ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 O ceně rodinného domu v obci Skotnice č.p.194, včetně příslušenství a pozemků p.č.641, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 1098 m 2, p.č.642, zahrada, o velikosti 327 m 2 a p.č.643, zahrada, o velikosti 1559 m 2, vše zapsáno na LV č.290 pro k.ú.skotnice Objednatel posudku: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, Olomouc Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 23 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v obci Skotnice č.p.194, včetně příslušenství a pozemků p.č.641, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 1098 m 2, p.č.642, zahrada, o velikosti 327 m 2 a p.č.643, zahrada, o velikosti 1559 m 2, vše zapsáno na LV č.290 pro k.ú.skotnice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Skotnice Skotnice Kraj: Moravskoslezský Okres: Nový Jičín Obec: Skotnice Katastrální území: Skotnice Počet obyvatel: 739 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.290 pro k.ú.skotnice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: /444, Pan Jaroslav Zlý, Okružní 2774, Frýdek-Místek, vlastnictví: výhradní /444, Pan Jaroslav Zlý, Okružní 2774, Frýdek-Místek, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, částečně podsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Má sedlovou střechu, je zděný. Krytina je z pálené tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky chybí. Fasáda je chybějící. V přízemí jsou nedokončené místnosti, užívané jako skladiště. V podkroví je pak byt dispozice 1+1. Vybavení kuchyně je standardní s linkou a plynovým sporákem. Topení je lokální elektrickými přímotopy. Teplá voda je z boileru. WC a koupelna jsou standardní, vana. Podlahy jsou z palubek, betonu, dlažeb a koberců. Okna jsou dřevěná zdvojená a špaletová. Schody jsou dřevěné, standardní. K domu náleží stavba stodoly s pozitivním vlivem na cenu obvyklou. Dům a stodola jsou z roku 1900, v roce 2008 byla provedena přestavba domu, když z původní stavby zůstaly pouze základy (dodatečně podřezané) a zdivo 1.NP. Přízemí je ve fázi hrubé stavby, v podkroví je byt v dobrém stavu a půda. Objekt je napojen na veřejný vodovod, plyn, kanalizace do jímky, elektřinu. U domu je dále vlastní studna. Příjezd k domu je ztížený, po nezpevněné komunikaci

4 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1121 Úprava koeficientu prodejnosti K p Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění: prodej dražbou, výrazně nadstandardní velikost Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,9840 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,

6 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] suterén 5,1*8,9 = 45,39 přízemí 8,9*24,3 = 216,27 podkroví 14,1*8,9 = 125,49 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha suterén 45,39 m 2 2,40 m přízemí 216,27 m 2 3,10 m podkroví 125,49 m 2 2,81 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] spodní stavba 45,39*2,4 = 108,94 m 3 vrchní stavba 216,27*4,1 = 886,71 m 3 zastřešení 216,27*4,5/2 = 486,61 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor spodní stavba PP 108,94 m 3 vrchní stavba NP 886,71 m 3 zastřešení Z 486,61 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 482,26 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy kamenné P Zdivo smíšené zdivo P Stropy rovné S

7 4. Střecha krov dřevěný, vázaný S Krytina pálená krytina S Klempířské konstrukce C Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky S Vnitřní omítky C Fasádní omítky C Vnější obklady C Vnitřní obklady C Vnitřní obklady běžné keramické obklady S Schody dřevěné S Dveře náplňové S Dveře C Okna dřevěná, zdvojená S Podlahy obytných místností standardní S Podlahy obytných místností C Podlahy ostatních místností keramická dlažba S Podlahy ostatních místností C Vytápění přímotopy P Vytápění C Elektroinstalace světelná, třífázová S Elektroinstalace C Bleskosvod C Rozvod vody plast, studená i teplá voda S Rozvod vody C Zdroj teplé vody bojler S Zdroj teplé vody C Instalace plynu zemní plyn S Instalace plynu C Kanalizace plastové potrubí S Kanalizace C Vybavení kuchyně plynový sporák S Vybavení kuchyně C Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S Vnitřní vybavení C Záchod splachovací S Záchod C Ostatní C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 8, ,46 3,77 2. Zdivo P 21, ,46 9,75 3. Stropy S 7, ,00 7,90 4. Střecha S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 3, ,00 3,40-7 -

8 6. Klempířské konstrukce C 0, ,00 0,00 7. Vnitřní omítky S 5, ,00 1,74 7. Vnitřní omítky C 5, ,00 0,00 8. Fasádní omítky C 2, ,00 0,00 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady C 2, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 0, Schody S 1, ,00 1, Dveře S 3, ,00 0, Dveře C 3, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 0, Podlahy obytných místností C 2, ,00 0, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 0, Podlahy ostatních místností C 1, ,00 0, Vytápění P 5, ,46 0, Vytápění C 5, ,00 0, Elektroinstalace S 4, ,00 1, Elektroinstalace C 4, ,00 0, Bleskosvod C 0, ,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 0, Rozvod vody C 3, ,00 0, Zdroj teplé vody S 1, ,00 0, Zdroj teplé vody C 1, ,00 0, Instalace plynu S 0, ,00 0, Instalace plynu C 0, ,00 0, Kanalizace S 3, ,00 0, Kanalizace C 3, ,00 0, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vybavení kuchyně C 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 4, ,00 1, Vnitřní vybavení C 4, ,00 0, Záchod S 0, ,00 0, Záchod C 0, ,00 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 48,76 Koeficient vybavení K 4 : 0,4876 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy P 8,20 100,00 0,46 3,77 7, ,33 5, Zdivo P 21,20 70,00 0,46 6,83 14, ,33 10, Zdivo P 21,20 30,00 0,46 2,93 6, ,90 0, Stropy S 7,90 100,00 1,00 7,90 16, ,90 1,

9 4. Střecha S 7,30 100,00 1,00 7,30 14, ,14 1, Krytina S 3,40 100,00 1,00 3,40 6, ,50 0, Vnitřní omítky S 5,80 30,00 1,00 1,74 3, ,00 0, Vnitřní obklady S 2,30 30,00 1,00 0,69 1, ,67 0, Schody S 1,00 100,00 1,00 1,00 2, ,25 0, Dveře S 3,20 30,00 1,00 0,96 1, ,00 0, Okna S 5,20 100,00 1,00 5,20 10, ,00 1, Podlahy obytných místností S 2,20 30,00 1,00 0,66 1, ,33 0, Podlahy ostatních místností S 1,00 30,00 1,00 0,30 0, ,33 0, Vytápění P 5,20 30,00 0,46 0,72 1, ,00 0, Elektroinstalace S 4,30 30,00 1,00 1,29 2, ,00 0, Rozvod vody S 3,20 30,00 1,00 0,96 1, ,00 0, Zdroj teplé vody S 1,90 30,00 1,00 0,57 1, ,00 0, Instalace plynu S 0,50 30,00 1,00 0,15 0, ,00 0, Kanalizace S 3,10 30,00 1,00 0,93 1, ,67 0, Vybavení kuchyně S 0,50 30,00 1,00 0,15 0, ,33 0, Vnitřní vybavení S 4,10 30,00 1,00 1,23 2, ,67 0, Záchod S 0,30 30,00 1,00 0,09 0, ,67 0,0300 Opotřebení: 26,2252 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1, 0900 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,4876 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1500 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,6888 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 532,06 Plná cena: 1 482,26 m 3 * 1 532,06 Kč/m 3 = ,26 Kč Opotřebení analytickou metodou: 26,2252 % ,02 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = ,24 Kč - 9 -

10 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: -7 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,6888 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1500 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1500 0,6888-7,00 48,20 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1500 0,6888-7,00 19,28 Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč / m 2. 20,00 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a ,00 48, ,60 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada ,00 20, ,- 28 odstavec 5 zahrada ,00 20, ,- Stavební pozemky - celkem ,60 Pozemky - zjištěná cena = ,60 Kč

11 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,60 Kč Celkem ,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,20 Kč

12 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,60 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Jedenmilionsedmsetšedesátšesttisíc Kč

13 Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč a budoucí pohledávky do výše ,- Kč - Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s., Bělehradská 222/128, Praha 2, Vinohrady, , Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím - ZLT a.s., Zámecké náměstí 1/13, Pod Bezručovým vrchem, Krnov. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : prodej samostatně stojícího zděného rodinného domu, který se nachází ve velmi pěkné a klidné lokalitě města Příbor na ulici Zahradní. Zahájení stavby domu proběhlo v roce 1989, zkolaudován byl v roce Z obývacího pokoje je vstup na zasklenou lodžii, která je po celé jeho délce a zaručuje tak dostatek světla a slunečního svitu. Je zde vybudován funkční krb. Střecha domu je sedlová, střešní krytinou je Satjam. V I. NP se nachází vstupní hala se schodištěm do II. NP, dále 2 pokoje, prádelna, garáž, malá dílna a kotelna. V II. nadzemním podlaží se nachází bytová jednotka 4+1 se samostatnou koupelnou a WC.. V celém domě jsou dřevěná okna a betonové podlahy, na kterých jsou položeny lina nebo koberce. Dům je možno vytápět jak plynovým kotlem tak i kotlem

14 na tuhá paliva. Je napojen na obecní kanalizaci i vodovod, el. je zde 230/400 V. Zastavěná plocha domu je 142 m2, obytná pak 200 m2. Pozemek je oplocen a jeho celková výměra i se zastavěnou plochou a nádvořím činí 600 m2. Na pozemku stojí malý zahradní domek, který je částečně podsklepen. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize, včetně právního servisu. Rodinný dům se nachází na velice klidném, nezáplavovém místě v obci Sedlnice. Patrový rodinný dům lze využít s ohledem na nadstandardní zastavěnou plochu a nádvoří jako vesnické sídlo větší rodiny nebo chalupu k rekreaci s veškerým standardem bydlení. K domu náleží celooplocená zahrada s místem pro odpočinek, zděným jezírkem a dílnou. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize

15 samostatně stojící rodinný dům 4+1 v obci Sedlnice (okres Nový Jičín). Nemovitost je situována v centru obce, v klidné části. V obci Sedlnice se nachází veškerá občanská vybavenost. Po vstupu do domu se nacházíme v zádveří, na které navazuje chodba, jež přechází ve vchody do jednotlivých místností přízemní obyvatelné části domu o velikosti 4+1. Dispoziční řešení: z chodby nalevo se nachází garáž a vstup do půdních prostor s možností půdní vestavby. Z chodby rovně vede vchod do zahrady a z chodby napravo vcházíme do kuchyně a do koupelny s toaletou. Kuchyně s koupelnou jsou průchozí. Z kuchyně vstupujeme do dalších 4 obytných místností. Všechny místnosti jsou průchozí. Garáž v domě je prostorná. Lze zde vybudovat dílnu nebo v případě zájmu i další obytné místnosti. Je zde možnost ponechání částečného vybavení domu dle dohody s majitelem. Nemovitost byla v roce 2002 rekonstruována. Jednalo se o rekonstrukci: střechy, venkovních omítek, odpadů, kuchyně, osazení nových plastových oken. V roce 2009 byla zrekonstruována koupelna. O vytápění domu se starají krbová kamna a plynový kotel s rozvody ústředního topení. Dům je napojen na vlastní studnu. Odpady jsou svedeny do jímky s trativodem. K domu náleží pěkná udržovaná zahrada o výměře m2 s ovocnými stromy. Další: garáž, kůlna. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu. Obvyklou cenu hospodářské budovy určuji částkou ,- Kč

16 Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Jedenmilionosmsettisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz V Tršicích Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

17 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku

18 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 290 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti

19 Fotodokumentace nemovitosti

20 - 20 -

21 Mapa oblasti

22 - 22 -

23 - 23 -