ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /18

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /18 NEMOVITÁ VĚC: Bytový dům s restaurací Katastrální údaje : Kraj Hlavní město Praha, okres Hlavní město Praha, obec Praha, k.ú. Kbely Adresa nemovité Vrchlabská 32, Praha, Kbely věci: Vlastník stavby: Pan Stanislav Malý, Vrchlabská 32, Praha 9, Kbely, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Pan Stanislav Malý, Vrchlabská 32, Praha 9, Kbely, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: JUDr. Martin Bjalončik Adresa objednavatele: Štěpánská 49, Praha 1 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Miroslav Just Wilsonova 573, Slaný IČ: telefon: mira.just@seznam.cz Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Stav ke dni : Datum místního šetření: Za přítomnosti: nájemců restaurace a nájemníků bytů Počet stran: 12 stran Počet příloh: 11 Počet vyhotovení: 2 Ve Slaném, dne Miroslav Just

2 NÁLEZ Znalecký úkol Určení obvyklé ceny nemovitých věcí, pozemku parc.č.89/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 469 m 2, jehož součástí je stavba čp.32 - objekt k bydlení, Vrchlabská ulice, Praha 9, Kbely. Základní pojmy a metody ocenění Zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č.121/2000 Sb., č.237/2004 Sb., 257/2004 Sb., 296/2007 Sb.,188/2011 Sb., 350/2012 Sb., 340/2013 Sb., 303/2013 Sb., 344/2013 Sb. a č.228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č.4441/2013 Sb., ve znění vyhlášky č.199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., č.53/2016 Sb., č.443/2016 Sb. a č.457/2017sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb. ( dále jen Zákon a Vyhláška ) s účinností od 1.ledna Pokyny MF ČR k určování obvyklé ceny. Přehled podkladů Informace o pozemku parc.č.89 včetně informace o stavbě čp.32 Kbely stažená z Nahlížení do katastru nemovitostí dne Snímek z pozemkové mapy části k.ú.kbely. Geometrický plán pro vyznačení budovy a rozdělení pozemku vypracovaný GeoNet Praha v.o.s. dne pod č.plánu /2005. Cenová mapa stavebních pozemků Praha Nájemní smlouva o pronájmu stavby. Informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě. Místopis Oceňovaná nemovitost se nachází v městské části Praha 19, při veřejné komunikaci Vrchlabská, Praha 9, Kbely. Přístup a příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti, připojení na všechny sítě - elektro, vodovod, kanalizace a zemní plyn. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: ý bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: ý / voda ý / kanalizace ý / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. ý / elektro telefon veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): ý MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ý dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: Přístup k pozemku ý zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňované nemovité věci se nacházejí při veřejné komunikaci Vrchlabská v městské části Praha 19. Nemovité věci jsou tvořeny pozemkem parc.č.89/1 zastavěná plocha a nádvoří nepravidelného tvaru, na kterém je vybudována hlavní stavba s čp.32. Stavba čp.32 je rohový zděný dům s restaurací v 1.nadzemním podlaží, ve 2.nadzemním podlaží a účelově upraveném podkroví jsou prostory upravené pro bydlení. Část stavby pro ubytovací potřeby je tvořena šesti oddělenými součástmi pro samostatné užívání a společnými částmi. Objekt byl v období od roku 2002 průběžně rekonstruován. Silné stránky - 2 -

3 Oceňované nemovitosti se nacházejí ve stabilizovaném území v zastavěné části obce s dokončenou okolní výstavbou. Slabé stránky Rekonstrukce stavby čp.32 proběhla bez stavebního povolení ( sdělení vlastníka doložené zápisem z místního šetření za účasti MÚ Praha - Kbely ). Přestavba objektu nebyla rovněž kolaudována - dopadem této vady by mohla být v budoucnu nutnost zpracování dokumentace skutečného provedení stavby a její dodatečná legalizace dle stávajícího stavu. Dvorní vestavba není dosud zakreslena v katastrální mapě a je jiného vlastníka. Dle prohlášení vlastníka jsou stavba čp.32 a dvorní vestavba vzájemně závislé na přípojkách inženýrských sítí. Špatné parkovací možnosti, u domu čp.32 nelze parkovat. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: ANO Exekuce Ostatní rizika: ANO Nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek - 3 -

4 OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Dům pro bydlení s restaurací - ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu 2. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 3. Pozemek Obsah tržního ocenění majetku - 4 -

5 OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Název předmětu ocenění: Bytový dům s restaurací Adresa předmětu ocenění: Vrchlabská Praha, Kbely LV: 1126 Kraj: Hlavní město Praha Okres: Hlavní město Praha Obec: Praha Katastrální území: Kbely Počet obyvatel: Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Dům pro bydlení s restaurací - ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu Bytový dům s restaurací čp.32. Podle 3 Zákona se stavba posuzuje podle účelu užití. Nejsou - li zachovány doklady o účelu, pro který byla stavba povolena platí, že stavba je určena k účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena. Jestliže vybavení stavby nasvědčuje několika účelům, má se za to, že stavba je určena k účelu, ke kterému se užívá bez závad. V návaznosti na toto ustanovení je stavba čp.32 zařazena pro potřeby ocenění jako dům vícebytový typu K. Míra kapitalizace pro bydlení činí 4,5 %, pro ostatní ubytování a stravování pak 7,5 %. Jelikož je poměrná část stavby užívána pro restauraci ( víceúčelové užití ) je ve smyslu Vyhlášky míra kapitalizace navýšena o 0,5 % tj.na konečnou výši 5,00 %. Zařazení stavby jako typ G s mírou kapitalizace 7,5 % se nejeví v daném případě jako vhodné, byť by se jednalo o jednu z možných variant. Doložené výnosy byly dále porovnány s trhem. Bylo zjištěno, že tržní nájemné je v lokalitě částečně vyšší a to ve více úrovních. Z tohoto důvodů jsou pro další výpočet čisté roční výnosy navýšeny o 20 %. Ocenění staveb nákladovým způsobem Dům pro bydlení s restaurací Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Nemovitá věc je součástí pozemku Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná plocha Konstr. výška Součin - 5 -

6 podzemí 75,02 m 2 2,70 m 202,55 1.podlaží 320,69 m 2 3,45 m 1 106,38 2.podlaží 320,69 m 2 2,90 m 930,00 podkroví 135,97 m 2 2,95 m 401,11 Součet 852,37 m ,04 Průměrná výška všech podlaží v objektu: PVP = 2 640,04 / 852,37 = 3,10 m Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: PZP = 852,37 / 4 = 213,09 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor stavba 2520,80 = 2 520,80 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor stavba NP 2 520,80 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 520,80 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6, ,00 6,00 2. Svislé konstrukce S 18, ,00 18,80 3. Stropy S 8, ,00 8,20 4. Krov, střecha S 5, ,00 5,30 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,40 6. Klempířské konstrukce N 0, ,54 1,08 7. Úprava vnitřních povrchů S 6, ,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické S 2, ,00 2, Schody S 3, ,00 3, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3,20-6 -

7 20. Vnitřní plynovod S 0, ,00 0, Ohřev teplé vody S 2, ,00 2, Vybavení kuchyní S 1, ,00 1, Vnitřní hygienické vyb. S 3, ,00 3, Výtahy C 1, ,00 0, Ostatní S 5, ,00 5, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 99,08 Koeficient vybavení K 4 : 0,9908 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací S 6,00 100,00 1,00 6,00 6, ,52 1, Svislé konstrukce S 18,80 50,00 1,00 9,40 9, ,22 1, Svislé konstrukce S 18,80 50,00 1,00 9,40 9, ,29 4, Stropy S 8,20 50,00 1,00 4,10 4, ,29 1, Stropy S 8,20 50,00 1,00 4,10 4, ,22 0, Krov, střecha S 5,30 100,00 1,00 5,30 5, ,22 0, Krytiny střech S 2,40 100,00 1,00 2,40 2, ,50 0, Klempířské konstrukce N 0,70 100,00 1,54 1,08 1, ,00 0, Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100,00 1,00 6,90 6, ,88 1, Úprava vnějších povrchů S 3,10 100,00 1,00 3,10 3, ,82 0, Vnitřní obklady keramické S 2,10 100,00 1,00 2,10 2, ,82 0, Schody S 3,00 50,00 1,00 1,50 1, ,22 0, Schody S 3,00 50,00 1,00 1,50 1, ,29 0, Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 3, ,33 0, Okna S 5,40 100,00 1,00 5,40 5, ,33 1, Povrchy podlah S 3,10 100,00 1,00 3,10 3, ,28 1, Vytápění S 4,70 100,00 1,00 4,70 4, ,67 2, Elektroinstalace S 5,20 100,00 1,00 5,20 5, ,67 2, Bleskosvod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0, ,67 0, Vnitřní vodovod S 3,30 100,00 1,00 3,30 3, ,18 1, Vnitřní kanalizace S 3,20 100,00 1,00 3,20 3, ,82 1, Vnitřní plynovod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0, ,67 0, Ohřev teplé vody S 2,10 100,00 1,00 2,10 2, ,67 0, Vybavení kuchyní S 1,80 100,00 1,00 1,80 1, ,00 1, Vnitřní hygienické vyb. S 3,80 100,00 1,00 3,80 3, ,00 1, Ostatní S 5,60 100,00 1,00 5,60 5, ,16 2,5515 Opotřebení: 32,7 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 150,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9510 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9774 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,

8 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 834,85 Plná cena: 2 520,80 m 3 * 4 834,85 Kč/m 3 = ,88 Kč Koeficient opotřebení: (1-32,7 % /100) * 0,673 Dům pro bydlení s restaurací - zjištěná cena = ,29 Kč Rekapitulace nákladových cen: Dům pro bydlení s restaurací = ,29 Kč Nákladové ceny - celkem = ,29 Kč Ocenění výnosovým způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Bytové domy netypové Základní míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 4,50 % Úprava kapitalizace pro s víceúčelovým užitím: 0,5 % Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 5,00 % Výnosy z pronajímaných prostor Název Plocha [m 2 ] Nájemné Nájemné Roční výnos [Kč] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] restaurace s 197,70 485, , ,- příslušenstvím zbýv.prostory pro bydlení 373,00 643, , ,- navýšení o 20 % 5 600, ,- Výnosy celkem ,- Ocenění Celkové roční výnosy z pronajímaných prostor: = ,- Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - cena stavebního pozemku: ,- Kč - výměra stavebního pozemku: 469,00 m 2 - skutečně zastavěná plocha: 377,00 m 2 - cena skutečně zastavěné plochy: ,- Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: ,- Kč Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: ,00 * 40 % ,- Kč Roční nájemné upravené dle 32 odst. 5: = ,- Kč Minimální upravené nájemné dle 32 odst. 5: ,- * 50% = ,- Kč - 8 -

9 Míra kapitalizace 5,00 % / 5,00 % Cena stanovená výnosovým způsobem = ,- Kč Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: D) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti Ocenění nákladovým způsobem CN = ,29 Kč Ocenění výnosovým způsobem CV = ,00 Kč Rozdíl R = ,29 Kč Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny D): CV R = ,53 Kč Dům pro bydlení s restaurací - ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu - zjištěná cena = ,53 Kč 2. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Zámková dlažba ve dvoře, venkovní dřevěné schody do 2.podlaží. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 2,00 % Stanovená cena staveb: ,- Kč Ocenění Cena staveb celkem: ,- 2,00 % z ceny staveb * 0,0200 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - zjištěná cena = ,30 Kč 3. Pozemek Stavební parcela zastavěná stavbou a dvůr. Pozemek je zahrnut v cenové mapě stavebních pozemků Praha s cenou 5.240,- Kč/m 2. Ocenění Stavební pozemky uvedené v cenové mapě stavebních pozemků dle 2 Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 89/ , ,- Cenová mapa - celkem ,- Pozemek - zjištěná cena = ,- Kč Tržní ocenění majetku - 9 -

10 REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Dům pro bydlení s restaurací - ocenění kombinací nákladového a ,50 Kč výnosového způsobu 2. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,30 Kč 3. Pozemek ,- Kč Výsledná cena - celkem: ,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Sedmmilionůsedmdesáttisícšestsetčtyřicet Kč Cena zjištěná dle cenového předpisu Kč slovy: Sedmmilionůsedmdesáttisícšestsetčtyřicet Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku Komentář ke stanovení výsledné ceny Úkolem tohoto posudku je určení obvyklé ceny nemovitosti. V návaznosti na jednotlivá zjištění z části posudku je jako obvyklá cena určena částka zjištěná dle oceňovacích předpisů t.j ,- Kč. Jelikož nebylo možné určit obvyklou cenu porovnáním s realizovanými prodeji srovnatelného majetku, je závěrečným výrokem v návaznosti na jednotlivé části tohoto posudku jako výsledná obvyklá cena nemovitých věcí určena částka zjištěná dle oceňovacích předpisů, tj. : Obvyklá cena Kč slovy: Sedmmilionůsedmdesáttisícšestsetčtyřicet Kč Ve Slaném zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Miroslav Just Wilsonova Slaný telefon: mira.just@seznam.cz

11 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze 2 pod č.j.spr.476/87 ze dne pro základní obor Ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /18 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /

12 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Informace o pozemku parc.č.89 vč.informace o stavbě čp.32 1 Snímek z pozemkové mapy části k.ú.kbely 1 Geometrický plán pro vyznačení budovy a rozdělení pozemku 2 Cenová mapa pozemků Praha Nájemní smlouva o nájmu nebytových a bytových prostor