ZNALECKÝ POSUDEK č. 3224/051/15

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3224/051/15 O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTÍ STAVEBNÍ PARCELY Č. 157/1, JEJÍŽ SOUČÁSTÍ JE STAVBA RODINNÉHO DOMU Č.P. 61, STAVEBNÍ PARCELA Č. 157/5, JEJÍŽ SOUČÁSTÍ JE BUDOVA BEZ Č.P./ČEV, POZEMKOVÝCH PARCEL Č. 289/4, 289/5, 292/1, 292/2, UMÍSTĚNÝCH V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ TATENICE, OBCI TATENICE, VČETNĚ PŘÍSLUŠENSTVÍ Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, Praha 8 č.j. Účel znaleckého posudku: 163/2015-D stanovení obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí pro potřeby dražebníka Oceněno ke dni : Pohled západní Pohled JV Haly výroby Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu (+ 12 stran příloh samostatně). Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Svitavách Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

2 Fotodokumentace: Rodinný dům č.p. 157/1 Byt 4+1 s přísl. pohled dvorní 1. NP - byt 4 + kk s přísl. pokoj pokoj ložnice jídelna kuchyně Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

3 koupelna chodba Byt 3 + kk s přísl. obývací pokoj kuchyňský kout WC koupelna Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

4 2.NP podkroví pokoj pokoj 2. koupelna koupelna Výrobní haly, vlevo zděná hala přistavěná ke stodole, vpravo hala z dřevěné konstrukce- bez č.p. /čev na st.p.č. 157/5 pohled západní - výroba pohled JZ Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

5 přístavba dílny původní stodola - dílna zděná dílna v bývalé stodole sociální zázemí + šatny - Unimo buňky Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

6 A. NÁLEZ 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: Stavební parcela č. 157/1, jejíž součástí je rodinný dům čp. 61, stavební parcela č. 157/5, jejíž součástí je budova výroby bez č.p./čev, pozemkové parcely p.č. 289/4, 289/5, 292/1, 292/2 s příslušenstvím Tatenice Pardubický Ústí nad Orlicí Tatenice Tatenice stagnace 2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Vlastnické a evidenční údaje Vlastník LV 302 Marie Jursová, č.p. 61, Tatenice Stručný popis nemovitosti a místopisné údaje Předmětem ocenění je geometricky oddělená část bývalé velké zemědělské usedlosti s částí obytnou se dvěma byty na stavební parcele p.č. 157/1 - zastavěné ploše vícepodlažním rodinným domem koncovým řadovým, s půdorysem přibližně ve tvaru L, s byty 4 + kk s přísl. v 1.NP, s bytem 3 + kk s přísl. ve dvou nadzemních podlažích, s výrobními halami bez čp. na st. p.č. 157/5 - jedná se o původní stodolu přistavěnou k části obytné ze strany západní, s přístavbou ke stodole ze strany západní a dále přístavbu výrobní haly k 1.výrobní hale ze strany jižní - výrobních prostor. Oceňované nemovitosti jsou umístěné v katastrálním území Tatenice, na severozápadním okraji obce Tatenice, po pravé straně cca 400 m od místní komunikace z Lubníka do Tatenic, Oceněny jsou pozemky st. 157/1, st.p.č. 157/5, p.č. 289/4, 289/5, 292/1,292/2. Oceněny jsou pozemky v celkové výměře 2897 m2. Původní stavba usedlosti byla postavena v roce Nemovitost je napojena na přípojky: vodovodní, elektro, kanalizace do jímky. Obec Tatenice leží administrativně v okrese Ústí nad Orlicí a náleží pod Pardubický kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Lanškroun. Obec Tatenice se rozkládá asi 27 km jihovýchodně od Ústí nad Orlicí a 9 km jihovýchodně od Lanškrouna. Vybavenost obce odpovídá obcím s počtem obvyatel do cca 1000 je zde Obecní úřad, pošta, MŠ, ZŠ, sportovní hriště, ordinace praktického lékaře a stomatologa. Obec je plynofikována, je zde veden veřejný vodovod. Doprava v obci je zajištěna autobusovou dopravou, nejbližší železniční zastávka je v místě Obec má schválený územní plán. Předmět ocenění se nachází na severozápadním okraji obce. Nemovitosti nejsou umístěny v inundačním pásmu. Poloha je vhodnou pro bydlení v klidné části obce. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

7 Nezajištěný přístup : Přístup byl a je realizován ze strany západní po zpevněné komunikaci p.č. 2648/1 ve vlastnictví Obce Tatenice, po nezpevněné cestě p.č ve vlastnictví Obce Tatenice, dále po p.č. 291/1, 1180/4, 291/2 - ve vlastnictví SJM Urban Zdeněk, Urbanová Hana - není zajištěn přístup, nebylo zřízeno věcné břemeno služebnosti přechodu a přejezdu pro vlastníka oceňované nemovitosti. Přístup ze strany východní není možný - p.č (ZE), vlastníky Petr Špirka, - viz příloha SJM Hromádko Pavel a Agnieszka Zřízené věcné břemeno chůze a jízdy LV odd. B - po části st.p.č. 163/4 v rozsahu vymezeném geometrickým plánem č. zak /2004 neřeší přístup do oceňované nemovitosti. Mezi stavební parcelou st.p.č. 163/4 omezenou věcným břemenem a oceňovanou pozemkovou parcelou p.č. 292/1 je umístěna pozemková parcela p.č. 292/5 ve vlastnictví SJM Kalandra Jan a Kalandrová Marie, která není omezena věcným břemenem viz příloha. Podklady pro ocenění: 1. Základní podklady výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Tatenice list vlastnictví č.302 ze dne Situační podklady kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Tatenice - dálkovým přístupem mapa oblasti 3. Doklady o nabytí smlouva darovací ze dne nebyla předložena dohoda o vypořádání SJM ze dne nebyla předložena 4. Ostatní podklady nebyly předloženy Zjištěné právní závady: Rizika: Ostatní finanční / právní omezení - viz LV 302, oddíl C, nejsou zohledněna v odhadnuté obvyklé ceně Zástavní právo smluvní Schváleno oddlužení Nařízení předběžného opatření Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel aukce - rychlý prodej. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

8 Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude upřednostněna porovnávací metoda. Rodinné domy v Tatenicích nejsou běžně pronajímané. Výnosová hodnota není stanovena, neboť náklady spojené s provozem nemovitosti převyšují výnos ve výši obvyklého nájemného. Obsah odhadu 1.1. Ocenění nákladovou metodou Rodinný dům se dvěma byty čp Provozní objekt zděné dílny na st. p.č.157/ Provozní objekt dílny z dřevěné konstrukce na st. p.č. 157/ Sociální zařízení na p.č. 292/ Ocenění pozemků 1.3. Ocenění porovnávací metodou 1.4. Ocenění výnosovou metodou B. STANOVENÍ NÁKLADOVÉ CENY Předmětem ocenění je geometricky oddělení část zemědělské usedlosti se dvěma byty a bývalou stodolou s přistavěnou dílnou - výrobní prostory dřevovýroby se sociálním zázemím. Výrobní činnost byla zastavena. 1) Rodinný dům čp. 61 na st. p.č. 157/1 - část obytná Rodinný dům byl postaven jako budova vícepodlažní v roce 1870, v části podsklepený, s jedním nadzemním podlažím, se šikmou střechou s volným půdním prostorem, v roce 2005 byly do střešního prostoru vestavěny obytné místnosti nového bytu. Rodinný dům obsahuje dva byty - starší 4 + kk s přísl. umístěný v 1.nadzemním podlažím, nový byt 3 + kk s přísl. z roku 2005, který je umístěn ve dvou nadzemních podlažích. Rodinný dům je osazen v mírně svažitém terénu, jeho půdorys je přibližně ve tvaru L. Poslední modernizace bytu 4 + kk s přísl. byla provedena v roce 2005, byt 3 + kk s přísl. byl stavebně upraven v roce Poslední opravy charakteru rekonstrukce byly provedeny v letech minulého století. Přístup do rodinného domu je ze strany západní Budova byla postavena jako zděná, ze zdiva kamenného, cihelného, stropy jsou položeny polospalné, v podkroví sádrokartonové podhledy. Střecha je z krovu dřevěného vázaného, krytina je položena z osinkocementových vln. Ostatní popis konstrukcí a vybavení je níže. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

9 Byt 4 + kk s přísl. je standardně vybaven, je užíván trvale, nebyly zjištěny závady.. Byt 3 + kk s přísl. je vybaven ve vyšším standardu, má dvě koupelny, stavebně upravené podkroví je přístupné z dřevěného schodiště. Vytápění bytů je společné - ÚT s kotlem na pevná paliva, vchod do bytů je samostatný. Konstrukce Popis Základy kamenné, betonové Zdivo kamenné, zděné cihelné, smíšené cm Stropy klenby, polospalné, sádrokartonové podhledy Střecha krov dřevěný, vázaný Krytina osinkocementová Klempířské konstrukce pozinkovaný plech Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky, břízolit Vnější obklady kamenný sokl Vnitřní obklady běžné keramické obklady Schody dřevěné Dveře masiv, rámové Okna dřevěná špaletová,zdvojená,plastová Podlahy obytných místností vlysy, keramická dlažba, plovoucí Podlahy ostatních místností betony Vytápění ústřední topení na pevná paliva Elektroinstalace světelná, zás. 400 V Bleskosvod Rozvod vody studená i teplá voda, Zdroj teplé vody bojler 2* Instalace plynu Kanalizace plastové potrubí Vybavení kuchyně kuchyňská linka 2*, elektrický sporák 2 Vnitřní vybavení sprchový kout, umyvadlo, vana, sprchový kout, umyvadlo Záchod 3 * WC Ostatní 2*digestoř Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Užitná plocha podlaží 1.PP 53,95 m 2 20,00 m 2 1.NP 229,45 m 2 183,05 m 2 2.NP 52,50 m 2 56,98 m 2 Dispozice: Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha 1.PP sklep 40,00 m 2 0,50 20,00m 2 1.PP - celkem 40,00 m 2 20,00 m 2 1.NP byt 4 + kk chodba 9,55 m 2 1,00 9,55m 2 spíž 3,00 m 2 1,00 3,00m 2 jídelna 20,60 m 2 1,00 20,60m 2 kuchyň 19,75 m 2 1,00 19,75m 2 pokoj 25,20 m 2 1,00 25,20m 2 pokoj 19,93 m 2 1,00 19,93m 2 pokoj 12,12 m 2 1,00 12,12m 2 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

10 byt 3 + kk koupelna 9,00 m 2 1,00 9,00m 2 WC 1,20 m 2 1,00 1,20m 2 WC 1,12 m 2 1,00 1,12m 2 chodba 9,50 m 2 1,00 9,50m 2 koupelna 6,00 m 2 1,00 6,00m 2 pokoj s kuchyňským koutem 38,60 m 2 1,00 38,60m 2 terasa 14,96 m 2 0,50 7,48m 2 1.NP - celkem 190,53 m 2 183,05 m 2 2.NP byt 3 + chodba 5,34 m 2 1,00 5,34m 2 kk pokoj 16,23 m 2 1,00 16,23m 2 pokoj 21,92 m 2 1,00 21,92m 2 šatna 3,25 m 2 1,00 3,25m 2 koupelna 5,07 m 2 1,00 5,07m 2 schodiště 5,17 m 2 1,00 5,17m 2 2.NP - celkem 56,98 m 2 56,98 m 2 Výpočet nákladové ceny: Zastavěná plocha [m 2 ] 229 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 514,94 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 145 Další životnost roků 50 Opotřebení % 45,00 Věcná hodnota (VH) Kč Provozní objekt zděné dílny na st. p.č.157/5 Bývalá stodola, budova zděná, se stropy dřevěnými s podhledem, s dřevěným vázaným krovem s půdním prostorem, byla zvětšena o přístavbu ve směru západním - budova zděná s jedním nadzemním podlažím, střechou nízkou sedlovou z dřevěných vazníků - stáří neurčeno. V původní budově je vestavěna dílna, kotelna. Stáří : odhadem 100 let Technický stav dobrý, bez závad, vybavení ve standardu požadovaném, pro výrobu,.. Konstrukce, vybavení Popis Základy vč. zemních prací betonové pasy Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více Stropy podhled Krov, střecha dřevěný vázaný, dřevěný sbíjený Krytiny střech osinkocementová Klempířské konstrukce pozinkovaný plech Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky Úprava vnějších povrchů keramické obklady Vnitřní obklady Schody Dveře náplňové Vrata dřevěná,kovová Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

11 Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienická vybavení Výtahy Ostatní dřevěná špaletová teracová dlažba světelná třífázová Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Užitná plocha podlaží 1.NP 244,55 m 2 199,07 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha 1.NP výrobní hala 143,81 m 2 1,00 143,81m 2 výrobní hala 43,80 m 2 1,00 43,80m 2 kotelna 11,46 m 2 1,00 11,46m 2 1.NP - celkem 199,07 m 2 199,07 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP (13,80*7, ,70*7,30)*(3,30) = 807,02 m 3 střešní prostor 13,80*7,30*3,5/2+19,70*7,30*2,00/2 = 320,11 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 127,12 m 3 Zastavěná plocha [m 2 ] 245 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 127,12 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 100 Další životnost roků 50 Opotřebení % 50 Věcná hodnota (VH) Kč Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

12 1.13. Provozní objekt dílny z dřevěné konstrukce na st. p.č. 157/5 Budova přistavěná k původní stodole ze strany jižní, z dřevěné konstrukce, obíjená, se střechou z dřevěných vazníků, s podhledem. Je postavena jako hala jednolodní, nevytápěná. Stáří : odhadem 15 let Technický stav: ke dni ocenění zjištěné zvýšené opotřebení podlah, stropních podhledů, části obvodového pláště. Konstrukce, vybavení Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienická vybavení Výtahy Ostatní Popis betonové patky izolované dřevěné, obíjené podhled dřevěný sbíjený osinkocementová pozinkovaný plech nátěr, obklad nátěr dřevěná střešní prkna palubky světelná třífázová Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Užitná plocha podlaží 1.NP 201,00 m 2 195,00 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha 1.NP výrobní hala 195,00 m 2 1,00 195,00m 2 1.NP - celkem 195,00 m 2 195,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP (6,70*30,00)*(4,30) = 864,30 m 3 střešní prostor 6,70 * 30,00 * 0,60/2 = 60,30 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 924,60 m 3 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

13 Zastavěná plocha [m 2 ] 201 Obestavěný prostor [m 3 ] 924,60 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 15 Další životnost roků 10 Opotřebení % 50 Věcná hodnota (VH) Kč Sociální zařízení na p.č. 292/2 Postaven z unimobuněk, popis viz níže. Je bez vlivu na obvyklou cenu, ve zhoršeném technickém stavu, stáří odhaduji na 14 let. Konstrukce Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra Popis chybí unimobuňky unimobuňky plochá plechová pozinkovaná dřevěný obklad běžné obklady hladké plné dveře dřevěná zdvojená okna PVC přímotopy světelná plastové trubky plastové potrubí bojler vana, umyvadlo, WC Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Užitná plocha podlaží 1.NP 36,72 m 2 27,00 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

14 1.NP WC, sprchy, šatna 27,00 m 2 1,00 27,00m 2 1.NP - celkem 27,00 m 2 27,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP (7,20*5,10)*(3,00+0,90/2) = 126,68 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 126,68 m 3 Zastavěná plocha [m 2 ] 37 Obestavěný prostor [m 3 ] 126,68 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 14 Další životnost roků 0 Opotřebení % 100,00 Věcná hodnota (VH) Kč 0 Věcná hodnota budov celkem: , 00 Kč 3) VÝPOČET OBVYKLÉ CENY POZEMKŮ Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění jsou stavební pozemky umístěné na severozápadním okraji kraji obce Tatenice, obvyklá cena pozemků byla stanovena na základě obchodovaných cen pozemků v obci a ve srovnatelných obcích polohou, počtem obyvatel a vybavením. Ceny pozemků pro výstavbu rodinných domů jsou v rozmezí Kč/m 2. Zde odhaduji obvyklou cenu pozemků po vyhodnocení polohy, výměry, stupně zainvestování a přístupu ve výši 80 Kč/m 2 Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 157/ / zastavěná plocha a nádvoří st. 157/ / zahrada 289/ / zahrada 289/ / zahrada 292/ / zahrada 292/ / Celková výměra pozemků: Hodnota pozemků celkem: VĚCNÁ HODNOTA CELKEM: ,00 Kč Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

15 C. STANOVENÍ VÝNOSOVÉ HODNOTY NEMOVITOSTI Výnosová hodnota nebyla stanovena, náklady související s provozem nemovitostí jsou vyšší než výnos. D. POROVNÁVACÍ METODA Jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Technické parametry oceňovaného rodinného domu: Výměra pozemků: m2 Užitné plochy: 681 m2 V příkladech prodejů uvádím obchodované rodinné domy v regionu. Lokalita Započitat elná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficien t celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K c Kč/m 2 Pomezí 1 100, Byt 4 + 1, , skladovací prostory - stodoly, chlévy Rodinný dům, Velká zemědělská usedlost s bytem s přísl., vytápění lokální na pevná paliva, bez kanalizace, nižší standard vybavení, užívána jen k rekreaci, vybavení koupelny u konce životnosti, suché WC, část hospodářských budov u konce životnosti. Poloha více lukrativnější satelit Poličky. Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej - koeficient 1,00; Lokalita - lukrativnější - satelit Poličky - koeficient 0,90; Velikost objektu - větší započitatelná plocha - koeficient 1,20; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,30; Celkový stav - vyšší opotřebení - koeficient 1,30; Vliv pozemku - větší výměra - koeficient 0,95; Úvaha zpracovatele ocenění - větší hospodářské prostory - koeficient 1,05; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodej; Lokalita - lukrativnější - satelit Poličky; Velikost objektu - větší započitatelná plocha; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - vyšší opotřebení; Vliv pozemku - větší výměra; Úvaha zpracovatele ocenění - větší hospodářské prostory; Radkov 535, Byty 3 + 1, 3+1, hospodářské , Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

16 prostory Rodinný dům, Velká zemědělská usedlosti obsahující dva byty vel. 3+1 s přísl. a 3+1 bez přísl.. Původní stavba byla postavena cca v roce 1900, v roce 1969 byla provedena částečná rekonstrukce a modernizace, byla vyměněna střešní krytina, opraveny vnější povrchy, byl přestavěn byt vel. 3+1 s přísl. z bývalého výměnku, byly vyzděny nově příčky tvořící dispozici, vyměněny stropy, okna a dveře, provedeny nové rozvody instalací. Byla nově vybavena koupelna s WC. V bytě 3+1 bez příslušenství byla v roce 1969 vyměněna okna, dveře, proveden nový strop nad kuchyní. V posledních cca 15 letech bylo vyměněno vybavení kuchyně v bytě bez příslušenství, koupelna a WC v bytě v levé části budovy, údržba je nedostatečná, všechny místnosti nejsou užívané a vytápěné, přestože lokální vytápění elektrické je instalováno. Technický stav konstrukcí s dlouhodobou životností je dobrý, vybavení převážně standardní, pouze v jednom bytě je funkční vybavení kuchyně kuchyňskou linkou, sporákem.zvýšená vlhkost obvodových stěn v cca 5%. Neprováděna údržba, nutná výměna některých vybavení Příslušenstvím jsou stodola, chlévy - nadstandardní svými výměrami Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej - koeficient 1,00; Lokalita - méně lukrativní - koeficient 1,10; Velikost objektu - menší výměra užitných ploch - koeficient 0,95; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,15; Celkový stav - vyšší opotřebení - koeficient 1,15; Vliv pozemku - větší výměra pozemků - koeficient 0,85; Úvaha zpracovatele ocenění - bez pozn. - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodej; Lokalita - srovnatelná; Velikost objektu - menší výměra užitných ploch; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - vyšší opotřebení; Vliv pozemku - větší výměra pozemků; Úvaha zpracovatele ocenění - bez pozn.; Kamenná Horka 550, Byt s , přísl., hospodářské prostory Rodinný dům, Bývalá zemědělská usedlost v Kamenné Horce, s bytem vel. 3+1 s přísl., dům z r. 1830, poslední stavební úpravy byly provedeny v roce 1983, celková rekonstrukce nebyla provedena, byla vyměněna střešní krytina v 60 letech min stolení., obytná část je stavbou část. podsklepenou, s jedním nadzemním podlažím a stavebně upraveným podkrovím, OP obytné části, 1330 m3, vytápění ÚT na PP, standardní vybavení, k obytné části jsou přistavěny, hospodářské stavby - stodola a dva chlévy Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej - koeficient 1,00; Lokalita - srovnatelná - koeficient 1,00; Velikost objektu - menší užitná plocha - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - nižší standadrd vybavení - koeficient 1,10; Celkový stav - vyšší opotřebení - koeficient 1,10; Vliv pozemku - srovnatelný - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - bez pozn. - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodej; Lokalita - srovnatelná; Velikost objektu - menší užitná plocha; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - vyšší opotřebení; Vliv pozemku - srovnatelný; Úvaha zpracovatele ocenění - bez pozn.; Horní Čermná 350, Byt 3 + 1, 5+1 s přísl., dílna , Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

17 Rodinný dům, Geometricky oddělená pravá část bývalé zemědělské usedlosti postavené v roce 1904, byla kompletně přestavěna, v roce 1962 byla rekonstruována jihozápadní část budovy s jedním nadzemním podlažím, v roce 1992 bylo nadstavěno 2.NP, dosud bez fasádní omítky, v roce 1978 byla přistavěna budova se dvěma nadzemními podlažími - hlavní část rodinného domu se střechou šikmou. V roce 2002 byl modernizován byt v 2.NP - je standardně vybavený, lze užívat. Ke dni ocenění je byt v 1.NP v rekonstrukci. Nelze užívat. Ke dni ocenění není budova cca půl roku užívána. Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej - koeficient 1,00; Lokalita - lukrativnější - koeficient 0,95; Velikost objektu - menší užitkové plochy - koeficient 0,70; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,10; Celkový stav - vyšší opotřebení - koeficient 1,05; Vliv pozemku - menší výměra - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - menší výměra podlahových ploch - koeficient 1,05; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodej; Lokalita - lukrativnější; Velikost objektu - menší užitkové plochy; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - vyšší opotřebení; Vliv pozemku - menší výměra; Úvaha zpracovatele ocenění - menší výměra podlahových ploch; Variační koeficient před úpravami: 55,59 % Variační koeficient po úpravách: 22,80 % Započitatelná plocha 681,10 m 2 Minimální jednotková cena: 1 720Kč/m 2 Minimální cena: Kč Průměrná jednotková cena: Kč/m 2 Průměrná cena: Kč Maximální jednotková cena: Kč/m 2 Maximální cena: Kč Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: , Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé. Obvyklá cena byla stanovena porovnávací metodou. V příkladech prodejů uvádím obchodované nemovitosti, srovnatelné svým charakterem, tj. bývalé zemědělské usedlosti s nadstandardními prostory hospodářskými a obytnou částí. Po vyhodnocení prodejů a porovnání s oceňovanou nemovitostí odhaduji obvyklou cenu ve výši Kč. Výhody oceňované nemovitosti: Byty 4 + kk s přísl., 3 + kk s přísl. se samostatnými vchody v levé a pravé části rodinného domu - části obytné Možnost kombinace bydlení a živnostenské provozovny Nejsou potřebné opravy bytů, jejich vybavení je standardní Nevýhody oceňované nemovitosti: Není zajištěn přístup Společné vytápění bytů Přístup po z části nezpevněné cestě Zhoršený technický stav dílny přistavěné ze strany jižní - dřevěná konstrukce obíjená. Přístup: Ke dni ocenění není zajištěn přístup k oceňovaným nemovitostem. Vhledem k tomu, že se jedná o p.č. 291/1, 1180/4, 291/2 - ve vlastnictví SJM Urban Zdeněk, Urbanová Hana, které jsou přístupovými k jejich pozemkům, odhaduji na základě obvyklých cen za pronájem srovnatelných pozemků cenu věcného Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

18 břemene služebnosti zajištění přístupu pro vlastníka oceňovaných nemovitostí. Výměra pozemků p.č. 291/1, 1180/4, 291/2: 221 m2 Obvyklé nájemné pro podnikatelskou činnost z ceny pozemku: 5% * 80 Kč/m2 Cena služebnosti: 80 Kč//m2 * 221 m2 * 0,05 = 884 Kč Na dobu neurčitou: * 10 Ocenění věcného břemene ,00 Kč, po zaokr Kč. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

19 REKAPITULACE: 1. Nákladová cena : ,00 Kč 2. Obvyklá cena stanovená porovnávací metodou : ,00 Kč Výsledná obvyklá cena byla stanovena porovnávací metodou, po odpočtu výdajů spojených se zajištěním přístupu cca Kč byla výsledná obvyklá cena odhadnuta ve výši: Slovy: Jedenmilionpětsettřicettisíckorunčeských ,00 Kč Pozn: v obvyklé ceně nebyla zohledněna omezení na nemovitosti váznoucí v odd. C LV 302. Ve Svitavách Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu ze dne č.j. Spr.3136/99 pro základní obor Ekonomika - odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3224/051/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /15. Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,