Z N A L E C K Ý P O S U D E K

Transkript

1 Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 2499/135/ NEMOVITOST: Rodinný dům s příslušenstvím a pozemky Adresa nemovitosti: Dolní Nětčice 20 Katastrální údaje : Kraj Olomoucký, okres Přerov, obec Dolní Nětčice, k.ú. Dolní Nětčice, kód ČSÚ: , LV: 288 Ostatní stavby: Vedlejší stavba za rodinným domem, vedlejší stavba vedle rodinného domu Pozemky: Parc.č. 117 Vlastník stavby: Julie Pokutová, Dolní Nětčice 20, Dolní Nětčice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Julie Pokutová, Dolní Nětčice 20, Dolní Nětčice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PRAHA 6; č. obj.:č. j. 025 EX 1588/07-23, Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, Praha 6 IČ: telefon: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, Vřesina IČ: telefon: , cisarfrantisek@centrum.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Provedení exekuce ve věci č. j. 025 EX 1588/07-23 OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 14 stran Počet příloh: 7 Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: voda, kanalizace, elektro Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Stavebně technický stav stavby: k celkové rekonstrukci Vytápění: lokální - tuhá paliva RODINNÝ DŮM Typ PP RD Obytná/ Nebyt. SOUČASNÝ STAV Garáž Pozemky OP ZP Rozestavýměra věnost m 2 ks m 2 m 3 m 2 % / ,00 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Obvyklá cena Současný stav Kč A. NÁLEZ Situace Přehled podkladů Usnesení exekutorského úřadu ze dne Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 288 ze dne Snímek katastrální mapy Mapa oblasti Charakteristika obce Jedná se o obec Dolní Nětčice, k. ú. Dolní Nětčice. Obec má 264 obyvatel, V obci Dolní Nětčice nejsou žádné obchody a služby. Obec je vybavena veřejným vodovodem a plynovodem. Dolní Nětčice mají autobusové spojení na Hranice, Přerov a Lipník nad Bečvou. Poloha nemovitosti Rodinný dům se nachází v širším centru obce. Okolí tvoří zástavba rodinných domů. Poloha nemovitosti v obci je dobrá. Nemovitost má vlastní bezproblémový přístup z místní zpevněné komunikace. Příjezd je zajištěn věcným břemenem služebnosti volného průjezdu přes dvůr p. č. 135 a přes roh zahrady p. č Nemovitost není ohrožována povodněmi

3 Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, u kterého jsou provedeny základové pásy z prostého betonu prokládaného kamenem, bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné cihelné, částečně z nepálených cihel, v tl. 45cm. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem. Vnitřní omítky vápenné štukové, vnější úpravy povrchů vápenné štukové. Krov dřevěný sedlový, střešní krytina z pálených tašek. Okna jsou dřevěná dvojitá. Dveře dřevěné rámové náplňové. Podlahy obytných místností jsou z hoblovaných prken, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Elektroinstalace světelná. Vytápění lokální na tuhá paliva. V kuchyni sporák na tuhá paliva. P. Julie Pokutová byla řádně obeslána, ale místního šetření se nezúčastnila. Veškerý vnitřní popisa vnitřní rozměry jsou provedeny dle vyjádření starosty obce p. Laciny. Druh stavby - účel využití Rodinný dům - bydlení. Dispoziční řešení Jedná se o přízemní rodinný dům, který je bez podsklepení a bez podkroví. V 1.N.P. se nachází předsíň, kuchyň, dvě obytné místnosti, komora, koupelna a zadní předsíň. Nad 1.N.P. se nachází půdní prostor. Popis tech. stavu stavby Dle vyjádření p.starosty Laciny byla stavba rodinného domu dána do užívání v roce V průběhu dosavadního užívání nebyla provedena žádná rekonstrukce, byla prováděna pouze nedostatečná údržba a základní opravy. Stavba je ve velmi špatném stavebně technickém stavu. Příslušenství stavby Příslušenstvím rodinného domu jsou dvě vedlejší stavby. Vedlejší stavba za rodinným domem je polorozbořená, vedlejší stavba vedle rodinného domu slouží jako sklad. Dále venkovní úpravy - zpevněné plochy, oplocení, plotová vrátka, plotová vrata, přípojky elektro a vody. Konstrukce Popis 1. Základy betonové pásy bez izolace 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina bobrovka jednovrstvá 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky vápenné štukové 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady chybí 11. Schody chybí 12. Dveře náplňové 13. Okna dřevěná špaletová 14. Podlahy obytných místností prkenný povrch 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 16. Vytápění kamna na tuhá paliva 17. Elektroinstalace světelná 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody chybí 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace částečné odkanalizování 23. Vybavení kuchyně kamna 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je pozemek parc. č 117 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 772 m 2 v Dolních Nětčicích, k. ú. Dolní Nětčice. U pozemku souhlasí právní stav se stavem fyzickým

4 B. OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty staveb Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, u kterého jsou provedeny základové pásy z prostého betonu prokládaného kamenem, bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné cihelné, částečně z nepálených cihel, v tl. 45cm. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem. Vnitřní omítky vápenné štukové, vnější úpravy povrchů vápenné štukové. Krov dřevěný sedlový, střešní krytina z pálených tašek. Okna jsou dřevěná dvojitá. Dveře dřevěné rámové náplňové. Podlahy obytných místností jsou z hoblovaných prken, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Elektroinstalace světelná. Vytápění lokální na tuhá paliva. V kuchyni sporák na tuhá paliva. Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha 1.N.P. 112,13 m 2 94,68 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.N.P. 112,13*2,86 = 320,69 m 3 Krov 112,13*1,85+112,13*3,28/2 = 391,33 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 712,02 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 112 Obestavěný prostor [m 3 ] 712,02 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 105 Další životnost roků 15 Opotřebení % 87,50 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH Vedlejší stavba Zděná, přízemní ,00 m3 850 Kč/m Kč 85 % Kč vedlejší stavba Zděná, přízemní ,00 m3 850 Kč/m Kč 85 % Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem Kč C. Stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno - 4 -

5 vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací objekty. Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 malhotice 80, , Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má 1.N.P, je bez podsklepení, bez podkroví. Dům je zděný,střecha je sedlová. Vytápění lokální na tuhá paliva. Loučka 74, , Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, je bez podsklepení a bez podkroví. Dům je zděný, krov je sedlový, střešní krytina z osinkocementových šablon na bednění. Vytápění lokální na tuhá paliva. Oprostovice 85, , Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a bez podsklepení..dům je zděný, krov vaznicový sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Hrabůvka 96, , Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je podsklepený. Dům je zděný, krov vaznicový sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Kojetín 130, , Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví a je podsklepený. Dům je zděný, krov vaznicový sedlový, střešní krytina pálené tašky. Vytápění lokální na tuhá paliva. Měrovice 80, , Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který je přízemní, bez podkroví a je bez podsklepení. Dům je zděný, krov vaznicový sedlový. Vytápění lokální na tuhá paliva. Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 94,68 m 2 Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený rodinný dům č. p. 20 v Dolních Nětčicích, k. ú. Dolní Nětčice s příslušenstvím a pozemky je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od Kč/m 2 do Kč/m 2 podlahové plochy rodinného domu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu s příslušenstvím a s pozemky stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku autobusu - Minimální vybavení a velikost rodinného domu - Příslušenství jedna polorozbořená vedlejší stavba a jedna zděná vedlejší stavba - Velikost pozemku - Příjezd k nemovitosti rodinného domu zajištěn věcným břemenem přes cizí pozemky - 5 -

6 Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na Kč/m 2 podlahové plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, možnost příjezdu a příchodu, velikost nemovitosti a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: Kč/m 2 Podlahová plocha rodinného domu: 95 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 95 m 2 x Kč/m 2 = Kč Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 20 s příslušenstvím a pozemky v Dolních Nětčicích, k. ú. Dolní Nětčice stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu po zaokrouhlení slovy: dvěstěšedesáttisíc Kč Kč D. Závěr a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí celkem Rodinného domu č. p. 20 na pozemku parc. č. 117 a pozemku parc. č. 117 vše v k.ú. Dolní Nětčice, obec Dolní Nětčice, LV č. 288, Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění : Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi se nestanoví Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěna, pouze ve prospěch dočasných majitelů p. č. 117 c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d)) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí celkem včetně příslušenství Rodinného domu č. p. 20 na pozemku parc. č. 117 a pozemku parc. č. 117 vše v k.ú. Dolní Nětčice, - 6 -

7 obec Dolní Nětčice, LV č. 288, Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění : Kč slovy: dvěstěšedesáttisíc Kč E. Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 288 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 počet stran A4 v příloze: Ve Vřesině u Hlučína, Ing. František Císař U Sadu Vřesina u Hlučína F. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2499/135/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2499/135/

8 Fotodokumentace nemovitosti. Pohled z místní komunikace na vstup do domu Pohled na štít rodinného domu přes parc. č. 116 Pohled od potoka Vedlejší stavba za rodinným domem Zadní vstup Pohled severozápadní - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 Snímek katastrální mapy

14 mapa oblasti