Znalecký posudek č.2907/2013 o ceně nemovitého majetku k případu 97EX 9420/10

Transkript

1 Znalecký posudek č.2907/2013 o ceně nemovitého majetku k případu 97EX 9420/10 odhadu obvyklé ceny rodinného domu čp.101 na pozemku č.parc.st.88, včetně zemědělské stavby bez čp/če na pozemku č.parc.st.335, příslušenství, součástí a pozemků č.parc.st.88, st.335, 70/2 a 72, katastrální území Kladruby u Stříbra, obec Kladruby, okres Tachov Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr.Karel Urban, Exekutorský úřad Brno, Minská 54, Brno Účel zpracování posudku: Stanovení obvyklé ceny podle zákona č.151/1997 Sb v platném znění Použité právní normy: Posudek je zpracován podle zákona č.151/1997 Sb v platném znění Použité podklady: - usnesení soudního exekutora JUDr.Karla Urbana o přibrání znalce, čj.97 EX 1710/11, - výpis z katastru nemovitostí, LV č.66, pro k.ú.kladruby u Stříbra, ke dni snímek katastrální mapy - prohlídka nemovitostí v únoru informace MÚ Kladruby - databáze obvyklých cen zpracovatele posudku Datum zpracování posudku: Posudek je zpracován podle stavu k únoru

2 A.Nález Oceňované nemovitosti se nacházejí v katastrálním území Kladruby u Stříbra, obec Kladruby. Nemovitosti jsou umístěné na jižní straně Kostelní ulice, poblíž středu města Podle výše uvedených dokladů jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví Martin Stupka, Kostelní 101, Kladruby Prohlídku nemovitostí umožnila povinná osoba p.martin Stupka, kontakt se podařilo zajistit přes realitní kancelář MM reality, která má na nemovitosti vystavený poutač Město Kladruby, počet obyvatel 1503, infrastruktura v místě kompletní. Občanská vybavenost odpovídá významu města, občanská vybavenost vysokého stupně v blízkém městě Stříbro. Pro popis jsou oceňované nemovitosti rozděleny následujícím způsobem: a) Rodinný dům čp.101 b) Zemědělská stavba bez čp/če na pozemku č.parc.st.335 c) Pozemky, příslušenství a součásti d) Závady a rizika a) Rodinný dům čp.101 Objekt samostatně stojící, částečně podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími a půdním prostorem. Na jižní straně je podsklepený přístavek. V půdním prostoru je jedna podkrovní místnost. Dispozičně obsahuje v podzemním podlaží dva sklepní prostory přístupné z jižní strany ze zahrady. V prvním nadzemním podlaží obsahuje chodbu, čtyři místnosti, kotelnu s uhelnou. Ve druhém nadzemním podlaží obsahuje chodbu, schodiště, čtyři pokoje, koupelnu, WC. Založení na základových pasech. Svislé konstrukce zděné ze smíšeného zdiva. Stropy podzemního podlaží klenuté a betonové, stropy nadzemních podlaží dřevěné trámové. Střecha sedlová, nad přístavkem pultová, krytina dvojité tašky a plech. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky štukové, fasádní omítky vápenné hladké. Keramické obklady ve 2.NP, kuchyně, koupelna, WC. Schody betonové a dřevěné. Okna dřevěná dvojitá a plastová. Dveře hladké do ocelových zárubní. Podlahy beton, dlažba, prkna. Vytápění ústřední teplovodní, kotel na pevná paliva. Elektroinstalace světelná i motorová. Bleskosvod. Rozvod teplé a studené vody ve 2.NP, ohřev vody el.bojlerem. Vnitřní hygienické vybavení ve 2.NP vana, WC. Bez dalšího vybavení. Zastavěná plocha 145,30m 2 Obestavěný prostor 1204m 3 Podlahová plocha Podzemní podlaží 21,92m 2 První nadzemní podlaží 99,96m 2 Druhé nadzemní podlaží 95,98m 2 Podkroví 17,98m 2 Celková podlahová plocha 235,84m 2 K objektu nejsou dochovány žádné doklady ani dokumentace v archivech MÚ Kladruby a MÚ Stříbro. Podle dostupných údajů a stavebního provedení je stáří objektu nejméně 100 roků, u bytové jednotky ve 2.NP a systému ÚT jsou patrné pozdější úpravy. 2

3 Současný vlastník provedl po nabytí nemovitostí některé stavební úpravy výměnu oken a vstupních dveří v 1.NP, obvodovou drenáž u části 1.NP. U západní části 1.NP je patrný vliv vzlínající vlhkosti. Objekt není dlouhodobě užíván k bydlení. b) Zemědělská stavba bez čp/če na pozemku č.parc.st.335 Nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím a pultovou střechou. Objekt umístěný na jižní straně nemovitostí, přístupný ze Sadové ulice. Objekt dispozičně obsahuje prostory pro skladování, v západní části průjezdnou garáž. Svislé konstrukce zděná, stropy s rovným podhledem, v části žebírkové panely. Střecha pultová, krytina eternitové vlnovky. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Omítky vápenné hladké. Sklobetonová okna. Elektroinstalace. Zastavěná plocha 96m 2. Obestavěný prostor 298m 3 Stáří objektu není doloženo, objekt ve špatném technickém stavu. c) Pozemky, příslušenství a součásti Pozemek č.parc.st.88 je v katastru nemovitostí vedený jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 309m 2. Pozemek je zastavěný stavbou rodinného domu čp.101. Pozemek č.parc.st.335 je v katastru nemovitostí vedený jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 96m 2. Pozemek je zastavěný zemědělskou stavbou bez čp/če. Pozemek č.parc.70/2 je v katastru nemovitostí vedený jako zahrada o výměře 220m 2 Pozemek č.parc.72 je v katastru nemovitostí vedený jako zahrada o výměře 285m 2 Příslušenství tvoří zděné kolny na západní straně pozemku č.parc.st.88, oplocení, přípojky sítí, zpevněné plochy, vrata a vrátka Součásti tvoří trvalé porosty, ovocné dřeviny. d) Závady a rizika V katastru nemovitostí jsou v části C k oceňovaným nemovitostem zapsána omezení vlastnického práva - nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, zástavní právo smluvní, zástavní právo exekutorské, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu B. Podklady pro stanovení obvyklé ceny Jako podklad pro stanovení obvyklé ceny je provedeno porovnání s obchodovanými nemovitostmi v regionu. Z databáze zpracovatele byly vybrány tři nemovitosti charakteru bývalých zemědělských usedlostí z regionu a jejich stanovené obvyklé ceny 1. Bývalá zemědělská usedlost Lhota u Stříbra Nemovitosti tvoří obytná část bývalé zemědělské usedlosti, na ní navazující zemědělská část. Dále velká stodola a kolna. Obytná část usedlosti je nepodsklepený objet s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem. Dispozičně obsahuje chodbu, kuchyň, dva pokoje, koupelnu, WC a kotelnu. Zastavěná plocha 126m 2, podlahová plocha 83,45m 2, obestavěný prostor 770m 3, výměra pozemků 2670m 2. Stáří objektu 80 roků, v letech 1992 a 2002 rozsáhlejší rekonstrukce vnitřních prostorů Infrastruktura pouze elektřina Obvyklá cena stanovena ,- Kč 2. Bývalá zemědělská usedlost Úlice Nemovitosti tvoří obytná část bývalé zemědělské usedlosti, na ní navazující zemědělská část zrekonstruovaná pro bydlení a dále samostatně stojící hospodářská budova 3

4 Obytná část usedlosti je nepodsklepený objet s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem. Dispozičně obsahuje chodbu, kuchyň, jídelnu, tři pokoje, koupelnu, WC, spíž, komoru. Zastavěná plocha 161m 2, podlahová plocha 107m 2, obestavěný prostor 998m 3, výměra pozemků 667m 2. Stáří objektu 80 roků, v roce 2010 rozsáhlá rekonstrukce vnitřních prostorů Infrastruktura elektřina, plyn Obvyklá cena stanovena ,- Kč 3. Bývalá zemědělská usedlost Vrbice u Stříbra Nemovitosti se skládají z bývalé obytná části, stodoly a dvou kolen. Bývalá obytná část je samostatně stojící objekt částečně podsklepený s jedním nadzemním podlažím, půdním prostorem a přístavky verandy a kotelny. V podzemním podlaží obsahuje sklepní prostory. V nadzemním podlaží obsahuje verandu, kotelnu se zahloubeným prostorem, chodbu, obývací pokoj s kuchyňským koutem, tři pokoje, koupelnu, WC a komoru s domácí vodárnou. Zastavěná plocha 188m 2, podlahová plocha 153m 2, obestavěný prostor 1232m 3, výměra pozemků 2417m 2. Stáří objektu 90 roků, v roce 1970 modernizace vnitřních prostorů Infrastruktura pouze elektřina. Obvyklá cena stanovena ,- Kč C.Závěr stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena Oceňované nemovitosti jsou k datu ocenění dlouhodobě neužívané pro bydlení, se zanedbanou údržbou. Nemovitosti byly donedávna pronajaté, docházelo však spíše k jejich devastaci. Lokalita velmi dobrá, poblíž středu města, infrastruktura kompletní Po zhodnocení výše uvedených podkladů a porovnání s výše uvedenými nemovitostmi, zejména co do lokality, velikosti, technického stavu a rozsahu příslušenství, se jako obvyklá cena uvažuje cena ,- Kč Cena ,- Kč slovy jedenmiliondvěstětisíc korun českých je odhad obvyklé ceny obvyklé ceny rodinného domu čp.101 na pozemku č.parc.st.88, včetně zemědělské stavby bez čp/če na pozemku č.parc.st.335, příslušenství, součástí a pozemků č.parc.st.88, st.335, 70/2 a 72, katastrální území Kladruby u Stříbra, obec Kladruby, okres Tachov Tento znalecký posudek obsahuje celkem čtyři číslované strany textu a osm stran příloh Posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne čj.spr. l846/ 93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí. Posudek je zapsán pod číslem 2907/2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle přiložené likvidace. V Heřmanově Huti Pavel Hosman Lesní 268 Heřmanova Huť přílohy: - fotodokumentace 1xA4 - kopie výpisu z katastru nemovitostí 5xA4 - snímek katastrální mapy 1xA4 - situace oblasti 1xA4 4

5 5

6 6

7 7

8 8

9 9

10 10

11 11

12 12