Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny. ¼ nemovitosti

Transkript

1 Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1874/149/ NEMOVITOST: ¼ rodinného domu, č.p. 542 Adresa nemovitosti: Raisova 542, Lysá nad Labem Katastrální údaje: Kraj Středočeský, okres Nymburk, obec Lysá nad Labem, k.ú. Lysá nad Labem, kód k.ú , LV 3679 Ostatní stavby: Pozemky: st. 660/2, 221/47 Vlastník stavby: Jaroslava Baudyšová, Raisova 542/20, Lysá nad Labem, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Kateřina Baudyšová, Raisova 542/20, Lysá nad Labem, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Lucie Baudyšová, Raisova 542/20, Lysá nad Labem, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Michaela Baudyšová, Brňany 140, Brňany, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Vlastník pozemku: Jaroslava Baudyšová, Raisova 542/20, Lysá nad Labem, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Kateřina Baudyšová, Raisova 542/20, Lysá nad Labem, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Lucie Baudyšová, Raisova 542/20, Lysá nad Labem, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Michaela Baudyšová, Brňany 140, Brňany, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, Praha 8 Č.j. 916/2015-D IČ: telefon: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Účel úvěru: Ing. Miroslav Bažant Jasminová 2750, Česká Lípa IČ: telefon: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné Celá nemovitost ¼ nemovitosti OBVYKLÁ CENA Kč Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 9 stran Počet příloh: 3 České Lípě, dne Otisk razítka Ing. Miroslav Bažant

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Počet obyvatel: (růst) Stavebně technický stav stavby: neudržovaná - k částečné rekonstrukci Vytápění: ústřední / etážové - plyn Prodejnost nemovitosti: prodejná od 6 do 12 měsíců RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. 1+1, 4+1 Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 0 / ,00 / ZP KUPNÍ CENA 0 Kč VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota Kč 0 Kč Obvyklá cena Kč - z toho hodnota pozemku Kč 0 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění Kč 0 Kč - z toho hlavní budova Kč - ostatní objekty 0 Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva, protože zaniknou provedením dražby. Pro obvyklou cenu je závažné, že část objektu je neobyvatelná a v obyvatelné části bydlí dvě spolumajitelky a draží se pouze 1/4 nemovitosti

3 NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Lysá nad Labem je obec s 9113 obyvateli s odpovídající infrastrukturou. Obec je umístěna cca 12 km západně od okresního města Nymburk. Poloha nemovitosti Stavba je v širším centru města v Raisově ulici v zástavbě rodinných domů. RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: Zástavní právo smluvní, exekutorské, exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Tyto závady nejsou obsaženy v ceně, protože dražbou zaniknou. RIZIKO Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitost není pronajímána Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o řadový vnitřní rodinný dům s 1.NP a přístavba s 1.NP a podkrovím. Dům byl postaven cca v roce RD má sedlovou střechu bez bleskosvodu. Základy jsou kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva. Druh stavby - účel využití Rodinný dům Dispoziční řešení 1+1 v původním domě, 4+1 v přístavbě Popis tech. stavu stavby Základy jsou kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva Vodorovné nosné konstrukce s rovným podhledem. Střecha je sedlová tašková bez bleskosvodu, klempířské prvky z pozinkovaného a hliníkového plechu. Fasáda je částečně břizolitová, částečně vápenná u původní stavby, u přístavby je částečně zateplená bez vrchní stěrky a převážně chybí, okna jsou dřevěná špaletová v přístavbě plastová. vnitřní vybavení - v původní stavbě chybí v přístavbě 2x koupelna a 2x WC, studená i teplá voda, TUV - elektrický boiler, v kuchyni rozbitý sklokeramický sporák v původní stavbě chybí, vytápění ústřední s plynovým kotlem v přístavbě v původní stavbě chybí, vnitřní povrchy vápenné štukové, schody v původní stavbě chybí, v přístavbě dřevění strmé mlynářské. Podlahy v původní stavbě betonové v přístavbě dlažba a koberce na betonové mazanině. Původní stavba není schopna užívání, přístavba interiér v dobrém stavu, exteriér vyžaduje stavební úpravy. Příslušenství stavby Venkovní úpravy, pozemky p.č. st. 660/2 a p.č. 221/47 Konstrukce Popis 1. Základy Bez izolace proti zemní vlhkosti 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy rovný podhled 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina tašková 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný a hliníkový plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky vápenné, břizolitové 8. Fasádní omítky chybí 9. Vnější obklady chybí - 3 -

4 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody dřevěné 12. Dveře foliované 13. Okna špaletová a plastová 14. Podlahy obytných místností dlažba a PVC 14. Podlahy obytných místností betonová mazanina 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 16. Vytápění kamna na tuhá paliva 17. Elektroinstalace třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody studená i teplá 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace standardní 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák se sklokeramickou deskou 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. st. 660/2 o velikosti 183m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 221/47 o velikosti 164m 2 evidovaný v druhu pozemku zahrada. Pozemky jsou rovinaté. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemků se v okolí pohybuje od 1000,- Kč/m 2 do 2000,- Kč/m 2. Vzhledem k umístění a okolnostem odhaduji cenu pozemku na 1500Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 660/ zahrada 221/ Celková výměra pozemků 347 Hodnota pozemků celkem Výpočet věcné hodnoty staveb Základy jsou kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva Vodorovné nosné konstrukce s rovným podhledem. Střecha je sedlová tašková bez bleskosvodu, klempířské prvky z pozinkovaného a hliníkového plechu. Fasáda je částečně břizolitová, částečně vápenná u původní stavby, u přístavby je částečně zateplená bez vrchní stěrky a převážně chybí, okna jsou dřevěná špaletová v přístavbě plastová. vnitřní vybavení - v původní stavbě chybí v přístavbě 2x koupelna a 2x WC, studená i teplá voda, TUV - elektrický boiler, v kuchyni rozbitý sklokeramický sporák v původní stavbě chybí, vytápění ústřední s plynovým kotlem v přístavbě v původní stavbě chybí, vnitřní povrchy vápenné štukové, schody v původní stavbě chybí, v přístavbě dřevění strmé mlynářské. Podlahy v původní stavbě betonové v přístavbě dlažba a koberce na betonové mazanině. Původní stavba není schopna užívání, přístavba interiér v dobrém stavu, exteriér vyžaduje stavební úpravy. Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby - 4 -

5 Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.NP 135,47 m 2 0,00 m 2 64,24 m 2 0,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor Vrchní stavba 6,90x9,44x3,60+1,22x5,00x2,45+14,50x4,43x2,40 = 403,60 m 3 Zastřešení 6,90x9,44x3,20 2+1,22x5,00x0, ,50x4,43x= 211,58 m 3 3,30 2 Obestavěný prostor - celkem: = 615,18 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 200 Obestavěný prostor [m 3 ] 615,18 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 115 Další životnost roků 50 Opotřebení % 69,70 Věcná hodnota (VH) Kč Budoucí stav Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 Lysá nad Labem, Sojovická 508, , Zděný RD, 1.NP, stáří cca 100 let, před rekonstrukcí, pozemek 400m 2. Lysá nad Labem, Poděbradova 994, , RD 4+kk, 1.NP, pozemek 235m 2, 2.NP + 1.PP, po celkové rekonstrukci. Lysá nad Labem 594, , Samostatný RD, 1.NP, novostavba, 4+kk. Pozemek 132m2.. Variační koeficient před úpravami: 33,11 % Variační koeficient po úpravách: 0,39 % Průměrná cena Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 615,18 m 3 Porovnávací hodnota Kč Výpočet výnosové hodnoty - 5 -

6 Analýza tržního nájemného Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 0 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok 0 Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 0 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Doba úročení n let 20 Výnosová hodnota Cv Kč 0 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Kč Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0 Kč Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé 0,00 % 0 Kč ceně: Z toho obvyklá cena pozemků: Kč Upravená obvyklá cena: Kč Započitatelná plocha: 0,00 m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: Kč/m 2 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne , č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí

7 - 7 -

8 - 8 -

9 - 9 -