- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č /2012

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2012 o odhadu ceny obvyklé rodinného domu č.p. 73 na pozemku parc.č. st. 71, včetně pozemků a příslušenství, v k.ú. Rejvíz, obci Zlaté Hory, okresu Jeseník (LV č. 33) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní Frýdek-Místek Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 351/11 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 18 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům č.p. 73 Adresa nemovitosti: Rejvíz Okres: Jeseník Obec: Zlaté Hory Katastrální území: Rejvíz 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne Znalci nebyl umožněn přístup do nemovitosti. Znalec si prohlédl pouze exteriér. (Znalec stanovil dopisem ze dne termín prohlídky na Povinný požádal o odklad prohlídky. Do znalci neoznámil náhradní termín konání prohlídky). 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 33 pro k.ú. Rejvíz ze dne Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 351/ o ustanovení znalce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 33 zapsán: SJM Kovács Viliam Mgr. a Kovácsová Olga, Holčovická 73, Otice Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní. Nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavní právo exekutorské blíže viz LV v příloze

3 Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v Rejvízu, oddělené části obce Zlaté Hory. Nemovitost se nachází uprostřed osady Rejvíz, při místní komunikaci č. 453, po její pravé straně ve směru z Rejvízu do Jeseníku. Nemovitost je situována v sousedství restaurace Na Paloučku. Nemovitost se nachází v zástavbě rodinných domů, objektů k rekreaci a občanské vybavenosti. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 73 na pozemku p.č. st. 71, pozemky p.č. st. 71 a p.č. 83/3 a příslušenstvím, které jsou ve funkčním celku. Příslušenství nemovitosti tvoří zpevněné plochy před domem, vedlejší stavba kolna a trvalé porosty. Nemovitost je situována ve vyhledávané turistické oblasti Jeseníků, oceňovaný objekt je vhodnější využívat k rekreaci než k trvalému bydlení. Pozitiva oceňované nemovitosti: - umístění v klidné, vyhledávané lokalitě k rekreaci - atraktivita objektu Negativa: - Horší technický stav vyžadující další investice 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Výpis z Katastru nemovitostí - Výřez z katastrální mapy

4 - 4 - B. Posudek II) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis 1) Rodinný dům č.p. 73 Oceňovaný rodinný dům je nepodsklepený, má jedno nadzemní podlaží a obytné podkroví pod sedlovou střechou. Základy objektu kamenné, nosné konstrukce dřevěné roubené. Krov střechy dřevěný sedlový, krytina střechy osinkocementové šablony a živičná lepenka. Dveře dřevěné, okna dřevěná dvojitá. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Zastavěná plocha objektu činí 162 m 2. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovitosti, znalec pro další ocenění předpokládá podstandardní vybavení vytápění lokální na tuhá paliva, podstandardní hygienické vybavení. Technický stav objektu je horší. Objekt bude vyžadovat opravy a údržbu. Opotřebení stavby znalec stanovuje odborným odhadem na 80%. Příslušenství nemovitosti je standardního rozsahu a provedení a sestává ze zpevněných ploch (chodník k domu), vedlejší stavby hospodářské budovy (dřevěná stavba s pultovou střechou, krytina lepenka). Na zahradě se nachází trvalé porosty, převážně okrasné stromy a keře. 2) Pozemky Výčet pozemků: Parc.č. st. 71 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 162 m 2 Parc.č. 83/3 zahrada o výměře 643 m 2 Pozemky jsou ve funkčním celku s rodinným domem. Pozemky jsou rovinaté. Celková výměra činí 805 m 2.

5 - 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se přímo v této lokalitě (Rejvíz) běžně neobchoduje s rodinnými domy ani rekreačními objekty. V širším okolí (ve Zlatých Horách a blízkém okolí) se nabízí obdobné nemovitosti v rozmezí cca 500 tis. až tis. Kč především dle technického stavu, dále umístěním v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 2 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná srov. 1 srov. 2 srov. 3 Rejvíz Supíkovice Zlaté Hory Ondřejovice ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku zastavěná plocha prodejní/nabídkovácena celkem EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce nabídka nabídka nabídka korekce pro typ trans. 0,9 0,9 0,9 datum nabídky/prodeje X.2012 IX.2012 X.2012 korekce pro datum nabídky 1,00 1,00 1,00 FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu lepší lepší lepší korekce pro tech. Stav 0,85 0,90 0,90 funkční využití nemovitosti srov. horší horší korekce pro funkční využítí 1,00 1,10 1,10 lokalita/přístupnost horší horší horší korekce pro lokalitu 1,10 1,05 1,05 vzhled a atraktivita objektu lepší srov. horší korekce pro atraktivitu 0,85 1,00 1,05 korekce pro velikost pozemku 0,90 1,15 1,00 Indikovaná hodnota nemovitosti Cena nemovitosti zjištěna srovnáním (orientační): Kč

6 - 6 - Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na umístění ve vyhledávané lokalitě, stav domu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši ,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu staveb, tak i příslušenství a pozemků. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem ,- Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: rodinného domu č.p. 73 situovaného na pozemku parc.č. st. 71, pozemků p.č. st. 71 a p.č. 83/3 a příslušenství sestávajícího z venkovních úprav, vedlejší stavby a trvalých porostů, v k.ú. Rejvíz, obci Zlaté Hory, okresu Jeseník (LV č. 33), je stanovena ke dni Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši ,- Kč.

7 - 7 - V. Rekapitulace Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovitosti: Cena obvyklá ,- Kč Slovy: sedmsettisíc Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby. V Ostravě, Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2012 znaleckého deníku.

8 - 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Srovnávané nemovitosti Příloha č. 3: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 33 Příloha č. 4: Výřez katastrální mapy Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti