ZNALECKÝ POSUDEK. číslo 37/2015. (Stanovení obvyklé ceny předmětu aukce.)

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 37/2015 (Stanovení obvyklé ceny předmětu aukce.) Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 219 Na pozemku parc. č.: 552 Pozemky parc. č.: 550, 551, 552, 553 Ostatní stavby: Vlastník stavby: Miroslav Dragoun, Na Horecku 652/66, Lipník nad Bečvou, 1 / 1 Vlastník pozemku: Miroslav Dragoun, Na Horecku 652/66, Lipník nad Bečvou, 1 / 1 Katastrální území: Žeravice LV č.: 685 Kraj: Olomoucký Okres: Přerov Obec: Přerov Část obce: Přerov XII-Žeravice Ulice: Pod Lapačem Číslo orientační: Objednatel: paní Ing. Monika Fabrinská insolvenční správkyně, Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) tel.: / Kč Uvedena rizika s možným vlivem na OC! Vypracoval: Ing. František Hás tel.: Měrovice nad Hanou 137 fax.: Měrovice nad Hanou .: frhas@ .cz Datum: podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 10 stran textu včetně 5 stran příloh.

2 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Olomoucký Obec, část obce: Přerov Katastrální území: Žeravice Ulice: Pod Lapačem Hlavní stavba stávající stav počet podlaží PP/NP 1 1 počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: 136 m 2 obestavěný prostor: m 3 podlahová plocha - obytná část 114 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: 70 % technický stav stavby: Neudržovaná - k částečné rekonstrukci vytápění: Ústřední / etážové - tuhá paliva typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 2007 provedené dílčí rekonstrukce: fasáda, zateplení, rekonstrukce v interiéru domu nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): Pozemky., Pozemky tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné z pozemku parc.č.88 (vlastník-olomoucký kraj, způsob využití-silnice, druh pozemku-ostatní plocha) respektive z pozemku parc.č.339 (vlastník-statutární město Přerov, způsob využití-ostatní komunikace, druh pozemku-ostatní plocha). Pozemky je možno napojit na všechny IS nacházející se v místní části Žeravice. Pozemek parc.č.553 je převážně v prudkém neupraveném svahu s porostem z náletu. výměra pozemků celkem: m 2 jednotková cena 266 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Věcná břemena zahrnuto v obvyklé ceně Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné ostatní stavby s cenovým vlivem na obvyklou cenu název na pozemku popis OP JC Reprodukční cena Opotřebení Věcná parc. č. [m 3 ] [Kč/m 3 ] hodnota jiná 551 garáž se skladem ,00 %

3 Statutární město Počet obyvatel: Budova:řadová krajní Poloha v obci: Okrajová část - smíšená zástavba Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Statutární a okresní město Přerov náleží pod Olomoucký kraj. Přerov je také obcí s rozšířenou působností. Město má úplnou infrastrukturu odpovídající jeho významu. Popis lokality s oceňovanou nemovitostí: Žeravice je místní část evidována jako Přerov XII-Žeravice. Nachází se asi 5,5 km na severozápad od okresního města Přerova. Trvale zde žije okolo 560 obyvatel (ca 268 adres). Jedná se o lokalitu s vesnickým stylem bydlení, kde za kulturou, vzděláním a pracovními příležitostmi se musí dojíždět do Přerova a dalších okolních měst. Oceňovaná nemovitost s čp. 219 se nachází na po pravé straně místní komunikace na ulici Pod Lapačem krátce po sjezdu ze silnice 1.třídy č.55 (Plomouc-Přerov). Rizika: Věcná břemena Na LV č.685 pro k.ú.žeravice ze dne zapsáno omezení vlastnického práva: Věcné břemeno chůze a jízdy - povinnost pro oceňované pozemky parc.č.551 a parc.č.552. Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v ceně Na LV č.685 pro k.ú.žeravice ze dne zapsáno omezení vlastnického práva: zástavní právo ve prospěch FÚ pro Olomoucký kraj; zástavní právo smluvní ve prospěch ČS a.s. Popis / dispozice: Zděný, částečně podsklepený rodinný dům se sedlovou střechou, postavený ve 30-tých letech min. století. V domě je byt 3+1 se soc. zařízením. Krytina střechy z osinkocementových šablon. Po r.2000 bylo provedeno zateplení fasády bez závěrečného nátěru. RD je napojen na IS v rozsahu - elektřina, vodovod, kanalizace. Dům není plynofikován. Vytápěn je ústředním teplovodním vytápěním s kotlem na tuhá paliva umístěným ve sklepě. V současné době není ústřední vytápění domu funkční. RD nemá vlastní měřice elektřiny ani vody a v současné době je odpojen od jejich přívodů. V domě jsou v pokojích betonové podlahy většinou s krytinou z PVC. V ostatních prostorách je ker. dlažba. V koupelně s ker. dlažbou a s obkladem je vana a umyvadlo. Na splachovacím WC je ker. dlažba a obklad. Okna jsou původní dřevěná, zdvojená. V současné době chybí v objektu sporák v kuchyni a zdroj pro ohřev teplé užitkové vody. K RD je přistavena garáž se skladem a se schodištěm do sklepa a na půdu. Tento přístavek byl v minulosti využíván k provozování živnosti v oboru oprava motorových vozidel. K RD patří dvůr, který je z části opatřen asfaltovou zpevněnou plochou a je přístupný z místní komunikace přes plechovou bránu. Tento dvůr je zatížen věcným břemenem chůze a jízdy s oprávněním pro vlastníka pozemku parc.č.554/2. Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina osinkocementová 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky zateplení PPS bez povrchové úpravy 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody železobetonové monolitické s 12. Dveře hladké plné dveře běžným povrchem 13. Okna dřevěná, zdvojená 14. Podlahy obytných PVC místností 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 16. Vytápění ústřední topení - 3 -

4 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody chybí 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně chybí 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Závady: Chybí zařízení kuchyně, chybí zdroj pro ohřev teplé vody, odpojen přívod elektřiny. Objekt nemá vlastní měření pro odběr elektřiny a vody z veřejných řadu. Vytápění domu není funkční. Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha sklep 24,78 m 2 8,25 m 2 sklep 16,50 m 2 0,50 8,25 m 2 přízemí 135,78 m 2 105,49 m 2 technická místnost-prádelna 6,88 m 2 1,00 6,88 m 2 chodba s kuch. koutem 18,70 m 2 1,00 18,70 m 2 chodba 13,45 m 2 1,00 13,45 m 2 pokoj 14,35 m 2 1,00 14,35 m 2 pokoj 16,80 m 2 1,00 16,80 m 2 WC 1,30 m 2 1,00 1,30 m 2 obývací pokoj 29,52 m 2 1,00 29,52 m 2 komora 2,16 m 2 1,00 2,16 m 2 koupelna 2,34 m 2 1,00 2,34 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Čelechovice u Přerova 143, , Prodáme celopodsklepený rodinný dům o zastavěné ploše 128 m2, se dvěma byty a prostornou půdou v Žeravicích u Přerova. Ve zvýšeném přízemí se nachází byt 3+1 s komorou a šatnou, v patře pak podobně prostorově řešený byt s terasou a pod zateplenou střechou prostorná půda. V suterénu je umístěna kotelna, dílna a sklepy. K domu přiléhá garáž, zastřešené venkovní posezení s krbem a hospodářské stavby dříve využívané jako dílna, prádelna, holubník, chlévy a kotce pro psy. Okolo domu je rozsáhlá zahrada osázená ovocnými a okrasnými stromy. Do objektu je přivedena elektřina i plyn, dále je napojen na obecní vodovod, odpady jsou svedeny do septiku. Objekt je vytápěn centrálně plynovými kotly s možností alternativního využití kotle na tuhá paliva. Televizní signál je přijímán klasickou anténou i satelitem. Žeravice jsou místní částí Přerova, najdeme zde školku, obchod, sportovní areál a restauraci. K1 Zdroj ceny - Kupní cena z r ,85 K2 Velikosti objektu - Podobná. 1,00 K3 Poloha - Podobná. 1,00 K4 Provedení a vybavení - Lepší 0,85 K5 Celkový stav - Lepší 0,80 K6 Vliv pozemku - Větší pozemek a bez VB. 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Rokytnice u Přerova 108, , Vnitřní, řadový, rodinný dům, nepodsklepený a s obytným přízemím, postavený ve 20-tých letech min.století klasickou stavební technologií, tj.zděním, stropy dřevěné s rovným podhledem, střecha sedlová v uliční části a pultová ve dvorní části. Dům je napojen na IS v rozsahu - elektřina, zemní plyn, vodovod a veřejná kanalizace s ČOV. Dispozice RD: průjezd, kuchyně, obývací pokoj, dětský pokoj, komora, spíž, chodba, koupelna, WC, ložnice, pokoj. Technický stav RD: prováděna pouze běžná údržba, před 10-ti lety byla provedena - 4 -

5 výměna střešní krytiny. RD je před celkovou modernizací. K domu náleží oplocená zahrada, která je přístupná ze dvora. K1 Zdroj ceny - Kupní cena z 01/ ,00 K2 Velikosti objektu - Podobná. 1,00 K3 Poloha - Podobná. 1,00 K4 Provedení a vybavení - Podobné. 1,00 K5 Celkový stav - Lepší-vlastní přípojky od IS. 0,90 K6 Vliv pozemku - Lepší-bez VB. 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Rokytnice u Přerova 181, , Řadový koncový, zděný rodinný dům, který je částečně podsklepený a který má obytné přízemí a obytné podkroví. V RD je byt 6+1 se soc. zařízením v přízemí i v podkroví. Střecha šikná s taškou pálenou. RD je napojen na IS - elektřina, veřejný vodovod, veřejná kanalizace s ČOV. Vytápění je elektrické přímotopy. Ohřev TUV v el. boileru. V kuchyni je el. sporák se sklokeramickou deskou. Dispozice RD: 1.PP-schodiště, 2 sklepy 1.NP-veranda, chodba se schodištěm do podkroví, ložnice, WC, koupelna, kuchyně, pokoj podkroví-chodba, komora, koupelna s WC, 3 pokoje. V r.2007 až 2009 proběhla kompletní rekonstrukce RD včetně přestavby spočívají v rozšíření obytného podkroví o 2 pokoje a soc. zařízení. Zbývá pouze dokončit fasádu, u které chybí závěrečný fasádní nátěr. Příslušenství stavby: zděný sklad, garáž, přístřešek, domovní studna, oplocená zahrada. K1 Zdroj ceny - Kupní cena z 03/ ,00 K2 Velikosti objektu - Větší. 0,90 K3 Poloha - Podobná. 1,00 K4 Provedení a vybavení - Lepší. 0,80 K5 Celkový stav - Lepší - po rekonstrukci. 0,80 K6 Vliv pozemku - Lepší - bez VB a s přípojkami. 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Stanovená jednotková cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 114 m 2 Porovnávací hodnota Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty RD bez vlastního měření spotřeby el. energie a vody. V současné době RD odpojen od přívodu elektřiny a vody. Vytápění domu není funkční. Nádvoří u domu zatíženo věcným břemenem s právem chůze a jízdy pro sousední pozemek - narušeno soukromí pro bydlení v RD. Na sousedním pozemku autoservis (lakovna). Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zahrada: m Kč/m 2 ostatní plochy: m Kč/m 2 zastavěná plocha a nádvoří: m Kč/m 2 ostatní plochy: m 2 10 Kč/m 2 Celkem: m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.685 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Objednávka č.j. 711/2015-A ze dne od Eurodražby.CZ

6 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Klady nemovitosti: - rodinný dům má dostatečné zázemí spočívající ve dvoře s garáží a skladem - v RD byt 3+1 se soc. zařízením, zateplená fasáda s PPS - možnost provozování živnosti (k dispozici garáž s montážní jámou, sklad možno upravit jako kancelář) Zápory nemovitosti: - RD bez vlastního měření spotřeby el. energie a vody (napojen na sousední objekt) a v současné době RD odpojen od přívodu elektřiny a vody - v současné době je nefunkční vytápění domu - nádvoří u domu zatíženo věcným břemenem s právem chůze a jízdy pro sousední pozemek (narušeno soukromí pro bydlení v RD, na sousedním pozemku autoservis s lakovnou) - komplikované právní vztahy z důvodu omezení vlastnického práva zapsaného na LV č.685 pro k.ú. Žeravice - vesnická lokalita Obvyklou cenu nemovitosti po zvážení jejich kladů a záporů a s ohledem na porovnávací cenu stanovuji na ,-Kč. Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.žú /05/Kd, ev.č , dne na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/11, dat. udělení dne , platnost certifikátu do Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 37/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.37/2015. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce - 6 -

7 Fotodokumentace ze dne Uliční pohled. Dvorní pohled. Koupelna. WC. Kuchyně. Pokoj