ZNALECKÝ POSUDEK. č. 3418/138/2016. Objednatel znaleckého posudku: Dražby EU s.r.o. IČ: Černilov Černilov

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3418/138/2016 O ceně obvyklé stavební parcely č. parc. 334 jejíž součástí je stavba rodinného domu čp. 273, zahrada č. parc. 415/3, orná půda č. parc. 417/15 a ostatní plocha č. parc. 417/16 v obci a katastrálním území Peruc. Objednatel znaleckého posudku: Dražby EU s.r.o. IČ: Černilov Černilov Účel znaleckého posudku: stanovení obvyklé hodnoty za účelem nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Martin Buchar Buzulucká Hradec Králové 3 telefon: resding@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednateli se předává v ve dvou vyhotoveních. V Hradci Králové

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé hodnoty předmětných nemovitosti za účelem nedobrovolné dražby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Stavební pozemek č. parc. 334 jehož součástí je stavba rodinného domu čp. 273, zahrada č. parc. 415/3, orná půda č. parc. 417/15 a ostatní plocha č. parc. 417/16 Adresa předmětu ocenění: Nádražní Peruc Kraj: Ústecký Okres: Louny Obec: Peruc Katastrální území: Peruc Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 910,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel II 0,80 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 308,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti bez přítomnosti vlastníka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z Katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Louny LV č.306 Snímek pozemkové mapy k.ú. Peruc Mapa Peruc Nabídka realitních kanceláří jednotlivých nemovitostí Místní šetření uskutečněné znalcem Informace získané od sousedů Fotodokumentace pořízená znalcem

3 5. Vlastnické a evidenční údaje LV č.306 Mgr. Pavel Novák, bytem Nádražní 273, Peruc k celku Omezení vlastnických práv dle oddílu C platného LV č. 306 ke dni Dokumentace a skutečnost Jinou dokumentaci než je výše uvedena neměl znalec k dispozici. Znalec nemovitost prohlédl z venkovní strany, provedl zaměření dle možnosti a pořídil fotodokumentaci z důvodu nevpuštění majitelem do nemovitosti. Ocenění je vypracováno s obecně platnými předpoklady, neboť stanovení obvyklé ceny není upraveno žádným předpisem kromě zákona č. 151/1997 Sb. 2 odstavec 1, ve znění pozdějších předpisů. Obvyklá cena je stanovena tak, aby byla předmětná nemovitost obchodovatelná na současném trhu s nemovitostmi a byla stanovena na základě porovnání s nabízenými nemovitostmi na realitním trhu a realizovanými nemovitostmi v daném místě a čase. 7. Celkový popis nemovité věci Charakteristika nemovitosti: Předmětná nemovitost se nachází v Nádražní ulici v blízkosti centra městyse Peruc. Přístup k nemovitosti je ze zpevněné komunikace místního významu. V dané lokalitě jsou vybudovány veškeré inženýrské sítě a je možnost jejich napojení. V obci je MŠ, ZŠ, základní zdravotní péče všeobecného lékaře a stomatologa. Infrastruktura odpovídá velikosti obce s počtem obyvatel Obec se nachází cca 13 km od města Louny. V rozšířené infrastruktuře, obchodních a pracovních příležitostech je odkázána na okolní města a obce s dojezdovými vzdálenostmi minimálně 10 km. Jedná se o klidné prostředí vhodné k trvalému bydlení. Porovnatelné nemovitosti na realitním trhu: Na základě šetření u jednotlivých realitních kanceláří byly pro porovnání vybrány nemovitosti v blízkém okolí, které jsou nabízeny na realitním trhu a dále čerpáno z databáze znalce. Nabídka objektů obdobné velikosti a stavu je omezená a proto jsou vybrány nemovitosti v blízkém okolí. Dále pro porovnání znalec použil propočet nemovitosti dle platného cenového předpisu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům čp Ocenění pozemků 2.1. Stavební pozemek, zahrada a orná půda 2.2. Ostatní plocha - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,85 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,01 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,00 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-4 -

5 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,858 Koeficient pp = I T * I P = 0, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = Rodinný dům čp. 273 Vzhledem ke skutečnosti, že znalec nebyl vpuštěn do nemovitosti a tato byla prohlédnuta z venkovní strany předpokládá se její vybavení a konstrukce ve standardním provedení. Jedná se o samostatně stojící dům postavený původně cca v polovině minulého století a cca před deseti lety rekonstruovaný do současné podoby a přistavěný včetně vybudování podkroví. Dům je postaven na základových pasech s podsklepením, dvěma nadzemními podlažími a podkrovím. Obvodové nosné konstrukce jsou zděné z cihelného zdiva na tl. do 45 cm. Stropní konstrukce rovné, zastřešení je mansardovou střechou se dřevěným krovem a taškovou krytinou. Klempířské konstrukce z Cu plechu. Venkovní omítky strukturované zateplené doplněné v soklové části obkladem. Vnitřní omítky, podlahy, keramické obklady se předpokládají ve standardním provedení. Taktéž vybavení domu zařizovacími předměty, vytápění a ohřev teplé užitkové vody. okna jsou osazena plastová, dveře se předpokládají standardní. Dům je průměrně udržovaný. Opotřebení bylo předpokládáno analytickou metodou vzhledem k provedené přestavbě. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ D Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] suterén 13,80*9,95 = 137,31 přízemí 13,80*9,95+1,80*3,00+3,00*2,00 = 148,71 patro 13,80*9,95+3,00*2,00 = 143,31 podkroví 13,80*9,95 = 137,31 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha suterén 137,31 m 2 2,10 m přízemí 148,71 m 2 2,60 m patro 143,31 m 2 2,50 m podkroví 137,31 m 2 1,90 m - 5 -

6 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] suterén 137,31*2,30 = 315,81 m 3 přízemí 148,71*2,80 = 416,39 m 3 patro 143,31*2,70 = 386,94 m 3 střešní prostor a podkroví 137,31*2,30/2 = 157,91 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor suterén PP 315,81 m 3 přízemí NP 416,39 m 3 patro NP 386,94 m 3 střešní prostor a podkroví Z 157,91 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 277,05 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy izolované S Zdivo zděné tl. 45 cm S Stropy rovné a podbíjené S Střecha krov dřevěný, vázaný S Krytina tašková S Klempířské konstrukce měděný plech N Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky S Fasádní omítky strukturované zatepolené N Vnější obklady sokl obložený S Vnitřní obklady běžné keramické obklady S Schody standardní provedení S Dveře náplňové a obložkové S Okna plastová s izolačním dvojsklem N Podlahy obytných místností standardní S Podlahy ostatních místností standardní S Vytápění ústřední topení S Elektroinstalace světelná, třífázová S Bleskosvod bleskosvod S Rozvod vody běžné rozvody teplé a studené vody S Zdroj teplé vody centrální ohřev S Instalace plynu zemní plyn S Kanalizace běžné potrubí S Vybavení kuchyně běžné vybavení S Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S

7 25. Záchod splachovací S Ostatní rozvody STA, rozvody internet S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 4, ,00 4,30 2. Zdivo S 24, ,00 24,30 3. Stropy S 9, ,00 9,30 4. Střecha S 4, ,00 4,20 5. Krytina S 3, ,00 3,00 6. Klempířské konstrukce N 0, ,54 1,08 7. Vnitřní omítky S 6, ,00 6,40 8. Fasádní omítky N 3, ,54 5,08 9. Vnější obklady S 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 3, ,00 3, Dveře S 3, ,00 3, Okna N 5, ,54 8, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod S 0, ,00 0, Rozvod vody S 2, ,00 2, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu S 0, ,00 0, Kanalizace S 2, ,00 2, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 5, ,00 5, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní S 3, ,00 3,00 Součet upravených objemových podílů 105,02 Koeficient vybavení K 4 : 1,0502 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy 4,30 100,00 1,00 4,30 4, ,67 2, Zdivo 24,30 100,00 1,00 24,30 24, ,67 11, Stropy 9,30 100,00 1,00 9,30 9, ,67 4, Střecha 4,20 100,00 1,00 4,20 4, ,29 0, Krytina 3,00 100,00 1,00 3,00 3, ,00 0, Klempířské konstrukce 0,70 100,00 1,00 0,70 0, ,50 0, Vnitřní omítky 6,40 100,00 1,00 6,40 6, ,00 1, Fasádní omítky 3,30 100,00 1,00 3,30 3, ,00 0, Vnější obklady 0,40 100,00 1,00 0,40 0, ,00 0,

8 10. Vnitřní obklady 2,40 100,00 1,00 2,40 2, ,00 0, Schody 3,90 100,00 1,00 3,90 3, ,67 1, Dveře 3,40 100,00 1,00 3,40 3, ,00 0, Okna 5,30 100,00 1,00 5,30 5, ,00 1, Podlahy obytných místností 2,30 100,00 1,00 2,30 2, ,00 0, Podlahy ostatních místností 1,40 100,00 1,00 1,40 1, ,00 0, Vytápění 4,20 100,00 1,00 4,20 4, ,00 1, Elektroinstalace 4,00 100,00 1,00 4,00 4, ,00 0, Bleskosvod 0,50 100,00 1,00 0,50 0, ,00 0, Rozvod vody 2,80 100,00 1,00 2,80 2, ,33 0, Zdroj teplé vody 1,60 100,00 1,00 1,60 1, ,33 0, Instalace plynu 0,50 100,00 1,00 0,50 0, ,33 0, Kanalizace 2,90 100,00 1,00 2,90 2, ,67 0, Vybavení kuchyně 0,50 100,00 1,00 0,50 0, ,00 0, Vnitřní vybavení 5,00 100,00 1,00 5,00 5, ,33 1, Záchod 0,40 100,00 1,00 0,40 0, ,33 0, Ostatní 3,00 100,00 1,00 3,00 3, ,00 1,5000 Opotřebení: 33,7 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 1 900,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): * 1,1000 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0502 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1370 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 221,49 Plná cena: 1 277,05 m 3 * 4 221,49 Kč/m 3 = ,80 Kč Koeficient opotřebení: (1-33,7 % /100) * 0,663 Nákladová cena stavby CS N = ,67 Kč Koeficient pp * 0,858 Cena stavby CS = ,52 Kč Rodinný dům čp zjištěná cena = ,52 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební pozemek, zahrada a orná půda Stavební pozemek zastavěný rodinným domem, zahrada a orná půda, které tvoří se stavební parcelou jeden funkční celek v obci a katastrálním území Peruc. Přístup na pozemky je ze zpevněné komunikace místního významu. V dané lokalitě jsou vybudovány veškeré inženýrské sítě a tyto jsou na pozemek zavedeny. jedná se klidnou oblast zastavěnou rezidenčními stavbami vhodnou k trvalému bydlení. Docházkové vzdálenosti k vybudované infrastruktuře jsou dobré, lokalita navazuje na centrum obce. Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,

9 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 0,858 = 0,858 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,26 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 264, ,88 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 415/3 208,00 264, ,08 4 odst. 1 orná půda 417/15 411,00 264, ,86 Stavební pozemky - celkem 1 057, ,82 Stavební pozemek, zahrada a orná půda - zjištěná cena = ,82 Kč 2.2. Ostatní plocha Ostatní plocha - jiná plocha není zastavěna, ale v platném územním plánu je určena k zastavění nízkopodlažní obytnou zástavbou. Pozemek je přístupný ze zpevněné komunikace místního významu. V dané lokalitě jsou vybudovány veškeré inženýrské sítě. Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,858 Výpočet indexu cenového porovnání - 9 -

10 Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 0,858 = 0,858 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst ,- 0,858 0,300 79,28 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 ostatní plocha 417/16 244,00 79, ,32 Stavební pozemek - celkem 244, ,32 Ostatní plocha - zjištěná cena = ,32 Kč

11 C. Obvyklá hodnota Obvyklá hodnota - cena předmětné nemovitosti je stanovena v souladu s 2 odstavce 1 zák. č. 151/1997 ve znění pozdějších předpisů. Obvyklou cenou - hodnotou se předpokládá cena, která by byla dosažitelná při prodeji v České republice v daném místě a čase. Nepřihlíží se při tom k mimořádným okolnostem to jest stav tísně převádějícího nebo nabývajícího, osobních poměrů a pod. Na základě porovnání s jednotlivými nemovitostmi nabízenými na realitním trhu v daném místě a čase, informacemi získanými od jednotlivých realitních kanceláří a z databáze znalce navrhuji obvyklou hodnotu předmětné nemovitosti takto: Obestavěný prostor RD čp. 273 stanovuji za jeden metr krychlový na částku 2 400,- Kč, stavební pozemek č. parc. 334, přilehlou zahradu č. parc. 415/3, ornou půdu č. parc. 417/15 a ostatní plochu č. parc. 417/16 stanovuji cenu na 320,- Kč za jeden metr čtverečný. Rodinný dům čp o.p m3 * 2 400,- Kč/m 3 = ,- Kč pozemky výše uvedené v celkové výměře m 2 * 320,- Kč/m 2 = ,- Kč S o u č e t ,- Kč Zaokrouhleně ,- Kč Navrhuji obvyklou hodnotu celku ve výši ,- Kč Slovy: třimilionyčtyřistaosmdesátjedentisíckorunčeských. V Hradci Králové Martin Buchar Buzulucká Hradec Králové 3 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne čj.spr 1848/86pro základní obor stavebnictví - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3418/138/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3418/138/