, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností P 2, ,46 1, Podlahy ostatních místností P 1, ,46 0, Vytápění C 5, ,00 0, Elektroinstalace P 4, ,46 1, Bleskosvod C 0, ,00 0, Rozvod vody C 3, ,00 0, Zdroj teplé vody N 1, ,54 2, Instalace plynu C 0, ,00 0, Kanalizace C 3, ,00 0, Vybavení kuchyně C 0, ,00 0, Vnitřní vybavení C 4, ,00 0, Záchod P 0, ,46 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 56,98 Koeficient vybavení K 4 : 0,5698 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy P 8,20 100,00 0,46 3,77 6, ,33 4, Zdivo P 21,20 100,00 0,46 9,75 17, ,67 15, Stropy S 7,90 100,00 1,00 7,90 13, ,67 12, Střecha S 7,30 100,00 1,00 7,30 12, ,50 4,

7 5. Krytina N 3,40 100,00 1,54 5,24 9, ,00 9, Klempířské konstrukce S 0,90 100,00 1,00 0,90 1, ,00 0, Vnitřní omítky S 5,80 100,00 1,00 5,80 10, ,00 10, Fasádní omítky S 2,80 50,00 1,00 1,40 2, ,00 2, Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 5, ,00 5, Okna S 5,20 100,00 1,00 5,20 9, ,00 9, Podlahy obytných místností P 2,20 100,00 0,46 1,01 1, ,00 1, Podlahy ostatních místností P 1,00 100,00 0,46 0,46 0, ,00 0, Elektroinstalace P 4,30 100,00 0,46 1,98 3, ,00 3, Zdroj teplé vody N 1,90 100,00 1,54 2,93 5, ,00 5, Záchod P 0,30 100,00 0,46 0,14 0, ,00 0,2500 Opotřebení: 87,0191 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,5698 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,8710 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 438,97 Plná cena: 386,98 m 3 * 2 438,97 Kč/m 3 = ,61 Kč Opotřebení analytickou metodou: 87,0191 % ,64 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = ,97 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis Jako podklad pro ocenění pozemků sloužil výpis z katastru nemovitostí, vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 193 ze dne Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č Možnost napojení na plynovod: 7 % Úprava cen: 7 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,8710 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,

8 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 46,11 1,00 2,1460 0,8710 7,00 92,22 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 46,11 0,40 2,1460 0,8710 7,00 36,89 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 268/2 154,00 92, ,88 nádvoří 28 odstavec 5 trvalý travní porost 1327/4 77,00 36, ,53 Stavební pozemky - celkem ,41 Pozemky - zjištěná cena = ,41 Kč - 8 -

9 C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,40 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,40 Kč Celkem ,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Jednostotřicetdevěttisícpětsetšedesát Kč - 9 -

10 Stanovení obvyklé ceny Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně posudku. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Porovnání skutečného stavu se stavem vedeným v katastru nemovitosti Stav vedený v katastru nemovitostí je v souladu se skutečností. Zástavní a jiná práva Nemovitost je zatížena: - zástavním právem exekutorským k zajištění pohledávky ve výši 500,- Kč a příslušenství, Statutární město Olomouc, Horní náměstí 583, Olomouc - zástavním právem soudcovským pro pohledávku ve výši ,- Kč, Okresní správa sociálního zabezpečení Olomouc, tř. Kosmonautů 1151/6c, Olomouc - zástavním právem exekutorským k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč a příslušenství, Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky, Orlická 2020/4, Praha - zástavním právem exekutorským pro pohledávku ve výši 7.590,- Kč s příslušenstvím, Statutární město Olomouc, Horní náměstí 583, Olomouc - dále je zatížena nařízeními exekuce a exekučními příkazy k prodeji nemovitosti. Tato omezení není možné objektivně ocenit a standardně se neoceňují. Obvykle tyto závady zanikají prodejem nemovitosti. Tato omezení vlastnického práva uvedená v katastru nemovitostí nejsou při ocenění z výše uvedených důvodů oceněna. Závady stavebně technického charakteru - zatéká do střechy - zavlhlé svislé nosné konstrukce - stavební prvky a konstrukce krátkodobé i dlouhodobé životnosti na konci své životnosti Poloha Předmětná nemovitost je situována v okrajové části obce při místní komunikaci ve směru na Kojetín. V Tovačově dobrá občanská vybavenost. Slabé stránky nemovitosti - situování nemovitosti v těsné blízkosti komunikace - objekt jen s přípojkou elektro, jinak nenapojen na jiné inženýrské sítě

11 - chybí sociální zařízení - svislé nosné konstrukce zavlhlé - aby objekt splňoval dnešní požadavky na bydlení, nutná celková rekonstrukce Silné stránky nemovitosti - nebyly shledány Stanovení ceny obvyklé Nemovitost je oceňována jako volná. Porovnávací (komparativní) metoda Pro stanovení hodnoty nemovitosti porovnávací (srovnávací, komparativní) metodou se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit srovnatelných s předmětnou nemovitostí. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší jednoho roku. Ve sledovaném období nebyla žádná obdobná nemovitost v daném místě a čase obchodována a taktéž nebyla obdobná nemovitost zjištěna v nabídkách realitních kanceláří. Závěr: Z výše uvedených důvodu nelze použít porovnávací metodu pro zjištění ceny obvyklé. Výnosová metoda Výnosová hodnota reprezentuje čistě ekonomický, podnikatelský pohled na vlastnictví nemovitosti jako věci, která má přinášet zisk. Je dána velikostí kapitálu, který při uložení na danou úrokovou míru (míru kapitalizace) by v budoucnu umožňoval vyplatit takové částky, které by byly rovny příjmům, jež by přinášela nemovitost. Výpočet se provádí zpětně - součtem všech předpokládaných čistých budoucích příjmů z pronájmu nemovitosti. Vzhledem k tomu, že tyto příjmy budou uskutečněny v budoucnosti, jsou odúročeny (diskontovány) na současnou hodnotu - částku, kterou je dnes třeba uložit, aby v budoucnu bylo možno tento předpokládaný příjem vyplatit. Můžeme tedy říci, že výnosová hodnota nemovitosti je součtem diskontovaných předpokládaných budoucích příjmů z jejího pronájmu. Závěr: Vzhledem k tomu, že předmětnou nemovitost není možno vzhledem ke svému technickému stavu a vybavení pronajmout, nelze zjistit ani objektivně stanovit obvyklou cenu nájemného. Nelze tedy provést výpočet obvyklé ceny výnosovým způsobem. Odhad ceny obvyklé Z výše uvedených důvodů nelze obvyklou cenu stanovit pomocí porovnávací ani výnosové metody. Proto při odhadu ceny obvyklé vycházím z předpokladu, že cena obvyklá se nebude výrazně lišit od ceny administrativní, stanovené porovnávací metodou. Celková obvyklá cena předmětné nemovitosti dle výpočtu je po zaokrouhlení ,- Kč. Upravená cena vlastnického podílu x 1/2 = ,- Kč. Výslednou obvyklou cenu však ovlivňuje skutečnost, že se jedná o ocenění ideálního

12 spoluvlastnického podílu 1/2 k celku. V našich současných podmínkách trhu prakticky neexistuje poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Z tohoto důvodu je nutno cenu tohoto podílu dále redukovat. V tomto konkrétním případě volím redukci spoluvlastnického podílu o 10%. Vliv spoluvlastnictví x 0,90 = ,- Kč Na základě zjištěných informací, po analýze trhu a s přihlédnutím k faktorům ovlivňujícím prodejní cenu nemovitostí, technický stav, rok postavení, údržba, vybavení, použité stavební materiály, dispozice, prostředí, situování, stagnaci na trhu s nemovitostmi, odhaduji obvyklou cenu nemovitosti včetně příslušenství a pozemků, pro exekuci ve výší id. 1/2 k celku na: Obvyklá cena celkem ,- Kč Slovy: šedesáttřitisíckč Ing. Jiří Petráš Thomayerova Olomouc telefon: j.petras@atlas.cz V Olomouci D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , číslo jednací Spr 2774/89 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavebnictví - stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č