ZNALECKÝ POSUDEK. č /2016

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2016 spoluvlastnického podílu 1/3 na pozemcích p.č.232, p.č.233, p.č.234 s rodinným domem čp.65 a příslušenstvím v obci Stehelčeves, ul.vrapická, okres: Kladno. Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno - č.j.088ex 3579/10 Petra Bezruče Kladno Účel znaleckého posudku: nařízení exekuce Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz Počet stran: 13 včetně titulního listu a 14 stran příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení. Ve Velké Dobré

2 - 2 - A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenit spoluvlastnický podíl: 1/3 na pozemcích p.č.232, p.č.233, p.č.234 s rodinným domem čp.65 a příslušenstvím v obci Stehelčeves, ul.vrapická, okres: Kladno; dále ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům - spol.podíl:1/3 Adresa předmětu ocenění: Vrapická Stehelčeves Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Stehelčeves Katastrální území: Stehelčeves Počet obyvatel: 804 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 500,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí II 1,03 (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 488,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti p.pudilové Anny. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka a zaměření nemovitosti dne (některé prostory nebyly přístupné...!) - fotodokumentace pořízená znalcem dne při prohlídce - informace sdělené při prohlídce dne usnesení o ustanovení znalce ze dne (č.j.088ex 3579/10) - žádost o vypracování znaleckého posudku ze dne exekuční příkaz ze dne výpis z KN ze dne snímek katastrální mapy ze dne údaje zjištěné na OÚ Stehelčeves dne : a/ stavební plán (návrh) na rekonstrukci hostince z října r.1912 b/ v r.1899 postavení lednice a porážky u domu čp.65 c/ vodovodní přípojka v r.1989 (délka 9m)

3 - 3 - d/ stavební povolení garáže ze dne vydané pod č.j.5009/71 e/ kolaudační rozhodnutí na garáž ze dne porovnatelné současné nabídky RD k prodeji v této lokalitě 5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.4 znaleckého posudku. 6. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl: 1/3 na 3 pozemcích s rodinným domem čp.65 a příslušenstvím ve střední části obce Stehelčeves, v ulici Vrapické. Příslušenství rodinného domu tvoří garáž na p.č.233 (vnitřní prostor nebyl přístupný...) a venkovní úpravy (oplocení, vrata, žumpa; přípojky plynu, vody, elektro). Při prohlídce nebyl přístupný sklepní prostor (nebylo možně z bezpečnostních důvodů provést prohlídku a zaměření...), takže není v ocenění zahrnut, také zadní prostor domu (tzv.lednice a porážka dříve...) nebyl přístupný, ale zvenku bylo zaměřeno...! Celkově je dům ve velmi špatném, neudržovaném stavu...! 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky p.č.232, p.č.233, p.č.234 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Spoluvlastnický I -0,04 podíl je vždy obtížně prodejný..., a proto bylo použito max. srážky. 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00

4 - 4 - záplav Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,930 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,03 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá III 0,00 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,040 Koeficient pp = I T * I P = 0, Ocenění pozemků 11 i = Pozemky p.č.232, p.č.233, p.č.234 Jedná se o pozemky ve střední části obce, přístupné po zpevněné komunikaci, s možností napojení na vodovod, kanalizaci, plynovod. Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,930 Index polohy pozemku I P = 1,040

5 - 5 - Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,930 * 1,000 * 1,040 = 0,967 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,90 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 471, ,80 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 471, ,50 nádvoří 4 odst. 1 zahrada ,00 471, ,10 Stavební pozemky - celkem 606, ,40 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům čp.65 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům se 2 nadzemními podlažími a sedlovou střechou nad hlavní částí, s taškovou krytinou; dům byl postaven cca před 120 lety jako hostinec s obytným a skladovým zázemím, v r.1900 byla přistavěna v zadní části tzv.lednice a porážka. V současné době je objekt užíván pro bydlení, stavební stav domu je velmi špatný, údržba je značně zanedbána, ve zdivu jsou v místech i trhliny; do střechy zatéká..., zdivo v přízemí je vlhké, v některých místnostech není žádné vytápění. Obvodové zdi v přízemí jsou smíšené o tl. cca 90 cm, schodiště je kamenné; okna jsou dvojitá, dřevěná (v havarijním stavu...); krov je dřevěný, vaznicový (ležatá stolice), některé dřevěné prvky jsou napadeny dřevokazným hmyzem; krytina

6 - 6 - je tašková (bobrovky dvojitě na latích). Přízemí je dispozičně členěno na chodbu, kuchyň, 4 pokoje, suchý WC, zadní přístavbu (nepřístupné...) a zadní chodbu se vstupem do sklepa (nepřístupný, pouze na vlastní nebezpečí...!); ve 2.nadzemním podlaží jsou prostory, kde opadává ze stropů omítka, jsou zde prkenné podlahy, v současné době bez využití... Rodinný dům je napojen na veřejnou elektroinstalaci, vodovod; kanalizace je svedena do žumpy, vytápění je lokální (kamna na pevná paliva) pouze v některých místnostech, plynová přípojka je přivedena do skříňky na domě. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.nadz.podl. 19,20*9,20+2,50*5,80+4,20*1,50+5,90*5,40 = 229,30 2.nadz.podl. 19,20*9,20+2,50*5,80+4,20*1,50+5,90*5,40 = 229,30 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.nadz.podl. 229,30 m 2 3,70 m 2.nadz.podl. 229,30 m 2 3,70 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.nadz.podl. (19,20*9,20+2,50*5,80+4,20*1,50+ = 848,41 m 3 5,90*5,40)*(3,70) 2.nadz.podl. (19,20*9,20+2,50*5,80+4,20*1,50+ = 848,41 m 3 5,90*5,40)*(3,70) zastřešení 19,20*9,20*3,80/2 = 335,62 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.nadz.podl. NP 848,41 m 3 2.nadz.podl. NP 848,41 m 3 zastřešení Z 335,62 m 3

7 - 7 - Obestavěný prostor - celkem: 2 032,44 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 7, ,46 3,27 2. Zdivo S 22, ,00 22,30 3. Stropy S 8, ,00 8,40 4. Střecha S 5, ,00 5,20 5. Krytina S 3, ,00 3,20 6. Klempířské konstrukce C 0, ,00 0,00 7. Vnitřní omítky S 6, ,00 6,20 8. Fasádní omítky P 3, ,46 1,43 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností P 2, ,46 1, Podlahy ostatních místností P 1, ,46 0, Vytápění P 4, ,46 1, Vytápění C 4, ,00 0, Elektroinstalace P 4, ,46 1, Bleskosvod C 0, ,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu C 0, ,00 0, Kanalizace S 2, ,00 2, Vybavení kuchyně P 0, ,46 0, Vnitřní vybavení P 5, ,46 2, Záchod P 0, ,46 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 77,98 Koeficient vybavení K 4 : 0,7798 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 1 975,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7798 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1180 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 610,- Plná cena: 2 032,44 m 3 * 2 610,- Kč/m 3 = ,- Kč

8 - 8 - Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 120 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 120 / 140 = 85,7 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = ,- Kč Koeficient pp * 0,967 Cena stavby CS = ,90 Kč Rodinný dům čp.65 - zjištěná cena = ,90 Kč Garáž na p.č.233 Jedná se o zděnou garáž, jenž byla postavena cca v r.1972, ale kolaudována dodatečně v r.1987; je využito svahu pro spodní skladový prostor; vnitřní prostory nebyly přístupné, zaměřeno pouze zvenku. Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž 15: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.nadz.podl. 3,60*6,40 = 23,04 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.nadz.podl. 23,04 m 2 2,40 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.nadz.podl. (3,60*6,40)*(2,40) = 55,30 m 3 sklepní prostor 3,60*6,40*1,30 = 29,95 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.nadz.podl. NP 55,30 m 3 sklepní prostor PP 29,95 m 3

9 - 9 - Obestavěný prostor - celkem: 85,25 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 6, ,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30, ,00 30,10 3. Stropy S 26, ,00 26,20 4. Krov X 0, ,00 0,00 5. Krytina S 5, ,00 5,70 6. Klempířské konstrukce C 2, ,00 0,00 7. Úpravy povrchů S 4, ,00 4,80 8. Dveře S 2, ,00 2,70 9. Okna C 1, ,00 0, Vrata S 6, ,00 6, Podlahy S 7, ,00 7, Elektroinstalace C 6, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 89,70 Koeficient vybavení K 4 : 0,8970 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 13) [Kč/m 3 ]: = 1 375,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8970 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0880 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 060,- Plná cena: 85,25 m 3 * 2 060,- Kč/m 3 = ,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 44 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 36 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 44 / 80 = 55,0 % Koeficient opotřebení: (1-55,0 % / 100) * 0,450 Nákladová cena stavby CS N = ,- Kč Koeficient pp * 0,967 Cena stavby CS = ,11 Kč Garáž na p.č zjištěná cena = ,11 Kč Venkovní úpravy zjednodušeným způsobem Jedná se o přípojku elektroinstalace, vodovodní přípojku, plynovou přípojku, žumpu, oplocení a vjezdová vrata; oceněno zjednodušeným způsobem.

10 Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rodinný dům čp.65 Garáž na p.č.233 Celkem: Cena stavby ,90 Kč ,11 Kč ,01 Kč Ocenění Cena staveb celkem: ,01 3,50 % z ceny staveb * 0,0350 Venkovní úpravy zjednodušeným způsobem - zjištěná cena = ,14 Kč Cena staveb celkem = ,15 Kč Rekapitulace cen staveb a porostů na pozemku: Rodinný dům čp ,90 Kč Garáž na p.č ,11 Kč Venkovní úpravy zjednodušeným způsobem ,14 Kč Stavby na pozemku - celkem ,15 Kč Pozemky - celkem ,40 Kč Pozemky p.č.232, p.č.233, p.č výchozí cena pro výpočet = ,55 Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 3 Pozemky p.č.232, p.č.233, p.č zjištěná cena = ,- Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky p.č.232, p.č.233, p.č ,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,- Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč

11 Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč Závěr - stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty): Uskutečněný prodej celé nemovitosti z mojí databáze: Rodinný dům čp.198, ul.v.moravce, Stehelčeves...03/ tisíc Kč (stáří domu...70 roků, zast.plocha...98,3m 2 ; obest.prostor m 3, zanedbaná údržba, přízemní dům, část.podsklepený, bez podkroví, lokální vytápění, vytváří dvojdomek, pozemky celkem...313m 2 ) Na základě všech výše uvedených údajů a skutečností, po porovnání s uskutečněným prodejem v této lokalitě a s nabízenými prodeji RD v této lokalitě a po zhodnocení stavebního stavu nemovitosti a skutečnosti, že spoluvlastnický podíl :1/3 je vždy obtížně prodejný, mohu konstatovat, že dle mého názoru je: Tržní hodnota - spoluvl.podíl: 1/ ,-Kč (slovy:třistapadesáttisíckč) Jednotlivá práva a závady (věcná břemena, nájemní smlouvy) s nemovitostí spojená nebyla zjištěna...! Ve Velké Dobré Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod č.j.spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /2016.

12 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti ze dne Situace - poloha obce 1 Kopie katastrální mapy ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.93 ze dne Porovnatelné současné nabídky rodinných domů k prodeji v této lokalitě 5