ZNALECKÝ POSUDEK č. 3293/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3293/2015 o ceně nemovitých věcí v katastrálním území Robeč, obec Úštěk, okres Litoměřice: rodinného domu č.p. 21 na pozemku parc. č. st. 9 s pozemky parc. č. st. 9, 31/2, 31/3, 31/4, 31/5, včetně příslušenství Objednatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: Soudní exekutor JUDr. Alena Blažková, Ph.D. Exekutorský úřad Brno-město Konečného náměstí 2, Brno Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinné v rámci exekuce č.j. 006 EX 871/12 Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář Riegrova 44, Brno, tel.: Datum místního šetření: 14. května 2015 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 14. května 2015 k datu místního šetření Datum vypracování: 10. června 2015 Zvláštní požadavky objednatele: Nejsou Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Tento posudek obsahuje 35 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení

2 2 0. Úvod, použitá metodika ocenění Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 006 EX 871/12-83 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí ve vlastnictví povinné paní Ilony Goldbergové. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, tj. k datu 10. června Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitých věcí obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.

3 3 1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 171 vyhotovený dne pro k.ú. Robeč: A: Vlastník: Goldbergová Ilona, Robeč 21, Úštěk RČ /0173 B: Nemovitosti: Parcela: st m 2 zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Robeč, č.p. 21, rod. dům 31/2-503 m 2 trvalý travní porost 31/3-688 m 2 trvalý travní porost 31/4-453 m 2 trvalý travní porost 31/5-94 m 2 trvalý travní porost C: Omezení vlastnického práva: Zástavní práva exekutorská Zástavní právo smluvní Zahájení exekuce Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Podrobnosti viz příloha posudku Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Robeč z Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou, měřením a fotodokumentací nemovitých věcí bylo provedeno dne Prohlídka nemovitosti byla provedena za účasti povinné paní Ilony Goldbergové Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, ( Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Dražební internetové stránky: Na internetových stránkách byly nalezeny a použity v posudku srovnatelné pozemky vydražené v rámci exekuční dražby.

4 4 - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách Situace oceňované nemovité věci Předmětem ocenění jsou nemovité věci, obsahující následující pozemky a objekty: Rodinný dům č.p. 21 na pozemku parc. č. st. 9 Vedlejší stavby na pozemku parc.č. st. 9 Venkovní úpravy na pozemku parc.č. st. 9 Pozemek parc.č. st. 9 zastavěná plocha a nádvoří o výměře m 2 Pozemek parc.č. 31/2 trvalý travní porost o výměře 503 m 2 Pozemek parc.č. 31/3 trvalý travní porost o výměře 688 m 2 Pozemek parc.č. 31/4 trvalý travní porost o výměře 453 m 2 Pozemek parc.č. 31/5 trvalý travní porost o výměře 94 m 2 Areál se nachází v obci Úštěk, v k.ú. Robeč, číslo popisné 21, jedná se o nemovitou kulturní památku. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. Ostatní zástavba v okolí je tvořena obdobnými staršími rodinnými domy Obec a okolí nemovité věci Status obce: Město Počet obyvatel: Poloha obce: Město se nachází cca 15 km severovýchodně od Litoměřic. Místní část Robeč se nachází cca 8 km jihovýchodně od Úštěku. Nachází se ve zvlněné krajině, která je využívána převážně k zemědělství a rekreaci. Obecní úřad: Ano Poštovní úřad: Ano Školy: MŠ, ZŠ, ZUŠ Obchod potravinami a služby: Širší nabídka obchodů a služeb Občanská vybavenost: Lékárny, knihovna, restaurace, sportovní areál, policie, hasiči, DDM, dům s peč. službou, zoologická zahrada Poptávka nemovitostí: Poptávka je nižší než nabídka Umístění nemovité věci v obci Poloha k centru: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Parkovací možnosti: Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu: Vlastní nemovitá věc Typ stavby Příslušenství Dostupnost jednotlivých podlaží Při severním okraji místní části Robeč, jihovýchodně od centra města Úštěk. Příjezd po zpevněné komunikaci Okolní terén zvlněný, vlastní pozemky mírně svažité k jihu Starší rodinné domy Na vlastním pozemku před domem Elektro, vodovod Dům samostatně stojící Vedlejší stavby, venkovní úpravy 1.NP - z vlastního pozemku před domem, 2.NP a půda

5 5 Možnost dalšího rozšíření Technická hodnota Připojení objektu na inženýrské sítě Vodovod: Kanalizace: Elektrická síť: Plyn: Telefon: po vnitřním schodišti V půdním prostoru Objekt je v podprůměrném stavebně-technickém stavu se zastaralým vybavením. V domě je výrazně zanedbaná údržba. Veřejný vodovod Do vlastní jímky 220/380 V Není Není 2. Posudek I - ocenění časovou cenou (věcná hodnota) 2.1 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovité věci pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového předpisu, indexovaných k datu odhadu. Pro ocenění pozemků je použita porovnávací metoda. Pro porovnání byly použity ceny pozemků ve srovnatelných lokalitách z realitních nebo dražebních internetových stránek. 2.2 Rodinný dům Popis celkový Rodinný dům se nachází ve městě Úštěk, v místní části Robeč. Dům je samostatně stojící, nepodsklepený, s 2 nadzemními podlažími, se sedlovou střechou bez obytného podkroví. Objekt Půdorys Podsklepení Počet nadzemních podlaží Podkroví Základy Izolace Nosná konstrukce Střecha Krytina Klempířské konstrukce Fasádní omítky Vnější obklady Bleskosvod Rodinný dům samostatně stojící Obdélníkový Není 2 NP Není Základové pasy Bez izolace nebo nefunkční Smíšená z kamene a cihel pálených prům. tl. 95 cm Krov dřevěný, střecha sedlová Cementové tašky Nejsou Vápenné hladké Nejsou Není

6 Popis objektu Dům je samostatně stojící, uliční fasáda je orientována k jihu. Vstup do domu je z ulice přes vlastní pozemek z východu do chodby v 1.NP, z ní do dalších místností, kuchyně, 2 pokojů, koupelny s WC, komory a po schodišti do 2.NP, kde je chodba a 4 místnosti. Dům obsahuje 1 bytovou jednotku 4+1, skládá se z těchto částí: 1.NP kuchyň, 2 pokoje, koupelna s WC, chodba, komora, schodiště 2.NP 2 pokoje, komora, místnost, chodba, neupravený půdní prostor Obytné místnosti mají okna orientovaná k jihu a východu. V severní části rodinného domu v 1.NP je hospodářská část, kde jsou chlévy s klenbovými stropy. Kolem domu jsou vedlejší stavby a zatravněná zahrada. Z vedlejší stavby v severní části pozemku parc.č. st. 9 zbyly již pouze části obvodových zdí. Dům je zděný ze smíšeného zdiva (kamenné a cihelné). Krov je dřevěný, střecha sedlová, krytá cementovými taškami. Fasáda je z vápenné omítky bez zateplení. Klempířské konstrukce chybí. Okna jsou dřevěná jednoduchá, dveře rámové náplňové nebo hladké plné. Stropy v obytných částech jsou rovné nebo trámové, vnitřní omítky vápenné hladké, obklady jsou v koupelně a za sporákem. Podlahy obytných místností tvoří betonová mazanina nebo teraco. Vnitřní vybavení tvoří plynový sporák na propan butan, sporák na tuhá paliva, v koupelně je plechová vana, zděný sprchový kout, WC je splachovací. Ohřev vody zajišťuje elektrický zásobníkový bojler, vytápění je řešeno kamny na tuhá paliva. Objekt je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizace je svedena do jímky. Dle LV č. 171 se jedná o nemovitou kulturní památku, z čehož vyplývají omezené možnosti nakládání, užívání a údržby nemovité věci z důvodu ochrany dle zákona č. 20/1987 Sb. v pl. znění Stáří a technický stav objektu Užívání od roku Provedené úpravy Zjištěné závady Celkový technický stav Výpočet výměr pro ocenění 1900 (dle odborného odhadu, původní stáří objektu není známo) V r byla vyměněna střešní krytina, v r bojler na ohřev vody. V objektu je patrná zvýšená vlhkost vlivem nefunkční hydroizolace. V 2.NP je patrná zvýšená vlhkost na stropech, patrně vlivem zatékání. V 2.NP jsou mírně prohnuté stropní trámy. Objekt je v podprůměrném stavebně-technickém stavu, s morálně zastaralým vybavením. V domě je výrazně zanedbaná údržba. 1.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 Základní část 29,60 10,00 2,95 296,00 873,20 Celkem 1.NP 296,00 873,20 2.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 Základní část 29,60 10,00 2,75 296,00 814,00 Celkem 1.NP 296,00 814,00

7 7 Zastřešení délka šířka výška ZP OP Část m m m m 2 m 3 1. část - zastavěná plocha (obdélník) 29,60 10,00 296,00 - výška hřebene nad nadezdívkou 6, ,20 Celkem zastřešení 1 021,20 Rekapitulace ZP OP m 2 m 3 1. nadzemní podlaží 296,00 873,20 2. nadzemní podlaží 296,00 814,00 zastřešení vč. podkroví 1 021,20 Celkem 592, ,40 Užitná plocha domu 1. NP výměra (m2) chodba 15,90 kuchyň 16,80 pokoj 25,00 pokoj 19,50 koupelna s WC 15,00 komora 17,16 Celkem 1.NP 109,36 2.NP výměra (m2) místnost 37,00 chodba 45,00 místnost 48,80 místnost 21,90 komora 16,00 Celkem 2.NP 168,70 Celkem 278, Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Dům splňuje podmínky 13 odst. 2 vyhlášky č. 441/2013 Sb.: nadpoloviční část ploch odpovídá požadavkům na trvalé bydlení, objekt nemá více než tři samostatné byty, objekt nemá více než dvě nadzemní podlaží, jedno podzemní podlaží a podkroví, jedná se tedy o rodinný dům. Konstrukce objektu je zděná, jedná se o rodinný dům typu B Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny - rodinný dům zděný, nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2, se 2 NP Vypočteno tabulkovým procesorem Excel - program ABN14b Rodinný dům podle 13 a přílohy č. 11 vyhlášky č. 441/2013 Sb. typ B nepodsklepený Střecha sklonitá bez podkroví

8 8 Základní cena dle typu z přílohy č. 11 vyhlášky ZC / Kč/m ,00 Koeficient využití podkroví ppod 1,000 Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Kč/m ,00 Obestavěný prostor objektu OP m ,40 Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 41 vyhlášky, dle CZ- Ki - CC ) CZ-CC: 111 2,115 Koeficient vybavení stavby Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand Podíl (př.21) % Pod.č. Koef. Uprav. podíl (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 1 Základy betonové pasy s nefunkční izolací P 0, , ,46 0, Zdivo smíšené (kamenné+cihelné) P 0, , ,46 0, Stropy s rovným podhledem trámové, klenbové P 0, , ,46 0, Střecha krov dřev. vázaný, střecha sedlová S 0, , ,00 0, Krytina cementové tašky S 0, , ,00 0, Klempířské konstrukce chybí C 0, , ,00 0, Vnitřní omítky vápenné hladké, částečně chybí P 0, , ,46 0, Fasádní omítky vápenné hladké S 0, , ,00 0, Vnější obklady chybí C 0, , ,00 0, Vnitřní obklady koupelna, za sporákem S 0, , ,00 0, Schody kamenné S 0, , ,00 0, Dveře hladké plné nebo rámové náplňové S 0, , ,00 0, Okna dřevěná jednoduchá P 0, , ,46 0, Podlahy obytných místn. betonová mazanina, teraco S 0, , ,00 0, Podlahy ostatních místn. betonová mazanina, mlat P 0, , ,46 0, Vytápění lokální kamny na tuhá paliva P 0, , ,46 0, Elektroinstalace 220/380V S 0, , ,00 0, Bleskosvod chybí C 0, , ,00 0, Rozvod vody rozvod studené a teplé vody S 0, , ,00 0, Zdroj teplé vody el. Zásobníkový bojler S 0, , ,00 0, Instalace plynu chybí C 0, , ,00 0, Kanalizace do vlastní jímky S 0, , ,00 0, Vybavení kuchyní sporák na PB, kamna na TP S 0, , ,00 0, Vnitřní vybavení plechová vana, umyvadlo, sprchový kout S 0, , ,00 0, Záchod WC kombi S 0, , ,00 0, Ostatní částečně mříže v oknech P 0, , ,46 0, Konstrukce neuvedené není 0, , ,00 0,00000 Celkem 1, ,66218 Koeficient vybavení ( z výpočtu výše ) K4-0,66218 Zákl. cena upravená ZC x K4 x K5 Ki ZCU Kč/m ,23 Rok odhadu 2015 Rok pořízení 1900 Stáří S roků 115 Způsob výpočtu opotřebení ( lineárně / analyticky ) lineárně Celková předpokládaná životnost Z roků 100 Opotřebení O % 85,00 Výchozí cena CN Kč ,48 Stupeň dokončení stavby D % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč ,48 Odpočet na opotřebení 85,00 % O Kč ,26 Cena po odpočtu opotřebení Kč ,22 Cena ke dni odhadu CS Kč ,22

9 9 2.3 Vedlejší stavby Jedná se o přízemní vedlejší stavby umístěné východně od domu na pozemku parc.č. st. 9, jde o 3 sklady. Objekty vedlejších staveb jsou zděné ze smíšeného zdiva (kamenů a cihel), přízemní, s pultovou nebo sedlovou střechou, krytou vlnitým eternitem. Technický stav je podprůměrný. Z vedlejší stavby v severní části pozemku parc.č. st. 9 zbyly již pouze části obvodových zdí, tato vedlejší stavba není oceněna. Sklad 1 Sklad navazuje na RD v jeho severní části, není s ním provozně propojen, není užívaný. Stavba je zděná, přízemní, podsklepená, obdélníkového půdorysu s pultovou střechou krytou vlnitým eternitem Charakter objektu a způsob ocenění Objekt má stejného vlastníka jako stavba hlavní, je jejím příslušenstvím, zastavěná plocha objektu nepřesahuje 100 m 2, nejedná se o garáž ani zahrádkářskou chatu; podle 16 odst. 1 vyhlášky č. 441/2013 Sb. se tedy jedná o vedlejší stavbu Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny Vedlejší stavba - sklad1 Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14b Vedlejší stavba podle 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. 441/2013 Sb. typ A zděná podsklepená Střecha sklonitá podkroví nezřízeno Rok odhadu 2015 Rok pořízení resp. kolaudace 1900 Stáří S roků 115 Základní cena dle typu z příl. č. 14 vyhlášky ZC / Kč/m ,00 Koeficient využití podkroví ppod 1,00 Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Kč/m ,00 Obestavěný prostor objektu OP m 3 189,00 Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 41, dle CZ-CC ) Ki - CZ-CC ,115 Koeficient vybavení stavby Pol.č. Konstrukce a Podíl Uprav. Provedení Stand. % Pod.č. Koef. vybavení (př.21) podíl (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 1 Základy původní S 0, , ,00 0, Obvodové stěny smíšené zdivo P 0, , ,46 0, Stropy chybí C 0, , ,00 0, Krov pultová střecha S 0, , ,00 0, Krytina vlnitý eternit S 0, , ,00 0, Klempířské práce nejsou C 0, , ,00 0, Úprava povrchů chybí C 0, , ,00 0, Schodiště kamenné S 0, , ,00 0, Dveře chybí C 0, , ,00 0, Okna chybí C 0, , ,00 0, Podlahy chybí C 0, , ,00 0, Elektroinstalace chybí C 0, , ,00 0, Neuvedené chybí 0, , ,00 0,00000

10 10 Celkem 1, ,41512 Koeficient vybavení ( z výpočtu výše ) K4-0,41512 Zákl. cena upravená ZC x K4 x K5 Ki ZCU Kč/m ,90 Rok odhadu 2015 Rok pořízení 1900 Stáří S roků 115 Způsob výpočtu opotřebení ( lineárně / analyticky ) lineárně Celková předpokládaná životnost Z roků 80 Opotřebení O % 85,00 Výchozí cena CN Kč ,10 Stupeň dokončení stavby D % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč ,10 Odpočet na opotřebení 85,00 % O Kč ,59 Cena po odpočtu opotřebení Kč ,51 Cena ke dni odhadu CS Kč ,51 Sklad 2 Jedná se o samostatně stojící vedlejší stavbu severovýchodně od domu, užívanou jako sklad. Stavba je zděná, přízemní, nepodsklepená, obdélníkového půdorysu se sedlovou střechou krytou vlnitým eternitem Charakter objektu a způsob ocenění Objekt má stejného vlastníka jako stavba hlavní, je jejím příslušenstvím, zastavěná plocha objektu nepřesahuje 100 m 2, nejedná se o garáž ani zahrádkářskou chatu; podle 16 odst. 1 vyhlášky č. 441/2013 Sb. se tedy jedná o vedlejší stavbu Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny Vedlejší stavba - sklad2 Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14 Vedlejší stavba podle 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. 441/2013 Sb. typ A zděná nepodsklepená Střecha sklonitá podkroví nezřízeno Rok odhadu 2015 Rok pořízení resp. kolaudace 1900 Stáří S roků 115 Základní cena dle typu z příl. č. 14 vyhlášky ZC / Kč/m ,00 Koeficient využití podkroví ppod 1,00 Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Kč/m ,00 Obestavěný prostor objektu OP m 3 350,00 Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 41, dle CZ-CC ) Ki - CZ-CC ,115 Koeficient vybavení stavby Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand. Podíl (př.21) % Pod.č. Koef. Uprav. podíl (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 1 Základy původní S 0, , ,00 0, Obvodové stěny smíšené zdivo P 0, , ,46 0, Stropy dřevěné trámové P 0, , ,46 0, Krov sedlová střecha S 0, , ,00 0, Krytina vlnitý eternit S 0, , ,00 0,06900

11 11 6 Klempířské práce nejsou C 0, , ,00 0, Úprava povrchů vápenné hladké S 0, , ,00 0, Schodiště dřevěné žbříkové P 0, , ,46 0, Dveře chybí C 0, , ,00 0, Okna chybí C 0, , ,00 0, Podlahy chybí C 0, , ,00 0, Elektroinstalace chybí C 0, , ,00 0, Neuvedené chybí 0, , ,00 0,00000 Celkem 1, ,53410 Koeficient vybavení ( z výpočtu výše ) K4-0,53410 Zákl. cena upravená ZC x K4 x K5 Ki ZCU Kč/m ,03 Rok odhadu 2015 Rok pořízení 1900 Stáří S roků 115 Způsob výpočtu opotřebení ( lineárně / analyticky ) lineárně Celková předpokládaná životnost Z roků 80 Opotřebení - odborným odhadem O % 85,00 Výchozí cena CN Kč ,50 Stupeň dokončení stavby D % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč ,50 Odpočet na opotřebení 85,00 % O Kč ,93 Cena po odpočtu opotřebení Kč ,57 Cena ke dni odhadu CS Kč ,57 Sklad 3 Jedná se o samostatně stojící vedlejší stavbu východně od domu, užívanou jako sklad. Stavba je zděná, přízemní, nepodsklepená, obdélníkového půdorysu s pultovou střechou krytou vlnitým eternitem Charakter objektu a způsob ocenění Objekt má stejného vlastníka jako stavba hlavní, je jejím příslušenstvím, zastavěná plocha objektu nepřesahuje 100 m 2, nejedná se o garáž ani zahrádkářskou chatu; podle 16 odst. 1 vyhlášky č. 441/2013 Sb. se tedy jedná o vedlejší stavbu Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny Vedlejší stavba - sklad3 Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14b Vedlejší stavba podle 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. 441/2013 Sb. typ B zděná nepodsklepená Střecha plochá bez podkroví Rok odhadu 2015 Rok pořízení resp. kolaudace 1900 Stáří S roků 115 Základní cena dle typu z příl. č. 14 vyhlášky ZC / Kč/m ,00 Koeficient využití podkroví ppod 1,00 Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Kč/m ,00 Obestavěný prostor objektu OP m 3 42,00 Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 41, dle CZ-CC ) Ki - CZ-CC ,115 Koeficient vybavení stavby

12 12 Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand. Podíl (př.21) % Pod.č. Koef. Uprav. podíl (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 1 Základy původní S 0, , ,00 0, Obvodové stěny zděné S 0, , ,00 0, Stropy chybí C 0, , ,00 0, Krov pultová střecha S 0, , ,00 0, Krytina poškozený vlnitý plech P 0, , ,46 0, Klempířské práce nejsou C 0, , ,00 0, Úprava povrchů částečně jádrová omítka P 0, , ,46 0, Schodiště chybí C 0, , ,00 0, Dveře dřevěné náplňové S 0, , ,00 0, Okna chybí C 0, , ,00 0, Podlahy chybí C 0, , ,00 0, Elektroinstalace chybí C 0, , ,00 0, Neuvedené není 0, , ,00 0,00000 Celkem 1, ,55732 Koeficient vybavení ( z výpočtu výše ) K4-0,55732 Zákl. cena upravená ZC x K4 x K5 Ki ZCU Kč/m ,41 Rok odhadu 2015 Rok pořízení 1900 Stáří S roků 115 Způsob výpočtu opotřebení ( lineárně / analyticky ) lineárně Celková předpokládaná životnost Z roků 80 Opotřebení O % 85,00 Výchozí cena CN Kč ,22 Stupeň dokončení stavby D % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč ,22 Odpočet na opotřebení 85,00 % O Kč ,74 Cena po odpočtu opotřebení Kč 9 282,48 Cena ke dni odhadu CS Kč 9 282, Venkovní úpravy Venkovní úpravy jsou oceněny zjednodušeným způsobem (vjezdová brána, kamenný plot, laťkový plot, zpevněné plochy před vstupem do domu, přípojky inženýrských sítí). Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem podle 18 odst. 2 oceňovací vyhlášky, platné od Hlavní objekt Rodinný dům Cena Hlavní stavba Kč ,22 Vedlejší stavby tvořící příslušenství Kč ,56 Garáže tvořící příslušenství Kč 0,00 Hlavní stavby + stavby příslušenství celkem Kč ,78 Spodní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle 10 odst. 2 pro daný typ objektu 3,5 % Horní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle 10 odst. 2 pro daný typ objektu 5,0 % Zvolené procento, vyjadřující cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov 3,5 % až 5 % 3,5 % Cena venkovních úprav zjednodušeným způsobem Kč ,81

13 Pozemky stavební Pozemky jsou oceněny porovnávacím způsobem. Cenové porovnání je provedeno s cenami obdobných pozemků ve srovnatelných lokalitách z realizovaných exekučních dražeb a z realitní inzerce na červen Porovnávané pozemky realizované prodeje v exekuční dražbě: Pozemek v obci Píšťany Plocha pozemku: 4530 m² ,-Kč (aktuální cena), tj. 96,03 Kč/m2 Stav Dražby: Ukončeno - byl učiněn příklep Dražba začala :00, Dražba skončila :30 Počáteční cena: ,-Kč Cena stanovena znalcem: ,-Kč, Dražební jistota: ,-Kč Podkategorie: Pro bydlení Pozemek, který je v územním plánu z části veden jako stavební. Pozemek o velikosti 5032 m2, Malé Žernoseky ,-Kč (aktuální cena), tj. 44,71 Kč/m 2 Stav Dražby: Ukončeno - byl učiněn příklep Dražba začala :00, Dražba skončila :33 Počáteční cena: ,-Kč Cena stanovena znalcem: ,-Kč, Dražební jistota: ,-Kč Plocha pozemku: 5032 m² Podkategorie: Pro bydlení Pozemek parc. č. 775 o výměře 322 m2 - ostatní plocha a pozemek parc. č. 776 o výměře 4710 m2 - zahrada, zapsáno na LV 270 pro kat. ú. a obec Malé Žernoseky, okr. Litoměřice Nemovitost se nachází mimo vlastní obec v chatové kolonii Na Dobraji na svažitém pozemku skloněném k jihu. Severní polovina pozemku je ve velmi mírném sklonu, dále na jih je pozemek ve sklonu větším až svažitém. Přístup a příjezd je po prašné částečně zpevněné cestě, cca 1 km od zpevněné komunikace, cca 1,5 km od centra obce. Zpevněná prašná cesta vede po severní hranici nemovitosti. Na pozemku jsou dále drobné venkovní úpravy skládající se z opěrných zídek, venkovních schodů, úprav terénu a trvalých porostů ovocných a okrasných stromů a venkovního schodiště z kamenů osazených do terénu nebo betonových podest.

14 14 Porovnávané pozemky realitní inzerce: Prodej stavebního pozemku m² Polepy - Libínky, okres Litoměřice Kč (199 Kč za m²) Naše společnost Vám zprostředkuje možný prodej rodinného domu v obci Libínky se zahradou o celkové výměře 1500 m². Dům je určený vzhledem k jeho technickému stavu spíše k demolici a k výstavbě domu nového, nutně vidět. Kolem domu se rozprostírá zahrada (302 m²) a další pás zahrady navazuje za domem (1100 m). V komunikaci před domem se nachází veškeré zasíťování - plyn, kanalizace, obecní vodovod, elektřina je na vlastním pozemku. Dům není zatížen žádnými břemeny, či jinými závazky. V Polepech, 1 km vzdáleného od Libínek se nachází veškeré občanská vybavenost - pošta, market, restaurace, čerpací stanice, autoservis, mateřská a základní škola a jiné služby. Vzdálenost do Prahy - 35 minut, D8. Celková cena: Kč za nemovitost, + provize RK Cena je uvedena bez provize RK, informace o poplatku vam sděli maklerka nemovitosti Aktualizace: Plocha pozemku:1500 m2 Prodej stavebního pozemku m² Drahobuz - Břehoryje, okres Litoměřice Kč (133 Kč za m²) Naše společnost Vám zprostředkuje prodej pozemeku o velikosti 1650 m, včetně zastavěné plochy. Na pozemku se nachází stodola ( nutna rekonstrukce) s domem, který je ve velmi špatném stavu (vhodno zbourat). Pozemek se nachází 8 km od Úštěka (rekreační oblast) v obci Břehoryje. Pod stodolou je veliký klenutý sklep z opukových kamenů. Na pozemku je velká kamenná žumpa - která byla zasypaná opukovými kameny při bourání a strhávání stájí. Přípojka v domě na 380 V, v zemi jsou položené plastové trubky připravené na vodovodní přípojku. Na návsi před pozemkem 10 m se nachází velká vodní nádrž s vodou z dostatečným přítokem vody z pramene, který do nádrže přitéká ze skály - voda je velmi čistá a chladná. U vesnice je rybník a les. Celková cena: Kč za nemovitost + právní servis Aktualizace: Plocha pozemku:1650 m2

15 15 Na základě vydražených srovnatelných pozemků a nabídek pozemků pro bydlení ve srovnatelných lokalitách okresu Litoměřice, které se pohybují v rozmezí Kč/m 2, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji cenu stavebního pozemku na 100 Kč/m 2. Cenu pozemků trvalého travního porostu parc.č. 31/3 a 31/2 vzhledem k horší dostupnosti a obtížné využitelnosti stanovuji na 50 Kč/m 2. Ocenění pozemků Parcela Druh pozemku číslo Umístění Výměra m 2 ZC Kč/m 2 Cena Kč st. 9 zastavěná plocha a nádvoří plocha pod domem a dvorem s vedlejšími , ,00 stavbami 31/2 trvalý travní porost zahrada v severní části , ,00 31/3 trvalý travní porost zahrada v severní části , ,00 31/4 trvalý travní porost zahrada u vjezdu na pozemek , ,00 31/5 trvalý travní porost zahrada za domem , ,00 Celkem parcely , Rekapitulace ocenění časovou cenou Současný stav Po odpočtu opotřebení Objekt Cena současný stav (Kč) Rodinný dům č.p ,22 Vedlejší stavba - sklad ,51 Vedlejší stavba - sklad ,57 Vedlejší stavba - sklad ,48 Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem ,81 Stavby celkem ,59 Pozemky : st ,00 31/ ,00 31/ ,00 31/ ,00 31/ ,00 Pozemky celkem ,00 Celkem ,59 Celkem po zaokrouhlení ,00

16 16 3. Posudek II - ocenění cenovým porovnáním Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná. Je provedeno porovnání s podobnými (dokončenými) objekty v obdobných lokalitách okresu Litoměřice z realizovaných exekučních dražeb a nabídek v realitní inzerci. 3.1 Cenové porovnání Porovnávané pozemky realitní inzerce: Prodej zemědělské usedlosti 275 m² Úštěk - Robeč, okres Litoměřice Kč, tj Kč/m 2 Nabízíme k prodeji zemědělskou usedlost- chalupu, v centru malebné obce Robeč. Dvoupodlažní částečně roubená stavba pochází z přelomu devatenáctého a dvacátého století. Je umístěna na pozemku o celkové velikosti m2. K hlavní budově přináleží ještě prostorný chlév o velikosti 188m2. Vhodné pro rekreaci, trvalé bydlení ale i pro chov koní. Usedlost je situována v samotném centru obce, v blízkosti autobusové zastávky a přitom v soukromí. Les v dosahu chůzí. Celková cena: Kč za nemovitost provize pro RK Aktualizace: Stavba:Smíšená Stav objektu:špatný Poloha domu:samostatný Umístění objektu:centrum obce Typ domu:patrový Podlaží:2 Plocha zastavěná:138 m2 Užitná plocha:275 m2 Plocha podlahová:275 m2 Plocha pozemku:4558 m2 Voda:Místní zdroj Odpad:Septik

17 17 Prodej rodinného domu 160 m² Úštěk - Robeč, okres Litoměřice Kč, tj Kč/m 2 V exklusivním zastoupení nabízím ke koupi dům v obci Robeč. V domě byly zahájeny rekonstrukční práce viz. fotografie. Vzhledem k nutnosti celkové rekonstrukce je dům nabízen za tuto velmi atraktivní cenu. Dům stojí na vlastním pozemku. Pozemek u vstupu do domu je rovinatý situovaný na jih. Severní část pozemku po levé straně domu je velmi svažitý a terasovitě upravený. Podél teras vedou schůdky na pozemek v úrovni krovu domu. Nachází se zde plocha nyní velmi zarostlá s plynulým přechodem do lesa. Zde je možno uvažovat o propojení této části pozemku s podkrovím domu. Dům stojí u hlavní asfaltové komunikace. Z přípojek jsou k dispozici voda a elektřina. Kanalizace vlastní - žumpa. Obec Robeč leží u hranice CHKO Kokořínsko. Je obklopena převážně zemědělskou krajinou a lesy. Dům je vhodný také pro rekreační využití s možnostmi aktivního odpočinku. V dojezdové vzdálenosti města Litoměřice, Roudnice nad Labem. Celková cena: Kč za nemovitost včetně právních služeb Aktualizace: Stavba:Kamenná Stav objektu:před rekonstrukcí Poloha domu:samostatný Typ domu:patrový Podlaží:2 Plocha zastavěná:326 m2 Užitná plocha:160 m2 Plocha pozemku:486 m2 Voda:Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení:Lokální tuhá paliva Plyn:Individuální Odpad:Septik Elektřina:230V Doprava:Silnice, Autobus Energetická náročnost budovy:třída G - Mimořádně nehospodárná

18 18 Porovnávané celky realizované prodeje v exekuční dražbě: Rodinný dům, Velešice u Hoštky Plocha podlahová: 95 m² ,-Kč (aktuální cena), tj Kč/m 2 Stav Dražby: Ukončená Dražba začala :00, Dražba skončila :45 Počáteční cena: ,-Kč Cena stanovena znalcem: ,-Kč, Dražební jistota: ,-Kč Podkategorie: samostatný Počet bytových jednotek: 1 Parkování: venkovní stání Plocha pozemku: 3969 m² Plocha užitná: 95 m² Stav objektu: zchátralý Konstrukce budovy: cihlová Vlastnictví: osobní Počet nadzemních podlaží: 2 Typ domu: patrový Jedná se o tyto nemovitosti: Pozemek St. 22, o výměře 2549 m2, zastavěná plocha a nádvoří (součástí pozemku je rod. dům č.p. 3, v části obce Velešice), pozemek parc. č. 17/1, o výměře 1420 m2, zahrada, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 549 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Litoměřice, pro obec Hoštka, katastrální území Velešice u Hoštky. Jedná se o samostatně stojící částečně podsklepený rodinný dům. Objekt má dvě nadzemní podlaží a půdní prostory. Objekt je ve špatném technickém stavu. Rodinný dům, Úpohlavy Plocha podlahová: 80 m² ,-Kč (aktuální cena), tj Kč/m 2 Stav Dražby: Ukončená Dražba začala :15, Dražba skončila :28 Počáteční cena: ,-Kč Cena stanovena znalcem: ,-Kč Dražební jistota: ,-Kč Podkategorie: řadový Parkování: venkovní stání Plocha pozemku: 269 m² Plocha užitná: 80 m² Stav objektu: špatný Konstrukce budovy: cihlová Poloha objektu: řadový Počet nadzemních podlaží: 1

19 19 Typ domu: přízemní Pozemek parc. č. St. 34 o výměře 173 m2, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům č.p. 43, část obce Úpohlavy, na parc. č. St. 34, pozemek parc. č. St. 118, o výměře 96 m2, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je zem.stav. bez čp/če, na parc. č. St. 118, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 17 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Litoměřice, pro obec a katastrální území Úpohlavy. Součástí a příslušenství tvoří vedlejší stavby stodoly, chlévů, venkovní úpravy - žumpa, přípojka vody a elektro, kanalizace, oplocení, plotová vrata a vrátka, zpevněné plochy. Jedná se o rodinný dům č.p. 43 v zastavěné části obce v zástavbě rodinných domů s pozemky a zemědělskými stavbami a s výše uvedenými součástmi a příslušenstvím. Dům je řadový, krajní, stojící na rovinatém oploceném pozemku. Přístup k pozemku po zpevněné komunikaci. Rodinný dům je nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem. V I.NP se nachází předsíň, kuchyně, dvě obytné místnosti, koupelna a WC. Dům byl asi před deseti lety částečně zrekonstruován. Rodinný dům v obci Evaň, okr. Litoměřice Plocha podlahová: 86,66 m² ,-Kč (aktuální cena), tj Kč/m 2 Stav Dražby: Ukončeno - byl učiněn příklep Dražba začala :30, Dražba skončila :22 Počáteční cena: ,-Kč Cena stanovena znalcem: ,-Kč, Dražební jistota: ,-Kč Počet bytových jednotek: 1 Parkování: venkovní stání Plocha pozemku: 382 m² Plocha užitná: 86,66 m² Stav objektu: špatný Konstrukce budovy: smíšená Vlastnictví: osobní Poloha objektu: samostatný Počet nadzemních podlaží: 1 Hlavní stavba je zděný, samostatný rodinný dům, s malým podsklepením pod 1/3 plochy ZP v 1.PP a jedním obytným 1.NP, bez upraveného podkroví se sedlovou střechou na klasický dřevěný vaznicový krov. K zadní straně obytné části byly přistavěné hospodářské objekty, v současné době jsou odbourané, se zbytky jejich kamenných zdí. Dvůr u objektu ze zadní strany je částečně zpevněný. Stavební pozemek je oplocený a uzavřený pod uzamčením. K hlavnímu stavebnímu objektu rodinného domu náleží toto příslušenství: venkovní úpravy na pozemku, stavební pozemek a trvalé porosty na nezastavěné části pozemku. Pozemek a porosty jsou neudržované.

20 20 Č. Lokalita Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Počet místností (pokoje + kuchyně) Garáž Oceň. objekt Úštěk-Robeč 4+1 stání na pozemku Pozemek m Jiné RD 2NP, nepodsklepený, velký půdní prostor, hospodářská část, stáří asi 1900, bez modernizace, pouze v r el. Bojler na ohřev vody, krytina z r Jednoduchá okna, lokální vytápění na TP. Napojení na vodovod a elektřinu, jímka. (1) (2) (3) (4) (5) (6) 1 Úštěk-Robeč - není 4558 RD 2NP, stáří asi 1900, částečně roubený, bez modernizace. Prostorný chlév. Napojení na vodovod a elektřinu, jímka. 2 Úštěk-Robeč - není 486 RD 2NP, stáří asi 1900, vhodný k modernizaci. Lokální vytápění na TP. Napojení na vodovod a elektřinu, septik. 3 Velešice u venkovní RD 2NP, částečně podsklepený, půdní prostory Hoštky stání Špatný technický stav. 4 Úpohlavy 2+1 Řadový krajní RD 1NP, nepodsklepený, půdní prostor. Před cca 10 lety částečná modernizace. venkovní 269 Vedlejší stavby stodoly, chlévů, venkovní stání úpravy - žumpa, přípojka vody a elektro, kanalizace. 5 Evaň - venkovní stání 382 RD 1NP, částečně podsklepený, půdní prostor, odbourané hospodářské objekty. Špatný stav.

21 21 Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. redukce na Cena po redukci na pramen ceny K1 K2 K3 K4 K5 K6* I Cena oceňovaného objektu odvozená Kč/m2 pramen ceny Kč poloha příslušenství garáž stav a vybavení jiné - vliv pozemku úvaha znalce K1 K6 ze srovnávacího Kč (1) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) (17) , ,00 1,02 0,99 1,05 1,01 1,03 1, , ,00 1,00 0,99 1,00 0,95 1,03 0, , ,01 1,00 1,00 0,99 1,00 1,03 1, , ,03 1,02 1,00 1,03 0,95 1,03 1, , ,02 1,00 1,00 1,02 0,95 1,03 1, Jednotková porovnávací cena Kč/m Užitná plocha m2 278 Porovnávací cena Kč * Koeficient K6 Úvaha znalce zohledňuje zejména fakt, že se jedná o nemovitou kulturní památku, což omezuje vlastníka při užívání, údržbě a provádění stavebních úprav. 4. Práva a závady Dle sdělení povinné paní Ilony Goldbergové při místním šetření není nemovitá věc zatížena nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 171 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Na nemovitosti tedy neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení 336a Občanského soudního řádu. 5. REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění Věcná hodnota (časová cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Slovy: sedmsettisíckorunčeských Cena ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč V Brně dne 10. června 2015 Ing. Tomáš Hudec

22 22 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3293/2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Brně dne 10. června 2015 Ing. Tomáš Hudec Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí LV 171 Výřez z katastrální mapy Mapa oblasti

23 23 Fotodokumentace nemovitosti

24 24

25 vedlejší stavby 25

26 26

27 27

28 28

29 29

30 30

31 31

32 32

33 33

34 34 Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Robeč

35 35 Mapa oblasti