Znalecký posudek č. 2013/486

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2013/486 o ceně nemovitostí, rozestavěné stavbě rodinného domu na parcele č a pozemků, parcel č. 1175, 1176, 1973, v katastrálním území Postřelmov, obec Postřelmov, v okrese Šumperk, kraj Olomoucký, zapsaných na LV č pro katastrální území Postřelmov. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Ostrava soudní exekutor JUDr. Milan Vlha Prokešovo náměstí Ostrava - Moravská Ostrava Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice Posudek obsahuje 12 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ostrava,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 102 EX 00623/ ze dne soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy provést: Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena a obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Při prováděném místním šetření nebyl zpracovateli posudku o ceně nemovitostí umožněn vstup do vnitřních prostor oceňované stavby. 3. Podklady pro vypracování posudku Zákon č. 151/1997 Sb. ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb. a zákona č. 350/2012 Sb. o oceňování majetku. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem v Ostravě, Moravské Ostravě, Prokešovo náměstí 5, sp.zn. 102 EX 00623/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí, LV č pro katastrální území Postřelmov, vedený Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrálním pracovištěm Šumperk. Kopie katastrální mapy. 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Olomoucký Okres: Šumperk Obec: Postřelmov Katastrální území: Postřelmov (726176) List vlastnictví číslo: 1170 Vlastník: Chaloupková Jana Luční 486, Postřelmov Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou nemovitosti v katastrálním území Postřelmov, obec Postřelmov, v okrese Šumperk, kraj Olomoucký, zapsané ve prospěch vlastníka na LV č pro katastrální území Postřelmov, vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrálním pracovištěm Šumperk. Jedná se o rozestavěnou stavbu rodinného domu na parcele č v katastru Postřelmov. Pozemek, parcelu č o výměře 69 m 2, evidovanou v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek, parcelu č o výměře 431 m 2, evidovanou v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada. Pozemek, parcelu č o výměře 234 m 2, evidovanou v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, způsob využití jiná plocha. Parcela č je pozemkem zastavěným rozestavěnou stavbou rodinného domu. Parcely č. 1176, 1973, jsou pozemky tvořícími jednotný funkční celek se stavbou na parcele č a pozemkem, parcelou č. 1175, evidovanou v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, za účelem společného využití. Příslušenstvím rozestavěného rodinného domu jsou venkovní úpravy zanedbatelného rozsahu, nacházející se na pozemcích, parcelách č. 1176, 1973, v katastrálním území Postřelmov, jedná se o provizorní oplocení pozemků, přípojku elektrické energie, přípojku vody a (zřejmě) žumpu. Oceňované nemovitosti se nachází v okrajové části zastavěného území obce, v lokalitě zastavěné především stavbami užívanými pro potřeby rodinného bydlení. Nemovitosti jsou přístupné z veřejně provozované pozemní komunikace se zpevněným neprašným povrchem, ulice Spálená, v místě jejího vyústění do ulice Moravní. V místě je mimo možností napojení na veřejný vodovod, kanalizaci a rozvod elektrické energie rovněž možnost napojení na rozvod zemního plynu. 6. Obsah posudku a) Objekty 1) Rozestavěná stavba rodinného domu na parc.č v k.ú. Postřelmov 2) Venkovní úpravy b) Pozemky 1) Pozemky, parc.1175, 1176, 1973, v k.ú. Postřelmov c) Ocenění porovnávací metodou

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Šumperk Počet obyvatel: obyvatel Popisy objektů a) Objekty 1) Rozestavěná stavba rodinného domu na parc.č v k.ú. Postřelmov Předmětem ocenění je stavebně nedokončený objekt rodinného domu na parcele č v katastrálním území Postřelmov. Jedná se o samostatně stojící stavbu zděné konstrukce, nepodsklepenou, o jednom nadzemním podlaží, zastřešenou šikmým sedlovým krovem. Prostor obestavěný střešní konstrukcí není využit na podkroví. 1.nadzemní podlaží je tvořeno vstupním zádveřím, předsíní, kuchyní, obytnou místností, koupelnou a WC, možná i komorou nebo technickou místností. Jedná se rozestavěnou stavbu, při čemž za hotové konstrukce stavby lze považovat betonové základy opatřené izolacemi proti vlivům zemní vlhkostí, svislé konstrukce stavby, obvodové zdivo se zateplením a vnitřní příčky dělící vnitřní prostor objektu na jednotlivé místnosti, stěny jsou opatřeny vnitřními dvouvrstvými vápennými omítkami, dále jsou dokončené vodorovné konstrukce stavby, konstrukce podlah u nichž ale chybí nášlapné vrstvy, a konstrukce stropů místností, dále zastřešení stavby, konstrukci krovu včetně střešní krytiny a klempířských konstrukcí, při čemž chybí svody z okapových žlabů a bleskosvod. Osazena jsou všechna plastová okna s dvojitým zasklením a parapety a vstupní dveře do objektu. Vnitřní dveře chybí. Jsou provedeny rozvody elektrické energie pod omítkou, při čemž chybí zásuvky a vypínače, jsou provedeny rozvody studené a teplé vody a vnitřní kanalizační rozvody, chybí (asi) zdroj teplé vody - bojler, vodovodní baterie, veškeré vnitřní hygienické vybavení, záchod, umývadla, vana, případně sprchový kout. Chybí vybavení kuchyně. Nejsou provedeny keramické obklady stěn v koupelně, případně i na WC a v kuchyni. Ve stavbě není proveden rozvod ústředního topení, předpokládá se, že objekt bude vytápěn lokálně, kamny na tuhá paliva, zdroj tepla ke dni ocenění rovněž chybí. Stavba není ke dni ocenění způsobilá k užívání. 2) Venkovní úpravy Předmětem ocenění jsou venkovní úpravy zanedbatelného rozsahu, nacházející se na pozemcích, parcelách č. 1176, 1973, v katastrálním území Postřelmov, jedná se o provizorní oplocení pozemků, přípojku elektrické energie, přípojku vody a (zřejmě) žumpu. b) Pozemky 1) Pozemky, parc.1175, 1176, 1973, v k.ú. Postřelmov Předmětem ocenění jsou pozemky v katastrálním území Postřelmov, obec Postřelmov, v okrese Šumperk, kraj Olomoucký.

5 5 Pozemek, parcela č o výměře 69 m 2, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek, parcela č o výměře 431 m 2, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada. Pozemek, parcela č o výměře 234 m 2, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, způsob využití jiná plocha. Parcela č je pozemkem zastavěným rozestavěnou stavbou rodinného domu. Parcely č. 1176, 1973, jsou pozemky tvořícími jednotný funkční celek se stavbou na parcele č a pozemkem, parcelou č. 1175, evidovanou v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, za účelem společného využití. Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Rozestavěná stavba rodinného domu na parc.č v k.ú. Postřelmov 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,146 Koeficient prodejnosti: 0,995 (Rodinné domy) Podlaží: 1.NP Výška: 2,80 m Zastavěná plocha: 9,95 7,25 = 72,14 m 2 Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba (3,45+4,85)/2 9,95 7,25 = 299,37 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy běžné základové pásy s izolací 8,20 % Standardní 2. Zdivo zdivo s tepelně izolační schopností klasického zdiva 21,20 % Standardní tl.45 cm 3. Stropy rovný podhled 7,90 % Standardní 4. Střecha sedlový krov dřevěné konstrukce 7,30 % Standardní 5. Krytina plech 3,40 % Standardní

6 6 Název, popis Obj. podíl Hodnocení 6. Klempířské konstrukce klempířské konstrukce střechy a 0,90 % Standardní parapetů z pozinkovaného plechu 7. Vnitřní omítky omítky vnitřní, vápenné, dvouvrstvé 5,80 % Standardní 8. Fasádní omítky nástřik umělý 2,80 % Standardní 9. Vnější obklady obklad soklu 0,50 % Standardní 10. Vnitřní obklady keramický obklad koupelny, WC a kuchyně 2,30 % Standardní 11. Schody 1,00 % Nevyskytuje se 12. Dveře dřevěné, plné i prosklené 3,20 % Standardní 13. Okna plastová 5,20 % Standardní 14. Podlahy obytných místností keramické dlažby, plovoucí 2,20 % Standardní laminátové krytiny 15. Podlahy ostatních místností keramické dlažby, plovoucí 1,00 % Standardní laminátové krytiny 16. Vytápění lokální na tuhá paliva 5,20 % Podstandardní 17. Elektroinstalace světelná i motorová 4,30 % Standardní 18. Bleskosvod 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody rozvod studené i teplé vody 3,20 % Standardní 20. Zdroj teplé vody bojler 1,90 % Standardní 21. Instalace plynu 0,50 % Nevyskytuje se 22. Kanalizace odpady ze všech hygienických zařízení 3,10 % Standardní 23. Vybavení kuchyně vestavěné elektrospotřebiče, varná deska 0,50 % Standardní plynová 24. Vnitřní vybavení vana, umývadlo, sprchový kout 4,10 % Standardní 25. Záchod standardní splachovací 0,30 % Standardní 26. Ostatní 3,40 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 11. Schody 0,54 1,852 1,00 % 0, Vytápění 0,54 5,20 % 0, Bleskosvod 0,54 1,852 0,60 % 0, Instalace plynu 0,54 1,852 0,50 % 0, Ostatní 0,54 1,852 3,40 % 0,0340 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9169 Ocenění: Základní jednotková cena: 2 290, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9169 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1460 Koeficient prodejnosti K p : 0,9950 Základní jednotková cena upravená: = 3 810,91 Kč/m 3 Základní cena upravená: 299,37 m ,91 Kč/m 3 = ,13 Kč Určení podílu z ceny pro rozestavěné konstrukce a vybavení: 6. Klempířské konstrukce 0,90 % / 0,9169 (100 80) % + 0,196 %

7 7 8. Fasádní omítky 2,80 % / 0,9169 (100 50) % + 1,527 % 9. Vnější obklady 0,50 % / 0,9169 (100 0) % + 0,545 % 10. Vnitřní obklady 2,30 % / 0,9169 (100 0) % + 2,508 % 12. Dveře 3,20 % / 0,9169 (100 10) % + 3,141 % 14. Podlahy obytných místností 2,20 % / 0,9169 (100 0) % + 2,399 % 15. Podlahy ostatních místností 1,00 % / 0,9169 (100 0) % + 1,091 % 16. Vytápění 5,20 % 0,46 / 0,9169 (100 0) % + 2,609 % 17. Elektroinstalace 4,30 % / 0,9169 (100 50) % + 2,345 % 19. Rozvod vody 3,20 % / 0,9169 (100 70) % + 1,047 % 20. Zdroj teplé vody 1,90 % / 0,9169 (100 0) % + 2,072 % 23. Vybavení kuchyně 0,50 % / 0,9169 (100 0) % + 0,545 % 24. Vnitřní vybavení 4,10 % / 0,9169 (100 0) % + 4,472 % 25. Záchod 0,30 % / 0,9169 (100 0) % + 0,327 % Podíl rozestavěných konstrukcí na ceně stavby: = 24,824 % Úprava ceny: ,13 Kč 24,824 % ,10 Kč Cena stavby: = ,03 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 1 rok Předpokládaná další životnost: 99 roků Opotřebení: / (1 + 99) = 1,000 % Odpočet opotřebení: ,03 Kč 1,000 % 8 576,62 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,41 Kč Rozestavěná stavba rodinného domu na parc.č v k.ú. Postřelmov zjištěná cena: ,41 Kč a.1.2) Venkovní úpravy 10 Ocenění Cena stavby: Rozestavěná stavba rodinného domu na parc.č v k.ú. Postřelmov ,41 Kč Podíl z ceny stavby: 3,5 % Cena venkovních úprav: = ,99 Kč

8 8 Venkovní úpravy zjištěná cena: ,99 Kč Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rozestavěná stavba rodinného domu na parc.č v k.ú. Postřelmov ,41 Kč 2) Venkovní úpravy ,99 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: ,40 Kč Cena po zaokrouhlení: , Kč b) Pozemky b.1) Vyhláška 450/2012 Sb. b.1.1) Pozemky, parc.1175, 1176, 1973, v k.ú. Postřelmov 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 51,73 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby % 2,000 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 0,995 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Zastavěná plocha ,73 243, ,45 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby % 2,000 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 0,995 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Zahrada ,73 97, ,32 Ostatní plocha ,73 97, ,41 Součet: ,73

9 9 Součet cen všech typů pozemků: = ,18 Kč Pozemky, parc.1175, 1176, 1973, v k.ú. Postřelmov zjištěná cena: ,18 Kč c) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cena nemovitosti jako celku se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase. Pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, je možné pro účely porovnání využit také porovnání s cenami obdobných nemovitostí v dané, nebo srovnatelné lokalitě, získanými z inzerce a nabídek realitních kanceláří. Vzhledem ke skutečnosti, že v období k němuž je ocenění prováděno, nebyla v dané ani srovnatelné lokalitě zaznamenána žádná nabídka, nebo zjištěn realizovaný převod vlastnických práv ke srovnatelné nemovitosti (rozestavěné stavby v odpovídajícím stupni dokončenosti), je za účelem stanovení porovnávací ceny uvažováno, že tato cena by se nijakým podstatným způsobem nelišila od ceny zjištěné dle platného cenového předpisu. Stanovení porovnávací hodnoty: Porovnávací hodnota: = , Kč

10 10 C. Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč , Kč , Kč Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi je jako obvyklá cena nemovitosti, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná na základě cenového předpisu, účinného ke dni ocenění, po zaokrouhlení. Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: devětsetšedesáttisíc Kč Ostrava, Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice

11 11 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2013/486 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č podle připojené likvidace.

12 12 E. Seznam příloh Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem v Ostravě, Moravské Ostravě, Prokešovo náměstí 5, sp.zn. 102 EX 00623/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí, LV č pro katastrální území Postřelmov, vedený Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrálním pracovištěm Šumperk. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace.