Znalecký posudek č. ZP-188/2010

Transkript

1 Znalecký posudek č. ZP-188/2010 o ceně obvyklé ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na - stavbě (budova) č.p. 9, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( oplocení, travní porosty, IS, vedlejší stavba, plošina )na pozemku st. parc. č. 239 ( zastavěná plocha a nádvoří ) a pozemku parc.č. 240 ( zahrada ) v kat. území Vacenovice u Kyjova, obec Vacenovice, okres Hodonín, zapsáno na LV 222. Objednatel posudku: Pod Pekárnami 245/ Praha 9 JUDr. Milan SUCHÁNEK, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha 9 Účel posudku: exekuční řízení č.j. 085 EX 775/09 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/ Praha 1 Nové Město Posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na - stavbě (budova) č.p. 9, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( oplocení, travní porosty, IS, vedlejší stavba, plošina )na pozemku st. parc. č. 239 ( zastavěná plocha a nádvoří ) a pozemku parc.č. 240 ( zahrada ) v kat. území Vacenovice u Kyjova, obec Vacenovice, okres Hodonín, zapsáno na LV 222. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, 2

3 g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 na RD a pozemků na LV Vacenovice 9 Region: Jihomoravský Okres: Hodonín Katastrální území: Vacenovice u Kyjova 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti spoluvlastníka oceňovaných nemovitostí pí Vrňákové. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka o ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na nemovitosti povinného Vrňák Miroslav, Pod Tvrzí 395, Odolená Voda. Výpis z GIS. Nabídky realitních společností. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, 3

4 Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha Vlastnické a evidenční údaje: Vrňák Miroslav, Pod Tvrzí 395, Odolená Voda podíl 1/2 Vrňáková Eliška, Vacenovice 9, Vacenovice podíl 1/2 Na nemovitostech vázne zástavní právo smluvní ve výši ,-- Kč pro Českou státní spořitelnu Hodonín. 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na - stavbě (budova) č.p. 9, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( oplocení, travní porosty, IS, vedlejší stavba, plošina )na pozemku st. parc. č. 239 ( zastavěná plocha a nádvoří ) a pozemku parc.č. 240 ( zahrada ) v kat. území Vacenovice u Kyjova, obec Vacenovice, okres Hodonín, zapsáno na LV 222. Obec Vacenovice leží cca 10.0 km od Hodonína. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům je postavený v přední části pozemku rovinatého charakteru. Rodinný dům je napojen na veřejné inženýrsko - energetické sítě, obecní vodovod, kanalizaci a plynovod. Souhrný stavebně technický stav nemovitosti s příslušenstvím je průměrný. Vstup do domu je také možný pomocí plošiny ( invalidní vozík ). Na dotaz znalce, zda na domě č.p. 9 v kat. území Vacenovice u Kyjova váznou nějaké vady, jako např. nájemní smlouva, věcné břemeno apod., bylo vlastníkem nemovitosti znalci výslovně sděleno, že k datu ohledání není uzavřena žádná nájemní smlouva ani žádná jiná smlouva, ze které by vyplývalo třetím osobám nějaké právo k výše uvedené nemovitosti. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 9 b) Pozemky b1) Pozemky 4

5 9. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 9 Podsklepená řadová krajová nemovitost s 2.N.P a střešní částí. Vytápění domu - plyn. kotel, ohřev vody plyn. kotel. Objekt je ve sklepě rozdělen na dřevník a kotelnu v 1.N.P. je chodba, dva pokoje, kuchyň, koupelna, spíž ve druhém nadzemním patře je chodba, pět pokojů, koupelna a wc, půda je prázdná. Základy jsou z betonu, zdivo - zděné, střecha je dřevěná sedlová, krytina - pálená taška, klempířské prvky jsou provedeny z pozin. plechu, fasádní omítky břízolité, vnější obklady - nejsou, vnitřní obklady jsou standartní, schody jsou betonové, železné, dveře - prosklené, okna - dřevěná, plastová, podlahy obytných místností - koberce, podlahy ostatních místností - keramická dlažba, vytápění pomocí plynového kotle, zdroj teplé vody je plynový kotel, instalace plynu - provedena, kanalizace je provedena, vybavení kuchyně - plyn. kamna, záchod splachovací. b) Pozemky b 1 ) Pozemky B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Věcná hodnota dle THU a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 9 Zastavěné plochy a výšky podlaží: sklep: 5,9*3,56+2,32*1,14+1,63*2,1 = 27,07 m 2 1 NP: 11,7*9 = 105,30 m2 2 NP: 11,7*9 = 105,30 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška sklep: 27,07 m2 2,20 m 1 NP: 105,30 m2 2,80 m 2 NP: 105,30 m 2 2,80 m Jednotkové množství: Jednotka: sklep: (5,9*3,56+2,32*1,14+1,63*2,1)*(2,20) = 59,56 1 NP: (11,7*9)*(2,80) = 294,84 5

6 2 NP: (11,7*9)*(2,80) = 294,84 Jednotkové množství celkem: = 649,24 Stanovení jednotkové ceny: Ke stanovení jednotkové ceny stavby bylo použito ukazatelů THU firmy ÚRS Praha. Seznam porovnávaných objektů: Pořadovéč Název objektu Katalogová Upravená Váha íslo cena [Kč] cena [Kč] 1. Rodinný domek 4 172, ,68 1, Rodinný dům 4 677, ,86 1, Rodinný domek - VS.1H 4 258, ,48 1,000 Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: 4 172,68 Kč/ 4 369,67 Kč/ 4 677,86 Kč/ Ocenění: Základní cena: 4 369,67 Kč/ 649,24 * 4 369,67 Kč/ = ,92 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 25 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 35 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 25 / 60 = 41,667 % ,59 Kč Rodinný dům č.p. 9 - výsledná cena = ,33 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 9 = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Věcná hodnota dle cenového předpisu 460/2009 Sb. a) Hlavní stavby 6

7 a 1 ) Rodinný dům č.p. 9-5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: sklep: 5,9*3,56+2,32*1,14+1,63*2,1 = 27,07 m 2 1 NP: 11,7*9 = 105,30 m2 2 NP: 11,7*9 = 105,30 m2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška sklep: 27,07 m2 2,20 m 1 NP: 105,30 m2 2,80 m 2 NP: 105,30 m 2 2,80 m Obestavěný prostor: sklep: (5,9*3,56+2,32*1,14+1,63*2,1)*(2,20) = 59,56 m 3 1 NP: (11,7*9)*(2,80) = 294,84 m 3 2 NP: (11,7*9)*(2,80) = 294,84 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 649,24 m3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy: betonové pasy S 100,00 2. Zdivo: zděné S 100,00 3. Stropy: železobetonové S 100,00 4. Střecha: krov dřevěný vázaný S 100,00 5. Krytina: pálená krytina S 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 7. Vnitřní omítky: dvouvrstvé vápenné omítky S 100,00 8. Fasádní omítky: břízolitové omítky S 100,00 9. Vnější obklady: nejsou S 100, Vnitřní obklady: běžné obklady S 100, Schody: betonové, železné S 100,00 7 Část [%]

8 12. Dveře: prosklené S 100, Okna: dřevěná zdvojená, plastová S 100, Podlahy obytných místností: koberce S 100, Podlahy ostatních místností: běžná keramická dlažba S 100, Vytápění: plynové S 100, Elektroinstalace: třífázová S 100, Bleskosvod: neni S 100, Rozvod vody: S 100, Zdroj teplé vody: plynový kotel S 100, Instalace plynu: rozvod zemního plynu S 100, Kanalizace: proveden S 100, Vybavení kuchyně: běžný plynový sporák S 100, Vnitřní vybavení: WC, umyvadla, vana S 100, Záchod: standardní splachovací S 100, Ostatní: kuchyňská linka S 100,00 Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část standardu [%] [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: S 7,10 100,00 1,00 7,10 2. Zdivo: S 22,30 100,00 1,00 22,30 3. Stropy: S 8,40 100,00 1,00 8,40 4. Střecha: S 5,20 100,00 1,00 5,20 5. Krytina: S 3,20 100,00 1,00 3,20 6. Klempířské konstrukce: S 0,80 100,00 1,00 0,80 7. Vnitřní omítky: S 6,20 100,00 1,00 6,20 8. Fasádní omítky: S 3,10 100,00 1,00 3,10 9. Vnější obklady: S 0,40 100,00 1,00 0, Vnitřní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2, Schody: S 2,40 100,00 1,00 2, Dveře: S 3,30 100,00 1,00 3, Okna: S 5,20 100,00 1,00 5, Podlahy obytných místností: S 2,20 100,00 1,00 2, Podlahy ostatních místností: S 1,10 100,00 1,00 1, Vytápění: S 4,40 100,00 1,00 4, Elektroinstalace: S 4,10 100,00 1,00 4, Bleskosvod: S 0,60 100,00 1,00 0, Rozvod vody: S 3,00 100,00 1,00 3, Zdroj teplé vody: S 1,80 100,00 1,00 1, Instalace plynu: S 0,50 100,00 1,00 0, Kanalizace: S 2,80 100,00 1,00 2, Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0, Vnitřní vybavení: S 5,10 100,00 1,00 5, Záchod: S 0,40 100,00 1,00 0, Ostatní: S 3,60 100,00 1,00 3,60 Součet upravených objemových podílů: 100,00 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 1,0000 8

9 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 1 975,- Kč/m3 Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1,1000 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): * 2,1730 Základní cena upravená = 4 012,72 Kč/m 3 Plná cena: 649,24 m3 * 4 012,72 Kč/m3 = ,33 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 25 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 35 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 25 / 60 = 41,667 % ,32 Kč ,01 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Rodinný dům č.p. 9 - zjištěná cena = ,01 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 9 = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří ,00 43, ,35 Součet ,35 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,8310 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,62 9

10 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 43,87 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] Cena [Kč] zahrada ,00 43, ,60 Součet ,60 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,8310 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem , ,39 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Pozemky - zjištěná cena = ,20 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] pozemek Vlkoš 201,32 1,00 1,00 201,32 pozemek Milotice , ,00 1,00 1,00 200,00 401,32 / 2,000 Průměrná jednotková cena: 200,66 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 200,00 Kč/m2 Maximální jednotková cena: 201,32 Kč/m 2 Oceňované pozemky: zastavěná plocha a nádvoří p.č m2 zahrada p.č m 2 10

11 Výměra oceňovaných pozemků: 645 m2 645,00 m2 á 200,66 Kč/m2 = ,70 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = ,70 Kč Pozemky - výsledná cena = ,70 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: rodinný dům č.p. 9 Adresa Vacenovice 9 Popis: Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha řadový krajový Stáří objektu 25 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 985 m 2 Zastavěná plocha 105 m 2 Garáž v objektu Výtah ano Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plynovod Příslušenství vedlejší budova ( sklad ) Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP m2 Podlahová plocha podlaží celkem PP m 2 Hrubá užitná plocha PUH m 2 Čistá užitná plocha PUČ m 2 Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: snížená obchodovatelnost * 0,70 Index odlišnosti objektu oproti standardu I O : 0,70 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: rodinný dům Vacenovice Adresa Vacenovice Popis: RD 3+1 zkolaudovaný 1964 v obci Vacenovice okres Hodonín z poloviny podsklepený. Topení ústřední plynové + kotel na tuhá paliva. Do domu se vchází přes vstupní verandu, ze 11

12 které se vstupuje na centrální chodbu se vstupem do prostorné kuchyně se spíží, ložnice a obývacího pokoje. Koupelna spojena s WC. V podkrovním patře je jeden pokoj a prostorná půda, ve které je prostor pro možnou další přístavbu. Do dvora vede průjezd s bránou. Ve dvoře je hospodářská budova, garáž a prostor pro možný chov drobného hospodářského zvířectva. Cena ,-- Kč. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 547 m 2 Zastavěná plocha 100 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, kanalizace, vodovod Příslušenství hospodářská budova Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: snížená obchodovatelnost * 1,20 Celkový koeficient: / 1,20 Přepočtená standardní cena: ,67 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 2 Název: rodinný dům Ratíškovice Adresa Ratíškovice Popis: Rodinný dům o dispozicích 3+1 a samostatné 1+1 s malebnou zahradou v klidném prostředí střediskové obce Ratíškovice u Hodonína. Dům prošel v roce 1991 rozsáhlými rekonstrukcemi a je ve velmi dobrém stavu ihned k bydlení. Výhodou je také velmi dobré dispoziční řešení. Cena ,-- Kč. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 330 m 2 Zastavěná plocha 130 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky plynovod, elektro, Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí 12

13 Koeficient K1: snížená obchodovatelnost * 1,20 Celkový koeficient: / 1,20 Přepočtená standardní cena: ,33 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 3 Název: rodinný dům Ratíškovice Adresa Ratíškovice Popis: Jde o cihlovou budovu, jedná se o tzv. Baťův čtyřdomek. Je to rohový dům, podsklepený se sedlovou střechou, okna má dřevěná. V přízemí se nachází chodba, wc, koupelna, kuchyně, obývací pokoj a vstup do sklepa, v patře jsou dva pokoje a vstup na balkon. Vytápění je plynové, na podlaze je plovoucí podlaha a PVC, dále je zde dřevěné schodiště. K domu náleží terasa, menší zahrada, garáž a kůlna se sklepem. Je to řadový dům. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha řadový krajový Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 258 m 2 Zastavěná plocha 104 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky vodovod, elektro Příslušenství kůlna Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: snížená obchodovatelnost * 1,20 Celkový koeficient: / 1,20 Přepočtená standardní cena: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 13

14 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. rodinný dům Vacenovice 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2. rodinný dům Ratíškovice 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3. rodinný dům Ratíškovice 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 SJC průměr JCO = SJC * I O Výměry oceňované stavby CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná ,67 Kč Rodinný dům č.p. 9 - výsledná cena = ,67 Kč C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: ,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: čtyřistapadesátšesttisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsm vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu a současně skutečnost, že spoluvlastnické podíly na nemovitostech mají výrazně sníženou a omezenou obchodovatelnost. 14

15 Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na - stavbě (budova) č.p. 9, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( oplocení, travní porosty, IS, vedlejší stavba, plošina )na pozemku st. parc. č. 239 ( zastavěná plocha a nádvoří ) a pozemku parc.č. 240 ( zahrada ) v kat. území Vacenovice u Kyjova, obec Vacenovice, okres Hodonín, zapsáno na LV 222 v objektivní zaokrouhlené výši ,-- Kč. V Praze, Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/ Praha 1 Nové Město D. Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ , IČ , zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Posudek vypracoval, může jej potvrdit a podat případné vysvětlení podle 22 zákona č. 36/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů: JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-188/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem dle přiložené likvidace. E. Seznam příloh: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie výpisu z GIS Kopie mapy okolí 15