ZNALECKÝ POSUDEK. č /15

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /15 o ceně nemovitosti, pozemku p.č. st. 149 jehož součástí je rodinný dům č.p. 121 a pozemku p.č. 344/67 v k.ú. a obci Herink Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Mgr. Petr Brož, insolvenční správce Nad Malým Mýtem 615/ Praha 4 - Braník Jako podklad pro insolvenční řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracovala: Ing. Kamila Štěpánková Hudčice Březnice telefon: posudky@seznam.cz Počet stran: 13 včetně titulního listu a stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Dolních Břežanech

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti, pozemku p.č. st. 149 jehož součástí je rodinný dům č.p. 121 a pozemku p.č. 344/67 v k.ú. a obci Herink 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek p.č. st. 149 jehož součástí je rodinný dům č.p. 121 a pozemek p.č. 344/67 v k.ú. a obci Herink Adresa předmětu ocenění: U Petrklíče 121, Herink Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Herink Katastrální území: Herink Počet obyvatel: 483 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 120,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0, a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v III 1,02 nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 781,17 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti manželů Červenkových. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne kopie katastrální mapy z internetu - skutečnosti a výměra zjištěné na místě - informace účastníků prohlídky 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby a SJM Červenka Jaroslav a Červenková Lenka, vlastnictví: výhradní pozemku: Červenka Jaroslav, Smotlachova 939/3, Praha 4 - Kamýk Červenková LenkaU Petrklíče 121, Herink 6. Dokumentace a skutečnost Z předložené dokumentace je zřejmé, že právní stav se od stavu skutečného neliší

3 7. Celkový popis nemovité věci Nemovitost se nachází na okraji obce v zástavbě rodinných domů, pozemek je rovinný, přístup po zpevněné komunikaci. Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, nepodsklepený přízemní s obytným podkrovím. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce I 0,00-3 -

4 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,02 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + P i) = 1,020 Koeficient pp = IT * IP = 1, Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 11 i = 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,020 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,020 = 1,020 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,17 1, ,79-4 -

5 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st ,00 796, ,20 nádvoří 4 odst. 1 ostatní plocha - zeleň 344/67 520,00 796, ,80 Stavební pozemky - celkem 600,00 m ,- Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům č.p. 121 Rodinný dům 5+kk je zděný, střecha sedlová s krytinou taškovou, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnější omítky hladké, vnitřní omítky štukové, stropy s rovným podhledem, v podkroví SDK podhled na tepelnou izolaci, schody do podkroví betonové s dřevěný obložením. Podlahy dřevěné plovoucí a z keramické dlažby, obklady keramické. Okna EURO vakuová, dveře náplňové plné i prosklené. V kuchyni vybavení kuchyňskou linkou s vestavěnými spotřebiči, v koupelně v přízemí sprchový kout, umyvadlo a WC, v podkroví vana, sprchový kout, umyvadlo a WC. Elektroinstalace světelná i motorová, vytápění ústřední plynovým kotlem, v přízemí podlahové, v obývacím pokoji krbová kamna, v podkroví deskové radiátory. Centrální vysavač, klimatizace. Nemovitost je napojena na veřejný vodovod, kanalizaci, plyn a elektro. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha východ Stáří stavby: 6 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 5 563,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 7,20*11,00 = 79,20 m 2 Podkroví: 7,20*11,00 = 79,20 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 79,20 m 2 2,90 m Podkroví: 79,20 m 2 2,70 m Obestavěný prostor 1.NP: (7,20*11,00)*(2,90) = 229,68 m 3 Podkroví: (7,20*11,00)*(2,70) = 213,84 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 443,52 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 79,20 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 158,40 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A - 5 -

6 zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - dřevostavby (novostavby) a stavby IV 0,04 zateplené 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - v převažující části vytápění podlahové, IV 0,05 teplovzdušné vytápění 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. IV 0,05 standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - většího rozsahu nebo nadstand. provedení IV 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba ve výborném stavu I 1,05 Koeficient pro stáří 6 let: s = 1-0,005 * 6 = 0,970 Index vybavení IV = (1 + V i) * V13 * 0,970 = 1, i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,020 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 5 563,- Kč/m 3 * 1,344 = 7 476,67 Kč/m 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 443,52 m 3 * 7 476,67 Kč/m 3 * 1,000 * 1,020= ,73 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,73 Kč Cena staveb celkem = ,73 Kč Pozemky - celkem ,- Kč Pozemky - zjištěná cena = ,73 Kč - 6 -

7 C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky ,70 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,70 Kč Celkem ,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Třimilionyosmsetšedesáttisícčtyřistapadesát Kč Obvyklá cena K analýze zjištění obvyklé ceny oceňované nemovitosti v dané lokalitě byly jako podklady použity údaje z nabídek z internetových stránek, vlastní databáze a databáze spolupracujících odhadců. Porovnání nabízených prodejů domů Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, databáze spolupracujících odhadců a z databáze RK. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: I. Nemovitost Obec: Herink Charakter: RD 5+1 Nabízená cena: ,- Kč (48 000,- Kč/m 2 ) Užitná plocha: 100 m 2 Velikost pozemku: 905 m 2-7 -

8 Zdrojem informací internet. Zděný bungalov 4+kk v klidné lokalitě. Dům bude napojen na elektřinu, obecní vodovod, plyn a kanalizaci. Cena je za kompletně zasíťovaný pozemek + výstavbu domu na klíč. Cena je vč. DPH a základové desky. Cena neobsahuje venkovní úpravy, oplocení a kuchyňskou linku. II. Nemovitost Obec: Popovičky Charakter: RD 4+1 Nabízená cena: ,- Kč (46 000,- Kč/m 2 ) Užitná plocha: 112 m 2 Velikost pozemku: 793 m 2 Zdrojem informací internet. Nízkoenergetický rodinný dům 4+1, dispoziční řešení vyzdvihuje prostorný obývací pokoj s kuchyňským koutem a oddělenou klidovou částí ve druhém nadzemním podlaží. III. Nemovitost Obec: Sulice - Hlubočinka Charakter: Dům 4+kk Nabízená cena: ,- Kč (49 500,- Kč/m 2 ) Užitná plocha: 125 m 2 Velikost pozemku: 737 m 2 Zdrojem informací internet. Rodinný dům 4+kk s garáží, prostornou zahradou a zastřešeným bazénem se slanou vodou. Přízemí - předsíň, prostorný obývací pokoj s kuchyňskou linkou, technická místnost a WC. Podkroví - 3 pokoje, koupelna s hydromasážní vanou a samostatné WC

9 Závěr: Nemovitost se nachází na okraji obce Herin v zástavbě rodinných domů, pozemek je rovinný, přístup po zpevněné komunikaci. Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, nepodsklepený přízemní s obytným podkrovím. Oceňovaná nemovitost má stejný charakter využití, jako všechny tři srovnávané nemovitosti, 1. nemovitost je ve stejné lokalitě, je novější s větším pozemkem, 2. a 3. nemovitost jsou v lokalitě mírně lepší, edná se o novostavby s větším pozemkem. Ceny realizované se ale pohybují zpravidla níže než ceny požadované. U rodinných domů v tomto regionu se nadhodnocení pohybuje kolem 10% nad realizovanou cenou. Po provedeném podrobném porovnání všech tří případů s oceňovanou nemovitostí, na základě vlastních zkušeností se situací na trhu s nemovitostmi obdobných typů a po konzultaci s realitními kancelářemi v regionu stanovuji obvyklou cenu na: ,- Kč V Dolních Břežanech Ing. Kamila Štěpánková Hudčice Březnice telefon: posudky@seznam.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze, ze dne , pod č.j. Spr. 4131/2005, pro základní obor: ekonomika pro odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -