ZNALECKÝ POSUDEK. č. 2426/46/15

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 2426/46/15 O ceně obvyklé pozemku st.parc. č. 179 jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 178, pozemku st.parc.č. 258 s garáží bez č.p., pozemku parc.č. 94/72, vedlejší stavby, venkovních úprav a trvalého porostu vše ve spoluvlastnickém podílu o velikosti 1/2. Nemovitost je zapsaná na LV č. 239 pro k.ú. Přepeře u Turnova, obec Přepeře, okres Semily. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/ Praha 8 Ocenění je provedeno pro účely nedobrovolné dražby prováděné firmou EURODRAŽBY.CZ, a.s. podle stavu nemovitosti ke dni Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Stanislav Kerhart Ohaveč Jičín telefon: stanislav.kerhart@ .cz Znalecký posudek obsahuje 30 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ohavči

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k a Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Přepeře Přepeře Kraj: Liberecký Okres: Semily Obec: Přepeře Katastrální území: Přepeře u Turnova Počet obyvatel: 897 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 750,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 159,12 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti pana Milana Bártla. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 239 pro k.ú. Přepeře u Turnova Sdělení pana Milana Bártla dne Kopie katastrální mapy - 2 -

3 Zjištění na místě samém dne v době od 10,30 do 11,30 hod. a dne Vlastní databáze Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: ACEMA Credit Czech, a.s.,, RČ/IČO: , Kobližná 71/2, Brno - město, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: ACEMA Credit Czech, a.s.,, RČ/IČO: , Kobližná 71/2, Brno - město, vlastnictví: výhradní Výpis z katastru nemovitostí LV č. 239 pro k.ú. Přepeře u Turnova 6. Dokumentace a skutečnost Nebyla předložena projektová, ani jiná dokumentace, podklady o stáří domu byly čerpány ze svědectví pana Milana Bártla a z prohlídky nemovitosti. 7. Celkový popis nemovitosti Stavba rodinného domu byla podle sdělení pana Bártla postavena v roce 1930, přístavba garáže a skladu asi o 30 let později. S rekonstrukcí interiéru bylo započato v roce Patrový pouze částečně podsklepený objekt na pískovcové podezdívce se čtvercovým půdorysem s vedlejší stavbou s stavbou garáže. Svislé konstrukce jsou zděné. Střecha je stanová, nad garáží a vedlejší stavbou pultová, střešní krytina je z osinkocementových šablon, nad garáží ze svařitelné lepenky. Stropy jsou pravděpodobně dřevěné s rovným podhledem. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře jsou dřevěné hladké a prosklené. Vytápění je ústřední kotlem na zemní plyn. Ohřev vody je bojlerem. Dům je napojen na veřejný vodovod a kromě toho má ještě vlastní studnu, rozvod vody je v pozinkovaných ocelových trubkách. Splaškové vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Přístup je po parc.č. 96/16 (ostatní plocha-ostatní komunikace) a 94/2 (ostatní plocha-silnice). 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Dům č.p Příslušenství Garáž a sklad 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Dům č.p. 178 Dispozice: sklep kotelna, sklad - 12,94 m 2 započ. 6,47 m 2 I.NP kuchyně - 16,44 m 2 pracovna - 10,29 m 2 pokoj - 14,10 m 2 dětský pokoj - 11,93 m 2 předsíň - 6,32 m 2 chodba - 7,60 m 2 schodiště - 3,84 m 2 hala - 10,08 m 2 koupelna - 5,40 m 2 WC - 2,24 m 2 II.NP chodba - 2,79 m 2 kuchyně - 6,28 m 2 pokoj - 13,13 m 2 pokoj - 14,37 m 2 balkon - 4,18 m 2 započ. 2,09 m 2 ložnice - 14,64 m 2 ložnice - 7,88 m 2 koupelna - 6,80 m 2 WC - 2,13 m 2 celkem: 173,38 m 2 započ. 164,82 m 2 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: 13, typ B zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží - 4 -

5 Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,970 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, špatné III -0,05 parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,937 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2-5 -

6 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] sklep 3,06+5,38+1,35+1,71+0,90 = 12,40 I.NP 8,06*2,65+8,05*9,05+3,45*6,54 = 116,77 II.NP 8,06*2,65+8,05*9,05 = 94,21 zastřešení 8,05*9,05 = 72,85 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha sklep 12,40 m 2 1,80 m I.NP 116,77 m 2 2,80 m II.NP 94,21 m 2 2,80 m zastřešení 72,85 m 2 2,50 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] sklep (3,06+5,38+1,35+1,71+0,90)*(1,80) = 22,32 m 3 I.NP (8,06*2,65+8,05*9,05+3,45*6,54)*(2,80) = 326,97 m 3 II.NP (8,06*2,65+8,05*9,05)*(2,80) = 263,79 m 3 zastřešení (8,05*9,05)*(2,50*1/3) = 60,71 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor sklep PP 22,32 m 3 I.NP NP 326,97 m 3 II.NP NP 263,79 m 3 zastřešení Z 60,71 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 673,79 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy S Zdivo zděné tl. 45 cm S Stropy dřevěné S Střecha dřevěný vázaný, neumožňující S 100 podkroví 5. Krytina osinkocementové šablony S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky S Fasádní omítky břízolitové škrabané S Vnější obklady chybí C Vnitřní obklady běžné keramické obklady S

7 11. Schody železobetonové monolitické s běžným S 100 povrchem 12. Dveře hladké plné dveře S Okna dřevěná, zdvojená S Podlahy obytných místností koberec S Podlahy ostatních místností keramická dlažba S Vytápění plynový kotel N Elektroinstalace světelná, třífázová S Bleskosvod bleskosvod S Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda S Zdroj teplé vody bojler S Instalace plynu zemní plyn S Kanalizace do městské kanalizace S Vybavení kuchyně elektrický sporák s plotýnkami S Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S Záchod splachovací S Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 7, ,00 7,10 2. Zdivo S 22, ,00 22,30 3. Stropy S 8, ,00 8,40 4. Střecha S 5, ,00 5,20 5. Krytina S 3, ,00 3,20 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,80 7. Vnitřní omítky S 6, ,00 6,20 8. Fasádní omítky S 3, ,00 3,10 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění N 4, ,54 6, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod S 0, ,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu S 0, ,00 0, Kanalizace S 2, ,00 2, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 5, ,00 5, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 98,38 Koeficient vybavení K 4 : 0,

8 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 1 975,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9838 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1260 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 304,66 Plná cena: 673,79 m 3 * 3 304,66 Kč/m 3 = ,86 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 84 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 134 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 84 / 134 = 62,7 % Koeficient opotřebení: (1-62,7 % / 100) * 0,373 Nákladová cena stavby CS N = ,28 Kč Koeficient pp * 0,909 Cena stavby CS = ,21 Kč Dům č.p výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,21 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 2 / 4 Dům č.p zjištěná cena = Kč 1.2. Příslušenství Garáž a sklad Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž 15: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,970 4 i = 1-8 -

9 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, špatné III -0,05 parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,937 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] vrchní stavba 6,36*5,55 = 35,30 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha vrchní stavba 35,30 m 2 2,30 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] vrchní stavba (6,36*5,55)*(2,30+2,10*1/2) = 118,25 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor vrchní stavba NP 118,25 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 118,25 m 3-9 -

10 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 6, ,00 6,00 2. Obvodové stěny S 28, ,00 28,90 3. Stropy S 19, ,00 19,10 4. Krov S 10, ,00 10,00 5. Krytina S 6, ,00 6,80 6. Klempířské konstrukce S 1, ,00 1,90 7. Úpravy povrchů S 5, ,00 5,10 8. Dveře S 2, ,00 2,30 9. Okna S 1, ,00 1, Vrata S 6, ,00 6, Podlahy S 6, ,00 6, Elektroinstalace S 5, ,00 5,80 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 1,0000 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 13) [Kč/m 3 ]: = 1 375,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0750 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 282,50 Plná cena: 118,25 m 3 * 2 282,50 Kč/m 3 = ,63 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 54 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 26 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 54 / 80 = 67,5 % Koeficient opotřebení: (1-67,5 % / 100) * 0,325 Nákladová cena stavby CS N = ,33 Kč Koeficient pp * 0,909 Cena stavby CS = ,87 Kč Garáž a sklad - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,87 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 2 / 4 Garáž a sklad - zjištěná cena = Kč

11 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů -. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,970 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce II -0,

12 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, špatné III -0,05 parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,937 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,970 * 1,000 * 0,937 = 0, i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,12 0, ,64 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 144, ,60 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 144, ,04 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 94/72 437,00 144, ,68 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,32 Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,32 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 2 / 4 Pozemky - zjištěná cena = ,16 Kč

13 C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Dům č.p ,00 Kč 1.2. Příslušenství Garáž a sklad ,00 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,16 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,16 Kč Celkem ,16 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,16 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč

14 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Čtveřín 180, , Rodinný dům, Rodinný dům v Českém ráji v obci Sychrov - část Sedlejovice, okr. Liberec. Dům se nachází na velmi klidném místě, v blízkosti zámku Sychrov. Pozemek: 698 m2. Z domu je krásný výhled, vesnice je obklopena lesy. Dispozice domu: 1. podzemní podlaží - kamenný klenutý sklep - cca 10 m2, 1. nadzemní podlaží - vstup do domu, hala se schodištěm, kuchyň s jídelnou, ložnice, velký obývací pokoj, koupelna, WC, spíž, kotelna, uhelna, 2. nadzemní podlaží - chodba nad schodištěm, tři pokoje ( z jednoho pokoje možno vybudovat kuchyň - voda, odpady ), tři komory. U domu je menší oplocená zahrada. El. 230/400 V, voda - veřejný vodovodní řad, teplá voda - kombi bojler, vytápění - ústřední na tuhá paliva ( zplynovací kotel na dřevo a uhlí ) a ústřední elektrické, kanalizace - septik. Třída energetické náročnosti budovy: E, hodnota energetické náročnosti budovy: kwh/m2/rok. Dům je v naprosto bezvadném stavu, podkroví kompletně zatepleno, nová plastová okna. Dům je vhodný na trvalé bydlení i rekreaci. Pozemek - celková plocha: 698 m2. Hodnocení: Celkový stav - montovaná stavba - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Celkový stav - montovaná stavba; Celkový stav - montovaná stavba; Vyskeř 150, , Rodinný dům, Nabízíme k prodeji rodinný dům, který se nachází v obci Vyskeř v Českém ráji. K rodinnému domu patří i nedaleká stodola. Rodinný dům je je ve stavu před celkovou rekonstrukcí. Hodnocení: Jenišovice 180, , Rodinný dům, Rodinný dům stojící na pěkném, velkém a slunném pozemku v Českém ráji v obci Turnov - část Bukovina, okr. Semily. Klidné místo na okraji obce. Pozemek: m2. Dispozice: 1. nadzemní podlaží - vstup, komora, dvě obytné místnosti, koupelna, hospodářská část. 2. nadzemní podlaží - dvě podkrovní obytné místnosti. U domu stojí zčásti zděná kůlna. El.: 230/400 V, voda - veřejný vodovodní řad, vytápění - lokální na tuhá paliva, kanalizace - jímka, zemní plyn - není. Třída energetické náročnosti budovy: G, hodnota energetické náročnosti budovy: více než 286 kwh/m2/rok. Vzhledem ke stavebně - technickému stavu je dům určen k celkové rekonstrukci, popř. odstranění stávající stavby a využití stavební parcely k nové výstavbě. Lokalita je vhodná k trvalému bydlení či rekreaci. Turnov - cca 3 km. V blízkosti koupání, in-line stezka ( cca 1 km - Dolánky ). Pozemek - celková plocha: m2. Hodnocení: Variační koeficient před úpravami: 26,77 % Variační koeficient po úpravách: 22,92 % Minimální jednotková cena: Kč/m 2 Minimální cena: Kč Průměrná jednotková cena: Kč/m 2 Průměrná cena: Kč Maximální jednotková cena: Kč/m 2 Maximální cena: Kč Stanovená jednotková cena: Kč/m Porovnávací hodnota: ,- Kč

15 Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Oceňovaná nemovitost vykazuje následující kladné stránky: 1. Lokalita vhodná k bydlení 2. Místo blízko Turnova a větších měst 3. Dobré dopravní spojení - vlak, dálnice 4. Garáž u domu 5. Středně velký pozemek 6. Kompletní inženýrské sítě, vytápění plynem Oceňovaná nemovitost vykazuje následující záporné stránky: 1. Předmětem ocenění je podíl na nemovitosti o velikosti 1/4 (obtížný prodej) 2. Interiér vyžaduje úpravy (popř.rekonstrukci) 3. Vyšší stáří domu, pouze částečná údržba, zhoršený stavebně technický stav (prvků krátkodobé životnosti) 4. Pouze částečná občanská vybavenost v místě Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je ,- Kč. Podíl 1/ ,- Kč. Vzhledem k tomu, že nemovitost nelze upravit tak, aby bylo možné užívat 1/2 spoluvlastnického podílu, stavební úpravy by byly náročné, snižuji cenu o 20 % ,- Kč x 0,80 = ,40,- Kč zaokr ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: Čtyřistaosmdesátjedentisíc Kč V Ohavči Stanislav Kerhart Ohaveč Jičín telefon: stanislav.kerhart@seznam.cz

16 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne , č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2426/46/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2426/15. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 239 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 10 Mapa oblasti 1 Riziko záplav

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 pohled ze severozápadu pohled ze severu

21 pohled od jihovýchodu pohled od jihozápadu

22 koupelna v II.NP WC v II.NP

23 ložnice II.NP pokoj v II.NP

24 kuchyně v II.NP pokoj v II.NP

25 pokoj v II.NP schodiště

26 hala v I.NP WC v I.NP

27 koupelna v I.NP pracovna v I.NP

28 kuchyně v I.NP pokoj v I.NP

29 kotel ÚT ve sklepě

30 - 30 -