Kč. ZNALECKÝ POSUDEK č.6531/181 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č.6531/181 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 263 Na pozemku parc. č.: st.337 Pozemky parc. č.: st.337, 3101/6 Ostatní stavby: Vlastník stavby: Jaroslava Kovářová, Dolní Město 93, Dolní Město, 1 / 1 Vlastník pozemku: Jaroslava Kovářová, Dolní Město 93, Dolní Město, 1 / 1 Katastrální území: Dolní Město LV č.: 848 Kraj: Kraj Vysočina Okres: Havlíčkův Brod Obec: Dolní Město Část obce: Dolní Město Ulice: Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) EURODRAŽBY.CZ, Čimická 780/ Praha 8 tel.: / O bydlení v rodinných domech v cenách do 1 mil Kč Kč je stále zájem. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 tel.: fax.: , , Čáslav .: mbartunek@centrum.cz Datum: podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 22 stran textu včetně 14 stran příloh.

2 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Kraj Vysočina Obec, část obce: Dolní Město Katastrální území: Dolní Město Ulice: Hlavní stavba stávající stav budoucí stav počet podlaží PP/NP 1 1 počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: 104 m 2 obestavěný prostor: 780 m 3 podlahová plocha - obytná část 125 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano 1 stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: 32 % technický stav stavby: Neudržovaná - k částečné rekonstrukci vytápění: Ústřední / etážové - tuhá paliva typ konstrukce domu: Dřevěná (srub, montovaná na bázi dřeva a lehkých hmot) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): Oceňované pozemky jsou mírně sklonité k severu. Jsou napojené na vodu z veřejného řadu, kanalizaci do řadu v ulici, plyn a elektro. Přístup je bezproblémový ze zpevněné místní komunikaci pozemek č. 3101/36 ve vlastnictví Obce Dolní město. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází oplocení k ulici a jižně plotová vrata a vrátka, pilíř HUP a elektropilíř, zpevněné plochy, přípojka vody, kanalizace a plynu, neudržovné trvalé porosty, venkovní schody u vstupu. výměra pozemků celkem: 734 m 2 jednotková cena 200 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -

3 Obec Počet obyvatel: 902 Budova:volně stojící Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci a k.ú. Dolní Město. Obec leží při silnici č. 347 vedoucí mezi městy Světlá nad Sázavou a Humpolec. Do Havlíčkova Brodu je cca 20 km, do Ledče nad Sázavou 12 km, do Světlé nad Sázavou 6 km, do Humpolce a na dálnici D1 12 km. V místě je o OÚ, obchod, restaurace, pošta, ZŠ, MŠ, knihovna, dětský a praktický lékař, zastávka autobusů. Ostatní občanská vybavenost a školy jsou ve Světlé nad Sázavou. Možnost zaměstnání v místě je omezená, další je ve Světlé nad Sázavou, Ledči nad Sázavou, Havlíčkově Brodě. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení K zástavnímu právu exekutorskému, zástavnímu právu smluvnímu ve prospěch ČS a.s., zahájení exekuce, prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona, rozhodnutí o úpadku, exekučnímu příkazu k prodeji nemovitosti při stanovení ceny obvyklé nepřihlížím. Popis / dispozice: Jedná se o podsklepený jednopodlažní rodinný dům ( OKÁL ) vystavěný kolem roku PP je zděné a 1.NP je dřevostavba se sedlovým krovem pokrytým novodobou betonovou krytinou. Stropy 1.NP jsou dřevěné s rovným podhledem, okna jsou dřevěná zdvojená, dveře hladké plné a prosklené a v části 1.PP jsou dveře kovové. Vrata do garáže jsou kovové výklopné. Podlahy v 1.PP jsou betonové a v 1.NP je keramická dlažba, cementový potěr a PVC. Vytápění domu je ÚT s kotlem na tuhá paliva. Teplá voda je z bojleru umístěném v 1.PP. Dům obsahuje jednu bytovou jednotku o velikosti 2+1 s technickým zázemím a garáží pro osobní auto v 1.PP. Dispozice domu byla zřejmě 4+1. V 1.NP byly odstraněny dvě příčky a tím vznikl ze tří pokojů pokoj jeden. Schody do 1.PP jsou z kovové konstrukce a dřevěných stupnic a schody do půdního prostoru jsou dřevěné dubové. Půdní prostor umožňuje vestavbu podkroví. Dům je v současné době neužívaný ve zhoršeném technickém stavu. Zdivo v 1.PP je vlhké, opadávají vnitřní omítky. Funkce ÚT, rozvodů vody a elektro není zaručena. V kuchyni chybí zařizovací předměty (sporák, kuchyňská linka), chybí část keramických obkladů. V koupelně je jen vana, chybí část keramických obkladů. WC je samostatné kombi, chybí umývátko. Klempířské konstrukce jsou narezlé. Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo 1.PP zděné 2. Zdivo na bázi dřevní hmoty 3. Stropy dřevěné 4. Střecha sedlový krov 5. Krytina betonová BRAMAC 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné štukové 8. Fasádní omítky břízolitové stříkané 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody dřevěné dubové 12. Dveře hladké plné a prosklené 13. Okna dřevěná, zdvojená 14. Podlahy obytných místností PVC, cementový potěr 15. Podlahy ostatních místností 1.PP beton, 1.NP keramická dlažba 16. Vytápění ÚT s kotlem na tuhá paliva 17. Elektroinstalace světelná a motorová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody studené a teplé 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace z kuchyně, koupelny a WC 23. Vybavení kuchyně chybí 24. Vnitřní vybavení jen vana 25. Záchod WC kombi 26. Ostatní el. ventilátor - 3 -

4 Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP 104,04 m 2 31,05 m 2 garáž 16,70 m 2 0,00 0,00 m 2 sklep 12,00 m 2 0,50 6,00 m 2 sklep 7,30 m 2 0,50 3,65 m 2 sklep 21,10 m 2 0,50 10,55 m 2 kotelna 9,70 m 2 0,50 4,85 m 2 chodba 7,00 m 2 0,50 3,50 m 2 spíž 2,50 m 2 0,50 1,25 m 2 sklep 2,50 m 2 0,50 1,25 m 2 1.NP 104,04 m 2 94,20 m 2 vstup 2,70 m 2 1,00 2,70 m 2 chodba 10,30 m 2 1,00 10,30 m 2 WC 1,60 m 2 1,00 1,60 m 2 kuchyň 11,80 m 2 1,00 11,80 m 2 pokoj 48,60 m 2 1,00 48,60 m 2 pokoj 12,50 m 2 1,00 12,50 m 2 balkon 4,80 m 2 0,50 2,40 m 2 koupelna 4,30 m 2 1,00 4,30 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: Kč Hlavní stavby: Kč Ostatní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: Kč Věcná hodnota celkem: Kč Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Ostružno - Borek, okres Havlíčkův Brod 110, , Samostatně stojící RD 4+1 s garáží a zahradou v klidné části obce Ostružno spadající pod obec Borek. Jedná se o nepodsklepenou montovanou stavbu s plastovými okny a sedlovou střechou krytou eternitem, zastavěná plocha činí 112 m2, obytná je cca 110 m2. Dům prošel v roce 2008 rekonstrukcí, mimo jiné nová okna, fasáda a zateplení. Ve zvýšeném přízemí se nachází chodba, schodiště, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, dva pokoje, koupelna s vanou, samostatná toaleta, komora a lodžie. V suterénu je garáž, technické prostory a skladovací místnost. V podkroví je prostorná suchá půda. Dům je vytápěn ÚT s kotlem na tuhá paliva a s elektrickým kotlem. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do septiku. K1 Zdroj ceny - 0,90 K2 Velikosti objektu - podobná 1,00 K3 Poloha - podobná 1,00 K4 Provedení a vybavení - lepší 0,75 K5 Celkový stav - lepší 0,75 K6 Vliv pozemku - menší výměra 1,01 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00-4 -

5 Kožlí 150, , Montovaná podsklepená dřevostavba vám nabídne jak dostatek prostoru pro bydlení, tak i volnost pohybu na upravené zahradě sklep - garáž + možnost parkování před domem - technická místnost - komora - dílna - upravená zahrada s ovocnými stromy - plyn na hranici pozemku - voda obecní - kanalizace obecní - dům z roku voda v plastu - nové odpady - nový bojler - lodžie K1 Zdroj ceny - bart reality 0,90 K2 Velikosti objektu - větší počet užitných ploch 0,95 K3 Poloha - podobná 1,00 K4 Provedení a vybavení - podobné 1,00 K5 Celkový stav - lepší 0,95 K6 Vliv pozemku - menší výměra 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Rušínov 110, , Samostatně stojící RD 4+1 se zahradou na okraji obce Rušinov. Jedná se o nepodsklepenou stavbu ze smíšeného zdiva s dřevěnými okny a sedlovou střechou krytou taškami, zastavěná plocha činí 408 m2, obytná je cca 110 m2. Dům prošel v posledních letech částečnou rekonstrukcí. V přízemí se nachází zádveří, chodba, schodiště, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna s vanou a sprchovým koutem a samostatná toaleta. V podkroví jsou dva pokoje, koupelna, toaleta a chodba. Toto podlaží je rozestavěné, vyžaduje dokončení. Dům je vytápěn ÚT s kotlem na tuhá paliva. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace. K1 Zdroj ceny - reality idnes 0,90 K2 Velikosti objektu - menší počet užitných ploch 1,05 K3 Poloha - podobná 1,00 K4 Provedení a vybavení - lepší 0,90 K5 Celkový stav - lepší 0,80 K6 Vliv pozemku - podobná výměra 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Variační koeficient před úpravami: 25,25 % Variační koeficient po úpravách: 5,23 % Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 125 m 2 Porovnávací hodnota Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Cena zjištěná porovnávacím způsobem: Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Jako podklady používám internetové nabídky ze serveru reality idnes a Bart reality V případě internetových nabídek je při porovnání vzato v úvahu, že jsou nadhodnocené. Všechny srovnatelné nemovitosti se nacházejí v podobných lokalitách, jsou v lepším technickém stavu. Nejvíce podobná srovnatelná nemovitost je rodinný dům v Kožlí. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: m Kč/m 2 ostatní plochy: 3101/6 631 m Kč/m 2 Celkem: 734 m 2 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Kč Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: 3,00 % Kč Obvyklá cena pozemků: Kč Upravená obvyklá cena: Kč Započitatelná plocha: 125m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 3 383Kč/m 2-5 -

6 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 848 ze dne Kopie katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 5 Mapa oblasti a obce 2 Srovnatelné nemovitosti 3 Objednávka provedení odhadu předmětu aukce vydaná pod č.j.: 810/2014-A ze dne Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Jednotková cena všech užitných ploch včetně ceny pozemků celkem: ,00 Kč : 176,00 m 2 = 3.693,00 Kč/m 2 zaokrouhleno 3.700,00 Kč/m 2 Kladné vlivy: - obec Dolní Město je vhodné sídlo pro rodinné bydlení - oceňovaný dům obsahuje jednu bytovou jednotku - dobrá dostupnost do okolních měst do Havlíčkova Brodu, do Světlé nad Sázavou, Humpolce a po dálnici D1 do Prahy - rodinný dům v původním stavu bez rekonstrukce - bezproblémový přístup Záporné vlivy: - zásadní nejsou, lze však předpokládat náklady na zprovoznění instalací a nutnost zvýšených nákladů na údržbu

7 Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni Posudek o ceně byl vypracován podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6531/181 znaleckého deníku. Certifikovaný dne Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo , ev.č. 059/97 s platností do a recertifikován dne číslo certifikátu 0003 s platností do V Čáslavi dne Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov Čáslav mbartunek@centrum.cz Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou

8 List vlastnictví - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 Snímek katastrální mapy

12 Fotodokumentace Celková situace Pohled z ulice Vstup do domu Vjezd do garáže Pohled z ulice Pohled ze zahrady

13 Půdní prostor Schody na půdu Koupelna Koupelna Chybějící keramický obklad Průhled 1.NP

14 Pokoj Pokoj Schody do 1.PP WC Kuchyň Kuchyň

15 Zahrada Vstup do domu Vstup do domu Vstup vody - vodoměr Sklep Průhled sklepem

16 Sklep Prádelna Garáž

17 Mapa oblasti

18 Mapa obce

19 Srovnatelné nemovitosti

20 - 20 -

21 - 21 -