ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2015 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům čp. 104 Katastrální údaje: Kraj Středočeský, okres Praha-západ, obec Jinočany, k.ú. Jinočany Adresa nemovité věci: Školní 104, Jinočany OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: IMEX REALITY s.r.o. Černá louka pav. K/1167, Ostrava Martin Vehovský Na Kopci 158, Rohov IČ: telefon: realvehovsky@seznam.cz DIČ: CZ fax: Pro účely nedobrovolné dražby OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni: Za přítomnosti: znalce, asistenta znalce Počet stran: 14 stran Počet stran příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 V Rohově, dne Martin Vehovský

2 NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit obvyklou (tržní) cenu ideální 1/2 nemovitostí zapsaných na LV čís v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Praha-západ, ke dni , podle stávajících platných předpisů o oceňování majetku. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 174 ze dne Kopie katastrální mapy pozemků ze dne Údaje o stáří stavby a provedených opravách, sdělené zástupcem zadavatele p. Čápovou. - Údaje RK Sting s.r.o. o prodejních cenách obdobných domů v dané lokalitě. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci Jinočany, v obci je základní občanská vybavenost, je zde autobusová a vlaková doprava, obec sousedí s hlavním městem Praha. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II., III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 134 Obec Jinočany Celkový popis Dům je přístupný ze zpevněné komunikace, v místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Odhadci nebylo umožněno pořízení fotodokumentace vnitřních prostor domu. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nejsou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace - 2 -

3 Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Věcná břemena ovlivňující obvyklou cenu Zástavní právo Komentář: 1. Na nemovitostech je evidováno věcné břemeno užívání na dobu určitou 20-ti let, oprávnění pro Amazon Invest a.s., Denisova 639/2, Ostrava. Věcné břemeno nebude na základě požadavku objednatele předmětem ocenění. 2. Na nemovitostech vázne zástavní právo smluvní ve prospěch MIRADA Reality s.r.o.. Zástavní právo nebylo ve výsledné ceně obvyklé zohledněno. Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Jednotková cena pozemků byla převzata z databáze odhadce, stanovena jako průměrná cena z již uskutečněných prodejů obdobných pozemků v dané lokalitě. Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří , ,00 zahrada 136/ , ,00 Celkem ,00 = , Kč Úprava ceny: Popis úprava mezivýsledek spoluvlastnický 1 / 2 = ,00 Výsledná cena = , Kč Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotř. VH (Kč) garáž zděná, o 1.NP, ,00 m Kč 50 % ZP = 18,56 m2 Kč/m3 Věcná hodnota ostatních staveb celkem

4 Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům čp. 104 Je užívaný od roku 1938, jako podsklepený, o 1.NP a částečném podkroví, je součásti pozemku parc. čís Od svého zřízení nebyl nijak stavebně upravován, mimo provádění běžné údržby. Dispozičně obsahuje v PP chodbu se schodištěm, kotelnu a skladovací prostory, v 1.NP obsahuje zádveří, chodbu se schodištěm, koupelnu (vana, umývadlo), WC, kuchyni (dřez v lince, sporák) a 2x pokoj, v podkroví je chodba a 2x pokoj. Stavebně je zdivo o tl. 45 cm, stropy s rovným podhledem, střecha sedlová, krytina z pálených tašek, klempířské prvky z pozinkovaných plechů, fasáda a sokl břizolítový, vnitřní omítky vápenné, okna dřevěná dvojitá a střešní, dveře plné a prosklené, podlahy obytných místností vlýskové, ostatní podlahy s dlažbou a PVC, bleskosvod je instalován, schody dřevěné, vytápění ústřední. Stavební a technický stav domu je podprůměrný. Příslušenství rodinného domu tvoří přípojka vody, přípojka kanalizací, žumpa, přípojka elektro, přípojka plynu, HUP, oplocení, zpevněná plocha, plotová vrátka a vrata. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ C Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.PP (9,82 10,03) = 98,49 1.NP (9,82 10,03)+(2,50 5,10) = 111,24 podkroví (9,82 10,03) = 98,49 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 98,49 m 2 2,40 m 1.NP 111,24 m 2 2,95 m podkroví 98,49 m 2 2,95 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Celkový 98,49 (2,40+3,50+3,80/2)+(12,75 3,75) = 816,03 m 3 Název Typ Obest. prostor Celkový NP 816,03 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 816,03 m 3-4 -

5 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy S Zdivo zděné tl. 45 cm S Stropy s rovným podhledem S Střecha sedlová střecha S Krytina pálená taška S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky vápenné omítky S Fasádní omítky břízolitové omítky S Vnější obklady břizolit S Vnitřní obklady keramické obklady S Schody dřevěné S Dveře hladké plné a prosklené dveře S Okna dřevěná špaletová, střešní S Podlahy obytných místností vlýsky S Podlahy ostatních místností PVC, dlažba S Vytápění ústřední topení S Elektroinstalace světelná, třífázová S Bleskosvod bleskosvod S Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda S Zdroj teplé vody bojler S Instalace plynu rozvod zemního plynu S Kanalizace litinové potrubí S Vybavení kuchyně plynový sporák, dřez v lince S Vnitřní vybavení umyvadlo, vana S Záchod splachovací S Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 5, ,00 5,40 2. Zdivo S 23, ,00 23,40 3. Stropy S 9, ,00 9,10 4. Střecha S 5, ,00 5,40 5. Krytina S 3, ,00 3,30 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,80 7. Vnitřní omítky S 6, ,00 6,10 8. Fasádní omítky S 2, ,00 2,80 9. Vnější obklady S 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění S 5, ,00 5,30-5 -

6 17. Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod S 0, ,00 0, Rozvod vody S 2, ,00 2, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu S 0, ,00 0, Kanalizace S 2, ,00 2, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 4, ,00 4, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní C 4, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 96,00 Koeficient vybavení K 4 : 0,9600 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 130, Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): 1, 0900 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): 0,9600 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 242,60 Plná cena: 816,03 m ,60 Kč/m 3 = ,90 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 77 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 63 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 roků Opotřebení: 100 % S / PCŽ = 100 % 77 / 140 = 55,0 % Koeficient opotřebení: (1-55,0 % / 100) 0,450 Rodinný dům čp výchozí cena pro výpočet vlastnického = , Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem 1 / 2 Rodinný dům čp zjištěná cena = , Kč Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 145,26 m 2 Obestavěný prostor: 816,03 m 3 Zastavěná plocha: 111,24 m 2 Plocha pozemku: 464,00 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Popis oceňované nemovité věci Všechny porovnávací domy jsou situovány ve vzdálenosti do 1 km od oceňovaného domu. Výsledná cena je stanovena porovnáním oceňované nemovitosti s obdobnými porovnávacími nemovitostmi a to na základě několika hledisek (poloha, velikost, využitelnost, stupeň údržby, vliv okolí)

7 Srovnatelné nemovité věci Název: RD Zděný dům, podsklepený, o 1.NP a částečném podkroví, užívaný od roku Dům obsahuje byt o velikosti 3+1, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je v lepším stavu než oceňovaný dům. Lokalita Jinočany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Celkový stav - lepší stav a vybavení; Celkový koef. K C 0,72 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 198,84 m m Kč Kč/m 2 Název: RD Zděný dům, částečně podsklepený, o 2.NP, užívaný od roku Dům obsahuje byt o velikosti 6+2, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je v lepším stavu než oceňovaný dům. Lokalita Zbuzany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Celkový stav - lepší stav a vybavení; Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 220,00 m m Kč Kč/m 2-7 -

8 Název: RD Zděný dům, částečně podsklepený, o 1.NP, užívaný od roku Dům obsahuje byt o velikosti 2+1, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je v lepším stavu než oceňovaný dům. Lokalita Nučice, Sokolská 248 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Celkový stav - lepší stav a vybavení; Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 131,50 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 145,26 m 2 Porovnávací hodnota před korekcí ceny , Kč spoluvlastnický 1 / 2 = ,00 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Kč 0 Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Jedenmilionjednostopadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

9 Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklou cenu stanovuji na základě výše vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po daném typu nemovitostí v dané lokalitě a s ohledem na porovnávací hodnotu. Výsledná cena je bez odpočtu hodnoty věcného břemene, je v ní promítnuta skutečnost zhoršeného prodeje podílu. V Rohově Martin Vehovský Na Kopci Rohov telefon: realvehovsky@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 174 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Mapa oblasti 1-9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -