ZNALECKÝ POSUDEK. č. 4188/13

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 4188/13 O ceně nemovitostí zapsaných na LV č. 953, včetně součástí a příslušenství, pro katastrální území a obec Velká Dobrá, okres Kladno. Objednatel posudku: Účel posudku: Mgr. Martin Slavata soudní exekutor Táborská Mladá Boleslav Zjištění ceny nemovitosti pro účel exekuce prodejem nemovitosti na základě usnesení soudního exekutora č.j.: 080 EX 902/ Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů, v rozsahu platnosti ke dni ocenění, kterým je , posudek vypracoval: Ing. Jiří Krch Záhřebská Praha 2 tel.: krch@volny.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 18 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je zjištění ceny nemovitosti pro účel exekuce prodejem nemovitosti. Podle 66, odst. 5, zákona č. 120/2001 Sb., (exekuční řád) oceňuje znalec nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu - 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Její stanovení tedy spočívá v nalezení a vyhodnocení porovnatelných obchodních případů. Obvyklá cena nemovitosti bude zjištěna cenovým porovnáním za použití informací z trhu s nemovitostmi. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Zapsané na LV č. 953 Adresa nemovitosti: Velká Dobrá, Dubová 525 Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Velká Dobrá Katastrální území: Velká Dobrá 3. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne , jen zvenku. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení o ustanovení znalce, kopie dokladu je v příloze posudku - výpis z katastru nemovitostí, kopie dokladu je v příloze posudku - mapový podklad, kopie dokladu je v příloze posudku - místní šetření provedené podepsaným znalcem - šetření na odboru výstavby Magistrátu města Kladna - předpisy zabývající se oceňováním nemovitostí, zejména pak zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a oceňovací vyhláška č. 3/2008 Sb., v rozsahu ke dni ocenění - nabídka nemovitostí pro porovnání, uvedená na serveru sreality.cz 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je zjištění ceny nemovitostí zapsaných na LV č. 953, včetně součástí a příslušenství, pro katastrální území a obec Velká Dobrá, okres Kladno. Jedná se o rodinný dům čp. 525 na parc. č. st. 843 s pozemky parc. č. st. 843, 65/12 a 179/34, včetně všech součástí a příslušenství. Vlastníkům nemovitosti, panu Radkovi Vinšovi a paní Martině Vinšové jsem doporučeným dopisem

3 - 3 - oznámil termín místního šetření dne Dne mne telefonicky kontaktoval pan Radek Vinš s tím, že v termínu místního šetření je na dovolené a že ve věci zpřístupnění nemovitosti mne bude kontaktovat koncem srpna. Pan Vinš se ozval telefonicky s tím, že zavolá Protože se vlastník nemovitosti neozval, a na mé telefonické výzvy nereagoval, provedl jsem dne prohlídku nemovitostí (jen z přilehlé komunikace) a na příslušném stavebním úřadu v Kladně jsem identifikoval doklady a projektovou dokumentaci týkající se oceňované nemovitosti. Informace o nemovitostech, které mám k dispozici, považuji za dostatečné k provedení odhadu obvyklé ceny pro daný účel. Rodinný dům čp. 525 Jednopodlažní stavba rodinného domu obsahuje jeden byt o těchto místnostech: Zádveří, wc, sklad, kuchyně, obývací pokoj, chodba, koupelna, tři pokoje, šatna. Celková podlahová plocha podle projektu činí 113,7 m 2. Svislé konstrukce zděné, zastřešení stanovou střechou s taškovou krytinou. Dům byl kolaudován v roce 2005, v roce 2010 byla povolena kanalizační přípojka. Dále je stavba napojena na elektřinu, vodovod a plyn. Pozemek Na listu vlastnictví jsou zapsány tři pozemkové parcely: Parc. č. st. 843 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 150 m 2 Parc. č. 65/12 ostatní plocha o výměře 103 m 2 Parc. č. 179/34 orná půda o výměře 749 m 2 Jedná se o souvislý pozemek přibližně obdélníkového tvaru, o celkové výměře 1002 m 2. Pozemek se nalézá na severovýchod od centra obce, v lokalitě s obytnou zástavbou. Pozemek hraničí přímo s veřejnou komunikací a je možnost napojení na elektřinu, vodovod, kanalizaci a plyn. Součásti a příslušenství Jedná se o obvyklé venkovní úpravy, jaké jsou běžné u podobných rodinných domů, jako je oplocení, zpevněné plochy, menší vedlejší stavba (snad sklad zahradního nářadí) a přípojky inženýrských sítí. Na pozemku jsou vysázeny okrasné porosty. Práva a závady Podle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno zástavními právy smluvními, zástavními právy zákonnými, zástavními právy soudcovskými, exekučními příkazy k prodeji nemovitosti, zástavními právy exekutorskými a nařízením exekuce. Informace o jiných právech a o omezení vlastnických práv nemá zpracovatel posudku k dispozici.

4 - 4 - B. Posudek Odhad obvyklé ceny Obvyklá cena je definována v 2 odst. (1) zákona č. 151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku). Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Z této definice vyplývá, že nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. porovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Ve skutečnosti není k dispozici veřejná systémová databáze nedávno prodaných nemovitostí, která by navíc obsahovala údaje, jež by umožňovaly posoudit, zda některá z nemovitostí je skutečně porovnatelná s oceňovanou nemovitostí. Náhradním řešením je použití informací o nemovitostech nabízených k prodeji, případně informace o prodejích a o nabízených nemovitostech získané od obchodníků s nemovitostmi. Porovnatelná nemovitost objekt pro bydlení typu novějšího rodinného domu s pozemkem, včetně obvyklých součástí a příslušenství, je v dané lokalitě předmětem obvyklého obchodního styku. Typově a rozsahem podobné nemovitosti jsou v lokalitě nabízeny za ceny od 25 do 40 tis. Kč za metr čtverečný podlahové plochy domu. V příloze posudku uvádím pro porovnání nabídku na prodej tří nemovitostí s cenovým rozpětím v uvedeném intervalu. Obvyklou cenu nemovitosti odhaduji ve středu uvedeného cenového rozpětí. Protože se jedná o nabídkové ceny, budu cenu zjištěnou porovnáním s těmito nabídkami redukovat koeficientem 0,90, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Obvyklá cena nemovitosti: 113,70 m 2 * (25.000,- Kč/m ,- Kč/m 2 ) / 2 * 0,90 = ,- Kč, po zaokrouhlení: ,- Kč

5 - 5 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Obvyklá cena nemovitostí: Zapsaných na LV č. 953, včetně součástí a příslušenství, pro katastrální území a obec Velká Dobrá, okres Kladno. Výsledná cena nemovitostí činí ,- Kč Slovy: Tři miliony tři sta třicet tisíc Kč. V Praze, Ing. Jiří Krch Záhřebská Praha 2 tel.: krch@volny.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne čj. Spr. 366/89 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4188/13 znaleckého deníku.

6 E. Seznam příloh - usnesení o ustanovení znalcem - výpis z katastru nemovitostí - mapový podklad - fotodokumentace - nabídky pro porovnání - 6 -