Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti

Transkript

1 č.j.: 137Ex 16130/09 Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti 6 číslo /2010 NEMOVITOST: Rodinný dům čp. 276, Vrchlabí - Podhůří, ul. Jana Opletala Adresa nemovitosti: Jana Opletala 276, Vrchlabí - Podhůří Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Trutnov, obec Vrchlabí, k.ú. Podhůří-Harta, kód ČSÚ: , LV: 1847 Ostatní stavby: Pozemky: stp.č. 895, pp.č. 82/5 Vlastník stavby: Jiří Grund, Jana Opletala 276, Vrchlabí, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Jiří Grund, Jana Opletala 276, Vrchlabí, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Brno venkov, JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor, usnesení č.j.:137ex 6130/09-43, ze dne ul. Veveří čp. 125, Brno IČ: telefon: info@exekutorbrno.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. František Řezníček Jiráskovo nám. čp. 212, Trutnov IČ: telefon: freznicek@volny.cz DIČ: fax: zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekučního řízení (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 14 stran Počet příloh: 5 Trutnově, dne Ing. František Řezníček

2 - strana č. 2 - STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Stavebně technický stav stavby: neudržovaná - k částečné rekonstrukci Vytápění: ústřední / etážové - tuhá paliva RODINNÝ DŮM Typ PP RD Obytná/ Nebyt. SOUČASNÝ STAV Garáž Pozemky OP ZP Rozestavýměra věnost m 2 ks m 2 m 3 m 2 % / ,00 KUPNÍ CENA Nemovitost není v současnosti obchodována. VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) RIZIKA sociální riziko riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne Věcné břemeno ve prospěch nemovitosti - Dle listu vlastnictví (oddíl B1) je zapsáno věcné břemeno ve prospěch předmětné nemovitosti : Věcné břemeno požárně nebezpečného prostoru a vstupu na pozemek za účelem údržby a oprav dle gpl a článku 6 smlouvy oprávnění pro stp.č. 895 a p.č. 82/5, povinnost k p.č. 81/2 a 82/7. Smlouva kupní a o zřízení věcného břemene úplatné ze dne , Právní účinky ke dni V-4713/ Toto věcné břemeno neovlivňuje obvyklou cenu nemovitosti hodnota věcného břemene = 0,- Kč

3 - strana č. 3 - REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Kč Výnosová hodnota nebyla hodnocena Věcná hodnota Kč Věcné břemeno dle oddílu B1 - LV č Kč Obvyklá cena Kč - z toho hodnota pozemku Kč Reprodukční cena pro pojištění Kč - z toho hlavní budova Kč - ostatní objekty 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Objekt je typovým jednogeneračním rodinným domem 3+1 s garáží, se standardním vybavením, s běžným příslušenstvím a s podstandardními pozemky, který bude v dalším období vyžadovat podstatné investice do běžné údržby. Rodinný dům nebyl znalci zpřístupněn - oceňuji podle dokumentace a podkladů poskytnutých stavebním úřadem a vnějšího vzhledu. Příslušenství nemovitosti tvoří přípojky, venkovní vstupní schody s přístřeškem, zpevněné plochy, zbytky oplocení a venkovní úpravy, včetně trvalých porostů. K objektu patří podstandardní rozsah pozemků. Poloha nemovitosti v obytné okrajové části města je vhodná pro klidné rodinné bydlení, výhodou je poloha v atraktivní obytné části města, nevýhodou je špatná údržba objektu tento typ nemovitosti je v současné době na trhu nemovitostí prodejný. Cena je stanovena s ohledem na stagnující trh nemovitostí. Na předmětné nemovitosti vázne omezení vlastnických práv, které do ocenění neuvažuji (nařízení exekuce) - viz. výpis z KN. Objekt nebyl hodnocen výnosovou metodou současná výnosová hodnota nemá vypovídací hodnotu. Nemovitost není v současnosti obchodována. Cena je stanovena za předpokladu uvolněné nemovitosti a bez hodnoty omezení vlastnických práv. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji současnou obvyklou cenu oceňované nemovitosti. V Trutnově, Ing. František Řezníček Jiráskovo náměstí čp T r u t n o v Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou.

4 - strana č. 4 - NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti - výpis z KN Katastrálního úřadu v Trutnově - dálkový přístup, ze dne , výpis z listu vlastnictví č. 1847, pozemek č zastavěná plocha, rodinný dům čp m 2, pozemek č. 82/5 - TTP, zahrada m 2, - snímek mapy katastru nemovitostí předmětných pozemků, - podklady a dokumenty Stavebního úřadu ve Vrchlabí, poskytnuté paní Čvančarovou - správce archívu, - databáze prodejů nemovitostí, sestavená dle realizovaných prodejů, společně se spolupracujícími odhadci v okrese Trutnov, - podklady stavebního úřadu o stáří stavby 1987, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě dne , - fotodokumentace pořízená znalcem, viz. přílohy FOTO, - usnesení soudního exekutora čj.: 137Ex 6130/09-43, ze dne , - informace a údaje sdělené účastníky místního šetření a vlastníky sousedních nemovitostí, - dále nebyly na mé požádání předloženy žádné další doklady, které by měly vliv na ocenění. Město Vrchlabí má evidováno obyvatel. Město je obcí s rozšířenou působností, má téměř úplnou infrastrukturu (kromě soudu a katastrálního úřadu), správní centrum je v bývalém okresním městě Trutnov ve vzdálenosti 30 km. Pro město byl schválen územní plán. Podle schváleného územního plánu se objekt nachází v současně zastavěném území obce, které je tvořeno jedním zastavěným územím. To je v územním plánu rozlišeno plochami se zástavbou obytnou. Ke stavbě patří podstandardní množství pozemků. Předmětná nemovitost se nachází v okrajové obytné části centra města, část zvaná Podhůří v ulici Jana Opletala. Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, ve velmi dobré lokalitě, která je vhodná pro klidné rodinné bydlení, s plnou zainvestovaností. Dům je postavený jako samostatně stojící, typový montovaný z konstrukcí na bázi dřeva (MULTI 066) s klasicky zděným podzemním podlažím, s jedním nadzemním podlažím, bez podkroví, plně podsklepený, na mírně svažitém terénu, volně přístupný ze zpevněné komunikace, v zástavbě obdobných rodinných domů, v obytné části zastavěného území obce - Podhůří. Objekt je napojen na veřejné rozvody elektřiny, telefonu, kanalizace a vody, je možnost napojení na veřejný rozvod zemního plynu. Dostupnost - prodejna potravin cca 600 m, autobusová zastávka 400 m, vlaková zastávka 600 m, centrum - náměstí cca 3 km. Přístup k nemovitosti je přímo ze zpevněné veřejné komunikace - ulice Jana Opletala pp.č. 82/6 - komunikace ve vlastnictví Města Vrchlabí. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní zástavbě Riziko nezjištěno Záplavová oblast/zátopové území Riziko nezjištěno Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Předkupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Exekuce. Nařízení exekuce a Exekuční příkaz k prodeji čj.: 037Ex-6130/ ze dne , , právní moc ke dni Nařízení exekuce dle usnesení soudu Okresní soud v Trutnově čj.: 21EXE-921/ ze dne Viz. oddíl C. výpisu z katastru nemovitostí. Tato omezení neuvažuji při stanovení hodnoty nemovitosti! Evidence v KN Riziko nezjištěno Právní zánik stavby Riziko nezjištěno

5 - strana č. 5 - Popis jednotlivých staveb Základní popis Rodinný dům je postavený jako samostatně stojící, typový montovaný z konstrukcí na bázi dřeva (MULTI 066) s klasicky zděným podzemním podlažím, s jedním nadzemním podlažím, bez podkroví, plně podsklepený, na mírně svažitém terénu, volně přístupný ze zpevněné komunikace, v zástavbě obdobných rodinných domů, v obytné části zastavěného území obce - Podhůří. Objekt je napojen na veřejné rozvody elektřiny, telefonu, kanalizace a vody, je možnost napojení na veřejný rozvod zemního plynu. Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby Objekt je typovým jednogeneračním rodinným domem 3+1 s garáží, se standardním vybavením, s běžným příslušenstvím a s podstandardními pozemky. Rodinný dům nebyl znalci zpřístupněn - oceňuji podle dokumentace a podkladů poskytnutých stavebním úřadem a vnějšího vzhledu. Objekt rodinného domu byl postaven, dle svědectví sousedů a dle dochovaných dokladů v roce stáří stavby 23 let. Použité konstrukce a materiály tomuto údaji odpovídají. Objekt má nedokončenou fasádu a zjevně není udržován. Objekt není pronajímán, je užíván vlastníkem nemovitosti. Rodinný dům - bydlení P.P.- sestává ze sklepních místností, prádelny, sušárny, kotelny, uhelny a chodby se schodištěm, včetně přistavěné garáže. 1.N.P.- sestává ze tří obytných místností, kuchyně, spíže, koupelny, WC, chodby se schodištěm do sklepa a zádveří Stavebně technický stav objektu je průměrný, údržba zanedbaná objekt má nedokončenou fasádu. Na prvcích dlouhodobé životnosti se neprojevují žádné znaky statického narušení. Příslušenství nemovitosti tvoří přípojky, venkovní vstupní schody s přístřeškem, zpevněné plochy, zbytky oplocení a venkovní úpravy, včetně trvalých porostů. Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo na bázi dřevní hmoty 3. Stropy s rovným podhledem 4. Střecha sedlový 5. Krytina osinkocementová 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky malby a tapety 8. Fasádní omítky nedokončené zateplení 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody betonové 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna dřevěná, zdvojená 14. Podlahy obytných místností podlahové povlaky 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 16. Vytápění ústřední topení 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace litinové potrubí 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák s plotýnkami 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní vestavěné skříně

6 - strana č. 6 - Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků jsou na mírně svažitém terénu, volně přístupné ze zpevněné komunikace, v zástavbě obytných domů, na okraji centrální obytné části zastavěného území obce. Je možné napojení na veřejné rozvody elektřiny, zemního plynu, kanalizace a vody. Objekt je přímo přístupný z veřejné zpevněné komunikace. Město Vrchlabí má evidováno obyvatel. Celková výměra pozemků je 681 m 2. Pozemky jsou užívány podle evidovaného stavu v katastru nemovitostí, to je stavební pozemek a zahrada, související se stavebním pozemkem. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: celkový rozsah pozemků je 681 m 2. Pozemky tvoří funkční celek se stavbou rodinného domu - uvažuji jako stavební pozemek v celém rozsahu 681 m 2. Město Vrchlabí má schválený územní plán města. Dle cenové mapy města Vrchlabí sestavené společně se spolupracujícími odhadci podle skutečně realizovaných prodejů, určuji obvyklou cenu pozemku v dané lokalitě a čase, ve výši 1200,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st trvalý travní porost 82/ Celková výměra pozemků 681 Hodnota pozemků celkem Výpočet věcné hodnoty staveb Rodinný dům je postavený jako samostatně stojící, typový montovaný z konstrukcí na bázi dřeva (MULTI 066) s klasicky zděným podzemním podlažím, s jedním nadzemním podlažím, bez podkroví, plně podsklepený, na mírně svažitém terénu, volně přístupný ze zpevněné komunikace, v zástavbě obdobných rodinných domů, v obytné části zastavěného území obce - Podhůří. Objekt je napojen na veřejné rozvody elektřiny, telefonu, kanalizace a vody, je možnost napojení na veřejný rozvod zemního plynu. Příslušenství nemovitosti tvoří přípojky, venkovní vstupní schody s přístřeškem, zpevněné plochy, zbytky oplocení a venkovní úpravy, včetně trvalých porostů. Rodinný dům nebyl znalci zpřístupněn - oceňuji podle dokumentace a podkladů poskytnutých stavebním úřadem a vnějšího vzhledu. Podzemní podlaží je přístupné po schodišti z úrovně 1.N.P., respektive z úrovně nižšího terénu a sestává ze sklepních místností, prádelny, sušárny, kotelny, uhelny a chodby se schodištěm, včetně přistavěné garáže. Nosné zdivo o tl. 0,45 m, isolace proti zemní vlhkosti vodorovná a svislá, stropy nespalné s rovným podhledem, podlahy z betonové mazaniny, schodiště s betonovými stupni. Okna dřevěná zdvojená, dveře dřevěné hladké plné, vnitřní omítky hladké vápenné. Elektroinstalace třífázová s pojistkovými automaty. Rozvod vody studené i teplé - umístěno průtokové měřidlo vody. Je zde umístěn kotel ústředního vytápění na tuhá paliva a bojler pro ohřev TUV. Ostatní vybavenost není. První nadzemní podlaží je přístupné po venkovním schodišti z úrovně terénu a sestává ze tří obytných místností, kuchyně, spíže, koupelny, WC, chodby se schodištěm do sklepa a zádveří. Nosné zdivo z dřevěných konstrukcí o tl. 0,11 m, stropy s rovným podhledem, podlahy z podlahových povlaků, respektive z keramické dlažby, vnitřní povrchy opatřené malbami a tapetami. Okna dřevěná zdvojená, dveře dřevěné hladké plné nebo prosklené. Kuchyň s elektrickým sporákem, obložená keramickým obkladem. Koupelna s obloženou vanou, umyvadlem, obložená keramickým obkladem. WC splachovací, bez umývátka, neobložené. Rozvod vody studené i teplé. Ohřev TUV v elektrickém bojleru. Vytápění je ústřední teplovodní, s kotlem na tuhá paliva, s radiátory ocelovými deskovými. Elektroinstalace třífázová s pojistkovými automaty. Rozvod plynu není. Ostatní vybavenost - vestavěné skříně.

7 - strana č. 7 - Objekt má sedlový krov, krytý vlnitými asbestocementovými deskami, s klempířskými konstrukcemi - lemy střechy, včetně parapetů. Bleskosvod na objektu není. Fasáda obložená heraklitovými deskami bez povrchové úpravy, v části není, s obkladem štítů dřevem. Stavebně technický stav objektu je průměrný, údržba zanedbaná objekt má nedokončenou fasádu. Na prvcích dlouhodobé životnosti se neprojevují žádné znaky statického narušení - narušené povrchy a prvky krátkodobé životnosti (okna). Objekt rodinného domu byl postaven, dle svědectví sousedů a dle dochovaných dokladů v roce stáří stavby 23 let. Použité konstrukce a materiály tomuto údaji odpovídají. Objekt má nedokončenou fasádu a zjevně není udržován. Celkovou předpokládanou životnost stavby uvažuji 80 let. Vzhledem ke stavu objektu použiji lineární metodu výpočtu opotřebení. Objekt není pronajímán, je užíván vlastníkem nemovitosti. Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha Podzemní podlaží 118,32 m 2 94,60 m 2 technické zázemí 63,60 m 2 garáž 31,00 m 2 1.N.P. 85,86 m 2 77,00 m 2 byt ,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor Podzemní podlaží (7,4*11,05+10,8*3,4-0,25*0,7)*(2,50) = 295,79 m 3 1.N.P. (7,4*11,05+3,3*1,95-0,7*3,35)*(2,80) = 240,41 m 3 Krov 1,6/2*11,05*7,4 = 65,42 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 601,62 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 204 Obestavěný prostor [m 3 ] 601,62 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 23 Další životnost roků 57 Opotřebení % 28,75 Věcná hodnota (VH) Kč Budoucí stav Výpočet porovnávací hodnoty Jako podklady pro srovnání byly použity údaje z vlastní databáze, databáze spolupracujících odhadců, sestavené podle skutečně realizovaných prodejů. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost obdobné nemovitosti. Porovnání je podle obvyklé ceny podlahových ploch objektů srovnatelných nemovitostí. Dle databáze znalce je v dané lokalitě cena 1 m 2 podlahové plochy rodinného domu v daném místě a stavebně technickém stavu ve výši cca ,- Kč/m 2. Podlahová plocha nemovitosti : 172 m ,- Kč/m ,- Kč Porovnávací hodnota dle databází : ,- Kč Podle vlastní databáze realizovaných cen byly v uplynulé době v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, zobchodovány obdobné nemovitosti, ale při porovnání parametrů vypočtených cen, lze určit srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti. Srovnávací hodnotu nemovitosti určuji podle databáze prodejů nemovitostí, sestavená dle realizovaných prodejů, společně se spolupracujícími odhadci v okrese Trutnov :

8 - strana č. 8 - Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Vrchlabí 261, , Číslo DB 5909 Název Rodinný dům, Benecká ul. Cena ,- Kč Lokalita Vrchlabí Počet bytů 2/0 Obestavěný prostor (m3) 1120 Zastavěná plocha (m2) 147 Užitková podlahová plocha (m2) 261 Vybavenost mírný podstandard Technický stav špatná údržba domu z roku 1972, bez fasády Výměra staveb. a souvis. pozemků (m2) 1326 Poznámka el., voda, kanalizace. RD se zanedbanou údržbou ve výborné lokalitě s velkými pozemky Realizace 2010 Nemovitost v lepší poloze, většího rozsahu, v obdobném stavu a vybavení s většími pozemky Vrchlabí 225, , Číslo DB 5741 Název Rodinný dům Cena ,- Kč Lokalita Vrchlabí Počet bytů 2*2+1 Obestavěný prostor (m3) 940 Zastavěná plocha (m2) 101 Užitková podlahová plocha (m2) 225 Obytná podlahová plocha (m2) 145 Vybavenost standard Technický stav dobrý,pražská ulice Výměra staveb. a souvis. pozemků (m2) 830 Poznámka el.proud,z.plyn,veř.kanalizace,vodovod 07/2008 prodej Realizace 2008 Nemovitost v lepší poloze, většího rozsahu, v lepším stavu a vybavení s většími pozemky Vrchlabí 210, , Realitní server Reality.cz : Menší stylový dům/vilka 3+1 z 30.let v klidné vilové čtvrti bez rušivých vlivů města zvané "na Smetánce" ve Vrchlabí. Dům je průběžně udržovaný, v dobrém technickém stavu, bez moderních viditelných prvků. Všechny inženýrské sítě zavedeny, dům je podsklepený, s garáží a kolnou. Celková výměra pozemku činí 547 m2. Nemovitost v obdobné poloze, obdobného rozsahu, v lepším stavu a vybavení s menšími pozemky Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 171,60 m 2 Porovnávací hodnota Kč

9 - strana č. 9 - Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem vypracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.j.spr.1777/92, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, a pro základní obor stavebnictví, pro odvětví stavby obytné a průmyslové, se specializací vady a poruchy staveb. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /10 oprava znaleckého deníku. Ing. František Řezníček Jiráskovo náměstí čp T r u t n o v Odhadce nemovitostí certifikovaný dne , recertifikovaný dne , Bankovním institutem, vysoká škola, Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON, ev.č. 48/10 s platností do V Trutnově, Ing. František Řezníček Jiráskovo náměstí čp T r u t n o v Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou.

10 - strana č. 10 -

11 - strana č. 11 -

12 - strana č. 12 -

13 - strana č Fotodokumentace nemovitosti uliční pohled uliční pohled zadní pohled boční pohled půdorys 1.N.P.

14 - strana č Poloha nemovitosti na mapě šipka označuje polohu nemovitosti na mapě -