ZNALECKÝ POSUDEK. č. 741/211/2011

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 741/211/2011 o ceně obvyklé bytové jednotky č. 62/9, v budově č.p. 62, bytový dům, na pozemku č. parc. St. 192, vč. příslušenství a spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 62 a pozemku č. parc. St. 192 o velikosti 70/1390, zapsáno na LV č. 5263, LV č. 5220, k.ú. Otín u Jindřichova Hradce, obec Jindřichův Hradec, Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, KP Jindřichův Hradec. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha 4 Usnesení č. j. 132 EX 12368/10-36/Zl Podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje včetně příloh 10 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy

2 - 2 - Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka Adresa nemovitosti: Jindřichův Hradec 62 Kraj: Jihočeský Okres: Jindřichův Hradec Obec: Jindřichův Hradec Katastrální území: Otín u Jindřichova Hradce Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti Luďka Povolného - povinného. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne , k.ú. Otín u Jindřichova Hradce 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Otín u Jindřichova Hradce 3) Usnesení č. j. 132 EX 12368/10-36/Zl 4) Informace získané při místním šetření dne Obsah posudku Cena obvyklá bytové jednotky č. 62/9, v budově č.p. 62, bytový dům, na pozemku č. parc. St. 192, vč. příslušenství a spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 62 a pozemku č. parc. St. 192 o velikosti 70/1390, zapsáno na LV č. 5263, LV č. 5220, k.ú. Otín u Jindřichova Hradce, obec Jindřichův Hradec, Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, KP Jindřichův Hradec. vlastník bytu: SJM Povolný Luděk a Povolná Miloslava, oba bytem Tovární prohlídka dne: , Jindřichův Hradec 1, SJM Povolný Luděk a Povolná vlastník pozemku: Miloslava, oba bytem Tovární přítomni: Luděk Povolný, povinný. 329, Jindřichův Hradec 1, katastrální úřad: pro Jihočeský kraj, KP Jindřichův Hradec katastrální území: Otín u Jindřichova Hradce LV č.: 5263, 5220 obec: Jindřichův Hradec Počet obyvatel: ulice: místní část Otín č.p. 62

3 - 3 - Bytová jednotka č. 62/9 na pozemku spoluvl. podíl na budově a pozemku č. parc. St. 192, výměra 402 m 2 druh pozemku: další pozemky: - druh pozemku: - 70/1390 zastavěná plocha a nádvoří stáří objektu: cca 45 let způsob využití bytový dům Oceňované nemovitosti jsou v Jindřichově Hradci, místní části Otín. Místní část Otín je stavebně oddělena od Jindřichova Hradce, leží asi 1 km východně od něho. Jindřichův Hradec je správní centrum s kompletní občanskou vybaveností. V místní části Otín je omezená občanská vybavenost. Dominantou Jindřichova Hradce je rybník Vajgar s plochou cca 50 ha. V jeho blízkosti se nachází rozsáhlý plavecký areál s pláží a krytým plaveckým bazénem. Lokalita je oblíbená pro rekreaci, zejména letní. Bytový dům č.p. 62 se nachází v severozápadní zastavěné okrajové části místní části Otín, v lokalitě podobných nízkopodlažních bytových domů. Dům leží ve slepé ulici, pouze s místním provozem. Východně od této lokality se nachází velký průmyslový areál. Centrum města Jindřichův Hradec je vzdáleno cca 3 km od nemovitosti. Zastávka autobusů cca 400 m. Popis budovy a jednotky Druh konstrukce zděná balkony,lodžie,terasy: Počet podlaží nadzemních 5 Podkroví nemá podzemních 0 Podsklepeno [%] 0 % Počet bytových jednotek 24 nebytových jednotek 0 garážových stání 0 Popis budovy Bytový dům č.p. 62 má celkem 5 NP: 1 NP se sklepy a společnými prostorami, 4 NP s byty. Dům má dva samostatné vchody, jedno číslo popisné, je bez výtahu. Dům je zděný, má plochou střechu, schody jsou betonové s povrchem z PVC. Je zateplen polystyrénovým zateplovacím systémem. Okna a vstupní dveře do domu jsou plastová. Přípojky: elektro, kanalizace, vodovod. Stavebně technický stav: stavba bytového domu je po částečné rekonstrukci, stav domu je dobrý. jednotky s příslušenstvím z toho: Podlahová plocha přísl. mimo jednotku: 61,77 m 2 lodžie sklep 2,24 m 2 6,03 m 2 Typ jednotky NP Orientace SV, JZ Druh vytápění Popis jednotky ústřední dálkové Bytová jednotka č. 62/9 je ve 3. NP. Jedná se o byt o dispozici 3+1. Přístup k bytu je po společném schodišti. Povrchy podlah dřevěné vlysy, keramická dlažba. Keramický obklad v kuchyni a v koupelně. Vnitřní dveře jsou dřevěné do kovových zárubní. Vybavení kuchyňská linka, elektrický sporák, umyvadlo a vana v koupelně, WC v koupelně. Koupelna s WC je po rekonstrukci. Dispoziční řešení: předsíň 5,60 m 2

4 - 4 - Vedlejší stavby a příslušenství kuchyň 4,60 m 2 pokoj 19,80 m 2 pokoj 12,30 m 2 pokoj 15,90 m 2 koupelna s WC 3,57 m 2 K bytu náleží sklepní kóje v 1. NP o výměře 6,03 m 2 a lodžie o výměře 2,24 m 2. Stavebně technický stav: pravidelná údržba, stav bytu je dobrý. Popis Spoluvlastnický podíl o velikosti 70/1390 na společných částech domu č.p. 62 a pozemku č. parc. St. 192 (zastavěná plocha a nádvoří, výměra 402 m2). Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Stavba bytového domu je po částečné rekonstrukci, stav je Technický stav stavby dobrý. Zóna bytových domů v sousedství průmyslového areálu. Horší Poloha vzhledem k užívání pěší dostupnost centra města. Lokalita vhodná pro bydlení. Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN Užívání nemovitosti a skutečností. Vlastnická práva 1) Zástavní práva smluvní zapsaná v části C LV č. 5263, k.ú. Otín u Jindřichova Hradce Omezení vlastnických práv 2) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 5263, k.ú. Otín u Jindřichova Hradce Zahrnuta v ceně obvyklé 1), 2) Nejsou zohledněna v ceně obvyklé Nebyl zjištěn nesoulad mezi zápisem na LV č. 5263, k.ú. Otín Stav zápisu katastru nemovitostí u Jindřichova Hradce a skutečností zjištěnou při místním a skutečnosti šetření. Vyhodnocení Záplavové území Jiná rizika Prověření přístupu k nemovitosti Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením a zatopením. Nebyla zjištěna Ze silnice č. parc. 1282/2 (silnice, vlastník Jihočeský kraj), přes pozemek č. parc. 1128/34 (ostatní komunikace, vlastník město Jindřichův Hradec) a přes pozemek č. parc. 1128/1 (ostatní plocha, vlastník město Jindřichův Hradec). Bez rizika.

5 - 5 -

6 - 6 - POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelná BJ č. 1: Jindřichův Hradec, ul. Třebického, BJ 3+1, 75 m2 Zděný bytový dům, zateplený, plastová okna, bez výtahu. lepší lokalita + větší UP Nabídková cena: Kč, 9/2011; tj Kč/m 2 Porovnatelná BJ č. 2: Jindřichův Hradec - Otín, BJ 2+1, 50 m2 Zděný bytový dům, zateplený, plastová okna, bez výtahu. stejná lokalita - menší dispozice a UP Nabídková cena: Kč, 5/2011; tj Kč/m 2 Porovnatelná BJ č. 3: Jindřichův Hradec - Otín, BJ 2+1, 61 m2 Panelový bytový dům, zateplený, plastová okna, bez výtahu. Po rekonstrukci, zděné jádro. stejná lokalita - menší dispozice a UP Nabídková cena: Kč, 9/2011; tj Kč/m 2 VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY Kč

7 - 7 - URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé Horší pěší dostupnost centra města s občanskou vybaveností. Dům leží ve slepé ulici, klidné místo, pouze místní provoz. Bytový dům je po rekonstrukci. Byt je udržovaný, v dobrém stavu. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Obvyklá cena bytové jednotky č. 62/9, v budově č.p. 62, bytový dům, na pozemku č. parc. St. 192, vč. příslušenství a spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 62 a pozemku č. parc. St. 192 o velikosti 70/1390, zapsáno na LV č. 5263, LV č. 5220, k.ú. Otín u Jindřichova Hradce, obec Jindřichův Hradec, Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, KP Jindřichův Hradec Kč V Mníšku pod Brdy, Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: marcela@rebikova.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 741/211/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/211/2011. Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Otín u Jindřichova Hradce 2) Situace, fotodokumentace ze dne ) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne , k.ú. Otín u Jindřichova Hradce

8 - 8-1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Otín u Jindřichova Hradce 2) Situace, fotodokumentace ze dne

9 - 9 - Jihovýchodní pohled na bytový dům Kuchyň Koupelna s WC Přístupová komunikace