ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2016 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům čp. 216 Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Frýdek-Místek, obec Frýdek-Místek, k.ú. Chlebovice Adresa nemovité věci: Chlebovice 216, Frýdek-Místek OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: IMEX REALITY s.r.o. Havlíčkovo nábřeží 1167/12, Ostrava Martin Vehovský Na Kopci 158, Rohov IČ: telefon: realvehovsky@seznam.cz DIČ: CZ fax: Pro účely nedobrovolné dražby OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni: Za přítomnosti: znalce, asistenta znalce a majitele Počet stran: 15 Počet stran příloh: 6 Počet vyhotovení: 2 V Rohově, dne Martin Vehovský

2 NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí zapsaných na LV čís. 157 v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Frýdek-Místek, podle stávajících platných předpisů o oceňování majetku. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 157 ze dne Kopie katastrální mapy pozemků ze dne Kolaudační rozhodnutí domu, vydané dne , Výst. 2530/85. - Údaje RK Sting s.r.o. o prodejních cenách obdobných domů v dané lokalitě. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci Frýdek-Místek, kú Chlebovice, v obci je úplná občanská vybavenost, je zde autobusová a vlaková doprava, je zde možnost napojení na rozvod elektroinstalace, vodovod, plynovod a veřejnou kanalizaci. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 504/3 Statutární město Frýdek-Místek Celkový popis Dům je přístupný ze zpevněné komunikace parc. čís. 504/3 - ostatní plocha (ostatní komunikace), která je ve vlastnictví Statutárního města Frýdek-Místek, v místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nejsou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její - 2 -

3 kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: 1. Na nemovitostech vázne zástavní právo smluvní ve prospěch OREA - INVEST s.r.o.. Výše uvedené zástavní právo nebylo ve výsledné ceně obvyklé zohledněno. Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Jednotková cena pozemků byla převzata z databáze odhadce, stanovena jako průměrná cena z již uskutečněných prodejů obdobných pozemků v dané lokalitě. Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 504/ , ,00 zahrada 504/ , ,00 Celkem ,00 Výsledná cena = , Kč Rodinný dům čp. 216 Výpočet věcné hodnoty stavby Je užívaný od roku 1985, jako částečně podsklepený, o 2.NP, je součásti pozemku parc. čís. 504/5. Od svého zřízení nebyl nijak stavebně upravován, mimo provádění běžné údržby. Jedná se o mezonetový dům, dispozičně obsahuje ve spodní části chodbu se schodištěm, kotelnu (kotel ÚT na tuhá paliva), 3x sklad, ve zvýšené části je zádveří, prádelna (vana, boiler), WC, garáž, v patře je chodba, koupelna (vana, umývadlo), WC, kuchyně (plynový sporák, dřez v lince), spíž, jídelna, obývací pokoj a 3x pokoj. Stavebně je zdivo o tl. 45 cm, stropy hurdisové do I.nosičů, střecha plochá, krytina živičná, klempířské prvky z pozinkovaných plechů, fasáda břizolítová, sokl z kabřince, vnitřní omítky vápenné, okna plastová a dřevěná zdvojená, dveře plné a prosklené, podlahy obytných místností s jespilkami, ostatní podlahy s dlažbou, bleskosvod není instalován, schody kovové s dřevěnými stupni, vytápění ústřední, ohřev TUV el. ohřívačem. Stavební a technický stav domu je průměrný

4 Příslušenství rodinného domu tvoří přípojka vody, přípojka kanalizací, přípojka elektro, přípojka plynu, oplocení, zpevněné plochy, plotová vrátka a vrata. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: s plochou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.PP (6,85 8,71) = 59,66 1.NP (6,85 8,71)+(10,67 7,33) = 137,87 2.NP (10,67 7,33) = 78,21 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 59,66 m 2 2,62 m 1.NP 137,87 m 2 2,80 m 2.NP 78,21 m 2 2,98 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Celkový (59,66 2,62)+(137,87 3,10)+(78,21 2,98)-(26,13 2,62) = 748,31 m 3 Název Typ Obestavěný prostor Celkový NP 748,31 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 748,31 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy S Zdivo zděné tl. 45 cm S Stropy hurdisové do I.nosičů S Střecha plochá střecha S Krytina živičná, vícevrstvá S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky vápenné omítky S Fasádní omítky břízolitové omítky S

5 9. Vnější obklady kabřinec S Vnitřní obklady keramické obklady S Schody kovové s dřevěnými stupni S Dveře hladké plné a prosklené dveře S Okna plastová, dřevěná zdvojená S Podlahy obytných místností jespilky S Podlahy ostatních místností dlažba S Vytápění ústřední topení S Elektroinstalace světelná, třífázová S Bleskosvod chybí C Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda S Zdroj teplé vody bojler S Instalace plynu rozvod zemního plynu S Kanalizace plastové potrubí S Vybavení kuchyně plynový sporák, dřez v lince S Vnitřní vybavení 2x umyvadlo, 2x vana S Záchod 2x splachovací S Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 7, ,00 7,10 2. Zdivo S 22, ,00 22,30 3. Stropy S 8, ,00 8,40 4. Střecha S 5, ,00 5,20 5. Krytina S 3, ,00 3,20 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,80 7. Vnitřní omítky S 6, ,00 6,20 8. Fasádní omítky S 3, ,00 3,10 9. Vnější obklady S 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod C 0, ,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu S 0, ,00 0, Kanalizace S 2, ,00 2, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 5, ,00 5, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 95,80 Koeficient vybavení K 4 : 0,

6 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 150, Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): 0,9580 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): 2,1370 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 841,70 Plná cena: 748,31 m ,70 Kč/m 3 = ,50 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 31 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 69 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % S / PCŽ = 100 % 31 / 100 = 31,0 % Koeficient opotřebení: (1-31,0 % / 100) 0,690 Rodinný dům čp zjištěná cena = ,80 Kč Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 173,50 m 2 Obestavěný prostor: 748,31 m 3 Zastavěná plocha: 137,87 m 2 Plocha pozemku: 774,00 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Popis oceňované nemovité věci Všechny porovnávací domy jsou situovány ve vzdálenosti do 10 km od oceňovaného domu. Výsledná cena je stanovena porovnáním oceňované nemovitosti s obdobnými porovnávacími nemovitostmi a to na základě několika hledisek (poloha, velikost, využitelnost, stupeň údržby, vliv okolí). Srovnatelné nemovité věci Název: RD Zděný dům, podsklepený, o 2.NP, užívaný od roku Dům obsahuje byt o velikosti 5+1, v domě je garáž pro 1 stání, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný s oceňovaným domem. Lokalita Frýdek-Místek, Skalice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,92 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: sreality - 6 -

7 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - shodná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - shodné; Celkový stav - shodný; Vliv pozemku - bez vlivu; Celkový koef. K C 0,92 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 157,10 m m Kč Kč/m 2 Název: RD Zděný dům, podsklepený, o 2.NP, užívaný od roku Dům obsahuje byt o velikosti 3+1, v domě je garáž pro 1 stání, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný s oceňovaným domem. Lokalita Frýdek-Místek, Nové Dvory Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,92 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: sreality Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - shodná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - shodné; Celkový stav - shodný; Vliv pozemku - bez vlivu; Celkový koef. K C 0,92 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 155,00 m m Kč Kč/m 2 Název: RD Zděný dům, podsklepený, o 1.NP, užívaný od roku Dům obsahuje byt o velikosti 3+1, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný s oceňovaným domem. Lokalita Frýdek-Místek, Vršavec 2066 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,92 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: sreality Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - shodná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - shodné; Celkový Celkový koef. K C 0,92 Upravená j. cena Kč/m

8 stav - shodný; Vliv pozemku - bez vlivu; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 157,50 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 173,50 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Kč Kč Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena Kč slovy: Dvamilionypětsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Obvyklou cenu stanovuji na základě výše vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po daném typu nemovitostí v dané lokalitě a s ohledem na porovnávací hodnotu. V Rohově Martin Vehovský Na Kopci Rohov telefon: realvehovsky@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku

9 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 157 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Mapa oblasti 1-9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -