ZNALECKÝ POSUDEK č /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 O ceně podílu o velikosti 14/16 pozemku p.č.250, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 192 m 2, jehož součástí je zemědělské stavení bez čp/če v místní části Slížany, obec Morkovice-Slížany, včetně příslušenství a pozemku p.č.510/272, orná půda, o velikosti 3202 m 2, vše zapsáno na LV č.800 pro k.ú.slížany Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova Olomouc Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny pro účely dražby 185EX 194/ Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a 24 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 14/16 pozemku p.č.250, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 192 m 2, jehož součástí je zemědělské stavení bez čp/če v místní části Slížany, obec Morkovice-Slížany, včetně příslušenství a pozemku p.č.510/272, orná půda, o velikosti 3202 m 2, vše zapsáno na LV č.800 pro k.ú.slížany 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Zemědělské stavení Adresa předmětu ocenění: Slížany Morkovice-Slížany Kraj: Zlínský Okres: Kroměříž Obec: Morkovice-Slížany Katastrální území: Slížany Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 560,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98-2 -

3 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 623,75 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.800 pro k.ú.slížany - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: , GROUP s.r.o. KC, Na kovárně 95/6, Brno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 14 / /2060, Marie Polášková, Palackého třída 2508/145, Brno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 Vlastníci pozemku: , GROUP s.r.o. KC, Na kovárně 95/6, Brno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 14 / 16 odpovídají skutečnosti /2060, Marie Polášková, Palackého třída 2508/145, Brno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. Prohlídkou nemovitosti bylo zjištěno, že oceňovaný objekt bez č.p., č.e.je součástí rodinného domu č.p.111, konkrétně průjezd. Jde o nesoulad mezi právním stavem a skutečností. RD č.p.111 je ve vlastnictví jiného subjektu, Poláškové Marie, Palackého třída 2508/145, Královo Pole, Brno

4 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je součástí rodinného domu č.p.111, konkrétně průjezd. Jde o řadový krajní objekt, nepodsklepený, zděný, se sedlovou střechou. Krytina je z pozinkovaného plechu, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Vrata jsou dřevěná dvoukřídlá, fasáda je břízolitová. Ve dvoře se nachází vedlejší stavba ve zhoršeném stavu, bez vlivu na obvyklou cenu. Jde o nesoulad mezi právním stavem a skutečností. RD č.p.111 je ve vlastnictví jiného subjektu, Poláškové Marie, Palackého třída 2508/145, Královo Pole, Brno. Oceňovaná stavba zajišťuje přístup do rodinného domu. Stav objektu je průměrný. Dle sdělení sousedů jde o původně samostatný objekt bydlení, přibližně 90 roků starý, který byl v 60.letech 20.století zrekonstruován a připojen stavebně k sousedícímu rodinnému domu č.p.111. Tato skutečnost však nebyla dořešena legislativně. Pozemek p.č.510/272 je zemědělským pozemkem a je takto i užíván. Nachází se mimo zastavitelné území obce. S jiným využitím se neuvažuje. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s objektem bez č.p

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s objektem bez č.p. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1-5 -

6 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - funkční a stavební I -0,30 propojenost se sousedním RD č.p.111 ve vlastnictví jiného subjektu 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,590 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,80 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Rezidenční zástavba, I 0,04 rekreační stavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci II 0,00 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné II 0,00 komunikace 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - II 0,00 Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,832 7 i = 2 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,590 * 1,000 * 0,832 = 0,

7 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,75 0, ,26 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 306, ,92 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,92 Ocenění staveb na pozemcích Objekt bez č.p. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: R. garáže Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1242 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka - 7 -

8 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - funkční a stavební I -0,30 propojenost se sousedním RD č.p.111 ve vlastnictví jiného subjektu 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,590 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Garáže Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,80 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Rezidenční zástavba, I 0,04 rekreační stavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci II 0,00 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné II 0,00 komunikace 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - II 0,00 Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,832 Koeficient pp = I T * I P = 0,491 7 i = 2 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] přízemí 6,28*7,43 = 46,66-8 -

9 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin přízemí 46,66 m 2 3,00 m 139,98 Součet 46,66 m 2 139,98 Průměrná výška podlaží: PVP = 139,98 / 46,66 = 3,00 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 46,66 / 1 = 46,66 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor vrchní stavba 46,66*(5,28+4,37)/2 = 225,13 m 3 zastřešení 46,66*2,1/2 = 48,99 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor vrchní stavba NP 225,13 m 3 zastřešení Z 48,99 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 274,12 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací kámen, beton P Svislé konstrukce zděné S Stropy dřevěné P Krov, střecha dřevěný vázaný S Krytiny střech plechová pozinkovaná S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky S

10 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové škrábané S Vnitřní obklady keramické X Schody C Dveře standardní S Vrata dřevěná S Okna C Povrchy podlah cementový potěr S Vytápění C Elektroinstalace světelná třífázová S Bleskosvod C Vnitřní vodovod C Vnitřní kanalizace C Vnitřní plynovod X Ohřev teplé vody C Vybavení kuchyní X Vnitřní hygienické vyb. C Výtahy X Ostatní C Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 10, ,46 5,01 2. Svislé konstrukce S 25, ,00 25,80 3. Stropy P 12, ,46 5,52 4. Krov, střecha S 6, ,00 6,30 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,30 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 4, ,00 4,30 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,00 9. Vnitřní obklady keramické X 0, ,00 0, Schody C 2, ,00 0, Dveře S 2, ,00 2, Vrata S 2, ,00 2, Okna C 3, ,00 0, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění C 1, ,00 0, Elektroinstalace S 7, ,00 7, Bleskosvod C 0, ,00 0, Vnitřní vodovod C 2, ,00 0, Vnitřní kanalizace C 1, ,00 0, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0, Ohřev teplé vody C 0, ,00 0,

11 22. Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. C 2, ,00 0, Výtahy X 0, ,00 0, Ostatní C 5, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 68,23 Koeficient vybavení K 4 : 0,6823 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 460,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 1,0614 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,0000 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,6823 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0980 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 509,62 Plná cena: 274,12 m 3 * 3 509,62 Kč/m 3 = ,03 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 35 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 125 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 125 = 72,0 % Koeficient opotřebení: (1-72,0 % / 100) * 0,280 Nákladová cena stavby CS N = ,97 Kč Koeficient pp * 0,491 Cena stavby CS = ,60 Kč Objekt bez č.p. - zjištěná cena = ,60 Kč Cena staveb celkem = ,60 Kč Pozemek s objektem bez č.p. - zjištěná cena = ,52 Kč

12 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s objektem bez č.p ,90 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,90 Kč Celkem ,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s objektem bez č.p ,50 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,50 Kč Celkem ,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Jednostodevadesátjednatisícsedmdesát Kč

13 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k podílu 14/16 k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím - KC GROUP s.r.o., č.p. 73, Šumice, Zahájení exekuce 137EX-21504/ ze dne , Zahájení exekuce 185EX-194/ ze dne Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Jedná se o rodinný dům Morkovice-Slžany, s jednou bytovou jednotkou ve 2.NP dvorní části. V 1.NP uliční části je vybudována prodejna se zázemím a průjezdem, která je pravděpodobně součástí hospodářské části. Konstrukční systém je zděný, střecha je sedlová, krytinu tvoří betonové tašky, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky jsou vápenné, fasádní omítky jsou břízolitové, vnější obklady tvoří v uliční části keramický sokl, vrata jsou dřevěná prosklená, okna jsou dřevěná dvojitá, výkladec je kovový s ochrannou mříží v 1.NP v uliční části, v prodejně v uliční části podlahu tvoří dlažba. Bleskosvod je instalován, instalace plynu byla provedena. Přístup k domu je po místní zpevněné komunikaci. Parkování je umožněno v garáži vedle domu. Jako příslušenství je hospodářská stavba ve dvorní části. Požadovaná cena ,- Kč

14 Prodej rodinného domu 2+1 se zahradou a průjezdem. V přízemní části domu se nachází předsíň se vstupem do kuchyně nebo koupelny a technické místnosti. Z kuchyně jsou dva vstupy do dalších místností. V patře lze vybudovat obytné podkroví. Vytápění ústřední plynové, rozvody elektřiny v mědi, vlastní studna. Za domem je větší zahrada se zadním přístupem. Požadovaná cena ,- Kč. Prodej RD 2+1 v obci Tetetice v klidné části obce. Dům má dvorek s dílnou a malou zahradou. Topení v domě je na tuhá paliva. Dům má wc, koupelnu, kuchyni a dva pokoje. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize

15 Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí právní nesoulad skutečnosti a evidencí, a také prodej podílu. Obvyklou cenu podílu o velikosti 14/16 nemovitosti - pozemku p.č.250 s budovou - stanovuji na ,- Kč. Slovy: Devadesáttisíc Kč - zemědělské pozemky o celkové rozloze m² v Litenčicích. Nabízené pozemky jsou zahrnuty v LPIS. Městys Litenčice se nachází v okrese Kroměříž ve Zlínském kraji. Požadovaná cena 16,- Kč/m2 včetně provize. - orná půda v katastru Morkovice-Slížany o celkové ploše 1643 m2. Pozemek je součástí jednoho celku. Příjezd k pozemku je po obecní komunikaci. Požadovaná cena 27,- Kč/m2 včetně provize a právních služeb

16 Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílu. Obvyklou cenu podílu o velikosti 14/16 nemovitosti - pozemku p.č.510/272 - stanovuji na ,- Kč. Slovy: Třicetšesttisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

17 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku

18 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 800 ze dne Snímek katastrální mapy 2 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti

19 Fotodokumentace nemovitosti Pozemek p.č.510/

20 Mapa oblasti

21 - 21 -

22 - 22 -