ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /12. Mgr.Pavel Ender Exekutorský úřad Ostrava Nádražní 477/184, Ostrava. exekuční řízení

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /12 o ceně rodinného domu č.p.109 na parc.č.125, katastrální území a obec Velatice, okres Brno - venkov, včetně pozemku, příslušenství a ceny obvyklé. (LV č.156) Objednavatel posudku: Soudní exekutor Mgr.Pavel Ender Exekutorský úřad Ostrava Nádražní 477/184, Ostrava Vlastník nemovitosti: Koch Jaroslav k 1/2 Kochová Libuše k 1/2 Velatice 109, Tvarožná Velatice Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 22.ledna 2012 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 16 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 22.ledna 2012

2 A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Brně, dne 9.ledna 2012, LV č.156. Usnesení o ustanovení znalce vyhotovené Soudním exekutorem Mgr.Pavlem Enderem dne pod č.j.162 EX 232/11. Kopie katastrální mapy. Doplňující údaje sdělené spolumajitelem nemovitosti při místním šetření. Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 9.ledna 2012 za účasti spolumajitele nemovitosti. Přílohy posudku Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Hosp.část zem.usedlosti č.p.109 2) Obytná část zem.usedlosti č.p.109 3) Vedlejší stavba - dílna 4) Venkovní úpravy 5) Trvalé porosty 6) Stavební pozemek, parc.č

3 B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Hosp.část zem.usedlosti č.p.109 Oceněno podle 3, přílohy č.2 vyhlášky. Popis Hospodářská část je nepodsklepená, dvoupodlažní a navazuje na část obytnou. Svislé konstrukce zděné z klasických materiálů, střecha plochá s krytinou živičnou svařovanou. Okna dřevěná dvojitá, podlahy tvoří pouze upravená zemina. El.instalace světelná i motorová, bleskosvod chybí. Charakteristika stavby CZCC: 1271 SKP: Typ podle účelu užití: Z - skladování a úprava zeměděl.produktů Druh konstrukce: Zděné Obestavěný prostor Vrchní stavba 3.00*7.00*5.70 = m 3 Zastřešení 3.00*7.00*0.20 = 4.20 m 3 Podlaží celkem = m 3 Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.NP 3.00* m m 2.90 m/* 2.NP 3.00* m m 2.65 m/* Celkem: žádné podzemní a 2 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je m 2 a prům.výška podlaží je 2.77 m. /* výška odvozena ze sv.výšky Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 12. Vrata chybí % -0.03* Okna nadstandard % Povrchy podlah podstandard % -0.03

4 16. Elektroinstalace nadstandard % Bleskosvod chybí % * Ostatní chybí % *1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Při stáří 80 let a životnosti 120 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu %. Výpočet ceny objektu ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.115,- K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) x K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = (6.60 / m 2 PZP) x K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.10 / 2.77 m PV) x K4: podle vybavení stavby x K5: podle polohy (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.413,04 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,66 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,66 Snížení ceny za opotřebení % - Kč ,17 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,49 Hosp.část zem.usedlosti č.p.109 Cena celkem Kč ,

5 2) Obytná část zem.usedlosti č.p.109 Oceněno podle 5, přílohy č.6/1 vyhlášky. Popis Jedná se o obytnou část původní zemědělské usedlosti situované v řadové zástavbě jako krajní. Objekt je přízemní, podsklepený se sedlovým krovem, kde však půdního prostoru není využito jako podkroví. Svislé konstrukce jsou zděné z klasických materiálů v tl.45 cm na základech s izolací. Krytina střechy z pálených tašek, klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu. Vnitřní i fasádní omítky vápenné hladké bez venkovních obkladů. Vnitřní obklady jsou keramické v kuchyni a koupelně. Schodiště do sklepa je betonové. Dveře hladké plné nebo prosklené, okna dřevěná dvojitá. Podlahy obytných místností jsou prkenné, v ostatních místnostech podlahy betonové nebo keramické dlažby. Vytápění je ústřední s kotlem na zemní plyn. El.instalace světelná i motorová, bleskosvod chybí. Rozvod vody studené i teplé, ohřev vody je zajištěn kotlem ÚT. Odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. V kuchyni je instalován plynový sporák s digestoří. Zařizovací předměty zdravotechniky tvoří vana, umývadlo a splachovací WC. V obytné části domu se nachází jeden byt o velikosti 3+1. Na obytnou část navazuje část hospodářská, která má dvě nadzemní podlaží, plochou střechu a není podsklepená. Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Spodní stavba 4.00*1.60*2.05 = m 3 Vrchní stavba 15.50*5.00*3.00 = m 3 Zastřešení 15.50*5.00*2.30*0.5 = m 3 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n) celkem = m 3 Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 9. Vnější obklady chybí % * Schody podstandard % Vytápění nadstandard % Bleskosvod chybí % * Ostatní podstandard %

6 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Při stáří 80 let a životnosti 120 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu %. Výpočet ceny objektu ( 5 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.290,- Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.6) x K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 6.987,39 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,80 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,80 Snížení ceny za opotřebení % - Kč ,31 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,49 Obytná část zem.usedlosti č.p.109 Cena celkem Kč ,- 3) Vedlejší stavba - dílna Oceněno podle 7, přílohy č.8/1 vyhlášky. Popis Jedná se o vedlejší stavbu užívanou jako dílna, situovanou za hospodářskou částí zem.usedlosti. Stavba je přízemní, nepodsklepená. Podlaží je výškově rozděleno. Svislé konstrukce jsou zděné v tl.45 cm z klasických materiálů na bet.základech. Střecha sedlová s krytinou z pálených tašek, půdního prostoru není využito jako podkroví. Stropy klenbové, vnitřní omítky vápenné hladké, venkovní úpravu stěn tvoří spárované zdivo. Okna ocelová jednoduchá, dveře rámové náplňové. Podlahy betonové s cementovým potěrem. El.instalace světelná i motorová. Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: Typ: A1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm - 6 -

7 Obestavěný prostor Vrchní stavba 12.00*6.70*3.80 = m 3 Zastřešení 12.00*6.70*3.00*0.5 = m 3 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). celkem = m 3 Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 2. Obvodové stěny nadstandard % Schodiště podstandard % Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.266) = Opotřebení stavby Při stáří 60 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 60%. Výpočet ceny objektu ( 7 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.250,- Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.8) x K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 4.285,24 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,47 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,47 Snížení ceny za opotřebení 60% - Kč ,88 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,59 Vedlejší stavba - dílna Cena celkem Kč ,

8 4) Venkovní úpravy Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky. 4.1) Betonová dlažba zámková - šedá tl.do 60 mm Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol Opotřebení stavby Při stáří 10 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu %. Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Cena za 3.00 m 2 x 480,- Kč/m 2 = Kč 1.440,- CZCC: 211 SKP: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 4.667,72 Cena stavby bez opotřebení = Kč 4.667,72 Snížení ceny za opotřebení % - Kč 777,95 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 3.889,77 Betonová dlažba zámková - šedá tl.do 60 mm Cena celkem Kč 3.890,- 4.2) Přípojka vody DN 25 mm Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol Opotřebení stavby Při stáří 20 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu %. Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Cena za 3.00 m x 340,- Kč/m = Kč 1.020,- CZCC: 2222 SKP: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 3.377,55 Cena stavby bez opotřebení = Kč 3.377,55 Snížení ceny za opotřebení % - Kč 1.125,85 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 2.251,70 Přípojka vody DN 25 mm Cena celkem Kč 2.252,

9 4.3) Přípojka kanalizace DN 150 mm Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol Opotřebení stavby Při stáří 30 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 37.5%. Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Cena za 3.00 m x 1.180,- Kč/m = Kč 3.540,- CZCC: 2223 SKP: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč ,26 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,26 Snížení ceny za opotřebení 37.5% - Kč 4.403,35 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 7.338,91 Přípojka kanalizace DN 150 mm Cena celkem Kč 7.339,- 4.4) Plynová přípojka do DN 40 Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol Opotřebení stavby Při stáří 20 let a životnosti 50 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 40%. Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Cena za 3.00 m x 305,- Kč/m = Kč 915,- CZCC: 2221 SKP: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 3.003,77 Cena stavby bez opotřebení = Kč 3.003,77 Snížení ceny za opotřebení 40% - Kč 1.201,51 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 1.802,26 Plynová přípojka do DN 40 Cena celkem Kč 1.802,- Venkovní úpravy Cena celkem Kč ,

10 5) Trvalé porosty Oceněno podle 35 až 41 vyhlášky. Živé ploty nad 0,5 m a stěny z listnatých keřů koeficient K , Kz koeficient Kp , spoluvlastnický podíl 100%) 10 let, 10 m x 860,63 Kč 0.00% = Kč 8.606,- Trvalé porosty Cena celkem Kč 8.606,- 6) Stavební pozemek, parc.č.125 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.125 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 267 m 2 Úprava ceny pozemku Výhodnost polohy pozemku na území obce v ostatních obcích (-30% až +125%) 125% Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,- (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení % přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 78,75 Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 86,63 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 313,06 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,25 Stavební pozemek, parc.č.125 Cena celkem Kč ,

11 C. REKAPITULACE 1) Hosp.část zem.usedlosti č.p.109 Kč ,- 2) Obytná část zem.usedlosti č.p.109 Kč ,- 3) Vedlejší stavba - dílna Kč ,- 4) Venkovní úpravy Kč ,- 5) Trvalé porosty Kč 8.606,- 6) Stavební pozemek, parc.č.125 Kč ,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč ,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč ,- Slovy: Jedenmilionšestsetsedmdesátpěttisícdevětsetdvacet Kč Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č.156 pro katastrální území a obec Velatice vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava, Mgr.Pavel Ender, č.j. 162 EX 232/11 ( pověření k provedení exekuce usnesením o nařízení exekuce č.j. 28 EXE 1965/2011 Okresního soudu Brno venkov ze dne ) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaný rodinný dům včetně pozemků a příslušenství zapsaných na LV č.156 se nachází v zastavěné části obce Velatice, v lokalitě rodinných domů bez občanské vybavenosti a je situován u příjezdové komunikace procházející celou obcí. Dům čp.109 je napojen na inženýrské sítě a to elektropřípojku, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a zemní plyn. Dům je přízemní, částečně podsklepený se sedlovou střechou bez podkroví

12 V obci Velatice a bezprostředním okolí jsou nabízeny k prodeji následující obdobné nemovitosti: 1. RD Velatice o velikosti 3+1 s garáží, užitná plocha 140 m2, přízemní, nepodsklepený dům bez podkroví, po částečné rekonstrukci (koupelna), pozemek 1747 m2 cena ,- Kč 2. RD Sivice, 5+1 s garáží, přízemní, bez podkroví, užitná plocha 170 m2, nová střecha, koupelna a WC, řadový dům střední sekce, pozemek 220 m2 cena ,- Kč 3. RD Tvarožná, přízemní, částečně podsklepený, topení ústřední na zemní plyn i tuhá paliva, napojení na veškeré inženýrské sítě, řadový dům krajní sekce, pozemek 2922 m2 cena ,- Kč 4. RD Šlapanice, o velikosti 3+1, přízemní, nepodsklepený s uzavřeným dvorem, užitná plocha 140 m2, nové ústřední topení na zemní plyn a koupelna vč.obkladů, pozemek 275 m2 cena ,- Kč

13 Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že dům má uzavřený dvůr s hospodářskou částí a dílnou, odhaduji cenu obvyklou celého rod.domu s příslušenstvím dle LV č.156 ve výši ,- Kč Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/2 činí ,- Kč Pozn. Znalci nejsou známy žádné právní vady, které nezaniknou prodejem nemovitosti z dražby a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. V Ostravě, dne 22.ledna 2012 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /12. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc

14 - 14 -

15 - 15 -