ZNALECKÝ POSUDEK. č. 2203/63/14. Čimická 780/ Praha 8

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 2203/63/14 O ceně pozemku st.parc. č. 623 jejíž součástí je stavba rodinného domu č.p. 458, pozemku parc.č. 624, 625/2, 626, 628/2 a trvalého porostu vše na LV č. 41 pro k.ú. Rychnov u Jablonce nad Nisou, obec Rychnov u Jablonce nad Nisou, okres Jablonec nad Nisou. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/ Praha 8 Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely daní a poplatků jako podklad pro převod nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Stanislav Kerhart Ohaveč Jičín telefon: stanislav.kerhart@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 26 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ohavči

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Ještědská Rychnov u Jablonce nad Nisou Kraj: Liberecký Okres: Jablonec nad Nisou Obec: Rychnov u Jablonce nad Nisou Katastrální území: Rychnov u Jablonce nad Nisou Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 150,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 280,82 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti pana Miroslava Potkana. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 41 pro k.ú. Rychnov u Jablonce nad Nisou Sdělení pana Miroslava Potkana dne Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne v době od 15,00 do 16,00 hod

3 Vlastní databáze Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko 5. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z katastru nemovitostí LV č. 41 pro k.ú. Rychnov u Jablonce nad Nisou 6. Dokumentace a skutečnost Nebyla předložena projektová, ani jiná dokumentace, podklady o stáří domu byly čerpány ze svědectví pana Miroslava Potkana a z prohlídky nemovitosti. 7. Celkový popis nemovitosti Rodinný dům byl postaven asi v roce Patrový nepodsklepený objekt z masivního plného zdiva na kamenné podezdívce. Stropy jsou dřevěné s rovným podhledem. Střecha je pultová a valbová s mansardou s plechovou krytinou na bednění. Okna jsou dřevěná špaletová, dveře jsou hladké dřevěné, vytápění je krbovými kamny s výměníkem s Cu rozvody do plechových radiátorů. Ohřev vody je bojlerem. V roce 2007 byla provedena rekonstrukce koupelny a WC, elektroinstalace, rozvodů vody a kanalizace, kuchyně a podlahy v pokoji. V I.NP je vstupní chodba, koupelna s WC, kuchyně, obývací pokoj, garáž, schodiště do II.NP, kde je dětský pokoj a ložnice. K domu náleží venkovní úpravy a trvalý porost. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Dům č.p Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Dům č.p. 458 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,940 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00-4 -

5 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce II -0,02 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,896 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] I.NP 9,11*17,56 = 159,97 II.NP 9,11*17,56 = 159,97 zastřešení 3,89*1,80*3,00*1/2 = 10,50 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.NP 159,97 m 2 4,42 m II.NP 159,97 m 2 2,43 m zastřešení 10,50 m 2 1,80 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (9,11*17,56)*(4,42) = 707,07 m 3 II.NP (3,67*17,56)*(2,43) = 156,60 m 3 zastřešení (3,89*1,80*3,00*1/2)+5,44*18,46*2,43*1/2 = 132,52 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.NP NP 707,07 m 3 II.NP NP 156,60 m 3 zastřešení Z 132,52 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 996,19 m 3-5 -

6 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy kamenné S Zdivo zděné tl. 45 cm S Stropy dřevěné S Střecha krov dřevěný, vázaný S Krytina pozinkovaný plech S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky S Fasádní omítky vápenné jednovrsrvé S Vnější obklady chybí C Vnitřní obklady běžné keramické obklady S Schody dřevěné S Dveře hladké plné dveře S Okna dřevěná špaletová S Podlahy obytných místností plovoucí podlaha N Podlahy ostatních místností keramická dlažba S Vytápění ústřední - krbová kamna s výměníkem, S 100 plechové radiátory 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S Bleskosvod chybí C Rozvod vody plast, studená i teplá voda S Zdroj teplé vody bojler S Instalace plynu propan - butan S Kanalizace do septiku S Vybavení kuchyně kombinovaný sporák S Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S Záchod splachovací S Ostatní krbová kamna S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 7, ,00 7,10 2. Zdivo S 22, ,00 22,30 3. Stropy S 8, ,00 8,40 4. Střecha S 5, ,00 5,20 5. Krytina S 3, ,00 3,20 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,80 7. Vnitřní omítky S 6, ,00 6,20 8. Fasádní omítky S 3, ,00 3,10 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností N 2, ,54 3,39-6 -

7 15. Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod C 0, ,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu S 0, ,00 0, Kanalizace S 2, ,00 2, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 5, ,00 5, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní S 3, ,00 3,60 Součet upravených objemových podílů 100,19 Koeficient vybavení K 4 : 1,0019 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 1 975,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0019 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1260 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 206,83 Plná cena: 996,19 m 3 * 4 206,83 Kč/m 3 = ,98 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 104 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 36 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 104 / 140 = 74,3 % Koeficient opotřebení: (1-74,3 % / 100) * 0,257 Nákladová cena stavby CS N = ,11 Kč Koeficient pp * 0,842 Cena stavby CS = ,40 Kč Dům č.p zjištěná cena = ,40 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00-7 -

8 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů -. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,940 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce II -0,02 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0, i = 2 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,940 * 1,000 * 0,896 = 0,842 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny - 8 -

9 odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,82 0, ,45 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 236, ,25 nádvoří 4 odst. 1 trvalý travní porost ,00 236, ,40 4 odst. 1 trvalý travní porost 625/2 107,00 236, ,15 4 odst. 1 trvalý travní porost ,00 236, ,05 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 628/2 191,00 236, ,95 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,80 Pozemky - zjištěná cena = ,80 Kč - 9 -

10 C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Dům č.p ,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,80 Kč Celkem ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Jedenmiliondevadesátšesttisícdevětsetsedmdesát Kč Výpočet porovnávací hodnoty Výčet místností Název podlaží

11 Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha I.NP chodba 5,54 m 2 1,00 5,54m 2 kuchyň+wc 9,28 m 2 1,00 9,28m 2 kuchyň 15,81 m 2 1,00 15,81m 2 pokoj 36,95 m 2 1,00 36,95m 2 garáž 63,52 m 2 1,00 63,52m 2 I.NP - celkem 131,10 m 2 131,10 m 2 II.NP pokoj 16,60 m 2 1,00 16,60m 2 ložnice 16,90 m 2 1,00 Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Rychnov - Košovy 170, , Rodinný dům, Zděná chalupa Rychnov u Jablonce nad Nisou - Košovy, klidná polosamota, velmi dobrá poloha chalupy pro rekreační účely, na mírně svažitém pozemku, orientace na jihozápad, celoroční příjezd, 3+KK, přízemí: kuchyň, jídelní kout, obýv.pokoj, chodba, kamenné klenbové chlévy s dílnou, patro: ložnice, velké půdní prostory, chalupa na kamenných základech (kamenné kvádry, cihla), dřevěná garáž, dřevník, chalupa je udržovaná, bez zásadních stavebních úprav, pozemek cca m2 včetně zast.plochy, suché WC, studánka v zadní hospodářské části, žumpa, lokální topení na tuhá paliva, el.240/400 V Hodnocení: Frýdštejn - Bezděčín 190, , Rodinný dům, Patrový rodinný dům v obci Bezděčín u Frýdštejna. Dům je zděný s dispozicí přízemí: vstupní chodba, obýv. pokoj, ložnice, kuchyně, komora, samostatné WC, koupelna s vanou, spíž. Dispozice 1. patra: chodba a 3 obytné místnosti. Dům je patrový se sklepem - 69 m2, kolnou a samostatnou garáží. El. 230/400 V, ústřední topení na TP + elektřinu, studna + zdroj vody z místního družstva zdarma, odpady jsou svedeny do septiku s trativodem. Hodnocení: Frýdštejn 196, , Rodinný dům, rodinný dům v obci Frýdštejn nedaleko Českého ráje. Podlahová plocha domu 196 m2, plocha pozemku 1026 m2. V přízemí se nacházejí dva pokoje, WC, koupelna, kuchyň, chodba a schodiště. V patře se nacházejí tři pokoje a schodiště do půdních prostor. Dům je ze 2/3 podsklepen. Postaven v roce 1937 a zrekonstruován v roce Hodnocení: Variační koeficient před úpravami: 9,63 % Variační koeficient po úpravách: 9,69 % Minimální jednotková cena: Kč/m 2 Minimální cena: Kč Průměrná jednotková cena: Kč/m 2 Průměrná cena: Kč Maximální jednotková cena: Kč/m 2 Maximální cena: Kč Stanovená jednotková cena: Porovnávací hodnota: ,- Kč Kč/m

12 Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Oceňovaná nemovitost vykazuje následující kladné stránky: 1. Lokalita vhodná k bydlení 2. Místo blízko centra obce, v malé vzdálenosti do Jablonce nad Nisou a Liberce 3. Dobré dopravní spojení 4. Napojení na IS kromě veřejné kanalizace (přípojka zemního plynu na hranici pozemku) 5. Středně velký pozemek Oceňovaná nemovitost vykazuje následující záporné stránky: 1. Pouze částečná občanská vybavenost místa 2. Omezený počet pracovních míst v obci a okolí 3. Vzdálenost do okresního města je cca 6 km 4. Vyšší stáří domu z toho plynoucí stavebně technický stav domu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými domy v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je ,- Kč zaokr ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: Šestsetdesettisíc Kč Stanislav Kerhart Ohaveč Jičín telefon: stanislav.kerhart@seznam.cz V Ohavči V Ohavči

13 Stanislav Kerhart Ohaveč Jičín telefon: Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne , č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2203/63/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2203/

14 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.41 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 7 Mapa oblasti 1 Riziko záplav

15 - 15 -

16 - 16 -

17 pohled od jihu

18 č.p. 458 pohled od jihozápadu

19 pohled od východu pohled od západu

20 pohled od severu kuchyně

21 koupelna - rohová koupelna s WC

22 pokoj s krbovými kamny dětský pokoj

23 ložnice garáž

24 stav krovu

25 - 25 -